摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其風(fēng)險(xiǎn)較高，收益大，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)也結(jié)束了曾經(jīng)暴利的時(shí)代，進(jìn)入了微利的發(fā)展階段，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的管控力度。本文詳細(xì)分析了當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管控要求，為相關(guān)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)核算

對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說，核心在于財(cái)務(wù)管理，企業(yè)的行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控較為重要。任何大型的房地產(chǎn)企業(yè)，一般都會(huì)將企業(yè)的財(cái)務(wù)管控放在首要的位置上，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控主要包含融資與資金管理，預(yù)算管理等。

一、規(guī)范業(yè)績規(guī)劃的設(shè)置

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長最為重要，對(duì)于很多持續(xù)發(fā)展的企業(yè)來說，如果沒有有效的企業(yè)業(yè)績，很難得到市場的肯定，因此，企業(yè)必須設(shè)置年度或者季度的企業(yè)發(fā)展業(yè)績規(guī)劃，并保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長，另外房地產(chǎn)企業(yè)有著獨(dú)有的特征，相比一般的制造業(yè)，在設(shè)定業(yè)績的過程中，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長，我們以萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)為例進(jìn)行重點(diǎn)業(yè)績要求的分析：

（一）充分盯緊企業(yè)的后勁

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，其房地產(chǎn)的材料是不能再生的土地資源，具有稀缺性的特征，另外，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表看似相對(duì)較好，但是很多資產(chǎn)負(fù)債表中的“存貨”數(shù)據(jù)較為萎縮，無法緊跟企業(yè)發(fā)展的步伐，其財(cái)務(wù)的業(yè)績始終是在透支企業(yè)的經(jīng)營能力，并很難形成一種連續(xù)增長的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在正常的環(huán)境下，對(duì)于企業(yè)的存貨必須與利潤表中的主營業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流量商品等在增長趨勢(shì)方面存在一致性，另外其存貨的增長幅度透視需要略高于后者，另外，必須深入分析企業(yè)的“存貨”特征，詳細(xì)分析企業(yè)的存貨投多少是企業(yè)的土地材料，材料的性價(jià)比如何，能夠隨時(shí)進(jìn)行土地開發(fā)，通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目儲(chǔ)備情況的詳細(xì)分析，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)原材料的儲(chǔ)備和供應(yīng)。

（二）合理控制項(xiàng)目的發(fā)展結(jié)構(gòu)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營來說，一般時(shí)間超過一年，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展原材料是土地，土地并非逐年均勻獲得，對(duì)于土地來說，在大小，價(jià)格和范圍中具有較大的不均勻特性，因此，可以通過對(duì)四年左右企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績規(guī)劃中的利潤結(jié)轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行要求，發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的開發(fā)節(jié)奏，可以最終達(dá)到銷售回款的目的。

萬達(dá)企業(yè)詳細(xì)規(guī)劃自身企業(yè)的發(fā)展后勁，根據(jù)企業(yè)的具體特色，確定房地產(chǎn)材料，深入的分析了企業(yè)的存貨特征，制定了統(tǒng)一的財(cái)政政策，并參與了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)制定。企業(yè)制定了各類材料核算標(biāo)準(zhǔn)，并定期進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)的清查與監(jiān)督，保證記錄與實(shí)物相符合。

二、加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特征，相對(duì)全面的預(yù)算體系較為重要，在管控過程中，必須較好的監(jiān)控企業(yè)的年度業(yè)績目標(biāo)和財(cái)務(wù)的核算目標(biāo)，對(duì)于重大接點(diǎn)問題，相對(duì)存在偏差，可以采取一定的措施。

年度預(yù)算較為重要，其中月度的預(yù)算是對(duì)于年度預(yù)算和年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的分解，其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的中點(diǎn)在于資金的管理和費(fèi)用控制能，同樣我們可以從以下的三個(gè)方面來加強(qiáng)預(yù)算的執(zhí)行。

（一）單位在年度的預(yù)算落實(shí)之后，需要將年度的預(yù)算結(jié)果設(shè)定成為單位的年度預(yù)算指標(biāo)，其中主要的數(shù)值類型為凈利潤，期間費(fèi)用，成本控制等，可以將月度預(yù)算的主要內(nèi)容設(shè)定成為企業(yè)的關(guān)鍵工作計(jì)劃，并直接決定月度的考核，各個(gè)單位的負(fù)責(zé)人如果想要完成自身的工作計(jì)劃，并獲得更多的獎(jiǎng)金，必須嚴(yán)格的執(zhí)行年度預(yù)算和月度預(yù)算的規(guī)章制度。

（二）在企業(yè)設(shè)定工作權(quán)限和企業(yè)審批權(quán)限的過程中，可以將預(yù)算的權(quán)力放給各個(gè)單位，必須提高預(yù)算外支出的審批水平，并適當(dāng)?shù)卦黾訉徟鞒?，同樣，預(yù)算外的審批同樣較為重要，不能將目光僅限于對(duì)突發(fā)性事件的解決，并非所有公司財(cái)務(wù)事件都可以通過預(yù)算外的程序來解決。

（三）在月末，可以適當(dāng)?shù)刂贫ㄔ露阮A(yù)算分析報(bào)告，其中分析方式可以使用柱狀圖的方式，對(duì)每個(gè)單位的預(yù)算偏差進(jìn)行詳細(xì)的公布，同時(shí)可以根據(jù)月度的預(yù)算實(shí)施情況，提出相應(yīng)的財(cái)務(wù)補(bǔ)救控制措施，由相關(guān)的部門監(jiān)督實(shí)施。

三、加強(qiáng)項(xiàng)目業(yè)績管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的業(yè)績?nèi)Q于項(xiàng)目的成本控制，必須對(duì)企業(yè)的整體業(yè)績加以關(guān)注，企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目開工之前，需要經(jīng)過市場和建設(shè)單位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，具體有以下的方式：

（一）設(shè)定企業(yè)利潤率

對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說，利潤率是項(xiàng)目的核心目標(biāo)，企業(yè)可以參考行業(yè)的平均利潤水平和企業(yè)的獲利能力水平，并結(jié)合項(xiàng)目的具體標(biāo)準(zhǔn)制定合適的凈利潤率。

（二）設(shè)定企業(yè)的收益率

對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部收益率，充分體現(xiàn)了企業(yè)的投資回報(bào)水平，可以根據(jù)社會(huì)的平均在本成本率和股東的具體要求回報(bào)率確定企業(yè)的融資成本，其中目標(biāo)收益率不能低于以上數(shù)值。

（三）設(shè)定目標(biāo)價(jià)格，成本和費(fèi)用

對(duì)于凈利潤率指標(biāo)的分解來說，主要是項(xiàng)目的銷售部門，成本管理部門，財(cái)務(wù)部門共同作用最終確定的，只有全面有效地理解以上的指標(biāo)，才能提高項(xiàng)目的目標(biāo)利潤率。

四、實(shí)現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)收統(tǒng)支管理

很多資本密集型行業(yè)和房地產(chǎn)起企業(yè)等一般通過資金的統(tǒng)收來進(jìn)行管理，在確保資金安全的基礎(chǔ)上，可以充分提高資金的使用效率，并能夠加速資金的流轉(zhuǎn)。其主要的做法如下：

（一）設(shè)置企業(yè)的收入與支出賬號(hào)

對(duì)于企業(yè)的收入與支出來說，必須經(jīng)過企業(yè)集團(tuán)的統(tǒng)一管理，并每月根據(jù)具體的預(yù)算安排撥款進(jìn)行支出，全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)收通知，其中，支出賬號(hào)可以自行進(jìn)行支配，收入賬號(hào)可以由公司的財(cái)務(wù)集團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并每月根據(jù)預(yù)算的具體安排從收入賬戶撥款到支出賬戶中，全集團(tuán)實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，全面管理。

（二）規(guī)范企業(yè)單位之間的資金調(diào)劑規(guī)則

首先，企業(yè)中各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)階段不同，各個(gè)單位的資金常會(huì)出現(xiàn)盈缺不均的現(xiàn)象，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)中心，可以根據(jù)具體的需要辦理單位的資金借用信息表，但是資金的借用必須是有償借用，對(duì)于資金借用利息，可以充分參考銀行的貸款利率進(jìn)行計(jì)算同時(shí)需要適當(dāng)?shù)脑黾淤Y金成本并減少當(dāng)前年度的凈利潤。企業(yè)之間通過資金調(diào)劑的方式可以盡可能少的占用集團(tuán)的總資金，并提高單位資金管理的有效性。endprint

對(duì)于萬達(dá)企業(yè)的核算制度來說，對(duì)固定資產(chǎn)實(shí)行年限平均計(jì)算法確定有關(guān)的折扣，各個(gè)部門的日常維修費(fèi)用等直接計(jì)入當(dāng)期的費(fèi)用中，同時(shí)資產(chǎn)費(fèi)用必須簽發(fā)驗(yàn)收單，并詳細(xì)辦理相關(guān)的手續(xù)，

五、合理搭配融資方式

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)常會(huì)使用自身的融資方式進(jìn)行銀行資金的開發(fā)和管理等，具體的融資要求有以下幾點(diǎn)：

（一）銀行開發(fā)貸款

首先，銀行系統(tǒng)對(duì)于貸款的資金成本開發(fā)相對(duì)較為低廉，很多房地產(chǎn)企業(yè)有限使用貸款的融資方式，但是政府在進(jìn)行政策調(diào)控的過程中，開發(fā)商從銀行中獲得的開發(fā)貸款相應(yīng)減少，只有信譽(yù)高的開發(fā)商才能夠獲得銀行的貸款。

（二）項(xiàng)目股權(quán)融資

該種方式的根本是項(xiàng)目的股權(quán)合作，首先，項(xiàng)目的雙方需要根據(jù)具體的投資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的收益，在具體的商務(wù)談判過程中，需要對(duì)出錢，出地方進(jìn)行全面的權(quán)衡，并以此確定公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，通過建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的股權(quán)融資方式，可以較好地降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

（三）其他融資方式

地產(chǎn)公司可以根據(jù)具體的業(yè)績規(guī)劃確定當(dāng)年的資金缺口，并對(duì)上述的融資方式進(jìn)行合理的搭配，最終切實(shí)提高收益率。

六、財(cái)務(wù)對(duì)標(biāo)分析

必須清楚自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和不足，需要眼光外看，可以開展財(cái)務(wù)對(duì)標(biāo)分析，在具體的對(duì)標(biāo)過程中，首先需要選擇房地產(chǎn)行業(yè)的平均值，確定企業(yè)的具體財(cái)務(wù)指標(biāo)和需要達(dá)到的水平，另外，需要選擇與企業(yè)公司規(guī)模相近，同時(shí)指標(biāo)較為優(yōu)秀的企業(yè)，將相關(guān)的指標(biāo)作為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

在進(jìn)行對(duì)標(biāo)指標(biāo)選擇方面，房貸產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)的凈利潤率加以關(guān)注，充分研究企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和存貨的周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，一般來說，非上市企業(yè)的債務(wù)融資數(shù)量相對(duì)較多，很多凈利潤相對(duì)偏低，資產(chǎn)的負(fù)債率一般偏高，但是由于杠桿經(jīng)營的原因，對(duì)于凈資產(chǎn)的收益一般較高，但是資產(chǎn)的負(fù)債率相對(duì)較低，存貨的周轉(zhuǎn)率較高的企業(yè)相對(duì)來說企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。

較好的財(cái)務(wù)管控措施使處于風(fēng)口浪尖的地產(chǎn)企業(yè)，通過內(nèi)外資源的實(shí)際情況，可以更好地加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控，使企業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展。

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作者簡介：

任忠義（1982- ），男，漢族，山東淄博人，學(xué)士，會(huì)計(jì)師，審計(jì)師，稅務(wù)師，主要從事房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)研究。endprint