陳梅森

廣東省國土資源測繪院，廣東廣州 510500

近年來，許多新型測量技術開始用于不動產(chǎn)登記的測量工作中，其中應用最普遍的就是3S技術，這些測量技術具有準確性高、速度快、安全性能好等優(yōu)勢，能夠大大提升不動產(chǎn)測量工作效率和質(zhì)量。然而，由于相關技術在國內(nèi)發(fā)展和應用較晚，在實際工作過程中，不動產(chǎn)測量依然存在各種問題，要想解決這些難題，就必須結(jié)合實際情況和測量目的，選擇最為合適的一種或幾種測量手段。因此，文章對不動產(chǎn)登記中的主要測量技術進行了分析，希望能夠促進不動產(chǎn)登記工作順利進行。

1 現(xiàn)階段不動產(chǎn)信息登記存在的問題

1.1 信息登記零散

按照自然性質(zhì)或法律性質(zhì)不可移動的財產(chǎn)叫做不動產(chǎn)，不動產(chǎn)包括多種類型，如房屋建筑、土地、草地、森林、海洋以及礦產(chǎn)資源等。國內(nèi)在不動產(chǎn)信息相關法律方面還不夠完善，不同類型不動產(chǎn)資源被列入財產(chǎn)范圍的時間也有一定差異，導致這些不動產(chǎn)分屬不同部門管理，這是造成不動產(chǎn)信息登記零散的主要原因。例如：住房和城建部門負責房屋所有權和抵押權的登記和管理；國土資源部門負責農(nóng)業(yè)用地所有權、建設用地使用權、構(gòu)筑物所有權以及宅基地使用權等的登記和管理；林業(yè)部門負責集體林讀所有權、國有林地所有權以及林地上的林木所有權等的登記和管理；農(nóng)業(yè)部門負責耕地承包權及其經(jīng)營權的登記和管理；漁業(yè)部門負責水面灘涂等養(yǎng)殖使用權的登記和管理。在社會主義初期階段，這種分部門管理形式在一定程度上有利于不動產(chǎn)登記工作的開展。然而，隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，產(chǎn)權數(shù)量逐漸增加，產(chǎn)權制度逐漸完善，這種分部門的管理方式弊端逐漸開始暴露，信息登記零散、混亂會導致不動產(chǎn)登記質(zhì)量和效率受到很大影響，也為人們的日常生活造成較大不便，這是現(xiàn)階段國內(nèi)不動產(chǎn)信息登記存在的主要問題之一[1]。

1.2 信息交流不暢通

信息交流不暢通是不動產(chǎn)登記工作存在的另一個重要問題。調(diào)查研究表明，不動產(chǎn)信息登記部門大多各自為政，缺乏必要的溝通與合作，具體表現(xiàn)為：首先，各地區(qū)的不動產(chǎn)信息交流面不夠統(tǒng)一和全面。在不動產(chǎn)信息登記上，不同地區(qū)采取不同的管理方式，遵循不同的管理原則，即便是同一部門，不同區(qū)域的不動產(chǎn)信息登記管理方式可能也不盡相同。這種不同還表現(xiàn)在城鄉(xiāng)方面。這些差異都在很大程度上影響了不動產(chǎn)信息統(tǒng)一平臺的構(gòu)建，因此建立一個公開、全面、標準統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息登記平臺，加強信息的交流與溝通十分必要；其次，不動產(chǎn)登記部門與其他部門之間缺乏溝通與合作也是信息交流不暢通的重要表現(xiàn)之一。例如：不動產(chǎn)登記部門在與稅務、審計以及銀行部門等進行信息交流時，往往會存在延遲現(xiàn)象，這不僅降低了信息傳遞的速度，而且對信息的準確性造成一定影響，給人們的日常生活增添了不少麻煩，從長遠來看，這也不利于不動產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。因此，必須加快統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息登記平臺的構(gòu)建，將全部信息按照同一標準分類錄入，加強信息管理。不動產(chǎn)登記部門也要加強與其他部門的交流、溝通與合作，推動不動產(chǎn)信息登記向著透明化、流動化方向發(fā)展[2]。

1.3 登記規(guī)則不統(tǒng)一

不同類別的不動產(chǎn)信息登記所依據(jù)的法律法規(guī)有所不同，這是導致不動產(chǎn)登記規(guī)則不統(tǒng)一的重要原因。比如，《城市房地產(chǎn)管理法》是住房和城鄉(xiāng)建設部門工作依據(jù)的法律；《草原法》是農(nóng)業(yè)部門進行草原登記時依據(jù)的法律；《漁業(yè)法》是漁業(yè)部門進行水面灘涂養(yǎng)殖權登記時依據(jù)的法律；《森林法》是林業(yè)部門進行林地登記時依據(jù)的法律。不同的法律對不動產(chǎn)登記有著不同的要求，造成不動產(chǎn)在登記過程中無法做到統(tǒng)一。除此之外，國內(nèi)在不動產(chǎn)登記法律的制定方面還存在許多不足之處，相關法律法規(guī)或者不夠完善，覆蓋面不廣；或者沒有對各地區(qū)實際情況進行考慮，操作性不強。在這種情況下，部門之間的工作往往交叉重疊，矛盾眾多，影響不動產(chǎn)登記效率。同時，在不動產(chǎn)登記管理方法上還存在城鄉(xiāng)差異，農(nóng)村的等級體系比城市要薄弱得多。例如：對于房屋登記，城市有《城市房屋權屬登記管理方法》以及《城市私有房屋管理條例》可以作為法律依據(jù)，而農(nóng)村則缺乏相應的法律法規(guī)，再加上農(nóng)民大多法律意識淡薄，房屋登記率很低，這些都阻礙了不動產(chǎn)信息登記庫的建立和完善[3]。

2 測量技術在不動產(chǎn)登記中的具體運用

2.1 不動產(chǎn)登記中解析法的應用

在不動產(chǎn)登記過程中，為了防止出現(xiàn)面積、產(chǎn)權和用地方面的糾紛，往往需要測量房屋面積、用地面積以及公攤面積等，在對這些面積進行測量時，解析法準確性較高，能夠有效避免糾紛問題的出現(xiàn)。利用解析法進行測量時，首先進行界址點坐標的選定，然后在實際測量工作中運用坐標解析的方法來進行，從而實現(xiàn)測量結(jié)果精確性的有效提升。如果解析法的操作流程符合相關規(guī)范，利用坐標解析度方式進行方差的測量，能夠大大提高測量結(jié)果的精確程度，減少和避免誤差的產(chǎn)生。因此，要想實現(xiàn)標準中面積誤差限差精度的提升，對估算中產(chǎn)生的誤差進行有效控制，這一方法是較為合適的測量方法。

2.2 不動產(chǎn)登記中RS技術的應用

RS技術就是遙感技術，這是一種現(xiàn)代化測量技術，具有較強的綜合性，它能夠在高空或外太空對來自地面的各種電磁波信息進行有效接收，然后掃描、攝影、傳輸和處理這些信息，從而遠距離識別地球表面的各種地物以及現(xiàn)象。在對土地、海洋、河湖、森林以及礦產(chǎn)資源等不動產(chǎn)的范圍進行測定時，一般采用RS技術。通過這一技術傳達的信息，能夠?qū)δ硞€區(qū)域的土地、海洋等資源現(xiàn)狀和利用程度進行有效把握，將不動產(chǎn)信息和未被開發(fā)利用的資源進行迅速劃分，在相應的圖像位置登記不動產(chǎn)范圍、種類

以及所屬權，明確界限的劃分。除此之外，RS技術還能實現(xiàn)對地表數(shù)據(jù)的實時、動態(tài)監(jiān)測，便于我們隨時隨地掌握各類信息，提升資源整合與利用效率。因此，RS技術不僅能夠有效實現(xiàn)人力、物力和財力的節(jié)約，而且能夠隨時更新調(diào)整不動產(chǎn)信息庫。RS技術的圖像融合功能對于不動產(chǎn)信息登記也有重要作用，它能夠融合同一地區(qū)不同空間分辨率的圖像信息，在研究和分析該地區(qū)地形地貌、主要資源以及構(gòu)成成分時，遙感影像的信息融合功能能夠提供多個觀察角度，從而有效提升信息統(tǒng)計和判斷的精確性、全面性。

2.3 不動產(chǎn)登記中GPS技術的應用

GPS又叫做全球定位系統(tǒng)。近年來，GPS技術在各個領域中的應用越來越普遍，甚至在人們的日常出行中都有了廣泛應用。作為重要的測繪技術手段，GPS技術在不動產(chǎn)登記領域也發(fā)揮著重要作用。目前，許多不動產(chǎn)測量中都有了GPS技術的身影，在對GPS技術測定的數(shù)據(jù)進行計算和分析后，可以對房屋建筑的大致外形進行較為準確的描述。因此，在不動產(chǎn)的劃分上，采用GPS技術是較為合適的手段。

2.4 不動產(chǎn)登記中GIS技術的應用

GIS又叫做地理信息系統(tǒng)，屬于空間信息系統(tǒng)的一種。GIS技術的工作原理為：以計算機和網(wǎng)絡技術作為基礎，能夠?qū)崿F(xiàn)對地面數(shù)據(jù)的收集、存儲、管理、分析和顯示。在不動產(chǎn)登記中運用GIS技術，并且綜合RS技術、地圖學、地理學以及計算機科學，能夠收集、存儲、整理不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，并對其進行分析，生成不同的地理信息，以此完成不動產(chǎn)信息登記庫的整合。三維立體圖像可以利用地理信息系統(tǒng)技術來實現(xiàn)，在此基礎上，對遙感技術的圖像和地理信息數(shù)據(jù)庫進行充分利用，能夠?qū)崿F(xiàn)三維地理信息系統(tǒng)的開發(fā)，這一信息系統(tǒng)可以展示各類型不動產(chǎn)的地形地貌、主要特征等，豐富和完善不動產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫。同時，不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)一管理也可以通過地理信息系統(tǒng)技術來完成，提升信息透明度，便于公眾查詢。

3 結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)信息登記對于保障人們權益、推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義，因此，提升不動產(chǎn)信息登記效率和質(zhì)量十分必要。要想有效提升不動產(chǎn)信息登記工作的實效性，就要加快構(gòu)建統(tǒng)一的信息管理平臺。解析法以及3S技術在不動產(chǎn)信息登記中有著不可忽視的作用，充分利用這些先進技術，能夠有效解決目前不動產(chǎn)登記中信息等級零散、信息交流不通暢和登記規(guī)則不統(tǒng)一的問題，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的及時更新、高效整合、科學管理，大大提升相關部門的工作效率，為人們的日常生活減少不必要的麻煩。

[1] 楊伯鋼，張保鋼. 我國不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀與分析[J]. 測繪通報，2016 （12） ：1.

[2] 冼杰文. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的測繪工作研究[J]. 建材與裝飾，2017（25） ：192.

[3] 何善國. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策[J]. 中國房地產(chǎn)，2016 （34） ：25.