【摘要】通過近年以來的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，我國經(jīng)濟發(fā)展逐漸步入新常態(tài)，在經(jīng)濟新常態(tài)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟中所處于的地位已開始變化，從而導致房地產(chǎn)市場發(fā)生重大調(diào)整。本文一方面詳細分析了當下房地產(chǎn)市場所面臨的機遇以及挑戰(zhàn)，另一方面則對防范房地產(chǎn)市場未來風險的措施進行了探討

【關鍵詞】經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；風險防范；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

為了對經(jīng)濟與市場風險有一個明確的認識，本文先從分析我國經(jīng)濟新常態(tài)來展開。

1、 我國經(jīng)濟新常態(tài)

國家主席習近平于一四年APEC上提出，“中國經(jīng)濟呈現(xiàn)出新常態(tài)，有幾個主要特點。一是經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長；二是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)、消費需求逐步成為了主體，城鄉(xiāng)區(qū)域差距逐步減小，居民收入占比上升，發(fā)展成果惠及更廣大民眾。三是從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動”。

根據(jù)各國實踐得出，目前正處于發(fā)展階段的經(jīng)濟體，在經(jīng)過短時間的快速提高后大部分將會過渡到相對平穩(wěn)的和平發(fā)展時期；在進一步發(fā)展到中等收入以后，經(jīng)濟的提速開始減緩也是諸國所普遍有所經(jīng)歷的廣泛現(xiàn)象。舉例而言，英國、法國以及韓國等等全部都有過這種發(fā)展經(jīng)歷。

近30年來中國經(jīng)濟發(fā)展存儲迅猛，依靠投入資產(chǎn)和堅持外向類型的發(fā)展路線堅持對外開放乃是確保經(jīng)濟持久穩(wěn)定迅猛進步的重要動力：于經(jīng)濟快速成長的現(xiàn)狀下，投入資產(chǎn)的效果非常明顯；因為國家有很多的資本被使用在基礎設施的建設上，城市的環(huán)境也有了很大的改善，各種公共設施都處在世界前列發(fā)展水平；在凈出口方面，其實際為經(jīng)濟的發(fā)展提供了很大助力，“中國制造”名揚世界，外匯總量長期保持高位。

由于國際出口所需的大量勞動力需求，中國有超過一半的民眾選擇移居進入市區(qū)。到2015年的年底為止，中國累計的城鎮(zhèn)人口已經(jīng)將近有8億人了。2013年，我國逐漸進入了經(jīng)濟新常態(tài)，而這必將導致資本組成以及發(fā)展動力的變化：對外貿(mào)易額將逐漸減小、人口紅利消失，人口中老年人的比重將逐漸增加，年輕人負擔加重。因為中國的勞動力日趨昂貴，技術(shù)含量較低的制造類產(chǎn)業(yè)開始漸漸失去其優(yōu)勢，在這時國內(nèi)的消費習慣也使得消費作用也難以得到發(fā)揮。

2、房產(chǎn)市場所存在的風險

2.1地方人民政府的債務危機

1994年的時候，我國的分稅制改革就已對我國大部分地區(qū)的一般預算的收支影響巨大了。

從政府的收入上來分析，在1978年到1994年的這段時間里，我國中央收入分配占到了百分之三十，而其余的部分都屬于地方財政的收入，很明顯地方收入是中央收入的兩倍以上；尤其是相對困難的年份，地方收入甚至可以達到中央收入的五倍甚至更多。而進行了分稅制改革以來，情況就與以往所大不相同了。

在1994年之后的20年間，中央、地方財政收入平均基本持平；而根據(jù)實際的財政支出數(shù)據(jù)，1978 年～1994年中央和地方財政支出平均為41%～59%，1995年～2014 年平均為25%～75%。中央財政收入占比增加了20%，支出減少了 16%，而地方財政收入支出則恰好相反，因此地方財政的形式不容樂觀。依照財政部所公開的情報，2014年地方財政赤字約4000億，到了2015年，這個數(shù)值甚至達到了5000億元。

1987年，深圳市提出將土地所有權(quán)以及使用權(quán)分離的辦法，首次將土地使用權(quán)作為商品進行交易，從此開啟了我國經(jīng)濟新常態(tài)與房地產(chǎn)市場風險防范的新局面。

3、房產(chǎn)市場的風險對宏觀經(jīng)濟所產(chǎn)生的影響

3.1房產(chǎn)風險對經(jīng)濟增長的影響

房產(chǎn)本身對于一個企業(yè)來說本身有著雙重的屬性。在一方面屬于實際應用于生產(chǎn)的所需資源，可另一方面因為其本身具有的大量價值而經(jīng)常充當?shù)盅嘿Y本進行使用。而企業(yè)融合資產(chǎn)就是內(nèi)外部融資的總稱了；而來自于內(nèi)部的融資資本來源大多是企業(yè)的日常運作，這種來源的成本很低可是卻經(jīng)常面臨著資金上的問題；在外部融資的銀行貸款業(yè)務中，使用房產(chǎn)來當作抵押資本也是很常見的。

正常市場處于較為優(yōu)秀的運行狀態(tài)下，企業(yè)所使用的抵押資本本身的價值會十分可觀，所以企業(yè)就因此得到了很多的可用資本，如此便會刺激投資；反過來說，市場情況不景氣，企業(yè)貸不到錢，可用資本較少，便會減少投資，而且這一效應在經(jīng)濟衰退的時候，相比在經(jīng)濟欣欣向榮時的拉動作用，其負面效果要大得多。

房地產(chǎn)的投資與國民經(jīng)濟是密切關聯(lián)的，特別在較為快速的城市化進程中，由于房產(chǎn)投資會給經(jīng)濟的發(fā)展提供大量動力，所以經(jīng)濟的發(fā)展也會反作用給房產(chǎn)投資，二者相互拉動。

在不太發(fā)達的城市，因為東西經(jīng)常賣不出去，房價和銀行信貸在金融機制的促使下，有可能引發(fā)違約風險以及房地產(chǎn)的金融危機。

3.2房地產(chǎn)市場過熱原因

在2016年，國內(nèi)大多較為發(fā)達的城市房價迅速上漲，有的甚至超過出了三分之一；而在這種經(jīng)濟下行的環(huán)境中，房價出現(xiàn)的大幅上漲是不是偏離了經(jīng)濟基本面？隱藏在這些現(xiàn)象的背后的，極有可能是房產(chǎn)泡沫。

4、關于房產(chǎn)市場的風險

4.1加快改變經(jīng)濟提高方式，減少房產(chǎn)投資的依賴

在過去以投資為主的經(jīng)濟增長方式中，因為其涉及面廣、產(chǎn)業(yè)相關性大等特點，形成了對房地產(chǎn)投資的路徑依賴。而在新常態(tài)的大背景下，經(jīng)濟的增速放緩也是必然的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的投資增速也將日漸平穩(wěn)，新增買賣向存量交易轉(zhuǎn)變將成為房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢；因此，我們應當理性的看待房地產(chǎn)新常態(tài)。

4.2積極優(yōu)化財稅體系，降低土地財政需求

因為我國所實行的中央集中財權(quán)，地方各種獨有的稅收為主的預算外財政都容易發(fā)生膨脹的情況，這正是因為“分稅制”改革后地方政府土地出讓行為的根源。

最開始地方政府應當降低工業(yè)用地價格從而吸引投資，其次高價出讓住宅以及商用地，通過獲取價值來完成基礎設施的建設，達成GDP所需目標。因為政府基礎建設設施的溢價易在高房價與高地價中變得資本化，從而導致地方政府過于對土地財政的依賴，盡管成果顯著，但卻面臨著土地資源有限的束縛。

在過去，有很多土地出讓目的是對于未來土地需求的提前釋放，但很明顯這是殺雞取卵的行為。目前所采用的多種渠道籌措資金方法的同時，又減輕了百姓的負擔，通過增加人民的實際收入，會成為將來的發(fā)展方向。

4.3關注房產(chǎn)相關融資

由于房地產(chǎn)的開發(fā)，相應的提高房地產(chǎn)業(yè)自有資金的比重，尤其是在拿地的步驟，來提高開發(fā)商競買保證金，合理控制從而土地價格。在房地產(chǎn)的銷售步驟中，一定要確定商品房預售許可制度，嚴厲打擊未達標預售許可資格的私售行為。

說到房屋購買者，應首先考慮首套小戶住房的貸款，通過區(qū)分化的房地產(chǎn)利率信貸，提高房地產(chǎn)投機的持有成本，抑制房地產(chǎn)投機。

結(jié)語：

房地產(chǎn)的問題如果超出產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟問題就可能會成為宏觀政治問題，而正因如此，房地產(chǎn)市場的風險才更應該注意與預防，不然房地產(chǎn)市場風險將會導致更加危險的系統(tǒng)性問題。