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浙江房地產(chǎn)業(yè)的“結(jié)”與“解”

2018-02-08 03:13:39楊博野
浙江經(jīng)濟(jì) 2018年11期
關(guān)鍵詞:債券政府企業(yè)

□楊博野

房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度和重要性,再怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。始于2016年9月30日的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,已經(jīng)持續(xù)了整整18個(gè)月。然而,國(guó)內(nèi)外各種復(fù)雜因素交織,各類主體訴求不一致,導(dǎo)致浙江房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了5個(gè)“結(jié)”。在當(dāng)前的形勢(shì)下,盡快解開(kāi)這5個(gè)“結(jié)”顯得愈加迫切。

五大主體均在關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)

自商品房誕生以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)就注定是個(gè)角兒。漲,房地產(chǎn)萬(wàn)眾矚目;跌,房地產(chǎn)也萬(wàn)眾矚目。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè),中央政府十分關(guān)注。根據(jù)海通證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超測(cè)算,全國(guó)三分之一的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與房地產(chǎn)有關(guān)。2016年6.7%的GDP增長(zhǎng)中有2.4個(gè)百分點(diǎn)是由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)起來(lái)的,對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)36%。

房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)民生產(chǎn)業(yè),居民消費(fèi)者十分關(guān)注。吃穿住行,是最基本的日常消費(fèi)。房地產(chǎn)是生命周期中最大的消費(fèi)項(xiàng)目。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)和美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查(SCF)數(shù)據(jù),中國(guó)家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比高達(dá)69%。

房地產(chǎn)業(yè)作為周期性大市場(chǎng)行業(yè),企業(yè)十分關(guān)注。2017年商品房銷售額高達(dá)13.7萬(wàn)億元,與全年出口總額相當(dāng),約為網(wǎng)上銷售額的近2倍、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的三分之一。其中浙江省2017年商品房銷售額高達(dá)1.2萬(wàn)億元,約為社會(huì)消費(fèi)品零售總額一半。這么大的體量,哪個(gè)企業(yè)會(huì)輕言放棄?

房地產(chǎn)業(yè)作為金融優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行等金融機(jī)構(gòu)十分關(guān)注。截至2017年底,人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到32.25萬(wàn)億元,占金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)人民幣貸款余額的30.4%。全年新增房地產(chǎn)貸款5.56萬(wàn)億元人民幣,占同期各項(xiàng)貸款增量的40%。投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金余額為1.7萬(wàn)億元,占全國(guó)信托資產(chǎn)總額的9%。房地產(chǎn)還是很多結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品和金融衍生品穿透后的底層資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)作為地方財(cái)政收入大戶,地方政府十分關(guān)注。目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè),其中5個(gè)是專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種,分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅,全部都是地方稅種。2017年房地產(chǎn)5稅加上土地出讓金約占全國(guó)地方財(cái)政收入的47.7%,同比提高7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中浙江省2017年房地產(chǎn)5個(gè)稅種收入為1047.1億元,占全省地稅收入的32.0%;國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為5710.4億元,與全省一般公共預(yù)算收入基本持平。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)還是目前融資綜合能力最佳的國(guó)有資產(chǎn)。從體量、變現(xiàn)能力、估值準(zhǔn)確性、市場(chǎng)接受度等各方面考慮,目前還沒(méi)有任何其他國(guó)有資產(chǎn)能撼動(dòng)房地產(chǎn)的融資地位。

五個(gè)“結(jié)”剪不斷理還亂

當(dāng)經(jīng)濟(jì)體存在“帕累托改進(jìn)”空間時(shí),五大主體共同前進(jìn),“結(jié)”不怎么能感覺(jué)到。但當(dāng)改革進(jìn)入“深水期”,制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的結(jié)構(gòu)性、深層次問(wèn)題突出,防范重大風(fēng)險(xiǎn)就位列“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”首位了。當(dāng)前,“帕累托改進(jìn)”逐漸走向“卡爾多改進(jìn)”,改革和調(diào)控利益開(kāi)始出現(xiàn)此消彼長(zhǎng),各種關(guān)系相互交織,“結(jié)”的感覺(jué)已越來(lái)越明顯。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候,中央政府希望降溫,地方政府則希望提高土地出讓收入,此乃一結(jié)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)反映,杭州去年的天花板地價(jià)就是今年的樓面起步價(jià),且土地出讓款占房?jī)r(jià)比例已達(dá)到60%。今年1-3月,浙江土地出讓金收入位居全國(guó)?。▍^(qū)、市)首位。4月24日和5月4日,臨安共8宗宅地出讓,樓面起步價(jià)近1萬(wàn)元/平方米,相當(dāng)于2017年臨安房?jī)r(jià)的85%左右。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候,中央政府希望控制地方政府債務(wù),地方政府希望繼續(xù)用土地向金融機(jī)構(gòu)融資,金融機(jī)構(gòu)也希望在符合中央政策的前提下繼續(xù)提供資金給地方政府,此乃二結(jié)。2017年浙江省發(fā)行地方政府債券1991.37億元,其中新增債券803.0億元,置換債券1188.37億元,而2017年國(guó)有投資為11540億元。地方的融資需求存在較大的缺口。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)希望提高房?jī)r(jià),地方政府希望通過(guò)限價(jià)把壓力傳導(dǎo)給房地產(chǎn)企業(yè)以完成調(diào)控目標(biāo),此乃三結(jié)。除了限購(gòu)、限貸、限售以外,重點(diǎn)城市地方政府還先后出臺(tái)限溢價(jià)率、競(jìng)自持比例,限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià),“網(wǎng)簽+物價(jià)局審核房?jī)r(jià)”、樓盤結(jié)頂后才發(fā)放住房貸款等多種措施,壓縮房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間和支撐周期,防止“地王”再次出現(xiàn)變成輿論熱點(diǎn),穩(wěn)定房?jī)r(jià)相對(duì)于2016年10月價(jià)格不上漲,從而完成房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。然而,土地市場(chǎng)卻沒(méi)有降溫的跡象。今年4月錢江新城住宅地塊樓面價(jià)達(dá)到43930元/平方米樓面價(jià)(還需開(kāi)發(fā)商自持16%),余杭塘棲鎮(zhèn)地塊樓面價(jià)13308元/平方米。房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售不肯為限價(jià)買單。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)其他方式保持利潤(rùn),居民消費(fèi)者希望買到限價(jià)房,地方政府希望規(guī)范市場(chǎng)行為,此乃四結(jié)。當(dāng)前,杭州奧體板塊某精裝樓盤限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米,周邊二手房5萬(wàn)元/平方米,限價(jià)相當(dāng)于打7折。限價(jià)的正面作用尚未鞏固,一二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛,也出了“關(guān)系戶”“倒房號(hào)”等現(xiàn)象。今年3月,杭州市政府不得不出臺(tái)搖號(hào)政策。但30%的套利空間和相對(duì)透明的搖號(hào)政策,吸引了一批原來(lái)不太想買、甚至根本不想買房的家庭也加入到搖號(hào)大軍“打新股”。

隨著越來(lái)越多的高價(jià)地塊入市,房地產(chǎn)企業(yè)想解除限價(jià),地方政府想加快出讓土地,中央政府想穩(wěn)定房?jī)r(jià),金融機(jī)構(gòu)想抵押物不貶值,居民消費(fèi)者想買得起、買得到房子,此乃五結(jié)?,F(xiàn)階段如果解除限價(jià),短期內(nèi)雖然供應(yīng)量會(huì)大增,但房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性暴漲,居民消費(fèi)者對(duì)政府調(diào)控政策的預(yù)期將進(jìn)一步弱化?,F(xiàn)階段如果不解除限價(jià),開(kāi)盤上市的項(xiàng)目數(shù)量會(huì)繼續(xù)減少,市場(chǎng)將可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的房荒現(xiàn)象,甚至不排除可能出現(xiàn)住宅斷供,而上市的高價(jià)地塊項(xiàng)目,很可能將面臨虧損。部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂,并將波及杭州土地市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前清理地方融資平臺(tái)、規(guī)范地方融資行為、防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的背景下,地方政府將陷入進(jìn)退維谷的局面。

解“結(jié)”的關(guān)鍵還是要從供給側(cè)入手,保持樓市的穩(wěn)定

限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了整整18個(gè)月,其宗旨在于盡快扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。但以杭州為代表的浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期改變的跡象。房地產(chǎn)調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”仍在持續(xù),五大主體在各個(gè)結(jié)之間的張力越來(lái)越緊。各級(jí)政府面臨著巨大的政策選擇難題,可選擇的政策工具也不多,解結(jié)的時(shí)間越來(lái)越緊。

要想解結(jié),必須把握當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)。杭州市每年18000戶的拆遷家庭、亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)、信息經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先地位,種種紅利不斷鞏固和加強(qiáng)房地產(chǎn)需求側(cè)。因此,解“結(jié)”的關(guān)鍵在于供給側(cè)。

要想解結(jié),必須以時(shí)間換空間,位于供給側(cè)的中央政府、地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)三大主體需協(xié)同發(fā)力、統(tǒng)籌推進(jìn)。具體來(lái)說(shuō),即中央政府應(yīng)建立起財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任相匹配的財(cái)政管理體系,減少地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴;地方政府保持限價(jià)政策不放松,確保消費(fèi)者的政策預(yù)期不動(dòng)搖,逐步降低未來(lái)土地出讓價(jià)格,減少房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本;房地產(chǎn)企業(yè)在保持總體財(cái)務(wù)平衡目標(biāo)的同時(shí),加大住宅項(xiàng)目供應(yīng),按照限價(jià)出售當(dāng)前的高價(jià)地塊項(xiàng)目和未來(lái)的低價(jià)地塊項(xiàng)目。如此,房?jī)r(jià)將可能逐漸平穩(wěn),金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)得到化解,剛需和改善型消費(fèi)者買得起房子,投機(jī)者不得不離場(chǎng)。尤為重要的是,通過(guò)市場(chǎng)化的調(diào)控手段,實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)有利、政府有為、市場(chǎng)有效的目標(biāo)。

考慮到當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜,要實(shí)現(xiàn)從供給側(cè)入手平穩(wěn)有效地解“結(jié)”,必須做到“五個(gè)確?!薄<创_保中央政府宏觀調(diào)控能力不明顯削弱、確保地方政府可用財(cái)力不明顯下降、確保居民宏觀稅負(fù)水平不明顯提升、確保金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口不明顯增加。具體來(lái)說(shuō)就是要健全地方財(cái)稅體系和地方發(fā)債制度。

一方面,需加快健全地方政府債券市場(chǎng)。自2012年地方政府債券試發(fā)行以來(lái),截至2018年3月,全國(guó)未到期地方政府債券余額為14.9萬(wàn)億元,其中大部分是置換債券。2015-2017年末由各級(jí)地方政府發(fā)行的地方政府債券中置換債券規(guī)模為10.85萬(wàn)億元,占73.6%,而新增債券為3.39萬(wàn)億元,占23.0%,與地方政府投資需求缺口較大。與美國(guó)相比,三年新增債券不及美國(guó)市政債(州及以下地方政府債券)發(fā)行量的一半,而全國(guó)一般預(yù)算收入約為美國(guó)財(cái)政收入的三分之二。未來(lái)應(yīng)在逐漸完善地方政府投資體制的同時(shí),不斷強(qiáng)化地方政府發(fā)債的法定性、自主性和市場(chǎng)性,通過(guò)債券市場(chǎng)更加公開(kāi)、透明、高效地融資。

另一方面,需加快完善地方財(cái)稅體系。加快消費(fèi)稅、契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅、房地產(chǎn)交易印花稅等地方稅收領(lǐng)域的改革,探索在交易環(huán)節(jié)按房產(chǎn)持有期限的累退稅制,建立健全建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng),降低地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴性和投資沖動(dòng),強(qiáng)化各級(jí)政府的目標(biāo)一致性。

按上述思路,以2017年數(shù)據(jù)進(jìn)行政策模擬。假設(shè)全省土地出讓凈收益率約為三分之一,按照土地出讓價(jià)格下降10%計(jì)算,2017年浙江省土地出讓收入則將減少570億元,土地出讓凈收益減少190億元。如果浙江房地產(chǎn)直接涉及五類稅的稅率提高10%,稅收收入可增加約100億元。據(jù)估算,2016年浙江省政府債務(wù)率約為75%,地方政府債券新增100億元仍可維持90%的債務(wù)率。而10%的土地成本下降對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也可以實(shí)現(xiàn)限價(jià)約束下的財(cái)務(wù)平衡。綜合來(lái)看,雖然土地出讓凈收益減少190億元,但債券收入和稅收收入新增200億元,實(shí)現(xiàn)中央政府收入不影響、地方政府收入不減少、房產(chǎn)價(jià)值不下跌、房?jī)r(jià)不上漲、房地產(chǎn)企業(yè)不虧損、居民宏觀稅負(fù)不增加的五大主體共贏目標(biāo),也為浙江實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)打好堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

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