謝成巍

【摘 要】小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展至今日已經(jīng)成為了一個令政府頭疼不已的大難題。由于小產(chǎn)權(quán)房不符合現(xiàn)行法律，無法獲得產(chǎn)權(quán)證，風(fēng)險巨大。而且小產(chǎn)權(quán)房的存在也嚴重影響到了法律的權(quán)威，損害中國法治化國家的形象。本文從多個方面分析小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，以期望尋得解決小產(chǎn)權(quán)房問題的最優(yōu)方案。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；解決策略

一、小產(chǎn)權(quán)房概念

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房即商品房相比，其所擁有的產(chǎn)權(quán)是不完整的，所以將其稱為小產(chǎn)權(quán)房。學(xué)者劉天利認為由于人們購買在集體土地上建設(shè)的房屋因而無法依照法律取得房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，這樣的房屋人們給其一個約定俗成的稱呼，稱之為小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的危害

雖然小產(chǎn)權(quán)房有利于減輕購房者的壓力，但其對于購房者來說風(fēng)險也是巨大的。首先由于小產(chǎn)權(quán)房不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，所以有時買賣雙方會采取其他方法來規(guī)避法律，而“以租代售”便是一種常用的方法。由于小產(chǎn)權(quán)房不符合現(xiàn)行法律，政府在房屋建造時無法進行監(jiān)督管理，對各項指標都無法進行嚴格檢查把控，所以小產(chǎn)權(quán)房在質(zhì)量問題方面也是無法保證。這都是小產(chǎn)權(quán)房無法避免的風(fēng)險。

小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的發(fā)展會阻礙政府對社會的正常管理并擾亂社會秩序。購房者的問題是政府最為忌憚的一塊，他們數(shù)量龐大，且花費了許多積蓄來購置小產(chǎn)權(quán)房，一旦政府要清理小產(chǎn)權(quán)房甚至是要拆除小產(chǎn)權(quán)房，這時無疑會將購房者逼上絕境，購房者為了保住自己的房屋很可能會采取過激的行動，如游行、靜坐，這樣一來會引起社會的騷亂，使得政府無法對社會進行正常管控，建設(shè)和諧社會也會受到阻礙。但小產(chǎn)權(quán)房畢竟不符合法律規(guī)定，對其進行治理是早晚的事情，如何有效治理，又將社會影響降到最低是關(guān)鍵問題。

由于在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中，開發(fā)商脫離了政府的監(jiān)管，在建設(shè)時可以偷工減料以降低建設(shè)成本，加之不用繳納土地出讓金以及一系列的稅費，開發(fā)商從中便獲得了巨大的利潤空間，此時便可以將其中一部分利潤讓與基層政府，而農(nóng)民也會獲得比正常征用補償更高的補償金，這樣各方都獲得了自己想要的利益。在這條利益鏈中還存在著一大塊灰色地帶，在這里基層政府以及一些官員會對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)開發(fā)睜一只眼閉一只眼，從而為腐敗的產(chǎn)生提供了沃土。

三、小產(chǎn)權(quán)房的解決策略

（一）小產(chǎn)權(quán)房的合法化策略

小產(chǎn)權(quán)房走到今日已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，全國各地均有著小產(chǎn)權(quán)房的身影，牽涉到的數(shù)個利益群體，如果一味的采取強硬態(tài)度不認可小產(chǎn)權(quán)房的效力，不僅起不到任何作用還會引起人們的激烈反應(yīng)。所以對于小產(chǎn)權(quán)房如何平穩(wěn)過渡我更贊同清華大學(xué)蔡繼明教授、中國房地產(chǎn)協(xié)會顧問袁倫華先生等學(xué)者的分類治理路線圖的觀點。

首先是處于紅線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，如占用了農(nóng)用地（耕地和林地），不符合房屋質(zhì)量要求的，屬于搶修搶建的房屋（有許多人在得知政府會進行拆遷時為了獲得更多的拆遷補償款往往會進行短期突擊建房）。具備上述三點情況之一或具備多點，嚴重損害了國家利益、人民利益，所以對于該類小產(chǎn)權(quán)房必須予以堅決拆除。

其次是處于黃線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房。這類小產(chǎn)權(quán)房未占用農(nóng)用地且具備以下三類條件所以可以予以保留。首先該類房屋質(zhì)量合格。其次該類房屋必須已納入城市規(guī)劃范圍。最后該類房屋不能是搶修搶建的房屋。

最后是處于紅線和黃線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房。這類房屋沒有能列入城市規(guī)劃范圍，但是這類小產(chǎn)權(quán)房未占用農(nóng)用地沒有觸及國家保護十八億畝耕地的底線并且這類房屋質(zhì)量符合國家有關(guān)建設(shè)標準，對于該類房屋可以視情況來決定是拆除還是將其合法化予以保留。

（二）小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的轉(zhuǎn)化策略

1可轉(zhuǎn)為保障性住房。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化腳步加快，城市人口數(shù)量也隨之增長，我國目前保障性住房的供應(yīng)量遠遠無法惠及每一個符合條件的家庭，此時完全可以適當(dāng)利用小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房來滿足數(shù)量龐大中低收入群體。

但是小產(chǎn)權(quán)房情況比較復(fù)雜所以需要具體問題具體分析。對于已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，購房者符合申請保障性住房的只需要在有關(guān)部門處進行登記。而不符合申請條件的就由原產(chǎn)權(quán)人把購房款退還購房者，購房者返還房屋，政府再將這些房屋照原價從原產(chǎn)權(quán)人處購買后分配給符合申請保障性住房條件的人。簽訂了租賃合同的小產(chǎn)權(quán)房，由政府從原產(chǎn)權(quán)人處購買房屋獲得房屋所有權(quán)，符合申請條件的承租人只需要重新簽訂回租合同，不符合申請條件的承租人則由出租人返還租金，承租人從租房搬出，再由政府購得房屋所有權(quán)后分配給符合申請條件的人。對于已經(jīng)建成但還未開始出售的小產(chǎn)權(quán)房則由政府按照扣除應(yīng)繳的土地出讓金和有關(guān)稅費得出的價格整體購買，購買后再按照總體規(guī)劃分配給符合申請保障性住房資格的人。

2符合條件的可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房必須具備一定的條件：第一該小產(chǎn)權(quán)房不能占用農(nóng)村耕地、林地等農(nóng)用地。第二該小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該是建在處于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域，未能劃入城市規(guī)劃區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房不允許轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房。第三要轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房的房屋必須由政府對其重新進行質(zhì)量檢測，只有質(zhì)量符合各項建設(shè)指標的房屋方能變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房。最后要轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房必須補繳之前未繳納的土地出讓金和一系列的有關(guān)稅費。只有同時符合上述三個條件才能允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房以使其合法。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的清退策略

1.強制拆除。小產(chǎn)權(quán)房問題涉及到了多方利益如村民的利益購房者利益，如果用一刀切的方法將小產(chǎn)權(quán)房全部進行拆除不僅不符合國家的初衷也會引起人民的激烈抗議，影響社會的安定。因此建議只有那些符合上文中紅線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房可依法拆除。如果是已經(jīng)建設(shè)完成且有大部分住戶形成穩(wěn)定居住的小產(chǎn)權(quán)房，為了穩(wěn)定社會秩序維護購房者利益可以將這類小產(chǎn)權(quán)房予以保留。但如果該小產(chǎn)權(quán)房還在建設(shè)中或是已建設(shè)完畢但是還未開始銷售，住戶還未搬入居住的，對這類小產(chǎn)權(quán)房進行拆除并不會太大程度地損害購房者利益，可以將這類小產(chǎn)權(quán)房依法拆除。

2.國家金錢補償。由于小產(chǎn)權(quán)房始終不是合法的事物，所以許多地方政府會選擇將違建的小產(chǎn)權(quán)房進行拆除清退，這時如果對被拆的房屋的所有人不進行補償安撫或補償不到位則會引起人們的抵抗情緒，發(fā)生暴力抗拆、抗議等情形。對此國家可以考慮給一定的拆除補償。進行補償時確認補償對象和補償標準將會是一大難題，所以中央政府應(yīng)該盡快制定小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償?shù)男姓ㄒ?guī)，同時考慮到各地經(jīng)濟水平不同而給予各地一定的浮動空間來決定補償?shù)慕痤~。

3.以房換房。將小產(chǎn)權(quán)房拆除后不選擇獲得補償款的，房屋所有人也可選擇以房換房的方式獲得賠償。即按照原房屋的面積補償被拆遷人以相同面積或價值大致相等的保障性住房。

四、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題已成為我國社會的一大難題，其有效解決有利于建立良好的社會經(jīng)濟秩序，維護國家法律權(quán)威。所以政府應(yīng)該加大對小產(chǎn)權(quán)房的重視程度，一方面要盡快制定一個具體針對小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定，以使得對處理小產(chǎn)權(quán)房的行動有法可依，另一方面政府應(yīng)該加大小產(chǎn)權(quán)房弊端的宣傳力度，告知人們購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險巨大，以減少小產(chǎn)權(quán)房的交易，而且政府也應(yīng)妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房符合保留條件的就放寬處理，不符合保留條件的必須堅決予以拆除。盡快解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，我國才能快速步入社會主義現(xiàn)代化的階段，人民才能更幸福，社會才能更和諧。

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