摘 要 為了縮短銷(xiāo)售周期、提升去化率及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商品房包銷(xiāo)制度被廣泛應(yīng)用。在實(shí)踐操作中，商品房包銷(xiāo)的訴訟糾紛逐漸增多，大部分訴訟焦點(diǎn)集中在商品房包銷(xiāo)合同的性質(zhì)認(rèn)定及開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售商品房的損失賠償?shù)确矫?。本文初淺的從商品房包銷(xiāo)的概念和特征、法律性質(zhì)及開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售商品房的法律責(zé)任等方面研究相關(guān)法律問(wèn)題，并以開(kāi)發(fā)商的利益保護(hù)為視角，從實(shí)務(wù)角度對(duì)包銷(xiāo)合同要點(diǎn)條款的設(shè)定進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞 商品房 包銷(xiāo)合同 開(kāi)發(fā)商 權(quán)益

作者簡(jiǎn)介：陳猛，西安中建投資開(kāi)發(fā)有限公司，法務(wù)，研究方向：房地產(chǎn)法學(xué)。

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.280

一、 商品房包銷(xiāo)的概念和特征

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第20條規(guī)定：“出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?可得，商品房包銷(xiāo)的概念主要有以下三層含義：一是包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售商品房；二是在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商取得商品房的銷(xiāo)售權(quán)、有限制的定價(jià)權(quán)和獲取包銷(xiāo)基價(jià)與包銷(xiāo)售價(jià)的溢價(jià)款的權(quán)利；三是包銷(xiāo)期限屆滿后，包銷(xiāo)商按包銷(xiāo)基價(jià)全部買(mǎi)受剩余商品房。

商品房包銷(xiāo)具有以下三個(gè)特征：

（一） 代理性

在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售商品房，實(shí)際買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)該買(mǎi)賣(mài)行為的法律后果，包銷(xiāo)商以包銷(xiāo)基價(jià)和包銷(xiāo)售價(jià)的溢價(jià)作為代理收益。依據(jù)《民法總則》第16條可以看出開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商是一種顯明代理關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與實(shí)際買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)、解除或無(wú)效的情況下，包銷(xiāo)商在溢價(jià)的范圍承擔(dān)法律責(zé)任；包銷(xiāo)期限屆滿后，包銷(xiāo)商一次性全部買(mǎi)受剩余房屋時(shí)，則雙方形成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

（二） 獨(dú)立性

包銷(xiāo)商對(duì)包銷(xiāo)范圍內(nèi)的房屋享有銷(xiāo)售權(quán)、有限制的定價(jià)權(quán)，基本上可以自主的確定實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格。如包銷(xiāo)售價(jià)高于包銷(xiāo)基價(jià)，可以獲得溢價(jià)部分，如包銷(xiāo)售價(jià)低于包銷(xiāo)基價(jià)，必須向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差額部分。在政府調(diào)控政策的嚴(yán)控下，應(yīng)該限制包銷(xiāo)售價(jià)不得高于政府限價(jià)，避免無(wú)法完成買(mǎi)賣(mài)合同備案的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）排他性

在沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商有權(quán)調(diào)整包銷(xiāo)范圍的情況下，包銷(xiāo)商對(duì)商品房取得了一定的排他權(quán)利，開(kāi)發(fā)商不得擅自銷(xiāo)售包銷(xiāo)范圍內(nèi)的房屋。鑒于此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)著重考察包銷(xiāo)商的銷(xiāo)售能力。若包銷(xiāo)商無(wú)法在約定的期間內(nèi)銷(xiāo)售完畢且無(wú)力購(gòu)買(mǎi)剩余房屋的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)承擔(dān)較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商可以選擇分階段分范圍實(shí)施包銷(xiāo)。

二、商品房包銷(xiāo)的相關(guān)法律問(wèn)題研究

（一）商品房包銷(xiāo)的法律性質(zhì)

在實(shí)踐中，對(duì)包銷(xiāo)行為的性質(zhì)認(rèn)定分歧較大，具體觀點(diǎn)如下：

1.代理說(shuō)

該觀點(diǎn)認(rèn)為商品房包銷(xiāo)是一種代理行為，即包銷(xiāo)商獨(dú)家代理銷(xiāo)售包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房，在包銷(xiāo)過(guò)程中，實(shí)際買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)商品房的建設(shè)、交付、維保及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等事宜，對(duì)外承擔(dān)該買(mǎi)賣(mài)行為的法律后果，包銷(xiāo)商僅是銷(xiāo)售協(xié)助行為。再者說(shuō)，商品房包銷(xiāo)期限屆滿的買(mǎi)賣(mài)行為是補(bǔ)充性約定，不應(yīng)影響包銷(xiāo)行為的性質(zhì)認(rèn)定。因此，包銷(xiāo)只不過(guò)是一種獨(dú)家代理，只是包銷(xiāo)商享有商品房的獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)。

2.買(mǎi)賣(mài)說(shuō)

該觀點(diǎn)認(rèn)為商品房包銷(xiāo)是一種買(mǎi)賣(mài)行為。該買(mǎi)賣(mài)行為具有兩種含義：第一，買(mǎi)賣(mài)行為是出賣(mài)人向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付合同價(jià)款的行為，即在包銷(xiāo)期間屆滿的一次性買(mǎi)受為轉(zhuǎn)移一定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的實(shí)物買(mǎi)賣(mài)；第二，買(mǎi)賣(mài)行為是出賣(mài)人向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，即在包銷(xiāo)期限內(nèi)是包銷(xiāo)商買(mǎi)受了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售權(quán)利，包銷(xiāo)商依據(jù)該銷(xiāo)售權(quán)利確定售價(jià)，對(duì)外銷(xiāo)售商品房。因此，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間建立了一種買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

3.兩合說(shuō)

該觀點(diǎn)認(rèn)為商品房包銷(xiāo)不是代理或銷(xiāo)售就可以簡(jiǎn)單概括解釋的，其本質(zhì)是買(mǎi)賣(mài)與代理并存的一種新型民事法律行為。商品房包銷(xiāo)在不同階段表現(xiàn)出不同的性質(zhì)形態(tài)。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商作為代理人，只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售商品房，買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人是開(kāi)發(fā)商，這時(shí)開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間是一種代理銷(xiāo)售關(guān)系；包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)商必須按照約定買(mǎi)受剩余的商品房，包銷(xiāo)商的代理行為結(jié)束，買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始履行，這時(shí)開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間是一種是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

筆者認(rèn)為，鑒于商品房包銷(xiāo)存在兩個(gè)不同的階段、存在兩種不同的行為，兩合說(shuō)更符合商品房包銷(xiāo)的行為特征。即商品房包銷(xiāo)合同應(yīng)屬于無(wú)名合同，對(duì)于無(wú)名合同應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)事人的合同目的，適用與該合同相類(lèi)似有名合同的規(guī)定處理；沒(méi)有類(lèi)似有名合同的，按照合同法原理處理。

（二）開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售包銷(xiāo)范圍內(nèi)商品房的法律責(zé)任

在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有約定或法定解除理由的情況下解除包銷(xiāo)合同，包銷(xiāo)商有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

1.損失賠償?shù)倪m用條件

依據(jù)我國(guó)《合同法》第113條規(guī)定，一方違約后，受害方主張的損失賠償須滿足以下兩個(gè)條件：一是存在違約行為和損害事實(shí)；二是違約行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系。損失賠償包括實(shí)際損失和可得利益損失。

實(shí)際損失，是指受害方因違約方的違約行為導(dǎo)致受害方現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損與相關(guān)費(fèi)用的支出。可得利益，是指合同按約定適當(dāng)合面地履行后，當(dāng)事人可以實(shí)際獲得的利益?？傻美嬗幸韵聝蓚€(gè)特點(diǎn)：第一，未來(lái)的利益?？傻美姹仨毷峭ㄟ^(guò)適當(dāng)履行可以獲得的利益，存在一定的確定性，但不是完全確定的，否則就應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際損失。第二，可預(yù)見(jiàn)性。在雙方簽訂合同可預(yù)見(jiàn)通過(guò)履行合同能夠?qū)崿F(xiàn)的利益。

2.損失賠償?shù)姆秶按_定方式

因開(kāi)發(fā)商解除包銷(xiāo)合同，包銷(xiāo)商可從實(shí)際損失和可得利益兩個(gè)方面主張損害賠償。實(shí)際損失主要為相關(guān)費(fèi)用支出，如廣告費(fèi)支出等。可得利益損失主要為包銷(xiāo)售價(jià)與包銷(xiāo)基價(jià)的溢價(jià)部分。若包銷(xiāo)合同繼續(xù)履行，則包銷(xiāo)商有獲得該部分收益的機(jī)會(huì)；包銷(xiāo)合同一旦解除，包銷(xiāo)商就失去了銷(xiāo)售的權(quán)利，根本不可能獲得該溢價(jià)收益。

關(guān)于前期廣告費(fèi)用的實(shí)際損失問(wèn)題。為了提升包銷(xiāo)范圍內(nèi)商品房的知名度、加快銷(xiāo)售進(jìn)度，包銷(xiāo)商前期投入了部分廣告宣傳費(fèi)用，若包銷(xiāo)合同解除，包銷(xiāo)商無(wú)法獲取銷(xiāo)售溢價(jià)收益，開(kāi)發(fā)商對(duì)該廣告費(fèi)應(yīng)負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。若開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售包銷(xiāo)范圍內(nèi)的所有商品房，則應(yīng)全部賠償包銷(xiāo)商有證據(jù)證明的全部廣告投入成本；若開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售了一部分商品房，則按所銷(xiāo)售房屋占所有包銷(xiāo)房屋的比例分?jǐn)倧V告成本的方式承擔(dān)賠償責(zé)任。

關(guān)于可得利益的確定方式。計(jì)算可得利益損失，應(yīng)分情況區(qū)別對(duì)待。（1）開(kāi)發(fā)商售價(jià)高于包銷(xiāo)售價(jià)的：開(kāi)發(fā)商應(yīng)將開(kāi)發(fā)商售價(jià)與包銷(xiāo)基價(jià)間溢價(jià)作為損失金額，溢價(jià)金額即為賠償金額。（2）開(kāi)發(fā)商售價(jià)低于包銷(xiāo)售價(jià)但高于包銷(xiāo)基價(jià)的：若開(kāi)發(fā)商售價(jià)在包銷(xiāo)商平均售價(jià)以上（指包銷(xiāo)基價(jià)以上的售價(jià)），則將開(kāi)發(fā)商售價(jià)與包銷(xiāo)基價(jià)間溢價(jià)作為損失金額；若開(kāi)發(fā)商售價(jià)在包銷(xiāo)商平均售價(jià)以下，則以包銷(xiāo)商平均售價(jià)確定溢價(jià)損失。（3）開(kāi)發(fā)商售價(jià)等同包銷(xiāo)基價(jià)或低于包銷(xiāo)基價(jià)出售的：若開(kāi)發(fā)商以低于包銷(xiāo)基價(jià)出售，應(yīng)按包銷(xiāo)商已售商品房平均價(jià)格確定溢價(jià)損失；若包銷(xiāo)商尚未售出，則可以參照同區(qū)域同品質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)確定溢價(jià)損失。

三、商品房包銷(xiāo)合同的要點(diǎn)條款設(shè)定

在商品房包銷(xiāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商實(shí)際作為房屋的所有人，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果負(fù)主要責(zé)任，因此，在包銷(xiāo)合同設(shè)定時(shí)應(yīng)注意一些要點(diǎn)條款，規(guī)避開(kāi)發(fā)商的包銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)如下：

（一）包銷(xiāo)主體資格問(wèn)題

以西安地區(qū)為例，首先，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第25條、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第11條及西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作的通知》第2條的規(guī)定，包銷(xiāo)商應(yīng)該為取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、具備法人資格且在本地房管部門(mén)備案的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。其次，包銷(xiāo)主體不宜為自然人，依據(jù)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》第3條規(guī)定，本市戶籍家庭有2套及以上住房、非本市戶籍有1套及以上住房的，則不予網(wǎng)簽銷(xiāo)售，當(dāng)包銷(xiāo)期限屆滿，自然人無(wú)法一次性購(gòu)買(mǎi)剩余房屋。因此，包銷(xiāo)主體建議選擇在房管部門(mén)備案的法人組織。

（二）包銷(xiāo)的定義

商品房包銷(xiāo)合同是無(wú)名合同，包銷(xiāo)行為的法律性質(zhì)沒(méi)有明確的法律適用規(guī)范，因此應(yīng)明確包銷(xiāo)的包銷(xiāo)期限、包銷(xiāo)基價(jià)、定價(jià)權(quán)限及合同目的等。因此建議在包銷(xiāo)合同中進(jìn)行如下約定：商品房包銷(xiāo)是在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商名義對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商與實(shí)際買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商收取所有房款，包銷(xiāo)基價(jià)與包銷(xiāo)售價(jià)的溢價(jià)部分在扣除雙方約定的稅款后作為包銷(xiāo)商的收益，包銷(xiāo)期限屆滿后，包銷(xiāo)商在包銷(xiāo)范圍內(nèi)一次性購(gòu)買(mǎi)剩余房屋的行為。避免合同性質(zhì)認(rèn)定發(fā)生分歧而無(wú)法準(zhǔn)確適用法律的窘境。

（三）包銷(xiāo)基價(jià)和定價(jià)權(quán)限

在包銷(xiāo)合同中應(yīng)明確約定每一套商品房的包銷(xiāo)基價(jià)，雖包銷(xiāo)商享有定價(jià)權(quán)，但銷(xiāo)售定價(jià)不得超過(guò)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售備案價(jià)及政府限價(jià)，否則無(wú)法完成買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案。若包銷(xiāo)商的銷(xiāo)售定價(jià)低于包銷(xiāo)基價(jià)，則必須向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)與包銷(xiāo)基價(jià)的差額部分。

（四）包銷(xiāo)款支付結(jié)算程序

合同雙方當(dāng)事人應(yīng)明確約定包銷(xiāo)款的支付結(jié)算方式、時(shí)間及程序，如所有房款必須進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶，開(kāi)發(fā)商每月對(duì)成功銷(xiāo)售的房屋向包銷(xiāo)商返還利潤(rùn)，包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)商限期購(gòu)買(mǎi)剩余房屋并支付房款，明確逾期付款的違約責(zé)任。

（五）成功銷(xiāo)售的界定

成功銷(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商與實(shí)際購(gòu)房人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同完成網(wǎng)簽備案，一次性付清全款或以按揭貸款的方式支付房款的全額放款。如果不明確成功銷(xiāo)售的概念，雙方可能會(huì)在利潤(rùn)返還時(shí)間節(jié)點(diǎn)發(fā)生爭(zhēng)議，不利于正常履約。

（六）廣告宣傳及承諾不當(dāng)?shù)呢?zé)任

為了規(guī)避包銷(xiāo)商的不當(dāng)銷(xiāo)售行為，應(yīng)明確約定，包銷(xiāo)商對(duì)外發(fā)布的廣告應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，包銷(xiāo)商的銷(xiāo)售說(shuō)辭及廣告內(nèi)容須征得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意，否則，包銷(xiāo)商應(yīng)承擔(dān)因廣告內(nèi)容或銷(xiāo)售說(shuō)辭不當(dāng)導(dǎo)致的賠償責(zé)任。

（七）稅負(fù)的承擔(dān)

在包銷(xiāo)合同中應(yīng)明確約定稅負(fù)的分擔(dān)原則，在所有包銷(xiāo)款都進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶的情況下，包銷(xiāo)商承擔(dān)開(kāi)發(fā)商就高于基價(jià)部分款項(xiàng)按照國(guó)家法律法規(guī)應(yīng)繳納的稅費(fèi)：包括但不限于高于包銷(xiāo)基價(jià)部分的增值稅及附加、土地增值稅、印花稅及包銷(xiāo)合同的印花稅等稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)從高于基價(jià)部分的款項(xiàng)中扣除，高于基價(jià)的溢價(jià)款扣除稅費(fèi)后為包銷(xiāo)商的收益。

（八）訴訟地位的確定

關(guān)于訴訟地位，《解釋》第22條規(guī)定，買(mǎi)受人與出賣(mài)人因買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)商參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)商與買(mǎi)受人對(duì)各自權(quán)利義務(wù)有明確約定的，依約定確定訴訟地位。因此，應(yīng)在包銷(xiāo)合同中約定，如買(mǎi)受人因買(mǎi)賣(mài)合同提起訴訟，包銷(xiāo)商應(yīng)與開(kāi)發(fā)商處于同一訴訟地位。

（九）包銷(xiāo)商的連帶責(zé)任

當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)、解除或無(wú)效時(shí)，因溢價(jià)款作為包銷(xiāo)商的收益，包銷(xiāo)商應(yīng)與開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果承擔(dān)連帶責(zé)任，即實(shí)際買(mǎi)受人可以自主選擇開(kāi)發(fā)商或包銷(xiāo)商要求全額返還房款。當(dāng)開(kāi)發(fā)商全額返還房款后，有權(quán)在包銷(xiāo)溢價(jià)款的范圍內(nèi)向包銷(xiāo)商追償，包銷(xiāo)商有全額返還溢價(jià)款的義務(wù)。

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