何曉燕

摘 要：“營改增”大背景下，不動產(chǎn)租賃企業(yè)，不僅是部分稅種的變更，更是一種在利好環(huán)境下，質(zhì)的飛躍，我們積極研究和探討新形勢下“營改增”對不動產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃關(guān)系，尋找適合本行業(yè)特色的新思路及方法，然而當(dāng)前企業(yè)納稅籌劃中存在諸多問題和薄弱環(huán)節(jié)，如何科學(xué)運(yùn)用針對“營改增”行業(yè)稅制的改革方案對不動產(chǎn)租賃企業(yè)進(jìn)行納稅，對整個不動產(chǎn)租賃企業(yè)和國家稅法改革的長遠(yuǎn)發(fā)展有著影響深遠(yuǎn)的積極意義，因此，我們應(yīng)當(dāng)以發(fā)展的眼光看待“營改增”行業(yè)稅收改革任務(wù)的重要性，努力完善修正一切不合理因素，從而促進(jìn)整個不動產(chǎn)租賃行業(yè)的健康運(yùn)行和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增；不動產(chǎn)租賃企業(yè)；納稅籌劃

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.057

0 引言

“營改增”在整個不動產(chǎn)租賃企業(yè)中占據(jù)著重要地位，微觀上，著眼于集團(tuán)在“十二五”期間，積極深化企業(yè)改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快發(fā)展方式改變，由單純的租賃經(jīng)營向倉儲服務(wù)，樓宇經(jīng)濟(jì)等轉(zhuǎn)變，“營改增”納稅體制改革的正常推行關(guān)系著整個不動產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃好壞的程度，實現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)納稅”，使納稅人納稅成本降低，企業(yè)利潤增加，從而增加了應(yīng)稅所得額，因此，在“營改增”的納稅籌劃改革方案中，我們提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和更嚴(yán)的要求。在此模式下，納稅籌劃的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1 對不動產(chǎn)租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)影響

首先是租賃業(yè)務(wù)?！盃I改增”后的稅法中具有明確標(biāo)準(zhǔn)，若相關(guān)人員所出租的不動產(chǎn)是于“營改增”前取得的，也就是說在2016年4月30之前。那么便可以采取簡易計稅法來進(jìn)行計算，納稅額的征收率則為5%。若在其中所出租的不動產(chǎn)規(guī)模較小，其中不包括住房的出租，在此狀況下納稅額的征收率也為5%。

營改增前，出租不動產(chǎn)原營業(yè)稅稅率為5%，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在價稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當(dāng)于營業(yè)稅稅率476%，而且，“營改增”后避免了營業(yè)稅不能抵扣的弊端，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，就租賃企業(yè)來看，這一政策很大程度上減輕了其稅收負(fù)擔(dān)。

其次，是倉儲業(yè)務(wù)。倉儲服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)中的物流輔助業(yè)務(wù)，“營改增”規(guī)定不論大小規(guī)模企業(yè)的納稅人，在房產(chǎn)稅的征收上都要從價計征。但從稅務(wù)籌劃的層面上講，倉儲業(yè)務(wù)的機(jī)會比其它業(yè)務(wù)來得多，對于房產(chǎn)租賃，按房產(chǎn)租金收入計算繳納，而對于將自己的房產(chǎn)來用于倉儲的，在繳納房產(chǎn)稅時，則在其房產(chǎn)原有價值的基礎(chǔ)上扣除30%后的余額為準(zhǔn)，稅率為12%，因此合理的稅務(wù)籌劃有利于不動產(chǎn)租賃企業(yè)在倉儲業(yè)務(wù)方面減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

除此之外，“營改增”的影響還會波及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。它不僅與倉儲業(yè)務(wù)具有差異，而且和租賃業(yè)務(wù)之間也有很大不同之處，在“營改增”中并沒有與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)內(nèi)容，但是納稅體制改革的大環(huán)境決定了物業(yè)管理業(yè)務(wù)在日后也勢必會被納入改革中，受其影響。

2 對不動產(chǎn)租賃企業(yè)稅務(wù)籌劃措施的影響

2.1 對租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃影響

“營改增”后，存有老項目采用簡易計稅方法的政策，是針對2016年4月30日前的不動產(chǎn)而言，其中的納稅以5%稅率征收并不得抵扣，假如增值稅不可以依據(jù)銷售或者租賃合同進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，則需要考慮采用5%簡易征收辦法。

不動產(chǎn)租賃企業(yè)中增值稅是一種價外稅，在會計核算時不包括在銷售價款中，但買賣雙方可以在合同中約定合同價款包含增值稅，由于增值稅稅率較高，對不動產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的稅負(fù)有較大的影響，因此，在訂立合同的過程中，應(yīng)當(dāng)注意對合同中的價格條款進(jìn)行審查，明確約定是否包含增值稅，按稅法要求，一般納稅人，在實行“營改增”后。在會計制度方面，其中的不動產(chǎn)根據(jù)固定資產(chǎn)核算，其中具有相關(guān)工程，則應(yīng)在其實施之日后的兩年，抵扣項目則為銷項稅額，具體的比例兩年內(nèi)分別為60%和40%。所以企業(yè)一定要及時取得和抵扣增值稅專用發(fā)票。

結(jié)合現(xiàn)階段的租賃狀況可以看出，其中絕大部分都和房屋租賃相關(guān)，并且在大多數(shù)租賃中，房屋內(nèi)的各種陳設(shè)以及設(shè)備均被租賃。例如，廠房的租賃和車間的租賃等，均將房屋內(nèi)所具有的設(shè)備共同租賃。結(jié)合我國稅法的規(guī)定來看，租賃房屋的相關(guān)企業(yè)應(yīng)根據(jù)租金的數(shù)額來納稅，這就表明租賃雙方在簽訂合同時，合同內(nèi)需要包括的內(nèi)容一方面為房屋租金，另一方面則為設(shè)備租金，換句話說就是所要繳納的稅款增加了設(shè)備租金部分。在稅法中并沒有明確規(guī)定需要征收房屋內(nèi)所包含設(shè)備的稅款，因此在租賃時，企業(yè)可以將設(shè)備與房屋進(jìn)行劃分，擬定合同時分為兩個獨立的部分，這樣就能夠使納稅金額降低，減輕稅負(fù)。

2.2 對租金拖欠的稅務(wù)籌劃影響

在房屋租賃中，租金拖欠是比較常見的，其中一部分原因是企業(yè)管理存在紕漏，從而導(dǎo)致內(nèi)部賬務(wù)出現(xiàn)問題，但租金納稅是按合同納稅，不論是否欠交，都要繳稅，若不及時處理便會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的資金鏈斷裂，對企業(yè)未來的稅務(wù)籌劃是不利的，究其本質(zhì)主要是信用缺失，對此企業(yè)應(yīng)反思并強(qiáng)化信用觀念，重視租金回收的力度，采取各種有效的措施來避免風(fēng)險的出現(xiàn)，從而使企業(yè)擁有正常的資金鏈，唯有如此才能使企業(yè)內(nèi)部所承受有關(guān)稅負(fù)的壓力得到緩解。

2.3 影響及建議

結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的具體狀況來看，物理管理是企業(yè)內(nèi)部的重要構(gòu)成部分，若根據(jù)現(xiàn)實情況酌情管理，能夠使稅收成本得到最大程度的降低，從而實現(xiàn)科學(xué)決策。根據(jù)業(yè)務(wù)類型可以看出，其屬于下屬類型，綜觀全局可以通過籌劃來使整個企業(yè)的稅收得到相應(yīng)的減少，而長遠(yuǎn)計則應(yīng)強(qiáng)化規(guī)劃，此業(yè)務(wù)并不屬于“營改增”的內(nèi)容，因此在計稅時是體現(xiàn)為全額。在企業(yè)中實際上物業(yè)管理絕大多數(shù)的成本為人工，在計算稅款時人工是不參與計算的，因此企業(yè)可以根據(jù)這一特點來對人員進(jìn)行科學(xué)管理，從而使內(nèi)部成本得到最大程度的降低。

3 “營改增”對不動產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃影響的改進(jìn)建議endprint

3.1 運(yùn)用科學(xué)管理方法，避免租金拖欠

在“營改增”的影響下，企業(yè)可能會存在短期內(nèi)無法通過稅收籌劃來實現(xiàn)稅收減少的目標(biāo)。這時企業(yè)應(yīng)采取更為適宜的管理方式，結(jié)合實際上看來看，租賃企業(yè)關(guān)鍵問題便是租金拖欠，這一問題常常會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)漏洞，因此應(yīng)采取網(wǎng)格化管理模式，強(qiáng)化管控觀念，提升租金的回收，其次完善租戶服務(wù)模式，以更細(xì)致周全地服務(wù)為理念，多換位思考，在軟硬件上，讓租戶的滿意度提升，使租金拖欠，降到最低，從而在各項競爭中獲取優(yōu)勢，使稅收壓力得到緩解，降低信用風(fēng)險。

3.2 分解公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃

在企業(yè)中，若銷售額超過500萬部分，那么此時便可以通過分公司的構(gòu)建來使企業(yè)規(guī)模更為合理，使納稅的規(guī)模得到減少，從中便可以享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，從而使整個公司的稅款得到減少，減緩稅務(wù)壓力。

在企業(yè)中，為節(jié)約稅收可以將合同分為三個部分，分別為人工、安拆和租賃。如此一來所繳納的稅款便會有所降低，若不分為三個部分，那么租賃合同內(nèi)所有內(nèi)容需繳納的稅率為17%，這樣就使企業(yè)的稅負(fù)增加。

不動產(chǎn)租賃企業(yè)，可以與租戶協(xié)商，將部分租賃合同變更為倉儲保管合同，企業(yè)改變流程后，庫房由出租變?yōu)閭}儲后，稅負(fù)降低，但須增加人工費(fèi)用及辦公費(fèi)用，這也是企業(yè)的成本，但遠(yuǎn)低于稅負(fù)。

3.3 打造專業(yè)的新型租賃企業(yè)

營改增對不動產(chǎn)租賃行業(yè)是大變革，給企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的空間也更大了。首先，在抵扣中增添了不動產(chǎn)，這對租賃企業(yè)來說，其利潤得到提升，專業(yè)化租賃模式進(jìn)程得以推進(jìn)；其次，為了達(dá)到進(jìn)項抵扣，大多企業(yè)會實施業(yè)務(wù)外包，這對企業(yè)改革具有積極影響，使整個行業(yè)的分工更為細(xì)致和專業(yè)。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)“營改增”以及其內(nèi)部的具體情況來創(chuàng)新管理，從而構(gòu)建出新穎的租賃模式，在其中應(yīng)廣泛培養(yǎng)和招納人才，建立具有自身特色的文化和經(jīng)營觀念，使各項服務(wù)達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，從而在日益激烈的競爭中獲得優(yōu)勢。

4 結(jié)束語

“營改增”對不動產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃有著重要意義，不僅減輕納稅人負(fù)擔(dān)，而且對加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，助推供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有深遠(yuǎn)地意義。因此不動產(chǎn)租賃企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)全盤考慮，整體規(guī)劃，綜合衡量，跟上時代發(fā)展的腳步，我們應(yīng)該努力完善“營改增”稅制改革方案中的不足之處，提高不動產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的效率，規(guī)范稅改的實行和監(jiān)督工作，加強(qiáng)相關(guān)責(zé)任人的領(lǐng)導(dǎo)能力和工作責(zé)任心，保證“營改增”對不動產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃工作能夠完美適應(yīng)納稅改革的發(fā)展要求。

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