張 韜

貴陽鐵路運(yùn)輸法院，貴州 貴陽 550003

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于投資渠道有限，商品房作為不動產(chǎn)，越來越受到中產(chǎn)者的熱捧，二手房交易亦是炙手可熱。然而，由于二手房買賣中買賣雙方倚重經(jīng)紀(jì)人，而經(jīng)紀(jì)人在交易過程中為了中介費(fèi)用盡可能的促成房屋成交，往往對房屋買賣中存在的法律風(fēng)險問題視而不見，甚至刻意回避，由于在合同簽訂過程中沒有專業(yè)律師介入，二手房買賣合同糾紛正逐年上升?，F(xiàn)就二手房交易過程中可能出現(xiàn)若干法律風(fēng)險，進(jìn)行解析和研究，提出切實(shí)可行的方法來預(yù)防法律風(fēng)險。

一、房屋權(quán)屬證書的法律風(fēng)險

一般情況下，房屋所有權(quán)證書記載名字的人即是房屋所有人。但是，如果房屋系夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在房產(chǎn)登記信息上只記載夫或妻一方的名字，根據(jù)我國法律規(guī)定，雖然在房產(chǎn)登記信息中未顯示共有，但在法律上應(yīng)屬于共有財產(chǎn)。對有財產(chǎn)的處分，夫妻雙方有平等的處分權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財產(chǎn)的屬于無權(quán)處分行為。因此，買受人在購買房屋前，應(yīng)委托律師到房產(chǎn)管理部門查詢房屋權(quán)屬登記的真實(shí)性，以及出賣人與檔案中信息記載是否一致。如果房屋出賣人存在婚姻登記情況，則需核實(shí)賣房人的婚姻登記時間與房屋取得時間，如果結(jié)婚登記時間早于房屋取得的時間，一般屬于夫妻共同財產(chǎn)；如果結(jié)婚登記時間晚于房屋取得時間，則屬于個人財產(chǎn)。如果出賣人離婚的，首先要看離婚登記時間和房屋取得時間，如果離婚登記晚于房屋取得時間，則要核實(shí)離婚時對于所涉房屋的分割情況。如審查核實(shí)，發(fā)現(xiàn)所涉房屋存在共有人，應(yīng)和所有共有人簽訂合同。因此，不能簡單的憑房屋權(quán)屬證書判斷所有人情況。

二、房屋買賣中存在擔(dān)保物權(quán)的法律風(fēng)險

在二手房買賣交易過程中，經(jīng)常出現(xiàn)有交易房屋存在抵押的情況。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。因此，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意或未能首先解除抵押，買受人則需承擔(dān)較大的法律風(fēng)險。當(dāng)然，此類風(fēng)險在律師的介入下，可以避免。2015年3月1日，我國實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，在此情況下，房屋設(shè)定抵押的，在簽訂二手房買賣合同前可以委托律師到不動產(chǎn)登記部門查詢房屋他項(xiàng)權(quán)信息。如果存在抵押情形，首先抵押權(quán)人同意，解除抵押權(quán)。同時，在解除抵押的過程中，買受人要避免出賣人將購房款挪作他用，導(dǎo)致出現(xiàn)房屋不能解押帶來的損失。因此，在購買房屋中要慎重購買抵押房屋；如要購買抵押房，建議在出賣人解除抵押后再簽訂合同；如果一定要在解除抵押前簽訂合同的，必須約定買受人直接將購房款支付給抵押人以解除抵押，防范出賣人收到購房款挪作他用的情況發(fā)生。

三、房屋買賣合同中價款支付的法律風(fēng)險

房屋價款的支付是二手房屋買賣合同中的關(guān)鍵條款，但是仍然有不少買受人和出賣人未引起重視，于是現(xiàn)實(shí)生活中就出現(xiàn)了買受人支付房屋價款后沒有得到房子，出賣人收到少量定金后房屋被套，如上海90后女生杠桿買房“套路”，30萬定金撬數(shù)千萬房產(chǎn)。對于買受人而言，要想避免支付房屋價款后得不到房產(chǎn)情況，在簽訂房屋買賣合同中就應(yīng)當(dāng)在房屋價款支付約定條款約定通過各地的存量房房交易資金監(jiān)管，即與交易保證機(jī)構(gòu)簽訂交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議，由交易保證機(jī)構(gòu)代收買房當(dāng)事人應(yīng)付交易資金，并在交易完成后，按照約定向賣方當(dāng)事人代付應(yīng)得交易資金的行為。也就是說，買受人未取得房產(chǎn)前，買受人支付的房屋價款一直由第三方監(jiān)管，只有在交易完成后，買受人取得房產(chǎn)，第三方將房屋款支付給出賣人，保證了資金安全。

對于出賣人而言，則要避免被杠桿買房。經(jīng)筆者梳理，杠桿買房套路其實(shí)就是通過中介，取得出賣人信任，然后讓中介在合同中精心設(shè)計陷阱條款，如買受人付款時間約定不明、按揭貸款完成時間不作約定，而在違約責(zé)任中，出賣人違約轉(zhuǎn)賣他人則要賠償買受家房價20%的違約金。俗話說，當(dāng)局者迷，旁觀者清，此時出賣人可能因?qū)χ薪榈男湃?，而忽視對合同條件的甄別，落入陷井。因此，出賣人需要對合同條款仔細(xì)分析，如不具備識別風(fēng)險能力，建議請專業(yè)律師介入。

四、學(xué)區(qū)房買賣的法律風(fēng)險

在二手房交易中，有很大比例是家長為了讓孩子上好學(xué)校而購買，也就是學(xué)區(qū)房交易?，F(xiàn)實(shí)中，往往家長通過房屋中介公司高價購買了學(xué)區(qū)房卻沒有上好學(xué)校后，而又無法追究房屋中介公司的違約責(zé)任。究其原因，既有可能是經(jīng)紀(jì)人的誤導(dǎo)，如經(jīng)紀(jì)人憑學(xué)校往年招生簡章劃片情況進(jìn)行宣傳導(dǎo)致，亦有可能是受房屋出賣人的戶口未遷出、指標(biāo)已占用等原因影響。此時，如果合同中未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容以及違約責(zé)任，買受人將無法追究房屋中介公司及出賣人的違約責(zé)任；同時，由于買賣雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)有效，買受人只能自吞苦果，房屋買賣合同也無法解除。因此，對于學(xué)區(qū)房的購買，在合同簽訂前，買受人應(yīng)當(dāng)提前向房屋所在地相關(guān)部門核實(shí)好相關(guān)學(xué)區(qū)劃片情況、入學(xué)政策、入學(xué)指標(biāo)的使用情況等；并在合同中約定學(xué)區(qū)房這一特殊目的，如因出賣人違約致使買受人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)要求解除合同，并且要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等。

總而言之，二手房交易過程存在的法律問題復(fù)雜而多樣，筆者僅選取了上述四個問題進(jìn)行了剖析，以期提醒房屋買賣雙方在簽訂、履行合同過程注意避免出現(xiàn)糾紛，造成損失。