千尋

隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代進(jìn)入存量時代，政策方面的鼎力相助使得住房租賃市場迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

近段時間，不僅是政府供地加快、銀企合作深化，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始在租賃信息平臺領(lǐng)域發(fā)力，租賃市場開始成為“風(fēng)口”。分析人士指出，從土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)到產(chǎn)品運(yùn)營、金融支持、再到信息平臺建設(shè)和租后服務(wù)提供，在政策紅利的帶動下，各方巨頭開始參與租賃市場的各個環(huán)節(jié)，租賃市場正迎來歷史性的巨變。

政策紅利落地

近期，北京、上海、成都、武漢等地陸續(xù)出臺新一輪住房租賃方面的扶持政策，多家銀行和房企也相繼發(fā)布租賃住房業(yè)務(wù)方面的發(fā)展規(guī)劃。據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，受多方利好影響，將有數(shù)千億資金涌入住房租賃市場。

據(jù)了解，2017年12月5日工商銀行與廣州的協(xié)議，是廣東銀企攜手支持“居者有其屋”的具體落實(shí)。此前2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽署了《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為廣州市住房租賃市場提供5000億元資金支持。

除了工行，2017年11月，建設(shè)銀行陸續(xù)與重慶、十堰、中山、蚌埠等地政府和房企簽訂住房租賃合作協(xié)議，探路住房租賃市場。2017年11月3日，深圳誕生全國首個個人租房貸款，市民李拓貸款26萬元，每月還款7000余元。此項(xiàng)目是2017年11月由中國建設(shè)銀行以“銀企合作”的模式，與萬科等11家房地產(chǎn)公司以及11家企事業(yè)單位進(jìn)行的住房租賃戰(zhàn)略合作，根據(jù)建行“按居貸”項(xiàng)目規(guī)定，最高貸款金額可達(dá)100萬元，額度期限最長不超過10年。此次項(xiàng)目共推出5481套長租房源投入市場。

針對房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)深度布局住房租賃市場的現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱：“對銀行來說，進(jìn)軍住房租賃市場將是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型發(fā)展的新起點(diǎn)，有利于重塑行業(yè)格局，促使未來長租公寓市場走向越來越規(guī)范；對房企來說，與銀行的合作將充分發(fā)揮建行在房源、資金以及金融服務(wù)等方面的資源優(yōu)勢，為企業(yè)長租公寓業(yè)務(wù)提供了強(qiáng)有力的保障”。實(shí)際上，金融機(jī)構(gòu)相繼進(jìn)軍租賃，被認(rèn)為是從中央的頂層設(shè)計到各地陸續(xù)出臺的扶持政策，龐大的政策紅利所帶來的必然結(jié)果。

2016年以來，我國住房租賃政策不斷細(xì)化，購租并舉住房制度逐步推進(jìn)落實(shí)。2017年8月底，國土部和住建部確定的第一批13個試點(diǎn)城市后，2017年10月31日，北京《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式實(shí)施，此后，成都、江西也發(fā)布通知，對租賃市場發(fā)展提出支持性政策。

租賃規(guī)范方面，北京、江西分別重點(diǎn)針對規(guī)范管理租賃市場做出細(xì)化要求，同時江西還提出租購?fù)瑱?quán)。天津新增了住房租賃企業(yè)的備案內(nèi)容。廣州對房屋租賃合同網(wǎng)上備案、住房租賃標(biāo)準(zhǔn)、住房租賃合同三方面進(jìn)行規(guī)范，形成示范范本。

市場監(jiān)管方面，北京住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺自2017年10月底上線運(yùn)行，目前已有四家住房租賃服務(wù)平臺同步上線，正式實(shí)現(xiàn)線上線下租賃服務(wù)一體化。除北京外，杭州、廣州、成都、武漢等城市先后推出住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，合肥、廈門、沈陽也給出了平臺搭建的時間表。

租賃市場保障方面，武漢細(xì)化租賃支持政策，針對規(guī)劃土地支持、住房保障、公共服務(wù)、金融支持、生活配套服務(wù)等方面進(jìn)行補(bǔ)充。成都對未來五年住房租賃市場發(fā)展中每年目標(biāo)完成的數(shù)量與時間計劃做出具體規(guī)劃。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前為止全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了租房政策。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。隨著政策的落實(shí)，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應(yīng)加速模式。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2017年11月，北京、上海、深圳、天津、溫州等地均有自持用地成交，共成交自持用地21宗，自持面積達(dá)到56.6萬平方米。各地推出的土地則更多。同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2017年11月，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26塊?！皬氖袌鲒厔菘?，租賃作為政策鼓勵的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足的資本與開發(fā)商預(yù)計將繼續(xù)大幅度增加。”張大偉表示。

銀行聯(lián)手房企殺入萬億級市場

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心2017年12月中旬發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2017-2018》稱，2018年中國樓市將迎來平穩(wěn)調(diào)整，投資增速在2018年全年可能會稍低于2017年的水平。住房租賃市場是一個有待開發(fā)的萬億級市場，在租購并舉和租售同權(quán)的政策刺激下，加上銷售市場調(diào)整，2018年住房租賃市場將有顯著的提升。

據(jù)東方證券預(yù)測，至2030年我國租房人數(shù)將達(dá)2.7億人，而整個房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。易觀生活服務(wù)研究中心分析師陳濤表示，隨著城市土地供應(yīng)數(shù)量越來越小，新建商品房每年新增供應(yīng)量也將出現(xiàn)逐漸下降的趨勢。存量住房的規(guī)模將越來越大，屆時二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產(chǎn)市場的主流。

從2017年10月底首單住房租賃信托投資基金（REITs）獲批通過，到近日銀行間市場首單住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）成功注冊，不到兩個月的時間，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商爭相進(jìn)入住房租賃市場。

近日，平安銀行行長胡躍飛在平安銀行的地產(chǎn)金融年會上也表示，目前平安集團(tuán)正在積極開展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，希望聯(lián)手各大房企共同推動主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度早日建立。

事實(shí)上，從2017年10月30日中信銀行與碧桂園簽署合作協(xié)議開始，建設(shè)銀行以及工商銀行等紛紛進(jìn)軍租房市場。此外，包括萬科、碧桂園等在內(nèi)的大型房企更是明確表態(tài)，要重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場。endprint

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，截至目前，包括建設(shè)銀行、工商銀行和中國銀行在內(nèi)的3家銀行已與全國27個省市政府簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計提供的意向性授信支持金額已經(jīng)超過萬億元。

其中，僅建設(shè)銀行廣東省分行就與廣東省內(nèi)的政府和企業(yè)進(jìn)行了24場住房租賃簽約，與省住建廳及廣州在內(nèi)的14個城市簽訂22個合作協(xié)議，將分別展開戰(zhàn)略合作和進(jìn)行租房系統(tǒng)共建。建行廣東省分行行長劉軍此前公開表示，建立“購房、租賃、保障”三位一體住房服務(wù)模式是未來市場的方向，住房租賃市場潛力巨大，既需要政府主導(dǎo)，也需要金融機(jī)構(gòu)為媒。

從目前商業(yè)銀行在住房租賃市場的布局來看，除了和政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、成立住房租賃交易服務(wù)平臺和提供授信支持以外，還與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，為合作方提供后臺支持服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有5家銀行與近20家大型房企或企事業(yè)單位簽署了戰(zhàn)略合作。此外，建設(shè)銀行、工商銀行和中國銀行還針對租房客戶推出了專屬金融產(chǎn)品。

“從銀行的角度講，這是一種比較安全的貸款。開發(fā)商拿地的價格就低，成本體系解決了。租房的人肯定也是符合政策要求的一批人，總體風(fēng)險是可控的?！蹦彻煞葜沏y行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示?！斑@種模式其實(shí)有點(diǎn)像之前的人才公寓，但當(dāng)時的問題是成本體系沒有設(shè)計好，開發(fā)商不賺錢?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人稱，“現(xiàn)在新的政策下面，開發(fā)商拿地的價格就比較低，成本能夠控制?！?/p>

租賃住房REITs市場潛力巨大

租賃住房的資產(chǎn)證券化同樣風(fēng)生水起。

資本市場上，在交易所掛牌的地產(chǎn)租賃金融產(chǎn)品也在不斷豐富。從2017年11月3日首單長租公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃正式發(fā)行設(shè)立，預(yù)備在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，到2017年12月1日招商創(chuàng)融——招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，這一全國首單長租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（CMBS），獲深交所評審?fù)ㄟ^，不到一個月時間里，最典型的兩款地產(chǎn)租賃金融產(chǎn)品在交易所順利掛牌，具有非常積極的示范意義。

此外，以阿里巴巴為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭則傾情于消費(fèi)端。2017年8月，阿里巴巴與杭州住保房管局簽訂協(xié)議，打造“智慧住房租賃平臺”；2017年10月份，支付寶宣布信用租房平臺正式上線，并在上海、北京、深圳等8個城市啟用了支付寶信用租房。

事實(shí)上，政府在公租房上的投資力度、政策的大幅度推進(jìn)讓2014年重啟的REITs試點(diǎn)開始加速。央行、住建部的多個文件中都傳遞了推進(jìn)REITs試點(diǎn)、將REITs作為公租房融資渠道等政策信號。

在此之前，俗稱“二房東”的分散式長租公寓模式的代表——魔方與自如都也通過資產(chǎn)證券化的方式獲得了資本市場的支持，從而實(shí)現(xiàn)了前期投資到資本市場融資的轉(zhuǎn)變?！叭绻麤]有REITs這樣的融資方式，運(yùn)營商的業(yè)務(wù)增長速度會很慢，只能是靠租金和其他收入覆蓋成本之后，再拿利潤去擴(kuò)張業(yè)務(wù)?！?盈家生活的CEO邢弢表示，“不借助金融手段，一個二房東能做到2000個房源差不多已經(jīng)是極限了。”

盡管盈利困難，租后服務(wù)的衍生價值也未完全體現(xiàn)，但行業(yè)的跑馬圈地正在愈演愈烈。2017年以來，包括安心公寓、城家公寓、愛上租等長租公寓連鎖品牌都獲得了超過億元的融資。

在東方證券分析師竺勁看來，租賃市場金融支持加速將會使兩類企業(yè)受益：一類是房地產(chǎn)基金公司，另一分類就是公寓運(yùn)營商和深度參與租賃市場的公司。“十九大之后，明顯感受到市場的反應(yīng)很強(qiáng)?！?邢弢說，但他認(rèn)為盡管有金融工具加持，但“二房東”模式在未來仍然存在不確定性。

租金與其他衍生服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成了分散式長租公寓目前還算清晰的盈利模式，但拿房與裝修也讓品牌的運(yùn)營成本高企，一旦出租率低于閾值，便很容易陷入拿房越多虧的越多的局面。

“政策鼓勵的是租賃，沒說鼓勵二房東，大部分二房東還是在虧損狀態(tài)。同時低價拿地的開發(fā)商成本肯定更低，未來在租金上競爭力并不強(qiáng)?！?邢弢認(rèn)為。

盈利模式仍待探索

在一系列政策暖風(fēng)中，我國住房租賃市場邁入新的發(fā)展階段，隨著金融資本和房企的不斷入局，住房租賃已然站上了風(fēng)口。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰表示，2016年我國公寓市場規(guī)模1.38萬億元，預(yù)計到2020年市場規(guī)模將接近2萬億元，提供中小戶型、中低價位為主的長租公寓，在緩解大城市的住房困難方面有著重要的作用。

另據(jù)東方證券測算發(fā)現(xiàn)，目前上海、北京、深圳的租賃市場規(guī)模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發(fā)達(dá)國家的一線城市，存在兩倍以上的發(fā)展空間。

“目前我國政策支持力度相當(dāng)大，而且潛在的市場容量也很大，隨著配套環(huán)境的成熟，現(xiàn)有的政策紅利將加快轉(zhuǎn)化為市場的自發(fā)力量，孕育出全新的價值空間，行業(yè)格局也將由此改變”，胡躍飛表示。

不過，萬科高級副總裁譚華杰并不認(rèn)同住房租賃市場目前處于大風(fēng)口的說法。他認(rèn)為，住房租賃市場還有稅收、利率、土地來源和規(guī)范建立等問題亟待解決。

在張大偉看來，當(dāng)下租賃市場的最主要痛點(diǎn)在供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一二線熱點(diǎn)城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。在銀行的資金傾斜下，對于涉足租賃的企業(yè)來說，的確可以獲得資金的支持，增加房源的供應(yīng)量。

然而，這并沒有解決租賃市場的核心問題。張大偉表示，租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前全國大部分城市租售比在500以上，目前還沒有企業(yè)摸索出租賃直接盈利的新模式。

對于住房租賃市場未來的發(fā)展，前述國行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，租賃市場活起來必須要使居民自有住房也加入其中進(jìn)行流轉(zhuǎn)，如此住房租賃市場才成規(guī)模，“但拋開社會接受度、社會風(fēng)尚問題不談，自有住房進(jìn)入住房租賃市場尚缺一系列規(guī)范制度，保障房產(chǎn)持有人與租房者等各方參與者權(quán)利、厘清責(zé)任，讓租房者住得放心，出租者租得安心”。endprint