邢海洋

偶然看到一個(gè)帖子，講述一位中國(guó)人在越南投資房產(chǎn)的經(jīng)歷。越南的房子，先是被美國(guó)的越僑炒過(guò)一遍，現(xiàn)在則迎來(lái)了中國(guó)炒房團(tuán)。不過(guò)筆者的觀察并不在此，而是由此聯(lián)想到，東南亞承接中國(guó)制造業(yè)轉(zhuǎn)移，乃至在低端制造業(yè)與中國(guó)西部地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，或受制于高房?jī)r(jià)而挫折。

越南的土地私有化，且只有本國(guó)人才能擁有土地，這就為在海外完成了財(cái)富積累的僑民提供了“爆炒”的最佳標(biāo)的，于是胡志明市和河內(nèi)等大城市土地價(jià)格飛漲，如今胡志明市中心一棟100平方米左右的兩三層小樓加土地的價(jià)格輕輕松松上200萬(wàn)美元。除了炒高房?jī)r(jià)，外資隨著海外經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而漲落，也對(duì)越南經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了影響。2008年金融危機(jī)后，為消除負(fù)面影響，2015年越南政府破天荒地允許外國(guó)人在越南置業(yè)。我們的這位帖主此刻看準(zhǔn)了商機(jī)，快速行動(dòng)了。

如今在越南買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的回報(bào)率似乎并不高。在越南旅行，胡志明市郊區(qū)如火如荼的建設(shè)場(chǎng)面的確像極了十幾年前中國(guó)的大城市，可滿街滿巷的摩托車(chē)洪流擠得小汽車(chē)無(wú)路可走，交通狀況堪憂。這就使得房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有飛漲的基礎(chǔ)，但因通勤艱難，城市中心區(qū)域住房租金奇高無(wú)比，外國(guó)人在胡志明市中心租房，一個(gè)月一室一廳的公寓租金至少得500～700美元，兩室要800～1000美元。中國(guó)資本在胡志明市投資修建了很多公寓，炒房客租金回報(bào)率達(dá)到了7%，頗有誘惑力。可對(duì)于租客就是另一回事了。這里大部分租客為外國(guó)人，月收入在1000～2000美元，房租負(fù)擔(dān)占了一半。也因此，在胡志明市的生活成本不會(huì)比廣州、杭州和廈門(mén)低。而對(duì)于當(dāng)?shù)厝?，月收入大多?000元人民幣左右，3000元絕對(duì)是比較高的，5000元以上鳳毛麟角，可以說(shuō)，當(dāng)?shù)厝艘灾袊?guó)四線城市水平的收入，承擔(dān)著三線城市的房?jī)r(jià)，維持的則是二線城市的生活成本。

胡志明市的情況當(dāng)然還可以推而廣之到印度孟買(mǎi)和柬埔寨金邊等城市。其原因也不難推理：日本和亞洲“四小龍”等新興經(jīng)濟(jì)體一個(gè)個(gè)跨入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列，受土地神話的示范作用影響，凡有潛力的國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)都提前達(dá)標(biāo)了。尤其中國(guó)人富裕后資金外溢，周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最先受到波及。

講過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓我們來(lái)看看這些新興經(jīng)濟(jì)體遭遇的問(wèn)題。在亞洲國(guó)家追趕型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的陣列中，越南等東南亞國(guó)家吸引外資情況頗似中國(guó)上世紀(jì)90年代初的情形，那時(shí)也正是“四小龍”經(jīng)濟(jì)起飛后勞動(dòng)力成本突然高漲的時(shí)候。借助飛速流入的外資，東南亞的加工貿(mào)易迅速成型，工業(yè)化進(jìn)入了起步階段?？涩F(xiàn)在如果和90年代相比，這些外資流入國(guó)家卻有很多地方不可同日而語(yǔ)。

當(dāng)勞動(dòng)力紅利消退后，資本逐利進(jìn)入到后發(fā)國(guó)家和地區(qū)。當(dāng)資本進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候，這里不僅勞動(dòng)力廉價(jià)，土地資源也同樣紅利頗多，這就給經(jīng)濟(jì)起飛以雙重助力?？稍谠侥线@樣的國(guó)家，土地成本已經(jīng)開(kāi)始影響到它的發(fā)展?jié)摿?，胡志明市和河?nèi)的高鐵建設(shè)已經(jīng)提出10年，但直到今天仍無(wú)動(dòng)工跡象，一個(gè)原因就是土地私有，拆遷困難，而現(xiàn)有的火車(chē)，兩地之間旅行需要30余小時(shí)。

2013年前后，大量資本從中國(guó)流向越南，外商直接投資企業(yè)為越南創(chuàng)造了逾40%的工業(yè)總產(chǎn)值?？稍侥系慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度從來(lái)沒(méi)有達(dá)到過(guò)中國(guó)的雙位數(shù)成長(zhǎng)，或和土地紅利有關(guān)。加之網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，當(dāng)?shù)啬贻p人很難像日本、韓國(guó)和中國(guó)的窮一代那樣能吃苦，而環(huán)保意識(shí)和勞保意識(shí)“提前”覺(jué)醒也拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。

在東南亞投資房地產(chǎn)，顯然不會(huì)像那句樂(lè)觀的預(yù)言：“東南亞買(mǎi)房如同10年前買(mǎi)北上廣?！睔v史會(huì)重復(fù)，卻不可能簡(jiǎn)單重復(fù)。