張夢(mèng)奇 陳佩彤

引言

隨著我國人民生活質(zhì)量和生活水平的提高，私家車的數(shù)量在過去的十年間大幅增加，小區(qū)車位則呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的現(xiàn)象。在商品房買賣的實(shí)踐中，有無車位以及車位數(shù)量是否充足、位置是否便利已經(jīng)逐漸成為業(yè)主購房時(shí)的重要參考指標(biāo)。司法領(lǐng)域內(nèi)有關(guān)車位權(quán)屬的糾紛也層出不窮，但是無論學(xué)界還是司法實(shí)務(wù)界，對(duì)這一問題仍存有較多爭(zhēng)議。2007年出臺(tái)實(shí)施的《物權(quán)法》并沒有形成清晰的判定車位權(quán)屬的規(guī)則，該法第74條之規(guī)定在適用上仍存在諸多爭(zhēng)議之處；而最高人民法院2009年頒布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）試圖細(xì)化《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的做法也并未一勞永逸地解決問題，現(xiàn)實(shí)中車位的權(quán)屬糾紛屢屢出現(xiàn)。法院在對(duì)此類案件進(jìn)行裁判時(shí)并未完全統(tǒng)一裁判理由與最終結(jié)論。①有研究人員對(duì)52份車位糾紛判決進(jìn)行類型化分析，發(fā)現(xiàn)不同法院判定車位權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)與理由不盡相同。詳情參見：沈明磊、張龑《地下車位、車庫歸屬之判定與不動(dòng)產(chǎn)登記之完善——基于住宅小區(qū)地下車位、車庫歸屬糾紛的類型化分析》，載《法律適用》2018年第1期。本文述及的“帝景豪苑”車位糾紛案即可作為典型案件進(jìn)行分析討論。

一、案例簡(jiǎn)介

2017年最高人民法院公開了一則案件的再審裁定書。該案涉及的是重慶市一家房地產(chǎn)公司與其所售小區(qū)業(yè)主之間的車位權(quán)屬糾紛。房地產(chǎn)開發(fā)商作為原告于2015年向重慶市第五中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決涉案車位所有權(quán)歸其享有；一審敗訴后向重慶市高級(jí)法院上訴；二審敗訴后向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，最高院?017年作出再審裁定，裁定駁回該房地產(chǎn)公司再審申請(qǐng)，原審判決涉案車位歸業(yè)主所有并無不當(dāng)。②該案相關(guān)裁判文書案號(hào)為：（2015）渝五中法民初字第00826號(hào)民事判決；（2016）渝民終7號(hào)民事判決；（2017）最高法民申2817號(hào)民事裁定。

詳細(xì)案情如下：重慶市帝景豪苑小區(qū)為重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱豪運(yùn)公司）建造。經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局核定審批，小區(qū)內(nèi)共建造車位636個(gè)，其中地上停車位393個(gè)，地下車位243個(gè)。后小區(qū)樓房售出，業(yè)主共同成立帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱帝景豪苑業(yè)委會(huì)）。2015年因豪運(yùn)公司擬將部分車位出租，帝景豪苑業(yè)委會(huì)以該部分車位占用業(yè)主公共用地為業(yè)主共有為由，認(rèn)為豪運(yùn)公司無權(quán)對(duì)此擅自出租或出售，進(jìn)而與豪運(yùn)公司發(fā)生糾紛。后雙方協(xié)商未果，豪運(yùn)公司作為原告起訴業(yè)委會(huì)，請(qǐng)求一審法院判決規(guī)劃內(nèi)的393個(gè)地上停車位歸豪運(yùn)公司所有。

一審法院經(jīng)審理查明認(rèn)為，當(dāng)事人雙方所簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中第9條第3點(diǎn)表述的“如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園。醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方（豪運(yùn)公司）所有，甲方有權(quán)通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理?！北砻麟p方并未就涉案車位的歸屬形成一致、肯定的認(rèn)識(shí)；又因?yàn)樯姘杠囄徊荒苻k理產(chǎn)權(quán)登記，本質(zhì)為土地使用權(quán)，且已隨商品房出售而轉(zhuǎn)移給業(yè)主。涉案車位作為附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有土地使用權(quán)的范疇，故涉案車位的權(quán)益歸業(yè)主共同享有。此外，一審法院根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，因涉案車位未計(jì)算容積率無法辦理產(chǎn)權(quán)登記而不能被認(rèn)定為專有權(quán)客體，故其為業(yè)主共有土地使用權(quán)。豪運(yùn)公司以約定方式保留該部分土地使用權(quán)于法無據(jù)，故一審法院判決豪運(yùn)公司敗訴。后豪運(yùn)公司對(duì)一審判決不服進(jìn)行上訴，二審法院認(rèn)為由于涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其屬于《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地”的車位，不歸豪運(yùn)公司所有，維持一審原判。之后豪運(yùn)公司向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡呷嗣穹ㄔ和瑯诱J(rèn)為因涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條第1款之規(guī)定，其無法被認(rèn)定區(qū)分所有建筑物的專有部分，故原審判決所認(rèn)定的涉案車位屬于“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”并無不當(dāng)，從而裁定駁回豪運(yùn)公司的再審申請(qǐng)。

筆者認(rèn)為，本案的裁判過程與裁判結(jié)果頗值商榷，故作此文再予探討，恭請(qǐng)方家批評(píng)指正。

二、裁判中存在的問題

2007年《物權(quán)法》頒布前后，小區(qū)車位的權(quán)屬問題就已經(jīng)是學(xué)界與實(shí)務(wù)界熱議的話題?！段餀?quán)法》起草過程中，對(duì)于該問題學(xué)界也存在諸多觀點(diǎn)，如業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、國家所有說和約定歸屬說。③參見王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第5期。后正式出臺(tái)的《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”該款被認(rèn)為對(duì)“規(guī)劃內(nèi)”的車位權(quán)屬問題采取了“約定歸屬說”，即開發(fā)商與業(yè)主之間可對(duì)該部分車位以約定方式來確定其權(quán)利歸屬；第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝丝顒t被認(rèn)為對(duì)“規(guī)劃外”的車位權(quán)屬采用了“法定歸屬說”，即歸全體業(yè)主共有。此外，《解釋》中也就車位權(quán)屬問題做出了更為細(xì)致的規(guī)定：《解釋》第2條規(guī)定了車位、攤位等特定空間構(gòu)成專有部分的條件；第5條解釋了何為《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定的“首先滿足業(yè)主需要”；第6條補(bǔ)充說明了《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地”的停車位。④《解釋》第2條：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

前述的“帝景豪苑”車位糾紛案就存在爭(zhēng)議之處。結(jié)合本案的一審、二審判決與再審裁定來看，從一審法院到二審法院再到最高人民法院所共同遵循的一個(gè)邏輯是，涉案車位未計(jì)入建筑面積而不能納入容積率計(jì)算，進(jìn)而不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，故不能被認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)客體。法院據(jù)此認(rèn)定，涉案車位是74條第3款所規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”的車位，為業(yè)主所共有。這一邏輯中值得商榷的地方在于，根據(jù)物權(quán)法原理，車位作為獨(dú)立的物，自建造完成后即為開發(fā)商享有所有權(quán)，應(yīng)被視為區(qū)分所有建筑物中的專有部分，不應(yīng)當(dāng)以能否辦理產(chǎn)權(quán)登記

第5條：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第6條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。來判斷其物的屬性與歸屬。但2009年最高人民法院出臺(tái)的《解釋》第2條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！痹摽畹?項(xiàng)所規(guī)定的“登記要件”為法院對(duì)該案涉案車位的性質(zhì)認(rèn)定提供了法律依據(jù)。正是依據(jù)本條規(guī)定，法院才認(rèn)定涉案車位因不能辦理產(chǎn)權(quán)登記而不能被認(rèn)定為專有部分。

筆者認(rèn)為，《解釋》第2條第1款所規(guī)定的前兩項(xiàng)足以判斷涉案車位是否為專有部分，第（三）項(xiàng)的“登記要件”在現(xiàn)實(shí)中更多體現(xiàn)為一種行政行為，并不符合物權(quán)法原理對(duì)物的性質(zhì)的判斷。同時(shí)，根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及司法實(shí)踐，能否為建筑物或車位辦理產(chǎn)權(quán)登記多以容積率的計(jì)算為衡量標(biāo)準(zhǔn)。但容積率的計(jì)算所體現(xiàn)的是建筑物的密度，與其是否為獨(dú)立的物、所有權(quán)歸屬等問題并無關(guān)聯(lián)。車位只有在構(gòu)成建筑物專有部分的情況下才具有登記的可能性，單獨(dú)登記本身已經(jīng)表明該車位構(gòu)成了建筑物的專有部分。因此，只有在承認(rèn)車位是建筑物專有部分的情況下才有登記問題，而不能以無法登記為由來否認(rèn)其是建筑物的專有部分。以產(chǎn)權(quán)登記這一行政行為來確認(rèn)物權(quán)歸屬的做法并不符合物權(quán)法本身的原理與邏輯，故司法解釋的規(guī)定本身同樣值得商榷。

筆者將以本案為線索，首先，從以下三個(gè)方面展開分析車位的法律性質(zhì)：1.車位是否為獨(dú)立的物；2.車位是否為區(qū)分所有建筑物的專有部分；3.產(chǎn)權(quán)登記能否作為判斷其是否構(gòu)成區(qū)分所有建筑物專有部分的條件之一。其次，試圖借助“發(fā)生學(xué)”的視角，對(duì)車位的類別進(jìn)行更為細(xì)致的分類，即售前車位與售后車位，并結(jié)合《物權(quán)法》第74條第2款、第3款之規(guī)定詳細(xì)探討該種分類下車位在物權(quán)法上的權(quán)屬問題。最后，筆者試圖在恰當(dāng)理解法律規(guī)定的基礎(chǔ)上明晰車位的權(quán)屬規(guī)則，以期達(dá)到定紛止?fàn)幹Ч?/p>

三、車位的法律性質(zhì)

想要確定車位的物權(quán)歸屬，首先必須厘清其法律性質(zhì)。對(duì)此，學(xué)界及實(shí)務(wù)界存在不同的解讀，爭(zhēng)議主要集中在車位是屬于獨(dú)立的物、是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分以及登記行為是否影響其性質(zhì)判斷這三個(gè)問題。下面筆者將依次展開討論。

（一）車位是否是獨(dú)立的物

有的學(xué)者認(rèn)為，車位不具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，不是獨(dú)立的特定物，不能成為單獨(dú)的交易客體。⑤參見陳廣華：《小區(qū)車位和車庫權(quán)屬研究》，載《河海大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2007年第4期。筆者對(duì)于這一觀點(diǎn)不敢茍同。民法上對(duì)于獨(dú)立物的判斷無非是通過其構(gòu)造上的獨(dú)立性、使用上的獨(dú)立性等標(biāo)準(zhǔn)來確定，而車位完全符合法律上“獨(dú)立的物”的條件。首先，就其構(gòu)造上的獨(dú)立性而言，車位通過劃線等方式明確了具體范圍，具有明顯的可識(shí)別性，又因目前學(xué)界對(duì)于構(gòu)造上的獨(dú)立性的認(rèn)識(shí)已經(jīng)由具體的、現(xiàn)實(shí)的、外觀的隔離向觀念上的隔離轉(zhuǎn)變，因此其構(gòu)造上的獨(dú)立性毋庸置疑。其次，就其使用上的獨(dú)立性而言，車位的作用是為人們提供停放車輛的方便，并可以為人們所支配、利用，并且人們對(duì)車位的支配、利用無需借助其他專有部分便可直接實(shí)現(xiàn)，由此，毫無疑問其具有使用上的獨(dú)立性。不僅如此，人們對(duì)于車位的支配、利用還是排他的。最后，車位也具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，《物權(quán)法》第74條2款規(guī)定，當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)或出租等方式進(jìn)行權(quán)利移轉(zhuǎn)即是對(duì)車位的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)價(jià)值的確認(rèn)。當(dāng)然，車位的經(jīng)濟(jì)價(jià)值從現(xiàn)實(shí)中因其引發(fā)的諸多糾紛中同樣清晰可見。綜上所述，車位應(yīng)當(dāng)被視為獨(dú)立的物。

如此看來，車位不能像樓梯、道路及綠地一樣被視為區(qū)分所有建筑物的重要成分。重要成分是指物與物之間具有極為緊密的關(guān)系，如果分離就會(huì)使物遭受毀壞或者損失，從而喪失效用。區(qū)分所有建筑物與樓梯、道路及綠地就是這樣一種不可分離的緊密關(guān)系，但車位作為獨(dú)立的物，完全可以與建筑物分離使用、分別處分。因此，將車位視為建筑物的重要成分也是一種不妥當(dāng)?shù)挠^點(diǎn)。

（二）車位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分

從上文的表述可知，車位應(yīng)當(dāng)被視為獨(dú)立的物，那么其就具有構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的可能性。有的學(xué)者認(rèn)為，考慮車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮獨(dú)立物的性質(zhì)外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。⑥參見王榮珍：《對(duì)〈物權(quán)法〉車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善》，載《當(dāng)代法學(xué)》2011年第1期。筆者對(duì)此觀點(diǎn)并不能贊同。在判定車位是否是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分時(shí)，對(duì)判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析覆蓋即可，即滿足建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分構(gòu)成要件。若在此基礎(chǔ)上加之過多限制未免失之偏頗。

那么如何判定車位是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分呢？理論上的通說認(rèn)為其需要具備三項(xiàng)構(gòu)成要件：一為應(yīng)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即可以與其他部分相區(qū)分、隔離，并且各國現(xiàn)在均認(rèn)同的隔離方式是有觀念上的隔離即可，由此，以劃線方式隔離的車位當(dāng)然具有構(gòu)造上的獨(dú)立性；二為應(yīng)具有使用上的獨(dú)立性并可排他使用，即根據(jù)建筑物的用途是否構(gòu)成為某種目的而獨(dú)立利用的單位⑦參見高圣平：《住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)〈物權(quán)法〉第74條》，載《法學(xué)家》2008年第6期。，車位專為人們提供停車之便利而設(shè)置且其利用排他又無需借助其他專有部分便可成就，因而其使用上的獨(dú)立性可見一斑；三為能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，即能夠通過登記方式取得法律上的獨(dú)立性。這三項(xiàng)構(gòu)成要件也被最高人民法院的《解釋》第2條第1款之規(guī)定所采納。

筆者認(rèn)為，上述的第三項(xiàng)構(gòu)成要件的要求并非是說登記之后才具有法律上的獨(dú)立性，從而才可登記，而是“有獲得登記可能性”即可取得法律上的獨(dú)立性，因?yàn)闅w根結(jié)底，登記這一行為是對(duì)既存法律事實(shí)的確認(rèn)，而非通過登記才能使得法律事實(shí)成就。那么，何為“有獲得登記可能性”？這個(gè)范圍是相當(dāng)寬泛的，滿足前述一二者皆可構(gòu)成此種可能性，遺憾的是目前我國并未形成完善、統(tǒng)一的停車位、車庫登記制度，因此諸多標(biāo)準(zhǔn)不一、有極大的改進(jìn)空間。綜上所述，車位是可以被認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的。

（三）能否登記是否影響車位的性質(zhì)

雖然在前文對(duì)車位能否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的論證中對(duì)“登記”字眼略有提及，但筆者認(rèn)為仍有專門對(duì)其加以論述的必要，因?yàn)樵谒痉▽?shí)踐中，諸多法院以“未計(jì)入容積率的建筑物無法取得土地使用權(quán)，因而無法進(jìn)行權(quán)屬登記”為由，進(jìn)而認(rèn)為車位的性質(zhì)并非前文所言的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。筆者認(rèn)為司法實(shí)踐中法院的這一認(rèn)知值得商榷。

首先，在實(shí)踐中給車位定性時(shí)通常使用到的概念是“容積率”，它是小區(qū)建筑面積與用地面積的比率，容積率的高低與小區(qū)居民生活舒適度息息相關(guān)，容積率高的小區(qū)因樓房之間間隔較小導(dǎo)致居民生活舒適度相對(duì)較低，而容積率低的小區(qū)則相反。根據(jù)我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定⑧《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。，能夠計(jì)入容積率的建筑物才能取得相應(yīng)宗號(hào)的土地使用權(quán)，從而能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該《辦法》也對(duì)如何計(jì)算容積率進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。對(duì)此筆者認(rèn)為，將容積率的計(jì)算作為產(chǎn)權(quán)登記的判斷標(biāo)準(zhǔn)，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商唯利是圖、強(qiáng)鉆法律漏洞，給居民提供舒適的生活環(huán)境起到了一定的保障作用。但值得商榷的是，容積率的計(jì)入與否是如何能強(qiáng)大到可以左右建筑物的產(chǎn)權(quán)證明取得與否的呢？用行政權(quán)力給當(dāng)事人的權(quán)利取得設(shè)限，如此規(guī)定未免有些違背民法私法自治的原理與精神。其次，最高人民法院的《解釋》對(duì)于專有部分的成就設(shè)置了“登記”這一條件⑨《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條： 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。，對(duì)此諸多學(xué)者如王榮珍教授、高圣平教授都認(rèn)為這一規(guī)定是多余的。例如高圣平教授認(rèn)為“某部分只有在構(gòu)成建筑物專有部分的情況下才具有登記可能性，單獨(dú)登記本身即表明登記對(duì)象已經(jīng)構(gòu)成建筑物的專有部分”⑩前引⑦ 。，筆者也持此觀點(diǎn)，如前所述，登記這一行為是對(duì)既有法律事實(shí)的認(rèn)可，而并非成就法律事實(shí)的必要條件，對(duì)此現(xiàn)有法律的規(guī)定似有邏輯混亂、本末倒置之嫌。

第16條第1款：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

一言以蔽之，此處的產(chǎn)權(quán)登記作為一種行政行為，不應(yīng)該直接影響車位的性質(zhì)何如，即車位應(yīng)當(dāng)因其獨(dú)立物的法律性質(zhì)而被認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的專有部分。行政權(quán)力的行使不應(yīng)該成為當(dāng)事人權(quán)利取得需要破解的枷鎖。

四、“發(fā)生學(xué)”視角下的車位權(quán)屬

（一）“發(fā)生學(xué)”下車位的分類

根據(jù)《物權(quán)法》第74條第2、3款的規(guī)定，車位可以被劃分為“規(guī)劃內(nèi)”與“規(guī)劃外”兩種?！耙?guī)劃內(nèi)”的車位是開發(fā)商在建造之前經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的車位。此部分車位會(huì)在房屋預(yù)售的沙盤或者廣告中明確展示。開發(fā)商因建設(shè)這一事實(shí)行為而當(dāng)然享有這部分車位的所有權(quán)。所謂“規(guī)劃外”的車位，是指占用業(yè)主公共道路及其他場(chǎng)地而建設(shè)的車位。這一部分車位根據(jù)第74條第3款的規(guī)定，為業(yè)主共有。但是城市住宅小區(qū)內(nèi)增加任何建筑都是須經(jīng)城市建設(shè)部門許可后方可進(jìn)行的，沒有所謂的規(guī)劃內(nèi)和規(guī)劃外之別，所有車位建設(shè)都是規(guī)劃之內(nèi)的。[11]參見董學(xué)立：《論物權(quán)法上車庫權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)》，載《法學(xué)》2008年第3期。因此“規(guī)劃內(nèi)”與“規(guī)劃外”的概念分類并不準(zhǔn)確。

事實(shí)上，車位從無到有，從被銷售到被使用是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程。車位在這一過程中因其所處階段不同，權(quán)屬也有所區(qū)別，故不能一概而論，不能僅僅因?yàn)槠涑尸F(xiàn)為占用了小區(qū)土地而將其簡(jiǎn)單歸為“占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地”的車位。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)知思路與發(fā)生學(xué)方法類似。發(fā)生學(xué)原本是自然科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)的概念，多用于生物科學(xué)研究領(lǐng)域。它主要是用于研究動(dòng)植物的發(fā)育及演化問題。之后這一方法也被引入社會(huì)科學(xué)的研究領(lǐng)域，為歷史學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及法學(xué)等學(xué)科所借鑒采納。概括而言，發(fā)生學(xué)方法是指“對(duì)歷史事物的起源、發(fā)展演變過程進(jìn)行研究的一種方法?！盵12]王海軍：《發(fā)生學(xué)方法與中國法制史的研究》，載《中南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2010年第6期。這一方法將對(duì)事物發(fā)展中的每一個(gè)階段進(jìn)行分析，從而總結(jié)出事物發(fā)展的規(guī)律與趨勢(shì)。

筆者試圖借助發(fā)生學(xué)的視角，將車位的建設(shè)及使用看做一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程。以小區(qū)住房的銷售為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，車位可以被劃分為售前車位與售后車位兩種類別。所謂售前車位，是指開發(fā)商在小區(qū)銷售之前，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的審批所建成的車位。而售后車位，是指小區(qū)開始銷售以后，所占用業(yè)主公共用地及其他場(chǎng)地而擴(kuò)建、增建的車位。這兩種車位權(quán)屬問題因所處銷售前后階段的不同而需要分別進(jìn)行判定。

（二）售前車位權(quán)屬

售前車位雖然占用了小區(qū)土地，但其是開放商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的審批規(guī)劃方案建設(shè)而成的。開發(fā)商依據(jù)建設(shè)這一事實(shí)行為而取得該部分車位的所有權(quán)，[13]我國《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！睒I(yè)主想要獲得該部分車位通常須經(jīng)交易行為。《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定的“當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式”約定車位的歸屬，正是指這類售前車位。該款規(guī)定中的當(dāng)事人既可以是開發(fā)商與業(yè)主，也可以是業(yè)主與業(yè)主。同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第1款的規(guī)定，在“首先滿足業(yè)主需要”后，當(dāng)事人還可以包括小區(qū)業(yè)主之外的車位購買者。因此，售前車位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商所有，開發(fā)商作為所有權(quán)人可根據(jù)《物權(quán)法》第74條第2款之規(guī)定與業(yè)主以合同的形式約定這部分車位的后續(xù)歸屬。而獲得車位所有權(quán)的業(yè)主同樣可以與其他業(yè)主通過約定處分其車位，例如買賣、租賃或者贈(zèng)與車位等行為。

值得注意的一點(diǎn)是，現(xiàn)實(shí)中有些開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益而在售前階段增建規(guī)劃之外或者不符合規(guī)劃的車位。有學(xué)者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第74第3款沒有使用“規(guī)劃用于”的表述，也就是說該款指的是規(guī)劃外的占有共有道路或其他場(chǎng)地的車位歸業(yè)主共有。[14]參見劉歡：《建筑物區(qū)分所有形態(tài)下的車位權(quán)屬認(rèn)定》，載《湖北警官學(xué)院學(xué)報(bào)》2013年第2期。同時(shí)，《解釋》第6條也規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！币虼?，該部分違反規(guī)劃的增建車位屬于《物權(quán)法》第74條第3款所規(guī)定的“業(yè)主法定共有”的車位。對(duì)此，筆者有不同觀點(diǎn)。在售前階段，開發(fā)商所建設(shè)的車位即使違反相關(guān)規(guī)劃，也不應(yīng)因此而簡(jiǎn)單認(rèn)定其占用了業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，進(jìn)而否認(rèn)開發(fā)商對(duì)違反規(guī)劃的車位所享有的所有權(quán)。依照發(fā)生學(xué)視角，售前階段的任何車位，無論是符合規(guī)劃還是違反規(guī)劃，其物權(quán)法意義上的所有權(quán)歸屬都應(yīng)當(dāng)因開發(fā)商建設(shè)這一事實(shí)行為而歸屬于開發(fā)商所有。至于違反了規(guī)劃而增建的車位，因樓房尚未售出任何一棟而未形成所謂的共有關(guān)系，何來占用“業(yè)主共有道路”之說？規(guī)劃審批作為一種行政行為，其目的是為了更好地管理開發(fā)商投資建設(shè)商品房住宅區(qū)的相關(guān)行為，并不具有物權(quán)法意義上的效力。因此，車位不符合規(guī)劃違反了行政審批，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是行政法律上的相關(guān)責(zé)任，但不應(yīng)否認(rèn)其所有權(quán)的歸屬。此外，開發(fā)商這一增建行為通常會(huì)違反與業(yè)主之間的購房合同，因?yàn)樵摬糠衷鼋ㄜ囄徊⒉粫?huì)在樓盤預(yù)售的沙盤或者規(guī)劃圖內(nèi)向購房業(yè)主展示。若業(yè)主在購得房屋后發(fā)現(xiàn)小區(qū)增設(shè)了沙盤中未曾展示的車位進(jìn)而影響到居住環(huán)境的話，可依據(jù)購房合同向開發(fā)商主張違約賠償，此乃合同法上的后果。開發(fā)商違反規(guī)劃增建車位的行為本質(zhì)上仍屬于違法行為，其不應(yīng)從中獲利。但無論是行政法還是合同法上的責(zé)任，都不應(yīng)當(dāng)直接并入物權(quán)法上的所有權(quán)歸屬問題混為一談。因此，售前車位無論是否符合規(guī)劃，其物權(quán)法意義上的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商享有。

前述的討論是在當(dāng)事人之間約定明確的前提下展開的。但司法實(shí)踐中常見的爭(zhēng)議問題是在當(dāng)事人之間未做約定或約定不明的情況下產(chǎn)生的。在這一情況下，對(duì)于售前車位初始權(quán)利歸誰這一問題，法律是否有所規(guī)定呢？筆者認(rèn)為答案肯定的?！段餀?quán)法》第74條第2款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。這一條款采取了“約定歸屬”的方式，但在此，現(xiàn)行法律并未對(duì)“當(dāng)事人”的范圍予以限定，從而導(dǎo)致有的學(xué)者認(rèn)為，此“當(dāng)事人”僅指開發(fā)商和業(yè)主之間，而不能包括業(yè)主之間[15]參見王旭光、范明志主編：《物權(quán)法適用疑難問題研究》，山東人民出版社2007年版，第163-165頁。；也有的學(xué)者認(rèn)為，其不僅包括開發(fā)商與業(yè)主，也包括業(yè)主之間[16]參見呂伯濤：《適用物權(quán)法重大疑難問題研究》，人民法院出版社2007年版，第82-84頁。。如前文所述，筆者認(rèn)為，既然法律對(duì)此并未作出具體限制，基于鼓勵(lì)市場(chǎng)交易與商品流通的角度考量，我們也不應(yīng)對(duì)其過于苛責(zé)，只要滿足“首先滿足業(yè)主需要”這一條件即可，由此對(duì)于當(dāng)事人的范圍，可以是開發(fā)商與業(yè)主之間、也可以是業(yè)主與業(yè)主之間。那么仔細(xì)揣摩本條款語義，其潛臺(tái)詞便是：售前車位屬于開發(fā)商所有，但是可以通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式進(jìn)行處分，從而歸購房者所有。若開發(fā)商不享有售前車位的初始所有權(quán)，那么其處分車位的行為就構(gòu)成了無權(quán)處分。

當(dāng)然，對(duì)于沒有約定或約定不明的售前車位的權(quán)屬規(guī)則也有不同的聲音。有學(xué)者認(rèn)為其權(quán)屬應(yīng)該歸業(yè)主所有，其主要理由有以下幾點(diǎn)：第一，停車位屬于小區(qū)必備的配套設(shè)施，其功能是輔助人們居住的，從其本身的經(jīng)濟(jì)用途便可推斷其屬于業(yè)主共有；第二，根據(jù)“誰出資，誰受益”原則，停車位的建設(shè)成本已平攤?cè)虢ㄖ杀?，并?jì)入房?jī)r(jià)，房屋銷售后，停車位自然由業(yè)主共同享有；第三，車位按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定無法進(jìn)行登記，因而無法成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，因此不屬于開發(fā)商所有；第四，車位是在小區(qū)通用的道路上劃定的，通用道路歸業(yè)主共有，根據(jù)“地隨房走”的原則，業(yè)主一旦購買了小區(qū)的專有部分，也便擁有了共有部分的土地使用權(quán)，車位依附于土地之上，因此當(dāng)然屬于業(yè)主共有。

筆者對(duì)上述觀點(diǎn)不敢茍同。第一，車位與小區(qū)綠地、通行道路等配套設(shè)施不完全相同，車位是獨(dú)立的物，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和排他支配可能性，其所有權(quán)人可自由對(duì)其進(jìn)行處置，其初始所有權(quán)人即開發(fā)商，這一點(diǎn)上文已經(jīng)進(jìn)行論證，在此不做贅述，而綠地、通行道路等小區(qū)居民都可利用、都需利用且這種利用并不排他。再者，我國現(xiàn)行法律規(guī)定中并沒有“配套設(shè)施歸業(yè)主共有”的相關(guān)描述，因此上述因果關(guān)系的推斷并不成立。第二，對(duì)于房?jī)r(jià)的計(jì)算方式，是由開發(fā)商根據(jù)建筑成本和市場(chǎng)規(guī)則確定的，一來車位成本是否納入計(jì)算無法簡(jiǎn)單的證明確定，二來成本被業(yè)主平攤就屬于業(yè)主所有這一觀點(diǎn)仍值得商榷。譬如產(chǎn)品生產(chǎn)廠家會(huì)將在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢品的成本計(jì)入產(chǎn)品成本，但是廢品并不歸購買產(chǎn)品的消費(fèi)者所有。用價(jià)格構(gòu)成解決所有權(quán)權(quán)屬糾紛的觀點(diǎn)顯然不可行，筆者不能認(rèn)同。第三，制度是不斷發(fā)展的，現(xiàn)行法律規(guī)定對(duì)于車位的登記規(guī)則沒有做出令人信服的詳實(shí)的規(guī)定只能說明制度本身有待改進(jìn)。上文筆者已經(jīng)對(duì)“登記與否不應(yīng)該影響車位的性質(zhì)”做了論述，由此，能否登記也不應(yīng)該影響所有權(quán)的取得，登記這一行為本身只是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)，而不應(yīng)成為物權(quán)歸屬確定的必要條件。第四，本節(jié)所論證售前車位，開發(fā)商在建設(shè)之時(shí)必然預(yù)留了足夠通行的道路寬度，并沒有占用所謂的“通用道路”。如前所述，其構(gòu)成建筑物專有部分，與依附于土地之上的共有部分不可同日而語。因此筆者認(rèn)為，售前規(guī)劃車位在開發(fā)商與業(yè)主之間沒有約定或者約定不明時(shí)，其初始權(quán)利應(yīng)歸屬開發(fā)商而非業(yè)主所有。

在前述案例中，雙方當(dāng)事人所簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》即為約定方式的體現(xiàn)。該《協(xié)議》第9條第3點(diǎn)表述為“如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園。醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方（豪運(yùn)公司）所有，甲方有權(quán)通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理。”一審法院認(rèn)為此表述表明豪運(yùn)公司與業(yè)主簽訂合同時(shí)并未對(duì)涉案車位的權(quán)屬問題達(dá)成一致、肯定的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，這完全可以視為約定不明的情形。依照前文所述，未約定或者約定不明的情況下，開發(fā)商對(duì)于售前車位因建造這一事實(shí)行為而取得所有權(quán)，故其初始權(quán)利應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商豪運(yùn)公司所有。這一結(jié)論才符合《物權(quán)法》第74條第2款“約定歸屬說”的內(nèi)涵。

（三）售后車位權(quán)屬

小區(qū)住房從開始銷售至全部銷售完畢同樣是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)生的過程。只要開發(fā)商售出一套單元住房，其與購房業(yè)主就區(qū)分所有建筑物的共有部分便形成了共有關(guān)系，二者同是共有部分的共有人。而后隨著購房業(yè)主的數(shù)量不斷增加，開發(fā)商逐漸退出此共有關(guān)系。在這一發(fā)生過程中，開發(fā)商若想占用小區(qū)內(nèi)的公共道路或其他場(chǎng)地增建、擴(kuò)建的車位即為售后車位。對(duì)于售后車位，開發(fā)商對(duì)其處分不能僅憑單方意志，而是要經(jīng)過全體已購房業(yè)主的同意。隨著住房全部銷售完畢，開發(fā)商即退出對(duì)共有部分的共有關(guān)系，取而代之的是全體業(yè)主對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)。此時(shí)，任何售后車位都是占用業(yè)主的公共道路或其他場(chǎng)地而建成的，其權(quán)屬依據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款之規(guī)定為業(yè)主共有。對(duì)于這一部分售后車位，開發(fā)商不能像前述的售前車位一樣享有初始的權(quán)利，故不能以所有權(quán)人的身份與地位同購房業(yè)主通過約定的方式來處分該部分車位。筆者認(rèn)為，既然售后車位歸業(yè)主共有，在具體處分這部分車位時(shí)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定，將處分行為視為該條第1款第（七）項(xiàng)所規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，并經(jīng)由“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”這一合法程序后，“或出售給個(gè)體業(yè)主，或出租給個(gè)體業(yè)主；轉(zhuǎn)讓或者出租的收入歸全體業(yè)主共有，并可按一定的分配方法予以分配，或者列入公積金?！盵17]見前引⑨ 。

另外，對(duì)于這一條款中提及的“其他場(chǎng)地”的認(rèn)定，學(xué)界存在不同的觀點(diǎn)。比如高圣平教授認(rèn)為，“其他場(chǎng)地”首先是指建筑區(qū)劃內(nèi)的場(chǎng)地；其次不應(yīng)局限于土地，在解釋上與土地同義者亦屬于其他場(chǎng)地，比如架空層；最后，“其他場(chǎng)地”在解釋上原本不是規(guī)劃用于停放汽車之用，只是由于業(yè)主占用才作為停放汽車之用。依此理解，其他場(chǎng)地包括但不限于以下幾種：1.首層架空層；2.屋頂平臺(tái)；3.人防工程。[18]高圣平：《解釋論視野下的車庫、車位權(quán)利歸屬規(guī)則—以〈物權(quán)法〉第74條第2款、第3款為分析對(duì)象》，載《政治與法律》2008年第10期。筆者認(rèn)為對(duì)于此并沒有過多爭(zhēng)議的必要，因?yàn)榇恕捌渌麍?chǎng)地”指代的便是“業(yè)主共有的”其他場(chǎng)地，也就是說“業(yè)主共有的”其實(shí)是“道路”和“其他場(chǎng)地”共同的修飾語，因此，只要該場(chǎng)地屬于業(yè)主共有，便可適用此條款。

結(jié)語

更為值得注意的是，法院在司法實(shí)踐中對(duì)于《物權(quán)法》第74條的理解與適用應(yīng)當(dāng)緊扣物權(quán)法之原理。最高人民法院2009年出臺(tái)的《解釋》第2條將“登記”規(guī)定為車位構(gòu)成區(qū)分所有建筑物專有部分的要件之一，使得法院在司法實(shí)踐中不得不依據(jù)車位能否納入容積率計(jì)算以及能否辦理產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)，來判定其所有權(quán)的歸屬。但是這一邏輯下所作出的裁判會(huì)造成開發(fā)商與業(yè)主之間的利益失衡，開發(fā)商本應(yīng)享有的售前車位的原始權(quán)屬會(huì)因無法辦理登記而被判歸業(yè)主所有，此舉可能會(huì)造成開發(fā)商在售前階段少建車位而在售后階段增建車位進(jìn)而占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地的負(fù)面激勵(lì)，其不利后果最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主承擔(dān)。更為重要的是，法院在此類裁判中并未體現(xiàn)出清晰的物權(quán)法理論或者邏輯，而是將開發(fā)商違反行政法或者合同法所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與物權(quán)法意義上的權(quán)屬判定混為一談，從而造成了《物權(quán)法》第74條適用上的窘境。

通過發(fā)生學(xué)的視角對(duì)車位權(quán)屬問題的分析，我們能夠建立起完整的物權(quán)法意義上的車位權(quán)屬規(guī)則：第一，對(duì)于售前車位而言，無論所建車位是否符合原本的規(guī)劃，開發(fā)商憑其建設(shè)車位的事實(shí)行為而取得該類車位的所有權(quán)，能否辦理產(chǎn)權(quán)登記不影響車位權(quán)利的歸屬。依照《物權(quán)法》第74條第2款之規(guī)定，開發(fā)商可以與業(yè)主約定，通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分售前車位，業(yè)主與業(yè)主之間亦可以約定的方式對(duì)其所有的車位進(jìn)行處分。開發(fā)商對(duì)于其違反規(guī)劃的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法或者合同法上的法律責(zé)任，但不應(yīng)因此而喪失售前車位的初始權(quán)屬。此外，依據(jù)《物權(quán)法》第74條第1款之規(guī)定，開發(fā)商在處分售前車位之時(shí)應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。第二，對(duì)于售后車位來說，隨著開發(fā)商逐漸退出對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有關(guān)系，其對(duì)該類車位不能享有單獨(dú)的所有權(quán)，不能僅憑單方意志對(duì)其進(jìn)行處分。依據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款之規(guī)定，此類售后車位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共有，對(duì)其處分應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定進(jìn)行。