楊瑞雪

（710086 武警工程大學(xué) 陜西 西安）

一、商品房價(jià)格政府干預(yù)的必要性

1.商品房具有稀缺性屬性

土地作為一種不可再生的資源，在滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之后，可用商品房開發(fā)的數(shù)量就非常有限，而相對的是人口的增長，和人們對住房數(shù)量、質(zhì)量的不斷增長。土地的有限性和住房需求的高要求形成了十分尖銳的矛盾，這直接導(dǎo)致商品房一經(jīng)誕生，便被貼上了“稀缺性”資源的卷標(biāo)，價(jià)格一直居高不降。

2.開發(fā)商和購房者地位不平等

開發(fā)商相對于住房者，不僅經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于絕對優(yōu)勢地位，還充分掌握交易信息，而住房者的信息則依賴于開發(fā)商的公布，這種懸殊直接使廣大購房消費(fèi)者代表的多數(shù)人的利益和受制于開發(fā)商的局部利益。為求得雙方利益的均衡、協(xié)調(diào)，政府的干預(yù)、調(diào)控就顯得舉足輕重。

3.市場調(diào)控天然具有盲目性和滯后性

各方利益的博弈，使得市場的調(diào)控具有一定的盲目性，不能較好地維護(hù)作為弱勢群體的利益。政府的政策法規(guī)可避免市場調(diào)控的不良后果發(fā)生，做到事前規(guī)范相關(guān)行為，平衡各方利益沖突，使各方利益達(dá)到一種相對平衡的狀態(tài)。

二、商品房價(jià)格制度簡介

當(dāng)前，我國的商品房價(jià)格制度主要有商品房價(jià)格構(gòu)成制度、商品房住宅價(jià)格申報(bào)制度、地價(jià)公布制度等。

商品房價(jià)格由成本、利潤、稅金、其他費(fèi)用構(gòu)成。我國價(jià)格實(shí)行分級(jí)管理原則，法律規(guī)定商品房價(jià)格除國家物價(jià)局另有規(guī)定外，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。當(dāng)前的已經(jīng)有政府規(guī)章中，都詳細(xì)規(guī)定了成本的構(gòu)成，主要有征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、住宅建設(shè)、安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息，但是對于差別價(jià)格卻沒有細(xì)化規(guī)定。

住宅價(jià)格申報(bào)制度指商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)在前期工程結(jié)束時(shí)，按商品住宅的預(yù)售成本、利潤、利息、稅金等申報(bào)價(jià)格，由物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門和建設(shè)銀行審核，并由物價(jià)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

我國關(guān)于地價(jià)公布制度在《城市房地產(chǎn)管理法》第32條中做了總括性的規(guī)定，“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”

三、商品房價(jià)格管理制度現(xiàn)狀

1.差別價(jià)格規(guī)范欠缺統(tǒng)一性

雖差別價(jià)格應(yīng)結(jié)合各地實(shí)踐，如地理環(huán)境，地段差異，樓層、朝向的影響等，由各地政府自行確定商品房住宅差價(jià)，但目前東西部的規(guī)章內(nèi)容中差異性太大，政府的差別價(jià)格還沒有指導(dǎo)性的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)，以至于北京、上海等地頻繁地爆出“天價(jià)豪宅”。根據(jù)各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，政府指導(dǎo)差別價(jià)格可謂勢在必行。

2.申報(bào)制度程序事項(xiàng)無規(guī)定

多數(shù)省份的商品房住宅價(jià)格管理辦法都是概括性規(guī)定要實(shí)行住宅價(jià)格申報(bào)制度，而對開發(fā)商事關(guān)重要的程序性事項(xiàng)如申報(bào)時(shí)間，申報(bào)材料，申報(bào)不合格的處理辦法，重新申報(bào)的情形等都無進(jìn)一步細(xì)化操作規(guī)定。這不利于開發(fā)商對自身行為的事前預(yù)判，更不利于開發(fā)商依據(jù)法律規(guī)定追究政府不合法審批，拖延審批的法律責(zé)任。

3.地價(jià)確定主體資質(zhì)專業(yè)性不足

依據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》規(guī)定[1]，確定土地價(jià)格的主體為土地行政主管部門，而在當(dāng)今的公務(wù)員錄用體制下，很難確保行政人員有與土地管理相關(guān)的專業(yè)學(xué)歷背景、評(píng)測技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。

4.地價(jià)公布制度不完善

參閱上文中國土資源部通知，行政部門應(yīng)定期公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，并提供查詢服務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，各省的公布程度、期限、查詢內(nèi)容不一，服務(wù)不到位、空白狀況普遍存在。

四、商品房住宅價(jià)格制度的完善

1.政府制定差別價(jià)格指導(dǎo)項(xiàng)目

制定完善的差別價(jià)格指導(dǎo)項(xiàng)目，將樓層、附屬設(shè)施（供暖設(shè)備等）、朝向、地理位置、日照時(shí)間等項(xiàng)目細(xì)致化、數(shù)量化，切實(shí)提高操作性。如陽光照射時(shí)間按每天日照時(shí)間劃分為幾個(gè)檔次，在規(guī)定的檔次內(nèi)實(shí)行差價(jià)，并根據(jù)差別的收益程度確定每個(gè)檔次的差價(jià)，同時(shí)遵循同類性原則，同幢大樓相同朝向的同樓層房屋，差別價(jià)格應(yīng)合理控制在較低的比率之類。

2.細(xì)化申報(bào)程序規(guī)定

政府可在商品房價(jià)格管理辦法中補(bǔ)充或單獨(dú)制定申報(bào)程序事項(xiàng)，具體如以下：首先，建立申報(bào)審查時(shí)限制度。全國范圍應(yīng)統(tǒng)一審查時(shí)限為30天，規(guī)定特殊情況（如開發(fā)項(xiàng)目影響重大，金額較大）可延長15日，通過統(tǒng)一性規(guī)定，提高行政作為效率。其次，細(xì)化申報(bào)材料。各地應(yīng)將申報(bào)材料在政府相應(yīng)網(wǎng)站提前告知。最后，規(guī)范重新申報(bào)的事項(xiàng)。應(yīng)該嚴(yán)格限定重新申報(bào)價(jià)格的事項(xiàng)，限定在不可預(yù)見的建設(shè)費(fèi)用之內(nèi)，不應(yīng)將正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)作為重新申報(bào)的理由。

3.完善地價(jià)公布制度

拓寬公布管道，明確低價(jià)公布程序及內(nèi)容。首先，頒布地價(jià)公布法規(guī)，從立法高度對國家的地價(jià)公布體系進(jìn)行明確。我國的地價(jià)公示法可從地價(jià)公示的內(nèi)涵、地價(jià)公布體系的組成、地價(jià)的評(píng)估確定流程、價(jià)格更新及公示方法等方面予以確立[3]。其次，拓寬公布渠道，可利用報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體來公布地價(jià)，并建立常態(tài)化的咨詢機(jī)制，即只要行政相對人咨詢，政府就應(yīng)免費(fèi)提供相關(guān)信息。

[1]《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》：“市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，并提供查詢服務(wù)，為社會(huì)和企業(yè)認(rèn)定估價(jià)結(jié)果提供參考依據(jù)?！?/p>

[2]鄒兆平.日本的地價(jià)公示制度[J].現(xiàn)代日本經(jīng)濟(jì),1991,6.

[3]李靜,李淑華,楊凌志.標(biāo)定地價(jià)公示制度研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,11.