劉佳

摘要：隨著國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場的競爭將會(huì)愈加激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)就需要通過提升房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的質(zhì)量來提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。提升對(duì)開發(fā)成本控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有力途徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的重要構(gòu)成內(nèi)容。本文主要從財(cái)務(wù)管理角度來談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制及管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理對(duì)象與構(gòu)成

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，對(duì)成本的控制管理應(yīng)貫穿于成本投入的整個(gè)過程。投資決策階段即為可研階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進(jìn)行可行性研究，其中必須對(duì)成本進(jìn)行測算，并對(duì)市場以及最終效益進(jìn)行分析，形成可研報(bào)告。設(shè)計(jì)階段，需要根據(jù)可研進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，這過程基本能確定大部分開發(fā)成本。招投標(biāo)階段，就需要組織超投標(biāo)部門，依照設(shè)計(jì)方案或者是圖紙以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時(shí)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，提出招投標(biāo)決策意見，選擇合適的供應(yīng)商，從而實(shí)現(xiàn)有效控制成本的目的。施工階段就是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙與開發(fā)方案，編制合理可行的施工方案，按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)并保質(zhì)保量的進(jìn)行施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行合理的控制，尤其是簽證變更等方面?？⒐そY(jié)算階段需對(duì)已竣工并且經(jīng)過驗(yàn)收合格的項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)算。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是針對(duì)費(fèi)用科目進(jìn)行控制管理，具體涵蓋土地成本、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等。土地成本主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的土地獲得價(jià)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi)用；前期工程費(fèi)用主要是指開發(fā)前期所發(fā)生的可研、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用；建筑安裝工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購及安裝工程費(fèi)等；配套設(shè)施費(fèi)用為為業(yè)主服務(wù)的各項(xiàng)配套項(xiàng)目費(fèi)，主要包括水、電、煤、道路等成本；財(cái)務(wù)成本主要構(gòu)成為融資成本，也就是貸款利息。

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理就是通過對(duì)上述成本的構(gòu)成內(nèi)容加強(qiáng)管理，提升整個(gè)成本控制管理水平，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的利潤空間，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的難點(diǎn)

（一）缺乏全過程財(cái)務(wù)管理意識(shí)

許多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是一個(gè)取得土地、進(jìn)行設(shè)計(jì)、組織施工并建造好房屋并進(jìn)行售賣的過程，財(cái)務(wù)管理的作用只是記賬、核算，對(duì)開發(fā)成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過程財(cái)務(wù)管理意識(shí)，尤其忽視財(cái)務(wù)管理在開發(fā)前期的引導(dǎo)作用，并沒有從房地產(chǎn)開發(fā)的整體出發(fā)，也沒有將財(cái)務(wù)管理意識(shí)貫穿于整個(gè)開發(fā)過程。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時(shí)期，隨便建房都能獲得一定利潤，只是利潤多少而已，這也是導(dǎo)致這種房地產(chǎn)企業(yè)不重視全過程財(cái)務(wù)管理的一個(gè)原因。財(cái)務(wù)管理對(duì)利潤的影響很大，尤其是在房地產(chǎn)競爭越來越激烈的今天，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，全過程財(cái)務(wù)管理意識(shí)顯得更為重要，這將導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)成本的高低，并影響最終的利潤，影響企業(yè)的競爭力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。

（二）缺乏動(dòng)態(tài)、整體的成本控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及各個(gè)階段，貫穿多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及多種成本。一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制僅僅局限于建設(shè)、融資等部分環(huán)節(jié)，往往忽視項(xiàng)目前期的成本控制，這會(huì)造成成本控制體系的脫節(jié)以及不完整。另一反面存在成本控制體系一成不變，缺乏根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的靈活性。

（三）缺乏系統(tǒng)的稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)非常重，一個(gè)好的稅收籌劃將影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤，但部分房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種非常多，影響比較大的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅以及增值稅，在開發(fā)階段主要涉及的稅種有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收對(duì)企業(yè)的影響很大，但一些企業(yè)僅僅是在按部就班的進(jìn)行稅務(wù)繳納，并沒有任何稅收籌劃，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重的情況，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

（四）缺乏系統(tǒng)的資金管控體系

隨著國家管控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越大，加上行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)具有資金需求量大、開發(fā)周期長、銷售回款慢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，往往會(huì)造成資金積壓，資金成本過大，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂的結(jié)果，因此，一個(gè)系統(tǒng)的資金管控體系的建設(shè)顯得尤為重要。

三、從財(cái)務(wù)管理角度看房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

（一）提升全過程財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的今天，提升全過程財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平，讓財(cái)務(wù)管理融入房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，是企業(yè)取得成功的重要因素。企業(yè)必須改變財(cái)務(wù)管理只是簡單核算工具的思維模式，要將財(cái)務(wù)管理作為引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)成本開發(fā)控制的核心，完成以核算為中心的成本管理思想到以控制為中心的成本管理思想的轉(zhuǎn)變。應(yīng)將財(cái)務(wù)管理的成本控制貫穿于投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等所有階段。

投資決策階段，需對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行一個(gè)完整的財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的籌劃，以預(yù)測整個(gè)開發(fā)可能產(chǎn)生的各種成本、費(fèi)用及稅費(fèi)，并制定出目標(biāo)成本，對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行合理預(yù)測。在接下來的各個(gè)階段，應(yīng)圍繞籌劃及目標(biāo)成本開展各項(xiàng)工作，結(jié)合預(yù)測制定相關(guān)的控制手段，進(jìn)而保證對(duì)開發(fā)成本有效的控制，提升企業(yè)在開發(fā)成本控制管理方面的水平。

（二）建立健全成本控制體系，制定相關(guān)配套制度

為了更好的對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行控制管理，企業(yè)應(yīng)該建立健全成本控制體系，并制定相關(guān)配套制度。在設(shè)計(jì)方面按相關(guān)體系做好規(guī)劃，遵循成本控制體系的要求，綜合考慮各個(gè)重要因素。在施工方面加強(qiáng)成本控制管理，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，嚴(yán)控不合理的簽證變更，明確各部門控制管理人員的職責(zé)范圍，按制度規(guī)定嚴(yán)格落實(shí)成本控制管理方案并達(dá)成材料成本控制的目標(biāo)。endprint

同時(shí)還要注重人才培養(yǎng)，建立一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，不僅是財(cái)務(wù)人員，企業(yè)全員均應(yīng)提高成本控制的意識(shí)，這樣才能更好的推進(jìn)成本體系的建立健全以及運(yùn)用實(shí)施。

（三）提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的要求越來越高，稅務(wù)管理方面也更加規(guī)范，一個(gè)好的稅務(wù)籌劃可以使開發(fā)項(xiàng)目獲得更大的競爭力，也能進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的稅務(wù)管理，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

企業(yè)在投資決策期間就需要進(jìn)行稅收籌劃，并根據(jù)稅收籌劃制定相應(yīng)的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現(xiàn)后期不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)。稅收籌劃不僅只是在前期做一個(gè)總的籌劃，在各個(gè)階段也應(yīng)該有相應(yīng)的稅收籌劃：在招投標(biāo)階段選擇供應(yīng)商時(shí)，不能僅以價(jià)低為最重要因素，還應(yīng)考慮供應(yīng)商的規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)而取得足額的進(jìn)項(xiàng)稅等多項(xiàng)因素；融資階段也應(yīng)進(jìn)行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對(duì)企業(yè)稅收以及開發(fā)成本費(fèi)用的影響。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)公司財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)以提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，重視現(xiàn)行稅收優(yōu)惠，發(fā)票管理要求。

（四）建立健全資金管控體系

建立完善的資金管控體系能更好的對(duì)資金進(jìn)行合理運(yùn)作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個(gè)完善的資金管控體系，并制定相應(yīng)的資金管理制度以降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而降低開發(fā)成本，提高企業(yè)利潤。項(xiàng)目開發(fā)初期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)不同過程的資金需求量進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，并制定相應(yīng)的資金計(jì)劃。融資階段，根據(jù)資金需求計(jì)劃以及自有資金量之間存在的資金缺口，從融資規(guī)模、利率、期限方面入手制定恰當(dāng)?shù)娜谫Y策略，嘗試融資創(chuàng)新并實(shí)現(xiàn)融資多元化，努力提高資金需求量與供給量的匹配度，避免出現(xiàn)資金缺口影響項(xiàng)目建設(shè)，也避免出現(xiàn)資金閑置引起資金浪費(fèi)。同時(shí)在資金使用過程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理以及監(jiān)督管理，嚴(yán)格審核付款程序，重視資金安全，保證項(xiàng)目的正常開展。

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（作者單位：云南融聚發(fā)展投資有限公司）endprint