姜艷紅+++王瑩

摘要：土地評估是土地資源管理中的一個重要環(huán)節(jié)。土地評估涉及到土地資源管理的方方面面，尤其是近年來隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展特別是不動產(chǎn)等需地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展，土地評估也成為土地合理化利用、最優(yōu)化利用不可或缺的環(huán)節(jié)之一。本文從土地評估入手，淺談土地資源管理中土地評估存在的問題及對策。

關(guān)鍵詞：土地資源 土地評估 土地交易

在土地資源管理中，如何合理進行土地資源分配、科學對土地進行評估以及評估機構(gòu)的科學有效管理都是土地資源管理的重要內(nèi)容。對于國土資源部門，正確認識并做好土地評估對于土地政策順利實施也是非常重要的。

一、土地評估在土地資源管理中的實踐意義

在土地類型研究基礎(chǔ)上，根據(jù)特定生產(chǎn)目的對土地質(zhì)量、適用性和生產(chǎn)潛力進行的評估，是土地評估的基本內(nèi)容和概念。土地評估是對土地價值的一種價值評估方法。近年來為了保護耕地陸續(xù)出臺了多項耕地保護耕地等措施的出臺，國家對耕地的確權(quán)和劃分，在耕地占用等方面也需要土地評估進行調(diào)控和對耕地承包者的經(jīng)濟補償。因此土地評估在土地資源管理中的作用越來越明顯，也越來越受到各方面的重視。

（一）土地評估可以促使土地交易順利進行

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易也越來越頻繁，尤其是近年來城鎮(zhèn)化以及不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地交易在交易內(nèi)容和交易形式等方面也發(fā)生了一些顯著的變化。在實際土地交易中，需要國土部門以及評估機構(gòu)等對土地經(jīng)濟價值做出科學的評估。不同的地方評估標準也不一樣，因此土地評估呈現(xiàn)出一定的地域性，這也對我們土地管理者的管理方法和監(jiān)督手段等提出了更高的要求。在實際交易中，對于土地獲取，市場很難獲取完整的價格資料。這就需要我們專業(yè)化的土地管理者和相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)對結(jié)合土地資料、經(jīng)濟發(fā)展狀況等對土地經(jīng)濟價值做出評定，在此基礎(chǔ)上，將土地評估作為交易雙方重要的參考標準，既保障了交易雙方的公平公正，消除了雙方因土地價值評估判斷的分歧，也能確保程序公正合法，從而促進交易的順利進行。

（二）土地評價有利于土地市場的完善

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和我國土地制度的政策法規(guī)的日趨完善，我國土地制度也發(fā)生了一些顯著的變化，尤其是在土地使用制度上，由原先的無償使用轉(zhuǎn)化為有償使用，這樣既保障了土地承包者的合法權(quán)益，也形成了一定的土地市場。土地市場的形成需要對有限的土地資源進行優(yōu)化配置，特別是針對市場的變化進行市場化配置并完善各種市場舉措。對于我們土地管理部門來說，關(guān)鍵是應用各種法規(guī)法規(guī)對土地市場的優(yōu)化配置進行監(jiān)督，并對出現(xiàn)的問題進行及時調(diào)控和糾偏，從而保證土地市場的良性運作。

（三）土地評估有助于土地市場的管理和監(jiān)督

土地資源管理的重要內(nèi)容之一就是對土地市場的管理，尤其是對于城鎮(zhèn)化建設(shè)中對建設(shè)用地的管理。在土地市場的管理中，其中最重要的環(huán)節(jié)就是土地評估。土地評估可以從多方面對土地的價值等進行科學估測和判定，這在一定程度上遏制了土地的投機行為，此外，作為土地資源的管理部門，可以通過土地評估的政策應用對土地市場進行合理調(diào)控、管理和監(jiān)督。

二、土地評估在土地資源實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的問題

（一）法律法規(guī)以及制度上還不太完善

近年來，我國在土地資源管理法規(guī)法規(guī)和制度上一直處于探索和完善階段，國家和各省市都陸續(xù)出臺了相關(guān)的法律法規(guī)如《中華人民共和國城市土地管理法》等。雖然陸續(xù)出臺了相關(guān)的法律法規(guī)、管理辦法和制度，但相對于發(fā)達國家，我國的法律法規(guī)和制度上等還需要進一步完善，尤其是近年來隨著不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地評估方面急需專門性法律法規(guī)的出臺、完善和保障。

（二）監(jiān)督方面還需要進一步加強

近年來，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易也越來越頻繁，土地市場也日趨活躍。土地市場的活躍給土地資源管理工作帶來了機遇和挑戰(zhàn)，尤其是對于評估產(chǎn)業(yè)和部門來說，土地評估直接關(guān)系到土地資源的利用率、農(nóng)轉(zhuǎn)非土地轉(zhuǎn)讓、耕地保護等多個方面。當前由于土地評估的地域性和差異性，給監(jiān)督管理工作帶來了一定的難度。因此在監(jiān)督方面，需要我們國土部門加強監(jiān)督的力度。特別是在不動產(chǎn)用地的土地評估和涉農(nóng)土地管理等，需要依法對評估公司、評估人員進行有效監(jiān)督，以保證土地市場的有序性。

（三）評估人員的隊伍構(gòu)建仍需要進一步健全和完善

評估人員隊伍的構(gòu)建是保證土地市場有序平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)，也是開展制度化建設(shè)和法制化建設(shè)的保障。在土地評估過程中，專業(yè)化的評估人員是保證土地評估科學化的主要參與者，也是保證土地交易雙方公平公正的關(guān)鍵所在。目前我國對于土地評估人員的培訓制度和管理制度還不完善，仍需要進一步強化人員管理、監(jiān)督和培訓，不斷健全評估人員，尤其是專業(yè)化評估人員的認證管理和監(jiān)督管理等制度。

三、解決土地評估過程中出現(xiàn)問題的對策

（一）建立健全專業(yè)化的法律法規(guī)體系

一是盡快建立健全專業(yè)化的法律法規(guī)體系，尤其是針對土地評估方面的法律法規(guī)，更需要專業(yè)化的法律法規(guī)體系做保障，以保證土地評估平穩(wěn)有序發(fā)展，二是建立健全評估人員的法律法律監(jiān)督和法律法規(guī)認證制度。國家和相關(guān)部門進一步完善專業(yè)化評估人員的認證制度和監(jiān)督制度，并認真做好評估人員的道德宣傳和職業(yè)素養(yǎng)提升等工作，強化職業(yè)人員的職業(yè)操守。

（二）加強監(jiān)督部門的職能監(jiān)督和培訓工作

國土相關(guān)部門以及社會、企業(yè)培訓機構(gòu)要努力做好職能監(jiān)督和培訓工作，尤其是提高評估人員的專業(yè)化技能提升、職業(yè)道德宣傳以及評估法律法規(guī)等宣貫工作，以進一步提高他們的專業(yè)技能。在土地評估過程中，尤其是涉及到不動產(chǎn)等大宗土地交易方面，相關(guān)職能部門要對交易環(huán)節(jié)中的土地評估及時有效進行監(jiān)督，以保證交易的合法、公平和公正，保證土地交易市場的健康運行。

此外，在土地評估體系建設(shè)方面，還可以進一步完善職業(yè)認證和職業(yè)分類制度，以進一步保證土地評估人員職業(yè)制度更加科學。

總之，作為國土資源部門，在土地評估方面的資源管理中，更需要強化職能監(jiān)督和技能培訓，以保證土地評估人員隊伍更加專業(yè)性。只有真正做好了土地評估等工作，才能真正保證土地交易市場的平穩(wěn)有序進行，保證不動產(chǎn)、耕地保護等工作的健康有序可持續(xù)發(fā)展，也能提高土地資源的利用率。

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[3]邱華炳.土地評估[M].中國財政經(jīng)濟出版社，2003.

（作者簡介：[1]姜艷紅，供職于山東省鄄城縣國土資源局，助理工程師，主要從事土地估價交易、不動產(chǎn)登記等工作；[2]王瑩，供職于山東省鄄城縣國土資源局，助理工程師，主要從事土地估價交易、不動產(chǎn)登記等工作。）endprint