鄭智維

因?yàn)橹俺捶楷F(xiàn)象的存在，居民家庭財(cái)富和房屋持有等有較為密切的關(guān)系。尤其部分大城市，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)使得房產(chǎn)持有者患得患失。

在2017年最后一個(gè)月，房地產(chǎn)稅再次被輿論關(guān)注，這意味著房地產(chǎn)稅漸行漸近。

12月20日，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的文章，明確了房地產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人住房將按評(píng)估值征收。

剛剛過(guò)去的一年，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)代的轉(zhuǎn)折之年，樓市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌。作為一項(xiàng)重大的稅制改革，房地產(chǎn)稅不僅影響著政府、開發(fā)商，更撩撥著公眾敏感的神經(jīng)。

雖然目前尚未有確切的時(shí)間表，相關(guān)消息大多屬于分析和猜想，但已納入中央議事日程的房地產(chǎn)稅依然是各種話題中的熱點(diǎn)。

穩(wěn)房?jī)r(jià)？

因?yàn)橹俺捶楷F(xiàn)象的存在，居民家庭財(cái)富和房屋持有等有較為密切的關(guān)系。尤其部分大城市，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)使得房產(chǎn)持有者患得患失。

“當(dāng)前，普通民眾對(duì)兩個(gè)內(nèi)容似乎都比較敏感：房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)?！苯邮堋睹裆芸凡稍L時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，沒(méi)有購(gòu)房的群體更關(guān)注房?jī)r(jià)，已經(jīng)購(gòu)房的群體則更關(guān)注房地產(chǎn)稅。

和之前房地產(chǎn)的相關(guān)稅種不同，未來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)稅將對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，對(duì)普通民眾影響范圍更大。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)存量住房面積超過(guò)300億平方米，總市值超過(guò)270萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)稅是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的“終極殺器”？

“雖然征房地產(chǎn)稅目的不是為遏制房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)稅對(duì)閑置的住房征稅，能夠在一定程度上影響供求關(guān)系，可能會(huì)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定影響。”住建部住房改革專家委員會(huì)副主任委員顧云昌分析說(shuō)。

不過(guò)，從之前實(shí)施試點(diǎn)的上海、重慶兩地看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響似乎都不大?！吧虾?、重慶兩地的試點(diǎn)并沒(méi)有起到遏制房?jī)r(jià)上漲的作用，可以說(shuō)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)?！苯邮堋睹裆芸凡稍L時(shí)，顧云昌說(shuō)。

“房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)不能說(shuō)沒(méi)有影響，但這種影響是有前提的。例如，之前房?jī)r(jià)上漲時(shí)，連個(gè)人所得稅都能轉(zhuǎn)嫁給買方，更何況房地產(chǎn)稅這種持有環(huán)節(jié)征收的稅種?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇分析說(shuō)。

雖然房地產(chǎn)稅可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但征房地產(chǎn)稅本身不是單純從遏制炒房等角度出發(fā)的，而是為優(yōu)化財(cái)稅征收體系。

此外，目前時(shí)間表尚未確定，稅率、稅基、征收對(duì)象、免征面積等細(xì)則尚未明確，很難討論房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的確切影響。

調(diào)稅費(fèi)

早在2011年，在上海、重慶兩個(gè)具有代表性的城市就開始了房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

重慶主要針對(duì)高檔商品房征收房產(chǎn)稅。上海開征房產(chǎn)稅內(nèi)容為：如果之前一戶有多套住房，暫不會(huì)征收房產(chǎn)稅，但若新購(gòu)住房，將新舊住房一并累加，并對(duì)超過(guò)人均面積部分征稅。

“從征收模式來(lái)看，類似上海的征稅還是具有積極作用的，考慮了人均居住面積的概念，同時(shí)也給予房屋評(píng)估值一個(gè)減免值，這種做法值得財(cái)政部等相關(guān)財(cái)稅部門學(xué)習(xí)和借鑒?！眹?yán)躍進(jìn)分析說(shuō)。

十八屆三中全會(huì)指出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。這意味著，被寫入中央文件的房地產(chǎn)稅肯定是要落實(shí)的。

然而，征房地產(chǎn)稅目的到底是什么？楊志勇分析，為地方公共服務(wù)融資籌集資金，是房地產(chǎn)稅出臺(tái)的主要目的。

對(duì)此，顧云昌分析，增加財(cái)政收入只是征收房地產(chǎn)稅的目的之一。從財(cái)政部的稅制改革來(lái)看，征收房地產(chǎn)稅是為了理順?lè)康禺a(chǎn)的稅收關(guān)系，建立一個(gè)比較合理的稅收體制。因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有保有稅或財(cái)產(chǎn)稅，稅收體制不夠完善。

從其他國(guó)家來(lái)看，稅收有三個(gè)環(huán)節(jié)：建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。而保有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府重要財(cái)政收入的來(lái)源。由于過(guò)去沒(méi)這項(xiàng)稅收，主要靠土地出讓金來(lái)彌補(bǔ)。然而，土地出讓金越征越多，越征越高，公眾對(duì)此有異議。

提供公共服務(wù)，地方政府要有一個(gè)穩(wěn)定、合理的財(cái)政收入渠道。從稅收改革角度看，整個(gè)稅收改革的基調(diào)是正稅清費(fèi)，正稅就是要將稅收理順。事實(shí)上，在我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅出臺(tái)背后，意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)將被調(diào)整。肖捷的文章也提到，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

緩?fù)七M(jìn)

12月16日，北京大學(xué)教授姚洋在接受網(wǎng)易采訪時(shí)表示，未來(lái)3年應(yīng)該會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅。理由是很多城市特別是一線城市的土地接近用光，通過(guò)土地開發(fā)獲得收入這條路越來(lái)越窄。

對(duì)于房地產(chǎn)稅征收時(shí)間，多位專家接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)。作為典型的地方稅，房地產(chǎn)稅何時(shí)開征各地可能會(huì)并不相同。肖捷的文章也提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)稅開征應(yīng)該具備三個(gè)條件：

第一，要有較好的民眾支持基礎(chǔ)，征稅背后本身不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)增加的概念，而是稅費(fèi)調(diào)整的概念。只有將這個(gè)概念講清，才會(huì)得到民眾支持。

第二，各類稅費(fèi)重疊部分的剔除，尤其是在交易環(huán)節(jié)中部分稅費(fèi)是否可以剔除掉。防范過(guò)分征稅，這都是需要研究的問(wèn)題。

第三，不影響基本的剛需和改善型購(gòu)房需求。此類需求關(guān)系到基本民生的保障，不應(yīng)該受到稅費(fèi)政策的干擾。

相較于出臺(tái)時(shí)間，公眾似乎更關(guān)心房地產(chǎn)稅的征稅方式和標(biāo)準(zhǔn)。有人擔(dān)心如果賦稅過(guò)重，會(huì)出現(xiàn)“買得起房，交不起稅”的現(xiàn)象。在顧云昌看來(lái)，房地產(chǎn)稅涉及每家每戶的利益，評(píng)估方法、稅率尚未確定，容易引起老百姓擔(dān)憂。

按照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估來(lái)交稅，地區(qū)間會(huì)有很大的差別。例如，中小城市一套房30萬(wàn)～50萬(wàn)元，按1%的稅率算，大概3000～5000元。而北京等一線城市，約100平方米的房子，市值約在1000萬(wàn)元。按照1%的利率，那就是10萬(wàn)元。endprint