王永起

合同效力的認(rèn)定體現(xiàn)的是一種法律評(píng)價(jià)機(jī)制和功能，反映的是國(guó)家公權(quán)力對(duì)于私法自治或者民事行為的干預(yù)和評(píng)價(jià)，不論是違反法律法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同，還是意思表示不真實(shí)的合同，法律都要給予否定評(píng)價(jià)。對(duì)于內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，需要對(duì)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，抑或管理性強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行識(shí)別后對(duì)其效力進(jìn)行評(píng)判，但對(duì)于法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的性質(zhì)的識(shí)別和判斷一直是司法實(shí)務(wù)中存有爭(zhēng)論的難題，近幾年最高人民法院頒布的相關(guān)司法解釋對(duì)法律法規(guī)中部分有爭(zhēng)議的強(qiáng)制性規(guī)范的性質(zhì)作了明確界定，為判斷合同是否違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定提供了裁判依據(jù)，而更多場(chǎng)合尚需要法官自身結(jié)合具體個(gè)案通過(guò)對(duì)法條的理解或者法律漏洞的填補(bǔ)，對(duì)合同是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形作出判斷。對(duì)于意思表示不真實(shí)的合同，則需要依據(jù)民法中規(guī)定的當(dāng)事人內(nèi)心真意與外在表達(dá)不一致的具體表現(xiàn)形式，結(jié)合當(dāng)事人的舉證對(duì)其效力進(jìn)行評(píng)判，如合同是否具有締約能力瑕疵、心理保留、虛偽表示、缺乏真意、違反善良風(fēng)俗、欺詐和脅迫、虛假法律行為等病因，當(dāng)事人訂立契約時(shí)內(nèi)心真意表達(dá)于外存有差異的，即構(gòu)成對(duì)意思自治和契約自由原則的背離和異化，不符合古典民法理論對(duì)有效契約的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)合同有別于一般的買賣、承攬等民事合同，其當(dāng)事人的締約資格、約定內(nèi)容、形式要件等合同要素，不僅涉及私法規(guī)范的規(guī)制，也涉及公法規(guī)范的規(guī)制，而且房地產(chǎn)合同標(biāo)的額大、履行周期長(zhǎng)，其效力能否正常維護(hù)、權(quán)利義務(wù)能否正常履行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易安全和秩序影響甚巨。在法律調(diào)整機(jī)制上，房地產(chǎn)合同更是兼容了合同法、物權(quán)法兩大法域，涉及債權(quán)效力和物權(quán)效力的區(qū)別認(rèn)定，因此，司法審判中對(duì)于房地產(chǎn)合同效力的評(píng)判遠(yuǎn)比一般民事合同要復(fù)雜，更需要采取審慎的態(tài)度。通常認(rèn)為，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在著國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)和商品房買賣的三級(jí)市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)交易關(guān)系中，當(dāng)事人意思自治的程度和范圍是依次放寬的，反映到國(guó)家公權(quán)力對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的干預(yù)程度上是依次減弱的，在房地產(chǎn)合同的效力把握上也要依次寬泛。①參見(jiàn)程新文：《關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問(wèn)題》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第64輯），人民法院出版社2016年版，第57頁(yè)。

一、商品房預(yù)售許可證明對(duì)商品房買賣合同效力的影響

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房出賣人是否取得預(yù)售許可證是認(rèn)定商品房買賣合同效力的必要條件，因?yàn)轭A(yù)售許可證主要解決的是出賣人的預(yù)售商品房進(jìn)入市場(chǎng)銷售的資格準(zhǔn)入問(wèn)題，而且房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的建設(shè)用地許可、規(guī)劃許可等合法開發(fā)手續(xù)都隱含在預(yù)售許可中，因此，司法解釋規(guī)定出賣人預(yù)售商品房是否取得預(yù)售許可手續(xù)，是判定商品房買賣合同效力的必備條件，即是說(shuō)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法律法規(guī)對(duì)于預(yù)售商品房許可的規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，司法實(shí)踐中也是嚴(yán)格按照司法解釋的規(guī)定評(píng)判商品房買賣合同的法律效力。但司法實(shí)務(wù)中需要注意的問(wèn)題是：

（一）商品房預(yù)約合同是否須出賣人辦理商品房預(yù)售許可證才有效的問(wèn)題。商品房預(yù)約合同是雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立作為本約合同的商品房買賣合同所作的一種承諾，而非正式的商品房銷售行為。盡管目前理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)于商品房預(yù)約合同的性質(zhì)、效力和法律后果存在不同的認(rèn)識(shí)，但學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為，商品房預(yù)約合同不是正式的商品房銷售行為，而是一種房地產(chǎn)開發(fā)行為，因不涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房是否進(jìn)入市場(chǎng)銷售的準(zhǔn)入資格問(wèn)題，司法實(shí)務(wù)中一般認(rèn)為，商品房預(yù)約合同訂立前出賣人是否取得了預(yù)售許可證對(duì)預(yù)約合同的效力不產(chǎn)生影響。但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條的規(guī)定，商品房預(yù)約合同的主要條款符合建設(shè)行政主管部門發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定，商品房預(yù)約合同轉(zhuǎn)性為正式的買賣合同。此時(shí)出賣人訂立合同前未取得預(yù)售許可證的，是否對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，司法實(shí)務(wù)存有爭(zhēng)論。一種意見(jiàn)認(rèn)為，當(dāng)事人間的真實(shí)意思仍是商品房預(yù)約關(guān)系，不是正式的商品房市場(chǎng)銷售行為，只不過(guò)合同內(nèi)容指向的標(biāo)的物比較具體明確，且是被法院裁判認(rèn)定為商品房買賣合同，因而出賣人是否取得預(yù)售許可證不應(yīng)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然被認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，不論當(dāng)事人間的真實(shí)意思如何，均應(yīng)按照司法解釋的規(guī)定處理，即出賣人未取得預(yù)售許可的，所訂立的買賣合同無(wú)效，否則將導(dǎo)致法律和司法解釋的規(guī)定被架空。筆者認(rèn)為，對(duì)該問(wèn)題不宜一概而論，要以尊重當(dāng)事人間的真實(shí)意思為切入點(diǎn)對(duì)合同效力進(jìn)行評(píng)判。如果當(dāng)事人間的真實(shí)意思是訂立商品房預(yù)約合同，或者合同中亦明確約定將來(lái)雙方再訂立正式商品房買賣合同，只是雙方在磋商過(guò)程中對(duì)合同標(biāo)的物數(shù)量、價(jià)格、付款方式等內(nèi)容約定比較明確，而被裁判認(rèn)定為預(yù)約合同滿足了商品房買賣合同的主要條款，此時(shí)出賣人沒(méi)有取得預(yù)售許可不宜認(rèn)定合同無(wú)效，但當(dāng)事人故意訂立名為商品房預(yù)約合同，而真實(shí)意思為商品房買賣合同的，屬于規(guī)避法律的行為，出賣人沒(méi)有取得預(yù)售許可證明，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

（二）商品房預(yù)售許可證被撤銷或者過(guò)期是否影響預(yù)售合同的效力問(wèn)題。商品房買賣合同在履行中，出賣人取得的預(yù)售許可證被政府有關(guān)部門撤銷或者有效期超過(guò)后，是否對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。一般認(rèn)為，預(yù)售許可證的主要功能是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為或者商品房市場(chǎng)銷售行為進(jìn)行管控的手段，也是國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要措施。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證后才能將開發(fā)建設(shè)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)銷售，因此，取得預(yù)售許可證是出賣人應(yīng)負(fù)的先合同義務(wù)，只要商品房預(yù)售時(shí)，或者出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人取得商品房預(yù)售許可證，其與買受人訂立的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)是有效的，至于商品房買賣合同履行期間，出賣人因許可證期限屆滿或者違反行政管理法規(guī)的行為導(dǎo)致預(yù)售許可證超過(guò)確定的期限或者被有關(guān)部門撤銷，都是屬于合同履行中發(fā)生的行為，不應(yīng)對(duì)商品房預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響。

（三）訴訟時(shí)預(yù)售商品房已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的，合同效力是否仍受商品房預(yù)售許可的影響。出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，但起訴時(shí)預(yù)售的商品房業(yè)已竣工驗(yàn)收，也符合商品房交付的法定或者約定條件，合同標(biāo)的物由期房轉(zhuǎn)性為現(xiàn)房，此時(shí)合同效力是否仍受商品房預(yù)售許可證明的影響，司法實(shí)務(wù)中各地法院的認(rèn)識(shí)和做法不盡一致。筆者認(rèn)為，雖然出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明，若起訴時(shí)期房已轉(zhuǎn)性為現(xiàn)房，且已具備了向買受人現(xiàn)實(shí)交付的法定或者約定條件，商品房預(yù)售許可證明所要規(guī)制的預(yù)售行為業(yè)已消失，預(yù)售許可的要件事實(shí)上得到補(bǔ)正，此時(shí)認(rèn)定商品房買賣合同有效更為適宜，更有利于維護(hù)交易安全和市場(chǎng)秩序。

二、房地產(chǎn)合同約定改變公法規(guī)定的義務(wù)主體條款的效力問(wèn)題

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，對(duì)于公法規(guī)定應(yīng)由義務(wù)主體履行的公法義務(wù)能否通過(guò)房地產(chǎn)合同約定的方式加以改變，是房地產(chǎn)合同糾紛產(chǎn)生后當(dāng)事人間爭(zhēng)議較大的問(wèn)題。承前所述，房地產(chǎn)合同除當(dāng)事人意思自治的內(nèi)容外，還涉及當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的一些公法規(guī)定的義務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)商在合作開發(fā)房地產(chǎn)中負(fù)有消防法規(guī)定的按照規(guī)劃建設(shè)消防樓梯和消防通道的義務(wù)，以及按照稅法規(guī)定納稅的義務(wù)，買受人依法繳納城市建設(shè)配套費(fèi)的義務(wù)等等。對(duì)于公法規(guī)定的義務(wù)負(fù)擔(dān)，當(dāng)事人間能否通過(guò)私法自治的方式加以改變，即公法規(guī)定本應(yīng)由一方承擔(dān)的公法義務(wù)，約定由另一方實(shí)際負(fù)擔(dān)，類似合同條款的效力如何認(rèn)定，理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)識(shí)不盡統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公法規(guī)范明確規(guī)定由一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的義務(wù)是法定義務(wù)，不能通過(guò)合同約定方式改變義務(wù)負(fù)擔(dān)主體，否則即違反了公法的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定所涉條款無(wú)效；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間的合同約定與公法規(guī)定不一致的，只要約定內(nèi)容不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，該約定條款不存在效力障礙，不宜認(rèn)定合同無(wú)效。最高人民法院民事審判第一庭對(duì)此問(wèn)題的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)于合同一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的公法義務(wù)，當(dāng)事人間通過(guò)合同約定方式改變義務(wù)主體的，并不必然因違反了公法的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效，但前提是合同約定公法義務(wù)不能處于落空狀態(tài)。②參見(jiàn)《最高人民法院公報(bào)》2007年第3期刊登的最高人民法院（2007）民一終字第62號(hào)案。筆者認(rèn)為，該問(wèn)題涉及到當(dāng)事人通過(guò)意思自治約定義務(wù)與法定義務(wù)之間的關(guān)系問(wèn)題，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)，以契約自由和意思自治為基本遵循，對(duì)當(dāng)事人自愿達(dá)成的合意應(yīng)堅(jiān)持有約定從約定，無(wú)約定從法定的原則，只要公法規(guī)范所確定的義務(wù)不處于架空狀態(tài)，至于公法規(guī)定的義務(wù)負(fù)擔(dān)主體按約定改變，不應(yīng)輕易否定當(dāng)事人的意思自治。如對(duì)于當(dāng)事人在房地產(chǎn)合同中約定改變稅法規(guī)定的納稅義務(wù)主體是否有效的問(wèn)題，最高人民法院終審的相關(guān)案件裁判意見(jiàn)判決認(rèn)為，我國(guó)稅法明確規(guī)定稅收由納稅義務(wù)人承擔(dān)，但并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對(duì)人約定由第三人或者合同相對(duì)人承擔(dān)。稅法對(duì)于稅種、稅率和稅額的規(guī)定是強(qiáng)制性的，但對(duì)于納稅義務(wù)主體則沒(méi)有強(qiáng)制性或者禁止性規(guī)定，房地產(chǎn)合同對(duì)于納稅義務(wù)主體的約定是合法有效的。③參見(jiàn)《最高人民法院公報(bào)》2011年第5期刊登的最高人民法院（2011）民一終字第45號(hào)案。

但一些當(dāng)事人為逃避公法規(guī)定的義務(wù)，通過(guò)訂立黑白合同等形式達(dá)成交易關(guān)系。如果當(dāng)事人雙方訂立合同的目的在于規(guī)避公法義務(wù)，如偷逃所繳納稅款等，則表明合同內(nèi)容本身具有違法性，屬于以合法形式掩蓋非法目的，此種合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

三、房地產(chǎn)合同所涉政府會(huì)議紀(jì)要的法律性質(zhì)和效力問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不單純是當(dāng)事人的行為，還涉及土地、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等多方面需要政府有關(guān)部門審批或者協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，特別是政府規(guī)劃建設(shè)的大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，更是涉及到不同的政府主管部門的行政行為，僅靠單個(gè)部門很難獨(dú)立解決，因此，為加快一些重點(diǎn)或者招商引資房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，各地人民政府往往為解決某一特定問(wèn)題而召開由多方參加的政府協(xié)調(diào)會(huì)，協(xié)調(diào)推進(jìn)某項(xiàng)具體工作。協(xié)調(diào)會(huì)屬于非常規(guī)會(huì)議，一般最終形成會(huì)議紀(jì)要的形式以確定參加各方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)。政府會(huì)議紀(jì)要形成后，有些房地產(chǎn)合同將紀(jì)要的內(nèi)容納入合同條款，或者當(dāng)事人另行訂立補(bǔ)充協(xié)議，有些房地產(chǎn)合同作為附件，還有些沒(méi)有載入合同。類似政府會(huì)議紀(jì)要是否具有民事合同的性質(zhì)，能否對(duì)參與各方具有約束力，司法實(shí)務(wù)中認(rèn)識(shí)不一。最高人民法院有案例對(duì)此評(píng)析認(rèn)為，無(wú)論政府會(huì)議紀(jì)要還是會(huì)議決定、書面報(bào)告等形式，關(guān)鍵是看雙方當(dāng)事人是否通過(guò)會(huì)議紀(jì)要等載體，明確表達(dá)出雙方已達(dá)成一致的意思表示，該意思表示必須是明示的、確定的及可執(zhí)行的，且會(huì)議紀(jì)要必須是參加各方簽收或者當(dāng)事人在會(huì)議記錄上簽字認(rèn)可，在此情況下可以認(rèn)定會(huì)議紀(jì)要對(duì)各方當(dāng)事人具有約束力。也有案例的裁判意見(jiàn)認(rèn)為，雙方當(dāng)事人因意見(jiàn)分歧引發(fā)糾紛，請(qǐng)求政府協(xié)調(diào)或者干預(yù)而形成會(huì)議紀(jì)要，在當(dāng)事人沒(méi)有明確表示依此自愿達(dá)成協(xié)議的情況下，該會(huì)議紀(jì)要不具有法律約束力。地方法院的裁判意見(jiàn)中對(duì)政府會(huì)議紀(jì)要的性質(zhì)和效力大體也存在上述不同認(rèn)識(shí)。一般而言政府以組織協(xié)調(diào)會(huì)的形式參與市場(chǎng)活動(dòng)，介入當(dāng)事人之間的合同履行，所形成的會(huì)議紀(jì)要不宜提倡作為民事合同來(lái)看待，這是當(dāng)前司法實(shí)務(wù)的普遍共識(shí)，如果是在政府主持下當(dāng)事人各方在合同履行中自愿達(dá)成的會(huì)議紀(jì)要，則另當(dāng)別論。但應(yīng)否將政府會(huì)議紀(jì)要作為民事合同，或者作為當(dāng)事人間訂立的民事合同的組成部分，關(guān)鍵在于會(huì)議紀(jì)要能否具備合同成立的基本要素，是否體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的意思表示一致，如政府會(huì)議紀(jì)要主要內(nèi)容是圍繞合同履行中的特定問(wèn)題，各方當(dāng)事人對(duì)此簽字認(rèn)可，且事后當(dāng)事人各方履行了會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容，如果具備上述要素，可以將政府會(huì)議紀(jì)要作為當(dāng)事人之間的補(bǔ)充協(xié)議或者附件，作為確定當(dāng)事人意思表示的依據(jù)。

四、查封情形下訂立的房屋買賣合同的效力認(rèn)定

依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，還是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，直接決定了被查封房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。學(xué)界對(duì)于轉(zhuǎn)讓被查封房屋的合同效力存有不同看法，有絕對(duì)無(wú)效說(shuō)、相對(duì)無(wú)效說(shuō)、效力待定說(shuō)和有效說(shuō)等不同觀點(diǎn)。無(wú)效說(shuō)的基本觀點(diǎn)認(rèn)為，查封是公法上的行為，查封后房屋的權(quán)利人喪失了對(duì)查封物的處分權(quán)，其處分行為屬于絕對(duì)無(wú)效或者確定無(wú)效，對(duì)任何人不產(chǎn)生約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第21條規(guī)定：“已被人民法院查封、預(yù)查封并在國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，人民法院應(yīng)依法確認(rèn)其行為無(wú)效”。有效說(shuō)的基本觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法物權(quán)變動(dòng)的原因行為和結(jié)果行為相區(qū)分的原則，在被查封物上設(shè)定負(fù)擔(dān)行為或者債權(quán)行為的效力不受影響，但會(huì)影響轉(zhuǎn)讓被查封房屋的物權(quán)效力，即無(wú)法辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)。盡管學(xué)界對(duì)轉(zhuǎn)讓查封房屋合同的效力持有不同見(jiàn)解，但司法實(shí)務(wù)中對(duì)于查封情形下訂立的房屋買賣合同的效力予以肯定已取得普遍共識(shí)。在第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議上，最高人民法院指出，合同效力問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是公權(quán)力對(duì)私法自治的評(píng)價(jià)。實(shí)踐中，出賣人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未取得房屋所有權(quán)證書、未經(jīng)其他共有人同意或者房產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押或者依法查封的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題爭(zhēng)議較大。我們認(rèn)為，對(duì)這類合同不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定合同無(wú)效，可以考慮根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，通過(guò)違約責(zé)任來(lái)平衡雙方利益。④參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第64輯），人民法院出版社2016年6月版，第57頁(yè)。最高人民法院終審的相關(guān)案例裁判意見(jiàn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定是針對(duì)行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記問(wèn)題所做出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，即使轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)查封，按照物權(quán)法原理，出賣人與買受人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同也產(chǎn)生債的效力，只是房地產(chǎn)被查封后因無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)法履行。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行期間，如果司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法解除了查封，當(dāng)事人仍可以變更不動(dòng)產(chǎn)變更手續(xù)。⑤參見(jiàn)《最高人民法院公報(bào)》2011年第5期刊登的最高人民法院（2011）民一終字第45號(hào)案。該裁判意見(jiàn)由此明確了轉(zhuǎn)讓被查封的房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同是有效的，即可以產(chǎn)生債的效力，但因房地產(chǎn)被查封導(dǎo)致無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，即無(wú)法使轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不發(fā)生物權(quán)效力。最高人民法院再審的方輝等三人與浙江五聯(lián)建設(shè)有限公司、海南昌臺(tái)物質(zhì)燃料總公司確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴傅牟门幸庖?jiàn)亦認(rèn)為，“法院的查封行為并不意味著土地使用權(quán)屬于法律意義上的絕對(duì)不能轉(zhuǎn)讓，只是合同標(biāo)的物因受限制不能在查封期間產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因而，案涉土地使用權(quán)是否被查封，不影響雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的合法成立，更不能據(jù)此作為認(rèn)定合同無(wú)效的評(píng)判依據(jù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ荷鲜霭咐牟门幸庖?jiàn)表明，盡管案涉房地產(chǎn)被采取查封等保全措施，但《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不影響房地產(chǎn)權(quán)利人就被查封的房地產(chǎn)與受讓人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力，但依據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因行為和結(jié)果行為相區(qū)分的原則，因案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封其權(quán)利轉(zhuǎn)移受到限制，即使當(dāng)事人間訂立的合同有效，也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

五、商品房按揭合同中房屋回購(gòu)條款的效力認(rèn)定

商品房按揭合同中約定回購(gòu)條款在我國(guó)現(xiàn)行立法中并無(wú)具體規(guī)定，實(shí)踐中一般是指在商品房按揭貸款合同中買受人無(wú)力償還銀行貸款時(shí)，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)清償貸款的責(zé)任，并由開發(fā)商對(duì)所售商品房進(jìn)行回購(gòu)而作的約定。

（一）商品房回購(gòu)協(xié)議或者條款的性質(zhì)。對(duì)商品房回購(gòu)協(xié)議或條款的法律性質(zhì)，學(xué)界主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為是反擔(dān)保，指?jìng)鶆?wù)人或者第三人向債權(quán)人作出保證或設(shè)定物的擔(dān)保，在擔(dān)保人因清償債務(wù)而造成損失時(shí)，債務(wù)人向擔(dān)保人作出清償。反擔(dān)保不是一種獨(dú)立的擔(dān)保形式，商品房回購(gòu)條款是否屬于反擔(dān)保，主要看是否具有擔(dān)保功能，在商品房按揭合同中出賣人作為買受人的擔(dān)保人向銀行承擔(dān)了保證責(zé)任，回購(gòu)具有擔(dān)保買受人的功能，就此而言，房屋回購(gòu)條款屬于一種反擔(dān)保。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是流質(zhì)條款，即商品房回購(gòu)條款屬于《物權(quán)法》第186條規(guī)定的流質(zhì)條款，但學(xué)界一般認(rèn)為，流質(zhì)條款一般是以設(shè)定抵押權(quán)為前提的，將回購(gòu)條款解釋為流質(zhì)條款比較牽強(qiáng)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為是約定解除權(quán)，即在買受人不能屆期清償銀行房貸的情況下，出賣人作為擔(dān)保人代替買受人清償債務(wù)，然后將出賣給買受人的商品房回購(gòu)或者收回，實(shí)質(zhì)上解除了商品房買賣合同，出賣人代替買受人清償?shù)你y行債務(wù)有權(quán)向買受人追償。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為是讓與擔(dān)保，即回購(gòu)條款系購(gòu)房人以商品房買賣合同項(xiàng)下的標(biāo)的物由出賣人回購(gòu)而為按揭貸款債權(quán)的擔(dān)保。一般而言，回購(gòu)條款本質(zhì)上是以商品房買賣為按揭貸款提供擔(dān)保，如果按揭人，即房屋買受人不能依約清償按揭貸款，出賣人有權(quán)依約將出賣的商品房回購(gòu)，并自行清償按揭貸款給貸款人，而后向買受人，即按揭借款人追償，而出賣人（回購(gòu)人）與買受人之間的商品房買賣合同解除，因此，將房屋買賣合同作為借款的一種擔(dān)保方式更符合商品房按揭法律關(guān)系。按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條的規(guī)定，將此擔(dān)保理解為讓與擔(dān)?；蛘叻堑湫蛽?dān)保更為適宜。目前司法實(shí)務(wù)中比較共識(shí)的意見(jiàn)是商品房買賣合同中約定的出賣人回購(gòu)條款系約定解除權(quán)，在商品房按揭合同關(guān)系中，若買受人到期不能及時(shí)清償銀行按揭貸款，銀行有權(quán)對(duì)按揭的商品房進(jìn)行處置以清償貸款債務(wù)，其中明確約定由商品房出賣人將商品房回購(gòu)后，代替買受人清償銀行債務(wù)，則出賣人與買受人間的商品房買賣合同關(guān)系即行解除，因此，將回購(gòu)條款理解為約定的合同解除權(quán)比較符合商品房按揭合同關(guān)系的基本特征，實(shí)務(wù)中亦容易操作。

（二）商品房回購(gòu)條款的效力。商品房按揭合同中約定的回購(gòu)條款存在有效和無(wú)效兩種不同觀點(diǎn)。主張合同無(wú)效的主要理由是商品房回購(gòu)條款是一種擔(dān)保方式，而且屬于一種非典型性擔(dān)保方式，違反了物權(quán)法定原則和流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定；主張有效的主要理由是目前我國(guó)現(xiàn)行立法未禁止當(dāng)事人約定回購(gòu)條款，認(rèn)定無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。司法實(shí)務(wù)中一般認(rèn)為，此種商品房買賣合同中約定的回購(gòu)條款只要不包含我國(guó)現(xiàn)行法律禁止的流質(zhì)條款內(nèi)容，且不具有《合同法》第52條規(guī)定的其他無(wú)效情形，原則上應(yīng)認(rèn)定回購(gòu)條款有效。出賣人按照約定的回購(gòu)條款取回出售的商品房的，出賣人和買受人之間的商品房買賣合同按照解除的法律后果處理。實(shí)務(wù)處理中，出賣人回購(gòu)商品房的價(jià)格如何確定是難點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)于出賣人回購(gòu)商品房的價(jià)格，若按揭合同有約定的，從其約定；若沒(méi)有約定的，回購(gòu)價(jià)格是以原價(jià)回購(gòu)還是以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議。筆者主張出賣人應(yīng)按照回購(gòu)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)對(duì)買受人比較公平，因?yàn)榛刭?gòu)條款履行時(shí)與訂立合同一般間隔較長(zhǎng)時(shí)間，按照時(shí)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的行情，原定價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)往往存在差異，且出賣人回購(gòu)后再行出售也會(huì)隨行就市，因此，出賣人按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)不損害出賣人的利益，對(duì)買受人亦比較公平。

六、設(shè)定抵押的商品房買賣合同的效力問(wèn)題

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。通說(shuō)認(rèn)為，該條規(guī)定非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同的效力。⑥參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》，人民法院出版社2014年版，第33頁(yè)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ旱诎舜稳珖?guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第14條也規(guī)定，《物權(quán)法》第191條第2款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時(shí)要求辦理過(guò)戶登記的，不予支持。該規(guī)定符合《物權(quán)法》第15條關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)變動(dòng)相區(qū)分的原則，實(shí)務(wù)中認(rèn)定出賣人與買受人訂立的抵押商品房買賣合同有效不成疑問(wèn)。若出賣人（抵押人）在約定的期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理商品房權(quán)屬登記的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。但司法實(shí)務(wù)中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題是若買受人不要求解除商品房買賣合同，而是請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，并請(qǐng)求出賣人辦理商品房權(quán)屬登記手續(xù)的如何處理，最高人民法院會(huì)議紀(jì)要未予明示。司法實(shí)務(wù)中有兩種做法：一是判令出賣人在合同約定的期限內(nèi)清償債務(wù)滌除抵押權(quán)，并履行合同義務(wù)；二是對(duì)買受人進(jìn)行釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求，買受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求，但買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。第一種做法雖然符合物權(quán)法和合同法的規(guī)定，但轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的商品房畢竟?fàn)可娴盅簷?quán)人的利益，判決抵押人通過(guò)清償債務(wù)滌除抵押權(quán)往往面臨著無(wú)法執(zhí)行的困境。實(shí)際上此類商品房的買賣，因商品房已經(jīng)設(shè)定了負(fù)擔(dān)行為，且抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，而買受人依約享有的債權(quán)不能對(duì)抗該抵押權(quán)，因而應(yīng)屬于合同法規(guī)定的法律上不能履行的情形，故在商品房上的抵押權(quán)未滌除的情形下，買受人不得請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，并請(qǐng)求出賣人辦理商品房權(quán)屬變更手續(xù)，除非訴訟期間出賣人主動(dòng)清償債務(wù)滌除抵押權(quán)，因此，第二種做法具有妥當(dāng)性。

七、商品房售后包租合同的效力問(wèn)題

售后包租是房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在商品房銷售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商承租或者以代理出租的方式將買受人購(gòu)買的商品房進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或者償付一定租金回報(bào)的行為。根據(jù)原建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第45條的規(guī)定，所謂售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，售后包租模式通常存在于買受人購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪或者酒店的場(chǎng)合。產(chǎn)權(quán)式商鋪通常是開發(fā)商將建筑物沒(méi)有實(shí)際分隔成獨(dú)立、封閉的物理空間，買受人雖然按照約定取得所購(gòu)商鋪的產(chǎn)權(quán)，但因商鋪不具有獨(dú)立使用的功能，一般須對(duì)外整體出租才能產(chǎn)生使用效益。買受人購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)式酒店，雖然是獨(dú)立、封閉的物理空間，但單個(gè)的酒店房間也無(wú)法對(duì)外獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，也須對(duì)外統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益。業(yè)界通常認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪或者酒店是一種所有權(quán)和使用權(quán)相分離的房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，買受人購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪或者酒店，并取得商鋪或者酒店的所有權(quán)后，因商鋪或者酒店無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，通常與開發(fā)商或者開發(fā)商委托的經(jīng)營(yíng)管理公司訂立售后包租合同，由開發(fā)商或者委托的經(jīng)營(yíng)管理公司在約定期限內(nèi)對(duì)外統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，買受人依約取得租金收益。即是說(shuō)，在售后包租模式下，買受人取得購(gòu)買商品房的所有權(quán)后，不直接占有使用房屋，僅取得購(gòu)買房屋的收益權(quán)，故一般認(rèn)為，售后包租是商品房所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的一種房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，具有房地產(chǎn)證券化的屬性，完全脫離了買受人購(gòu)買商品房用于居住的功能。售后包租是一種復(fù)合性質(zhì)的法律關(guān)系，即從法律關(guān)系層面上分析，至少包含兩種法律關(guān)系，一是房地產(chǎn)開發(fā)商與買受人間的商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，業(yè)主為買受人；二是買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商或者第三人間的商品房租賃合同關(guān)系，買受人為出租人，開發(fā)商或者委托的第三人為承租人。開發(fā)商或者其委托的第三人與買受人訂立售后包租合同后，因買受人購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)式商鋪或者酒店無(wú)法獨(dú)立使用，使得其享有的商品房所有權(quán)行使受到限制，若買受人以其所有權(quán)排他性為由要求解除售后包租合同的，實(shí)務(wù)中一般不予支持。

對(duì)于商品房售后包租合同的法律效力問(wèn)題，建設(shè)行政主管部門發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第11、42條明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。據(jù)此可見(jiàn)，商品房售后包租行為在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)政策層面是嚴(yán)格禁止的。但司法實(shí)務(wù)中一般認(rèn)為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第4條的規(guī)定，由于《商品房銷售管理辦法》屬于部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，因而房地產(chǎn)開發(fā)商與買受人訂立的商品房售后包租合同不得依此認(rèn)定無(wú)效。只要售后包租合同具有商品房銷售和租賃的真實(shí)內(nèi)容，雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，且不具有《合同法》第52條規(guī)定的其他無(wú)效情形，對(duì)售后包租合同的效力一般予以肯定。

值得關(guān)注的是，2011年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，不具有房產(chǎn)真實(shí)內(nèi)容或者不以房屋銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)以非法吸收公眾存款罪處罰。據(jù)此規(guī)定，司法實(shí)踐中需要區(qū)分單純的售后包租與企業(yè)以售后包租名義借貸融資的關(guān)系，純粹的售后包租是一種正常的市場(chǎng)交易行為，不論商品房買賣合同還是租賃合同均應(yīng)符合法律的規(guī)定，但是，名為售后包租，實(shí)為借貸融資的，即當(dāng)事人訂立的售后包租合同不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的，依據(jù)最高人民法院前述司法解釋的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣和租賃合同關(guān)系，此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為涉嫌非法吸收公眾存款犯罪，所訂立的售后包租合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

八、房屋租賃合同解除后轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定問(wèn)題

房屋租賃合同履行中，承租人按照合同約定或者征得出租人同意將承租房屋轉(zhuǎn)租的，在房屋租賃合同解除后，承租人與次承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予解除，還是繼續(xù)履行，理論和實(shí)務(wù)中存在兩種不同意見(jiàn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同依附于房屋租賃合同，前手的租賃合同被解除的，次承租人喪失了繼續(xù)占有、使用涉案房屋賴以存在的權(quán)利基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)予以解除。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人與次承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同雖然與出租人、承租人之間訂立的租賃合同具有密切聯(lián)系，但仍獨(dú)立于前手租賃合同，其效力不受前手租賃合同解除的影響。筆者贊同第一種意見(jiàn)，首先，從權(quán)利來(lái)源來(lái)看，次承租人對(duì)房屋的承租權(quán)來(lái)源于前手租賃合同中承租人的權(quán)利讓渡，而承租人的權(quán)利因合同解除而消失時(shí)，次承租人的承租權(quán)利自然隨之消失；其次，從風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)來(lái)看，次承租人在接受轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到前手租賃合同一旦被解除時(shí)，可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由次承租人承受；第三，從權(quán)利性質(zhì)來(lái)看，雖然學(xué)理上對(duì)房屋租賃權(quán)，不少學(xué)者認(rèn)為具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，但在我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)定的民事權(quán)利框架內(nèi)，承租人對(duì)房屋的承租權(quán)，僅具有債權(quán)性質(zhì)，在轉(zhuǎn)租情形下，出租人對(duì)租賃物仍享有所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于次承租人的債權(quán)，因此，出租人與承租人之間的房屋租賃合同被解除，出租人有權(quán)依法收回出租的房屋，次承租人依據(jù)轉(zhuǎn)租合同取得的債權(quán)不能對(duì)抗出租人的房屋所有權(quán)；第四，從實(shí)體處理來(lái)看，房屋轉(zhuǎn)租合同一般是由承租人與次承租人訂立的，次承租人履行轉(zhuǎn)租合同約定的義務(wù)也是針對(duì)承租人的，在前手房屋租賃合同被解除的情形下，次承租人再向承租人履行支付租金的義務(wù)不利于保護(hù)房屋出租人的權(quán)益，而且現(xiàn)實(shí)中此種情形下的轉(zhuǎn)租合同也是難以實(shí)際履行的。故在出租人與承租人訂立的房屋租賃合同被解除的情形下，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)予以解除。但是，如果出租人在轉(zhuǎn)租合同中作為一方當(dāng)事人簽字認(rèn)可，或者事后對(duì)轉(zhuǎn)租合同予以追認(rèn)，或者重新訂立租賃合同，此時(shí)的轉(zhuǎn)租合同已變性為出租人與次承租人之間的房屋租賃合同，該合同效力不應(yīng)受房屋租賃合同解除的影響。

九、房屋預(yù)租合同的效力問(wèn)題

一般情形下，作為房屋租賃合同的標(biāo)的物都是已經(jīng)建成的現(xiàn)房或者存量房，但實(shí)踐中以尚未建成的在建房屋或者增量房作為租賃合同標(biāo)的物的情形在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中也是普遍存在的，即所謂的房屋預(yù)租合同。何謂商品房預(yù)租，我國(guó)現(xiàn)行法尚缺失定義性規(guī)定，一些地方性法規(guī)規(guī)章中將商品房預(yù)租定義為，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。⑦參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》，人民法院出版社2014年版，第33頁(yè)。

就房屋租賃合同的固有特性而言，承租人承租房屋的目的是占有并使用房屋，房屋租賃合同訂立時(shí)，房屋尚未建成承租人自然無(wú)法占有使用租賃標(biāo)的物，因此，許多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者都認(rèn)為，房屋預(yù)租合同不符合合同法規(guī)定的房屋租賃合同的基本特征，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種融資行為。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨開發(fā)資金不足的困境，許多開發(fā)商在取得開發(fā)土地的使用權(quán)和房地產(chǎn)項(xiàng)目后，為了適應(yīng)項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，特別是為滿足商圈內(nèi)一些商業(yè)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的特殊需要，將尚未開發(fā)或者建成的房屋采取買賣、租賃或者合作經(jīng)營(yíng)的方式約定房屋建成后，由合作一方所有或者占有使用，其中以租賃方式占有使用建成后的房屋，即房屋預(yù)租。房屋預(yù)租主要發(fā)生于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行訂單式地產(chǎn)開發(fā)的情形下尤為普遍，即房地產(chǎn)開發(fā)商按照承租人提出的設(shè)計(jì)要求、使用需要和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等特定目的，在指定區(qū)域內(nèi)建造特定的房屋，房屋建成之前雙方訂立租賃合同，承租人預(yù)付部分租金作為開發(fā)商的開發(fā)資金。雖然商品房租賃合同訂立時(shí)，租賃標(biāo)的物尚未建成，但從此類合同的目的分析，承租人的最終目的仍是對(duì)承租房屋占有使用和收益，而出租人的最終目的仍是為了取得租金收益，故雙方間的主要權(quán)利義務(wù)符合房屋租賃合同的固有特征，應(yīng)參照適用房屋租賃的相關(guān)規(guī)定調(diào)整雙方間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在民法理論上預(yù)租合同屬于諾成性質(zhì)的合同，雙方所建立的是一種在將來(lái)履行的附條件的租賃合同關(guān)系。房屋預(yù)租在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中屬于一種新興模式，目前我國(guó)民事立法中尚無(wú)對(duì)房屋預(yù)租合同的規(guī)范性規(guī)定，理論界對(duì)房屋預(yù)租的概念和性質(zhì)也缺乏統(tǒng)一的界定。在一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，地方立法中已經(jīng)對(duì)房屋預(yù)租作了一些規(guī)定。如1997年、1998年上海市分別出臺(tái)了《上海市外銷商品房預(yù)租試行辦法》《上海市商品房預(yù)租試行辦法》等規(guī)范性文件，1999年上海市立法機(jī)關(guān)通過(guò)的地方性法規(guī)《上海市房屋租賃條例》也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)租作了明確規(guī)定，如其第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)租的條件，并取得商品房預(yù)售許可證明。在目前我國(guó)對(duì)房屋預(yù)租合同爭(zhēng)議的處理尚無(wú)立法依據(jù)的情形下，上述地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的規(guī)定具有一定的參照價(jià)值。

對(duì)于房屋預(yù)租合同的效力問(wèn)題，從目前全國(guó)各地法院裁判的相關(guān)案例來(lái)看，多數(shù)裁判意見(jiàn)認(rèn)為，房屋預(yù)租合同只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，開發(fā)商依法取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法建設(shè)等相關(guān)審批文件，一般傾向于認(rèn)定為有效。如果開發(fā)商在預(yù)租或者向承租人交付租賃房屋前未取得合法建設(shè)手續(xù)，特別是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效。至于房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋預(yù)租前，是否需要取得商品房預(yù)售許可手續(xù)，上海市等地的地方性法規(guī)規(guī)章雖然有類似規(guī)定，但立法層面上缺乏直接依據(jù)，故筆者認(rèn)為，商品房預(yù)租有別于預(yù)售，不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)租房屋未取得商品房預(yù)售許可證明而認(rèn)定預(yù)租合同無(wú)效。

關(guān)于房屋預(yù)租合同約定的租賃期限超過(guò)合同法第214條規(guī)定的20年，應(yīng)否認(rèn)定無(wú)效的問(wèn)題，即房屋租賃合同是否適用合同法規(guī)定的租賃期限的問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法關(guān)于20年的租賃期限不適用房屋預(yù)租的情況。⑧參見(jiàn)1998年9月《上海市商品房預(yù)租試行辦法》第1條。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)租合同雖是一種房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資行為，但本質(zhì)上仍屬于房屋租賃合同，也應(yīng)受合同法規(guī)定的租賃期限的規(guī)制，但租賃期限何時(shí)起算值得研究。如果預(yù)租合同對(duì)租賃期限的起算有明確約定的，從其約定；如果預(yù)租合同對(duì)租賃期限的起算沒(méi)有明確約定，若從合同成立或者生效時(shí)起算租賃期限，顯然對(duì)承租人極為不公平，因此，筆者傾向于從出租人將租賃標(biāo)的物交付，并由承租人占有使用租賃標(biāo)的物時(shí)起算比較公平合理。

十、消防驗(yàn)收對(duì)房屋租賃合同效力的影響

在房屋租賃合同履行中，因出租人出租的房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收造成火災(zāi)等事故而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，在司法實(shí)務(wù)中時(shí)常遇到，此類糾紛的爭(zhēng)點(diǎn)在于出租人出租的房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收是否對(duì)房屋租賃合同的效力產(chǎn)生的影響，這直接涉及到事故發(fā)生后，出租人承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)問(wèn)題。對(duì)于該問(wèn)題，最高人民法院曾于2004年發(fā)布了《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定效力的復(fù)函》（〔2003〕民一他字第11號(hào)），該復(fù)函就房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格是否影響房屋租賃合同效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分不同情形分別對(duì)待：對(duì)于《消防法》第10條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的租賃房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，所訂立的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；對(duì)不屬于法律規(guī)定必須消防驗(yàn)收的租賃房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收合格不應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效；租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防驗(yàn)收合格不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。該復(fù)函因與最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》相沖突，于2013年4月被廢止。因《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》未涉及消防驗(yàn)收是否影響房屋租賃合同效力的問(wèn)題，故時(shí)下司法實(shí)務(wù)中對(duì)于租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格是否影響房屋租賃合同效力問(wèn)題，各地法院的認(rèn)識(shí)和裁判標(biāo)準(zhǔn)不盡統(tǒng)一。就房屋租賃合同的法理而言，出租人應(yīng)負(fù)有對(duì)租賃房屋的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即出租人出租房屋前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租房屋的性質(zhì)和用途，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定履行相關(guān)義務(wù)，辦理好出租房屋的相關(guān)行政許可手續(xù)，使得房屋滿足法律規(guī)定的交付使用條件。房屋出租人未依法履行相關(guān)法定義務(wù)不應(yīng)對(duì)房屋租賃合同的效力產(chǎn)生影響，否則不僅危及交易安全和秩序，而且損害房屋承租人的合法權(quán)益。但畢竟房屋的租賃行為不單純是當(dāng)事人間的意思表示行為，特別是利用租賃房屋從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，涉及到社會(huì)公共利益的維護(hù)和社會(huì)公眾權(quán)益的保障，因此，現(xiàn)行法律對(duì)不同性質(zhì)和用途的房屋在使用許可上設(shè)置了不同的強(qiáng)制性條件，若當(dāng)事人間的意思自治行為違反了法律規(guī)定的強(qiáng)制性條件將受到國(guó)家公權(quán)力的干預(yù)和否定性評(píng)價(jià)。因此，筆者認(rèn)為，盡管《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)消防驗(yàn)收是否影響房屋租賃合同的效力問(wèn)題未置明文，但基于維護(hù)社會(huì)公共利益的需要，對(duì)消防法規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收的租賃房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人間訂立的房屋租賃合同效力給予否定評(píng)價(jià)。對(duì)此2008年修改的《消防法》第13條規(guī)定，按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案。該條第2款規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用?！断婪ā返?1條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程是指國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程。按照消防法的上述規(guī)定，對(duì)于《消防法》第11條規(guī)定的房屋建設(shè)工程交付使用前必須進(jìn)行消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的嚴(yán)禁使用；其他房屋建設(shè)工程經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收后報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案。該規(guī)定應(yīng)理解為消防法的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋建設(shè)工程出租的，所訂立的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

十一、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件問(wèn)題

依照《城市房地產(chǎn)管理法》第23條和《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第11條的規(guī)定，辦理建設(shè)用地使用權(quán)的行政審批手續(xù)是劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，未經(jīng)前置審批，訴訟前也未辦理合同效力補(bǔ)正手續(xù)的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效，這是確認(rèn)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題的一般原則。司法實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到的問(wèn)題是如何理解和適用政府行政主管部門的前置審批，對(duì)此各地政府行政主管部門的具體做法不盡統(tǒng)一，有的是下發(fā)正式批準(zhǔn)文件，有的是為受讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)或者直接與受讓人訂立土地使用權(quán)出讓合同，還有的是直接收取土地出讓金后對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記等。對(duì)此現(xiàn)行法律法規(guī)及部門規(guī)章等均未置明文。筆者認(rèn)為，對(duì)政府主管部門的審批手續(xù)應(yīng)采取寬泛靈活的理解，除具有審批權(quán)限的政府主管部門下發(fā)批準(zhǔn)文件屬于辦理前置審批手續(xù)的外，具有審批權(quán)限的政府主管部門直接為受讓人依法辦理了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)或者物權(quán)登記手續(xù)，均視同政府行政主管部門批準(zhǔn)了劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。因?yàn)榫哂袑徟鷻?quán)限的政府主管部門為受讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，等于有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門同意劃撥建設(shè)用地使用權(quán)入市交易，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)變性為出讓建設(shè)用地使用權(quán)，至于受讓人是否向政府部門支付土地出讓金對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力沒(méi)有影響；有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門為受讓人辦理物權(quán)登記手續(xù)，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)變更登記在受讓人名下，并收取了受讓人支付的土地出讓金，此時(shí)受讓人取得的建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)發(fā)生了變化，滿足了劃撥土地使用權(quán)入市交易的條件，對(duì)轉(zhuǎn)讓人的處分行為視為認(rèn)可。總之，在處理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛時(shí)，對(duì)法律規(guī)定的政府部門的前置審批手續(xù)不必苛求為正式的批準(zhǔn)文件，只要是具有批準(zhǔn)權(quán)的政府主管部門對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓表態(tài)同意，且政府主管部門的同意符合法定職責(zé)的要求，均應(yīng)視為履行了前置審批程序，這也是目前司法實(shí)務(wù)中的普遍做法。

劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的，視為劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第16條對(duì)此種合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力作了明確規(guī)定，類似合同的前置審批手續(xù)可以按照前述理解予以處理。但是實(shí)務(wù)中值得注意的一個(gè)問(wèn)題是，此種合同效力受到限制應(yīng)主要限于合作開發(fā)的房地產(chǎn)用于向社會(huì)公開銷售的情形，也就是說(shuō)，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為出資合作開發(fā)房地產(chǎn)，目的是通過(guò)開發(fā)建設(shè)商品房向社會(huì)銷售而獲得收益，違反了劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的特定用途，使用權(quán)人與他人訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同若未取得有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門前置審批，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但是，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人以土地出資與他人合作建設(shè)的房屋非用于向社會(huì)銷售，而是與開發(fā)方約定房屋建成后自行使用。筆者認(rèn)為，此種情形下劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人與他人訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不違反劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的特定用途，建設(shè)用地使用權(quán)人也不以獲得開發(fā)收益為目的，不宜認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。