洪明東

（321000 金華市婺城區(qū)人民法院 浙江 金華）

我力圖在本文有限的篇幅中介紹我國(guó)城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)續(xù)期的法律現(xiàn)狀與缺陷、續(xù)期的必要性與相關(guān)問(wèn)題，涉及的內(nèi)容主要有續(xù)期的條件與期限、續(xù)期的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)，以及續(xù)期是否有償?shù)?。在本文中，我?huì)介紹學(xué)界對(duì)這些問(wèn)題的一些觀點(diǎn)，并向大家展示我的看法。

我相信，續(xù)期制度能夠更好地保障自然人的居住權(quán)，讓更多人住得上房；續(xù)期制度的完善，對(duì)構(gòu)建更加科學(xué)合理的房地產(chǎn)制度有著舉足輕重的作用，對(duì)推進(jìn)法制進(jìn)步也有積極地意義。我衷心地希望續(xù)期制度能早日得到完善，讓廣大人民群眾從中受益。

根據(jù)我國(guó)憲法第10條的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。因此，城鎮(zhèn)的私有房主并沒(méi)有土地的所有權(quán)，只能享有房屋所占土地的使用權(quán)。因此，房屋所有權(quán)在有效結(jié)合土地使用權(quán)之后便形成了我國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。這種房地產(chǎn)制度實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)取得的開(kāi)放化，使得我國(guó)每一個(gè)公民、法人或者其他民事主體都能夠有機(jī)會(huì)從國(guó)家原始取得或繼受取得土地使用權(quán)。

我國(guó)采取的是嚴(yán)格的房地產(chǎn)權(quán)一致原則，即所謂的“房隨地走”和“地隨房走”。為了充分利用土地資源，避免土地資源的流失以及更好地規(guī)范國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)，按照我國(guó)相關(guān)制度的規(guī)定，可以通過(guò)出讓、劃撥兩種不同的方式獲取土地的使用權(quán)。然而，利用出讓方式只能得到有限期限的土地使用權(quán)，這就帶來(lái)了一個(gè)矛盾：土地使用權(quán)的受限制性、不完整性和房屋所有權(quán)的無(wú)期限性、完整性之間的矛盾。而住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期能很好地解決這一矛盾。

民生在很大程度上會(huì)受到土地問(wèn)題的影響，我國(guó)百姓的居住權(quán)益在很大程度上相關(guān)于住宅建設(shè)用地的使用權(quán)，為此，必須認(rèn)真對(duì)待這一問(wèn)題。對(duì)于住宅建設(shè)用地，當(dāng)其使用權(quán)限到期后，必須充分考慮續(xù)期的可行性、期限、費(fèi)用、方式，續(xù)期繳費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)等問(wèn)題，而如何平衡土地使用權(quán)人和土地所有權(quán)人的權(quán)益是解決好續(xù)期問(wèn)題的核心關(guān)鍵。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期具有必要性

1.我國(guó)立法現(xiàn)狀與缺陷

對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地，我國(guó)主要通過(guò)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》《城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等詳細(xì)說(shuō)明和規(guī)定了其使用權(quán)的相關(guān)問(wèn)題。要討論住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否必要，了解這些法律法規(guī)是必不可少的。

（1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。關(guān)于住宅建設(shè)用地，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)其加以解釋和說(shuō)明，第149條明確規(guī)定，對(duì)于住宅建設(shè)用地，當(dāng)其使用權(quán)到期后，使用權(quán)限自動(dòng)續(xù)期。換言之，對(duì)于住宅建設(shè)用地，當(dāng)其使用權(quán)限到期后，其上的建筑物以及其他附著物的所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，原所有權(quán)人仍保留其所有權(quán)。這樣的法律規(guī)定無(wú)疑體現(xiàn)了以人為本的立法精神，切實(shí)保護(hù)了原建筑物所有人的所有權(quán)。但它也存在著缺陷和不足，物權(quán)法的規(guī)定不夠詳盡，讓人心生疑慮：“自動(dòng)續(xù)期”是否等價(jià)于無(wú)償續(xù)期或者無(wú)限續(xù)期？對(duì)于住宅建設(shè)用地，當(dāng)其使用權(quán)限到期后，采用何種方式續(xù)期，續(xù)期有無(wú)期限的限制？土地有償使用趨勢(shì)會(huì)不會(huì)改變？物權(quán)法對(duì)這些問(wèn)題都沒(méi)有作出相應(yīng)規(guī)定。

（2）《城市房地產(chǎn)管理法》。關(guān)于土地使用權(quán)，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)其做出了相關(guān)說(shuō)明，第22條中明確規(guī)定，對(duì)于土地使用權(quán)，在出讓合同中的使用年限結(jié)束后，如果土地使用者對(duì)該土地還要繼續(xù)使用，那么申請(qǐng)續(xù)期的時(shí)間為合同約定時(shí)間的前一年；此外，如果出于社會(huì)公共利益的考慮需要將該土地收回，那么應(yīng)該獲得批準(zhǔn)。一旦土地續(xù)期申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，那么需要對(duì)土地使用權(quán)重新簽訂出讓合同，并且根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定支付出讓金。根據(jù)出讓合同，如果在土地使用權(quán)期滿后，使用者的續(xù)期申請(qǐng)并未獲得審批，或者使用者并沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)提交續(xù)期申請(qǐng)，那么國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)。具體而言，土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期要滿足三個(gè)條件：①土地使用權(quán)人提出續(xù)期申請(qǐng)的時(shí)間必須是在土地使用權(quán)期限屆滿前的一年之內(nèi)；②續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)；③應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定再次繳納土地使用權(quán)的出讓金。

但是這一規(guī)定存在著很多缺點(diǎn)和不足：第一，“續(xù)期”的概念不準(zhǔn)確。因?yàn)椤袄m(xù)期”是指在維持原有條件的情況下讓使用期限得以延長(zhǎng)。如果續(xù)期時(shí)繳納的出讓金金額與土地使用權(quán)設(shè)立時(shí)的數(shù)額相同，這是續(xù)期；如果續(xù)期時(shí)繳納的出讓金按照續(xù)期時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，這是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范疇了。我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定明顯屬于后面一種情況。第二、“公共利益”的內(nèi)涵和外延不確定。我國(guó)法律到目前仍未對(duì)“公共利益”這一法律概念做出清晰、明確的規(guī)定。第三、續(xù)期申請(qǐng)的權(quán)利主體不明。在實(shí)踐中，城鎮(zhèn)住宅的居民對(duì)地上建筑物所占土地的權(quán)利是民法上的準(zhǔn)共有，適用按份共有的規(guī)則。這就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題：住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后進(jìn)行續(xù)期申請(qǐng)的權(quán)利主體是業(yè)主個(gè)人呢，還是業(yè)主委員會(huì)呢？

（3）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》。關(guān)于土地使用權(quán)，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》對(duì)其做出了明確規(guī)定，在土地使用權(quán)到期后，國(guó)家將無(wú)償獲得土地使用權(quán)，以及土地之上的附著物、建筑物的所有權(quán)。在此過(guò)程中，使用者要將土地使用證上交給國(guó)家，并且按照相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行注銷登記。此類規(guī)定有其自身缺陷和不足：第一，與民法所有權(quán)相比，該規(guī)定與其中的一般原理存在矛盾和沖突。處分、收益、使用和占有等權(quán)利均屬于所有權(quán)，但這條規(guī)定卻剝奪了建筑物所有權(quán)人的處分權(quán)。第二、顯失公平。根據(jù)《暫行條例》，盡管土地使用權(quán)人在獲取土地使用權(quán)時(shí)是無(wú)償?shù)?，但是在?duì)土地使用權(quán)進(jìn)行收回時(shí)，需要在一定程度上補(bǔ)償土地使用權(quán)人；出讓取得土地使用權(quán)的使用權(quán)人不僅在取得土地使用權(quán)時(shí)要繳納土地出讓金，到期后也得不到補(bǔ)償，地上建筑物、附著物被國(guó)家無(wú)償收回。這明顯有失公平。

2.住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的必要性

根據(jù)憲法的規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)人是國(guó)家或集體，而非個(gè)人。在實(shí)踐中就出現(xiàn)了房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)與土地所有權(quán)之間的分離。但是因?yàn)榉课菖c土地存在著自然的緊密聯(lián)系，我國(guó)采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)權(quán)一致原則，即所謂的“房隨地走”和“地隨房走”。這就引發(fā)了土地使用權(quán)的受限制性、不完整性和房屋所有權(quán)的無(wú)期限性、完整性之間的矛盾。

當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，許多國(guó)人傾盡所有去買房。關(guān)于土地使用權(quán)，在規(guī)定其期限時(shí)，如果這種規(guī)定限制了建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的期限，這可能引起國(guó)人的不安，影響社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

允許住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，能夠切實(shí)地保護(hù)房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的切身利益，使上述矛盾得到一定緩解。對(duì)于住宅建設(shè)用地，允許其使用權(quán)續(xù)期，這也是“以人為本”精神的充分體現(xiàn)，同時(shí)也是法制進(jìn)步的表現(xiàn)、社會(huì)發(fā)展的必然。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的幾個(gè)重要問(wèn)題

對(duì)于住宅建設(shè)用地，《物權(quán)法》規(guī)定在其使用權(quán)到期后可以進(jìn)行自動(dòng)續(xù)期，這只是一種原則性規(guī)定，規(guī)定中并未明確、詳細(xì)的規(guī)定和解釋自動(dòng)續(xù)期的具體內(nèi)容，比如續(xù)期是否有償、辦理的具體方式、收費(fèi)的時(shí)間等，這導(dǎo)致社會(huì)各界都十分關(guān)心和重視使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題，不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定。本文主要關(guān)注續(xù)期的有償性、有期性和具體程序等三大方面，結(jié)合法學(xué)界的不同觀點(diǎn)，針對(duì)住宅建設(shè)用地，闡述比較分析了使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問(wèn)題。

1.續(xù)期的有償性

根據(jù)《物權(quán)法》，對(duì)于住宅建設(shè)用地，當(dāng)其使用權(quán)一旦期滿，使用權(quán)限自動(dòng)續(xù)期。但是自動(dòng)續(xù)期是否意味著無(wú)償續(xù)期？目前法學(xué)界有著不同的觀點(diǎn)。

（1）學(xué)界觀點(diǎn)。部分人主張“有償續(xù)期”。喬新生提出，根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)土地均為國(guó)家所有，而土地出讓金的收取不僅是國(guó)家享有土地所有權(quán)的重要體現(xiàn)，同時(shí)也與憲法的相關(guān)要求相符。如果續(xù)期是無(wú)償?shù)模@是一種變相的土地私有化，是與我國(guó)憲法背道而馳的。茅開(kāi)城提出了較為公平合理的土地續(xù)期出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，可見(jiàn)茅開(kāi)城先生也是贊成有償說(shuō)的。

部分人主張“無(wú)償續(xù)期”。馬天柱認(rèn)為，對(duì)于住宅建設(shè)用地，在土地使用權(quán)屆滿后，如果將土地續(xù)期出讓金的繳納作為續(xù)期的前提條件，那么權(quán)利人的負(fù)擔(dān)必然會(huì)增大，這與《物權(quán)法》的立法初衷完全相悖。此外，社會(huì)情勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得計(jì)算土地續(xù)期出讓金的標(biāo)準(zhǔn)由多因素決定，如果堅(jiān)持有償續(xù)期，不但會(huì)使物權(quán)法普遍適用、讓惠于民的立法目的難以達(dá)成，也會(huì)引起不必要的麻煩。劉連凱認(rèn)為，對(duì)住宅型用地使用權(quán)應(yīng)無(wú)償續(xù)期，而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期應(yīng)是有償?shù)摹?/p>

（2）續(xù)期應(yīng)有償。有償說(shuō)和無(wú)償說(shuō)都有著充分的法理依據(jù)，我認(rèn)為，住宅用地使用權(quán)無(wú)償續(xù)期是不合理的。一方面，雖然無(wú)償說(shuō)在社會(huì)公眾中有較多的擁護(hù)者，但這只能表示這符合這部分人的利益訴求，不能作為無(wú)償說(shuō)正確的理由。另一方面，從理論上講，法律解釋首當(dāng)適用文理解釋，文理解釋不能時(shí)才考慮論理解釋。法條中出現(xiàn)的“自動(dòng)續(xù)期”應(yīng)是在維持原有條件的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)期限的延長(zhǎng)?？梢?jiàn)，續(xù)期并非無(wú)償。學(xué)界馬天柱先生、劉連凱先生所作出的論理解釋，在文理解釋合理明確的情況下是不能站住腳的。

續(xù)期有償是合乎我國(guó)當(dāng)前國(guó)情的：第一，從法條出發(fā)，“自動(dòng)續(xù)期”不等于無(wú)償續(xù)期。正如梁慧星先生所說(shuō)：“續(xù)期”應(yīng)是在維持原有條件的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)期限的延長(zhǎng)。既然土地使用權(quán)是有償取得的，那么土地使用權(quán)的續(xù)期也應(yīng)當(dāng)有償。第二，從社會(huì)公平的角度出發(fā)，如果續(xù)期是無(wú)償?shù)?，這顯然就成了一種變相的土地私有化，這不僅違背了《中華人民共和國(guó)憲法》的基本要求，還會(huì)造成土地兼并、國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)秩序混亂、稀缺土地資源浪費(fèi)等嚴(yán)重后果。這時(shí)的物權(quán)法，房屋所有權(quán)人享有等同于所有權(quán)的土地使用權(quán)，可以預(yù)見(jiàn)在金錢利益的驅(qū)動(dòng)下，炒房囤房會(huì)愈演愈烈，房?jī)r(jià)直線上升。這就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)貧富兩極化現(xiàn)象極端嚴(yán)重，許多國(guó)人傾盡一輩子的積蓄都買不起房的現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往，必然會(huì)加劇社會(huì)矛盾，造成社會(huì)的動(dòng)蕩。

綜上所述，我認(rèn)為續(xù)期具備有償性，無(wú)償續(xù)期是不符合人民的利益，不符合國(guó)家利益的。

2.續(xù)期期限問(wèn)題

（1）學(xué)界觀點(diǎn)。對(duì)于續(xù)期后土地使用權(quán)的期限，目前學(xué)界尚未達(dá)成共識(shí)。梁慧星在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》、王利明在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》均未提及續(xù)期后土地使用權(quán)的期限問(wèn)題。在《物權(quán)法條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》中，全國(guó)人大法制工作委員會(huì)結(jié)識(shí)了物權(quán)法對(duì)此未作規(guī)定的原因是考慮到了續(xù)期申請(qǐng)的成本與社會(huì)的和諧穩(wěn)定。崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為自動(dòng)續(xù)期后的新地上權(quán)存續(xù)期間應(yīng)與原存續(xù)期間相當(dāng)。有的學(xué)者認(rèn)為續(xù)期前應(yīng)當(dāng)對(duì)該建筑物的安全使用年限進(jìn)行評(píng)估，使用年限的上限為70年。有些學(xué)者提出應(yīng)該根據(jù)統(tǒng)一規(guī)定設(shè)定續(xù)期的期限，按照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，居住用地的最長(zhǎng)期限為70年。

（2）我的觀點(diǎn)。我認(rèn)為自動(dòng)續(xù)期后土地使用權(quán)的期限，應(yīng)以續(xù)期至建筑物初始價(jià)值功能自然喪失時(shí)為限。這樣做好處很明顯：一方面照顧了權(quán)利人的建筑物使用權(quán)，另一方面使國(guó)家得以減少為收回建筑用地使用權(quán)而支付的補(bǔ)償，這為國(guó)家減少了兩重?fù)p失：一是補(bǔ)償費(fèi)用的支出；二是如果地上物對(duì)國(guó)家毫無(wú)價(jià)值時(shí)，拆除地上物所支出的費(fèi)用以及期間的利益損失。

3.續(xù)期的程序

續(xù)期要得到切實(shí)地實(shí)施，就必須有一個(gè)完整、合理、有效的程序。要解決好續(xù)期程序問(wèn)題主要就是要解決好續(xù)期的啟動(dòng)條件問(wèn)題、續(xù)費(fèi)時(shí)間點(diǎn)問(wèn)題兩大難題。

（1）續(xù)期的啟動(dòng)條件。自動(dòng)續(xù)期需要滿足一定的條件，但續(xù)期的條件究竟是什么？學(xué)界對(duì)此尚無(wú)統(tǒng)一的看法。有的人認(rèn)為自動(dòng)續(xù)期的前提和條件是住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期時(shí)依然存在建筑物。也有人提出，對(duì)于住宅建設(shè)用地，一旦其使用權(quán)限到期，那么便可自動(dòng)續(xù)期。上述兩種觀點(diǎn)的不同就在于自動(dòng)續(xù)期是否要求地上建筑物的存在。

我贊同前一種觀點(diǎn)，即自動(dòng)續(xù)期的前提和條件是住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期時(shí)依然存在建筑物。原因有兩點(diǎn)：一是，對(duì)于地上建筑物，其具有無(wú)期限的所有權(quán)，而對(duì)于土地本身，其存在有期限的使用權(quán)，為解決兩者存在的矛盾才設(shè)立了續(xù)期制度，而住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期時(shí)已經(jīng)不存在任何的地上建筑物，那么自然也就不存在上述所說(shuō)的矛盾，在這種情形下，續(xù)期是無(wú)意義的。二是因?yàn)檫@樣的規(guī)定可以極大程度地激勵(lì)權(quán)利人在土地使用權(quán)存續(xù)期間屆滿前翻修或者維護(hù)老、舊、破的建筑物，從而達(dá)到物盡其用、最大限度避免資源浪費(fèi)的作用。

（2）續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題。對(duì)于城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地，在其使用權(quán)限到期后，如果要進(jìn)行續(xù)期，那么必然需要確定續(xù)期費(fèi)用繳納的時(shí)間點(diǎn)，此即“續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)”。通常情況下，只存在一個(gè)續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)，然而相關(guān)觀點(diǎn)主要有兩個(gè)：其一，土地使用權(quán)續(xù)期之時(shí)；其二，簽訂原土地使用權(quán)出讓合同之時(shí)。

前一種觀點(diǎn)認(rèn)為續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)為續(xù)期之時(shí)，支持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，應(yīng)該按照《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定確定續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)的相關(guān)問(wèn)題。在《城市房地產(chǎn)管理法》中，其第 22 條第一款明確規(guī)定，如果土地使用權(quán)被批準(zhǔn)續(xù)期，那么需要對(duì)使用權(quán)出讓合同進(jìn)行重新簽訂，并且根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行出讓金的繳納。顯而易見(jiàn)，續(xù)期后要進(jìn)行土地使用權(quán)出讓合同的重新簽訂，那么必然無(wú)法再沿用原合同。

后一種觀點(diǎn)認(rèn)為續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)為簽訂原土地使用權(quán)的出讓合同之時(shí)，支持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為需要通過(guò)《物權(quán)法》區(qū)分開(kāi)非住宅區(qū)、住宅的續(xù)期問(wèn)題，對(duì)于住宅建設(shè)用地，規(guī)定使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期，該做法的目的是自動(dòng)延續(xù)原土地使用權(quán)的出讓合同，可以沿用原合同中相關(guān)條款的規(guī)定，比如出讓期限、出讓金等，不需要再進(jìn)行新合同的重新訂立。

我認(rèn)為，續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以續(xù)期時(shí)為佳。雖然兩種觀點(diǎn)貌似都很有道理，但前種觀點(diǎn)依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，但這個(gè)規(guī)定太過(guò)原則化，難以從中看出對(duì)續(xù)期費(fèi)用時(shí)間點(diǎn)問(wèn)題的具體規(guī)定；《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》做出了更加明確、清楚的規(guī)定，以此作為依據(jù)更為可靠。

三、續(xù)期制度完善的建議

不容否認(rèn)，我國(guó)的續(xù)期制度相對(duì)不完善，甚至只有《物權(quán)法》上“自動(dòng)續(xù)期”的原則性規(guī)定。對(duì)于地上建筑物，其具有無(wú)期限的所有權(quán)，而對(duì)于土地本身，其存在有期限的使用權(quán)，而續(xù)期制度則有利于解決兩者存在的矛盾，可以為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展保駕護(hù)航，是保障公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的有力制度?？梢哉f(shuō)，我國(guó)的續(xù)期制度亟待完善。

但任何一個(gè)科學(xué)、合理、有效的續(xù)期制度并不是一蹴而就的，摸石頭過(guò)河的過(guò)程總是磕磕絆絆的。為更快、更好地建立起一個(gè)科學(xué)、合理、有效的續(xù)期制度，我認(rèn)為可以從以下三個(gè)方面著手：

第一，開(kāi)展試點(diǎn)工作。法學(xué)是一門社會(huì)科學(xué)，法律存在的意義就是要運(yùn)用到社會(huì)生活實(shí)踐中去。理論上好的法律不一定是好法，社會(huì)反響好的法才是真正的好法。開(kāi)展試點(diǎn)工作，可以以實(shí)踐的方式發(fā)現(xiàn)制度的缺陷和不足，而且這些缺陷、不足也不至于產(chǎn)生大范圍的負(fù)面影響。

第二，汲取別國(guó)相關(guān)立法的成功經(jīng)驗(yàn)，并運(yùn)用于法律實(shí)踐中去；總結(jié)別國(guó)的失敗教訓(xùn)，使我們能安全趟過(guò)雷區(qū)，少走彎路。比如德國(guó)、日本、臺(tái)灣地區(qū)，相信同為大陸法系的他們能為我國(guó)法制建設(shè)提供積極、有意義的借鑒。

第三，借鑒我國(guó)已有的類似經(jīng)驗(yàn)。無(wú)論是個(gè)人的進(jìn)步，還是社會(huì)的進(jìn)步、法制的進(jìn)步，都需要自己以前的成功和失敗，只有繼往，才能開(kāi)來(lái)！

四、 結(jié)語(yǔ)

關(guān)于住宅建設(shè)用地，土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題在很大程度上影響著人們的切身利益，影響著我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響著社會(huì)的和諧穩(wěn)定和國(guó)家的安定團(tuán)結(jié)，因此必須審慎對(duì)待。關(guān)于到期后的土地使用權(quán)，后續(xù)問(wèn)題的解決主要是有效平衡土地使用權(quán)人、國(guó)家之間的權(quán)益，力爭(zhēng)讓雙方都能得益并且最大程度地得益。我相信，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的續(xù)期是有必要的，這個(gè)續(xù)期應(yīng)當(dāng)是有償有期限的；我相信，完善好續(xù)期制度，對(duì)于構(gòu)建更加科學(xué)合理的房地產(chǎn)制度有著舉足輕重的作用，對(duì)于我國(guó)法制的完善和進(jìn)步也有著非常積極的作用。