蔣樂平

(江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,江西 南昌 330013)

1 引 言

20世紀(jì)后,我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。2006—2015年,我國房地產(chǎn)企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了每年超過10%的增長速度,另外商業(yè)地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的較大影響,該行業(yè)備受政府、企業(yè)、民間投資人等各界重視。學(xué)術(shù)界研究人員同樣將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)序問題作為重要議題進(jìn)行研討。貨幣是企業(yè)的活力所在,商業(yè)房地產(chǎn)需求高,經(jīng)營周期長,融資活動復(fù)雜程度高,政策敏感度高。因此,融資對企業(yè)來說既重要又困難。中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較國外晚一些,相關(guān)理論研究成果、市場秩序和相關(guān)制度完善程度不盡如人意,融資途徑過于單一,融資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。另外,整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理,政策上對于新型融資的把控,造成整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)融資市場處于一級市場嚴(yán)重失衡、次級市場嚴(yán)重不完善的局面。致使商業(yè)地產(chǎn)融資問題日益突出。為了更加詳細(xì)地了解我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資優(yōu)序戰(zhàn)略,本論文對多家商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司進(jìn)行了典型分析,對商業(yè)地產(chǎn)公司的融資相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析,總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)公司的融資優(yōu)序特點(diǎn),對融資策略進(jìn)行了簡評,并結(jié)合實(shí)際行業(yè)行情提出較為可行的融資優(yōu)序戰(zhàn)略建議。

2 優(yōu)序融資理論概述

Myers和Majluf(1984)提出企業(yè)融資最優(yōu)序列假設(shè),認(rèn)為企業(yè)在實(shí)際融資過程中,企業(yè)內(nèi)部融資將處于首位,只有融資不能滿足自身需求時(shí)將選擇債務(wù)融資和股權(quán)融資是最終選擇。

優(yōu)序融資理論假設(shè)除了不對稱的信息,金融市場是完整的。如假設(shè)公司宣布發(fā)行股票,這對于投資者來說是個(gè)好消息,如果這些信息顯示公司的凈現(xiàn)金流量是正的。 如果這些信息顯示管理者認(rèn)為他們的資產(chǎn)價(jià)值被高估,對投資者來說是個(gè)壞消息。 如果股價(jià)低價(jià)發(fā)行,該價(jià)值將從原股東轉(zhuǎn)為新股東；如果新股票的價(jià)值被高估,則價(jià)值將以相反的方向移動。優(yōu)序融資理論的主要結(jié)論有：一是企業(yè)需要進(jìn)行融資時(shí)相對外部融資更偏好內(nèi)部融資,內(nèi)源融資是首選；二是股息具有粘性,公司為了避免股息的突然變化,一般不會為了資本融資減少股息發(fā)放；三是當(dāng)公司內(nèi)部融資達(dá)不到要求從而需要外部融資時(shí),公司會選擇安全性較高的債務(wù)融資。對方公司有盈余資金時(shí),會優(yōu)先償還債務(wù)。不得已情況下會選擇權(quán)益性融資；四是資本負(fù)債率會反映出公司對外部融資的需求狀況的統(tǒng)計(jì)。

3 我國商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題分析

3.1 我國商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

2015年,中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額為95978.85億人民幣,較2014年上漲了0.99%,其中房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資總額6209.74億元,較2014年上漲10.1%。然而中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道并沒有隨著商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加而變化,長時(shí)間以來依舊是依靠銀行貸款為主要的融資方式。相關(guān)政策的阻礙致使民間融資渠道和海外基金融資受阻。另外,受到發(fā)改委和銀監(jiān)會的限制以及宏觀政策的不放開,外資銀行貸款客戶和規(guī)模受到嚴(yán)重阻礙。由此得出,中國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一,主要靠商業(yè)銀行作為支撐來維系商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金需求,而信托、上市、基金等其他融資渠道受到政策以及金融環(huán)境影響,發(fā)展緩慢、利用不充分,融資體系尚未形成多元化。

3.2 我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資主要問題分析

3.2.1 商業(yè)地產(chǎn)融企業(yè)內(nèi)部融資源動力不足

龐大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金需求數(shù)額巨大,但由于我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)其權(quán)益結(jié)構(gòu)過于傳統(tǒng),導(dǎo)致其內(nèi)部融資達(dá)不到資金需求量。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè),商業(yè)建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建筑需要非常龐大的資金量支持。2015年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資總額為95978.85億元,內(nèi)部融資顯然支撐不了商業(yè)地產(chǎn)的資金需求,從而外源性融資就成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。

3.2.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在我國受政策影響較大

我國政府從嚴(yán)把控商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),即政策調(diào)控。相關(guān)政策對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重大直接影響。政府基本通過對商業(yè)地產(chǎn)融資和行業(yè)的審批兩個(gè)途徑對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資行為受金融工具和金融政策的變化制約,因其變化而變化。比如,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本直接受到利率調(diào)整的影響,呈現(xiàn)正趨勢。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券融資行為受政策規(guī)定注意資格影響等。

3.2.3 我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不健全

企業(yè)融資方式的相對單一,外部融資致使財(cái)務(wù)杠桿過高,大大增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),一部分指標(biāo)甚至在警戒線智商。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)緊密與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)聯(lián),受其影響較大,緊縮型貨幣政策會提高企業(yè)貸款利息,調(diào)高融資成本,擴(kuò)張型貨幣政策會加大市場貨幣供給量,從而降低企業(yè)融資成本?？偟膩碚f,任何貨幣政策波動都可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大甚至崩潰。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率不斷攀升至新高。

4 我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)序建議

4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資方式應(yīng)科學(xué)理性

根據(jù)融資優(yōu)序理論,當(dāng)需要融資時(shí),企業(yè)優(yōu)先傾向于內(nèi)部融資,其次是債權(quán)等應(yīng)付款項(xiàng)的融資選擇,最后不得已情況下才會選擇權(quán)益融資。

第一,科學(xué)提高資產(chǎn)的杠桿比率。近幾年,我國商業(yè)地產(chǎn)資本負(fù)債率逐年提升,帶來的是資產(chǎn)規(guī)模的不斷增加,而隨著資產(chǎn)規(guī)模的增加,資金融入效率也會隨之提高。但由于是負(fù)債比率增高,同時(shí)需要考慮的是債務(wù)的時(shí)間成本,債權(quán)增加產(chǎn)生的效益是否可以由生產(chǎn)成本承擔(dān),如果成本可以完全覆蓋債權(quán)增加額,則是理想的結(jié)果。如果成本不足以承擔(dān),融資效率反而會下降。

第二,理性提高資金效率。隨著時(shí)間的推移,很多地產(chǎn)公司綜合技術(shù)效率隨之提高,技術(shù)水平發(fā)展處于領(lǐng)先地位,同樣在科技融資方面也有較大提升。但因?yàn)槿谫Y資金效率的不足,拉低了整個(gè)企業(yè)的綜合效率。因此,提高資金效率是提升整體融資效率的關(guān)鍵。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,內(nèi)部專業(yè)人才跟不上需求,為了提高資金效率,可以采取聘請外部專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的方式提高資金運(yùn)用水平。

4.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善其內(nèi)部融資制度

上文分析可知,由于很多商業(yè)地產(chǎn)公司資金管理能力的薄弱,致使企業(yè)融資綜合效率不盡如人意,企業(yè)資金綜合技術(shù)效率低下。其原因可分為以下幾點(diǎn)。一是企業(yè)融資途徑的單一。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè),內(nèi)部融資通常不足以滿足融資需求,只有通過外部融資,但外部融資途徑不足,只是企業(yè)貸款能力過弱,需要進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)貸款能力,積極拓寬融資途徑。二是資金管理能力不足。數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)地產(chǎn)公司融資資金管理效率低下,缺乏專業(yè)人才,應(yīng)努力建立健全人才引進(jìn)制度,完善資金管理,提高融資綜合效率。同時(shí),可以將一部分融資業(yè)務(wù)外包給專業(yè)金融機(jī)構(gòu),提升資金管理能力,增加融資效益。

4.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)作為高速發(fā)展的新生代產(chǎn)業(yè),在當(dāng)下的社會主義市場大環(huán)境下,仍然有很大的發(fā)展空間。根據(jù)多家上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)分析,如萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司經(jīng)過組織結(jié)構(gòu)的改善,優(yōu)化組織結(jié)構(gòu),增加新產(chǎn)業(yè)的投入帶來了大幅度的營業(yè)利潤的增加。事實(shí)證明作為新生行業(yè),商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍有很多的利潤點(diǎn)有待發(fā)掘。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多內(nèi)部組織部門繁雜,呈現(xiàn)多層級,垂直化特點(diǎn),使得企業(yè)內(nèi)部工作效率低下,大大增加了企業(yè)運(yùn)營成本,從而也對企業(yè)融資資金的利用和效益產(chǎn)生深遠(yuǎn)的不良影響。需要改進(jìn)企業(yè)行政式的管理模式,建立以價(jià)值、效率為核心的企業(yè)運(yùn)營觀念,以其對企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行重組。通過分權(quán)化改革,優(yōu)化組織結(jié)構(gòu),提高企業(yè)融資效率,提高的業(yè)務(wù)能力,提高盈利能力。

4.4 政府應(yīng)引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)融資健康發(fā)展

社會主義市場經(jīng)濟(jì)下,政府把控著宏觀經(jīng)濟(jì)政策,在經(jīng)濟(jì)全面高速發(fā)展的同時(shí),相關(guān)政策的完善是不可或缺的重要因素。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)融資問題突出,政府應(yīng)該積極把控宏觀市場,實(shí)行積極的財(cái)政政策和貨幣政策,給予商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資政策支持,完善政策體系,去除不必要的繁雜程序,適度放開審批,建立一整套的市場融資體系,使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不同需求制定融資方案,使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資更為方便快捷,融資途徑更加廣泛靈活,融資成本更低,融資效率更高。推動整個(gè)行業(yè)的快速健康發(fā)展,從而加快國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,加快社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

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