□杭州市發(fā)展和改革委員會(huì)課題組

樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著城市化推進(jìn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)崛起而逐漸興起的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它以樓宇或樓宇群等為載體，通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)或?qū)ν庾馐?，引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)，集聚資本、人才、信息等創(chuàng)新要素，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈的延伸，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)、品位提升、就業(yè)促進(jìn)、文化傳承、生態(tài)保護(hù)等綜合效益，被喻為“立起來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)”。國(guó)際樓宇是在經(jīng)濟(jì)全球化背景下以國(guó)際前沿和高端產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，聚集一批行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)、細(xì)分領(lǐng)域“小巨人”企業(yè)，具備與國(guó)際交往相匹配的硬件設(shè)施、運(yùn)營(yíng)理念及文化環(huán)境，具有創(chuàng)新輻射帶動(dòng)力和廣泛國(guó)際影響力的商務(wù)樓宇或樓宇群，是樓宇經(jīng)濟(jì)的升級(jí)版、國(guó)際版。在當(dāng)今全球城市網(wǎng)絡(luò)體系重構(gòu)進(jìn)程中，如果沒(méi)有一批跨越國(guó)界而具有國(guó)際集散、輻射和影響功能的國(guó)際樓宇作為資金流、信息流、人才流、創(chuàng)新流的融合交匯點(diǎn)，任何城市都很難建設(shè)成為一座真正具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化大都市。

現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

進(jìn)入“十三五”時(shí)期，杭州將全面提升城市國(guó)際化水平作為高水平開(kāi)放推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的首位戰(zhàn)略和首要任務(wù)，樓宇經(jīng)濟(jì)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體在推進(jìn)城市國(guó)際化的系統(tǒng)部署中不應(yīng)缺席，而應(yīng)將建設(shè)國(guó)際樓宇提高到推進(jìn)城市國(guó)際化基本生產(chǎn)單元的戰(zhàn)略高度，作為拓展國(guó)際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要載體、構(gòu)筑開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)體系的新高地、打造國(guó)際會(huì)議目的地城市和旅游休閑中心的基本保障以及塑造展示東方文化的價(jià)值空間，探索“國(guó)際樓宇—國(guó)際社區(qū)—國(guó)際城市”的城市國(guó)際化發(fā)展路徑與模式。這既是杭州繼續(xù)保持樓宇經(jīng)濟(jì)全國(guó)領(lǐng)先地位的迫切要求，也是建設(shè)“獨(dú)特韻味、別樣精彩”世界名城的有效舉措和著力點(diǎn)。

杭州樓宇經(jīng)濟(jì)萌芽于20世紀(jì)90年代慶春路金融街的形成。杭州市于2008年正式提出“大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)”，是我國(guó)最早提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的城市。經(jīng)過(guò)十年的培育、引導(dǎo)和扶持，憑借區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、營(yíng)商環(huán)境、配套服務(wù)等方面的比較優(yōu)勢(shì)，杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)取得了重大進(jìn)展和顯著成效，全市投入使用規(guī)模以上樓宇由2010年的238幢增加到2017年的551幢，基本實(shí)現(xiàn)翻番；稅收億元樓由2011年的43幢增加到129幢，增長(zhǎng)了2倍；2017年全市投入使用規(guī)模以上樓宇實(shí)現(xiàn)國(guó)、地稅總收入420.98億元，其中地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)220.67億元，分別比2011年增加204.51億元和104.54億元，年均增長(zhǎng)11.7%和11.3%（可變價(jià)格計(jì)算）；涌現(xiàn)了歐美中心、坤和中心、來(lái)福士廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等一批區(qū)位交通條件優(yōu)越、設(shè)計(jì)理念先進(jìn)、硬件設(shè)施完備、公共配套完善，具備建成國(guó)際樓宇基本條件的重點(diǎn)樓宇，有力支撐了城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，奠定了在全國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的領(lǐng)先地位。2017年，杭州成功入選“中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)十大活力城市”，并被評(píng)為“中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)樣板城市”。

短板問(wèn)題

樓宇經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展方向模糊，頂層設(shè)計(jì)滯后。2014年全國(guó)范圍內(nèi)稅收優(yōu)惠政策清理之后，杭州市出臺(tái)的《關(guān)于加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干財(cái)稅扶持政策的意見(jiàn)》《杭州市發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》等政策先后停止執(zhí)行，市級(jí)政府層面缺乏引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力抓手，頂層設(shè)計(jì)滯后，樓宇經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展方向模糊不明。而與此同時(shí)，成都、西安、重慶、武漢、長(zhǎng)沙等城市高度重視樓宇經(jīng)濟(jì)工作，把商務(wù)樓宇作為繁榮城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)國(guó)際化大都市的重要手段，紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)和扶持政策，樓宇經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平大幅提升，杭州的先發(fā)優(yōu)勢(shì)有所弱化，并有被超越的可能。

國(guó)際機(jī)構(gòu)和組織入駐率不高，存在明顯短板。杭州綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名長(zhǎng)期領(lǐng)先于成都、西安、武漢、沈陽(yáng)、南寧等省會(huì)城市，但由于特殊的區(qū)位條件和政治格局，長(zhǎng)三角地區(qū)的涉外機(jī)構(gòu)和國(guó)際組織基本都集中在上海，杭州雖然與21個(gè)國(guó)家的26個(gè)城市成為國(guó)際友好城市，但至今沒(méi)有國(guó)家在杭設(shè)立領(lǐng)事館，相關(guān)涉外業(yè)務(wù)仍需到上海辦理，導(dǎo)致杭州的超甲級(jí)商務(wù)樓宇對(duì)國(guó)際組織、涉外機(jī)構(gòu)和跨國(guó)公司的吸引力不夠，入駐率不高，這也是杭州國(guó)際樓宇建設(shè)的明顯短板。

微觀主體運(yùn)營(yíng)組織能力不強(qiáng)，亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)。當(dāng)前杭州商務(wù)樓宇的微觀運(yùn)營(yíng)主體在理念和管理上仍局限于傳統(tǒng)保安、保潔、監(jiān)控、設(shè)備管理、維修保養(yǎng)等傳統(tǒng)服務(wù)領(lǐng)域，整體的產(chǎn)業(yè)定位、策劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)，難以適應(yīng)80后、90后群體對(duì)于個(gè)性辦公新潮流、共享空間新模式以及休閑體驗(yàn)新需求的渴望和追求。杭州也缺少能將開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、樓宇業(yè)主、入駐企業(yè)等各類市場(chǎng)主體整合起來(lái)的強(qiáng)有力第三方組織（類似成都樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)），凝聚合力助推樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不夠合理，自持比例偏低。樓宇產(chǎn)權(quán)的自持和整體運(yùn)營(yíng)是保障樓宇經(jīng)濟(jì)從“散棲式”一家一戶企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐阅骋划a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，有效融合資本、人才、技術(shù)、管理、文化等要素的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的“群居式”聯(lián)動(dòng)發(fā)展的前提。除歷史遺留下來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散樓宇之外，近年來(lái)投入運(yùn)營(yíng)的新建樓宇中，拆分零售現(xiàn)象依然普遍，產(chǎn)權(quán)自持樓宇比例仍然偏低，導(dǎo)致重招租、輕服務(wù)，重短期效益、輕長(zhǎng)期謀劃，對(duì)引入產(chǎn)業(yè)缺乏規(guī)劃篩選，樓宇入駐企業(yè)良莠不齊，關(guān)聯(lián)度較低，產(chǎn)業(yè)集聚度不高，難以形成集聚效應(yīng)和品牌效應(yīng)。

地域文化特色挖掘彰顯不夠，公共配套有待提升。樓宇作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要載體，承擔(dān)著傳承和展示城市文化形象的功能。但在推進(jìn)城市國(guó)際化的進(jìn)程中，杭州現(xiàn)有商務(wù)樓宇從設(shè)計(jì)規(guī)劃到開(kāi)發(fā)建設(shè)基本都是在西方建筑理念主導(dǎo)之下完成，真正能夠體現(xiàn)和傳播杭州城市特質(zhì)和文化特色的樓宇基本沒(méi)有。此外，杭州在國(guó)際化標(biāo)識(shí)改造、國(guó)際化社區(qū)建設(shè)以及接軌國(guó)際的教育、醫(yī)療等方面仍有較大提升空間。

政策建議

凝聚思想共識(shí)，啟動(dòng)國(guó)際樓宇創(chuàng)建工作。進(jìn)一步開(kāi)展樓宇經(jīng)濟(jì)國(guó)際化相關(guān)研究，認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒世界發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)城市推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和建設(shè)國(guó)際樓宇的經(jīng)營(yíng)理念、管理方法和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，組織相關(guān)職能部門開(kāi)展學(xué)習(xí)和討論，充分認(rèn)識(shí)國(guó)際樓宇對(duì)杭州推進(jìn)城市國(guó)際化的重要意義和戰(zhàn)略地位，不斷凝聚共識(shí)，盡快啟動(dòng)國(guó)際樓宇創(chuàng)建工作?？山梃b特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建機(jī)制和工作方案，以建筑總面積30000平方米以上、具有一定商業(yè)商務(wù)功能的獨(dú)棟樓宇和具有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)或統(tǒng)一物業(yè)管理，建筑總面積100000平方米以上的商業(yè)商務(wù)樓宇群為重點(diǎn)，區(qū)分預(yù)備類、培育類和認(rèn)定類樓宇，打造一批國(guó)際樓宇示范點(diǎn)。

完善頂層設(shè)計(jì)，探索多元主體共推機(jī)制。創(chuàng)新國(guó)際樓宇建設(shè)體制機(jī)制，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，加強(qiáng)職能部門之間的資源共享，打破“信息孤島”；建立市級(jí)政府—區(qū)級(jí)政府—街道、社區(qū)—樓宇的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化市、區(qū)兩級(jí)樓宇辦的縱向指導(dǎo)與橫向溝通；探索國(guó)際樓宇“社區(qū)化”服務(wù)模式。成立由樓宇業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、投資商、運(yùn)營(yíng)商、研究機(jī)構(gòu)和專家學(xué)者等共同參與的樓宇經(jīng)濟(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，搭建政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)之間的橋梁，探索多元主體凝聚合力共建國(guó)際樓宇的工作機(jī)制。

堅(jiān)持以評(píng)促建，細(xì)化國(guó)際樓宇認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。成立由市樓宇辦牽頭，杭州市住建局、杭州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、杭州市標(biāo)準(zhǔn)化研究院、杭州市商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)組成的“杭州市國(guó)際樓宇等級(jí)評(píng)定委員會(huì)”，重點(diǎn)圍繞“區(qū)位條件、樓宇規(guī)模、財(cái)稅貢獻(xiàn)、市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可度、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、入駐企業(yè)品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)主體、LEED認(rèn)證、BOMA認(rèn)證、國(guó)際化水平”等十項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)，明確國(guó)際樓宇認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)化工作為切入點(diǎn)，推進(jìn)杭州樓宇經(jīng)濟(jì)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊，引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)往精品化、專業(yè)化、生態(tài)化、智能化方向發(fā)展。

優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，加大樓宇全球招商力度。把樓宇自持比例作為評(píng)定國(guó)際樓宇的核心指標(biāo)，原則上只有自持比例較高的樓宇才能作為國(guó)際化樓宇培育對(duì)象（標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)放低至商務(wù)樓宇自持比例不低于70%），以優(yōu)化商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，為樓宇經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時(shí)搶抓“后峰會(huì)、前亞運(yùn)”歷史性機(jī)遇，圍繞重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)平臺(tái)、重點(diǎn)領(lǐng)域，全方位開(kāi)展精準(zhǔn)招商引資活動(dòng)，吸引跨國(guó)企業(yè)總部、職能總部和其他國(guó)際性組織機(jī)構(gòu)入駐。

引育市場(chǎng)主體，持續(xù)提升管理服務(wù)水平。引導(dǎo)商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)、建設(shè)主體與戴德梁行、第一太平戴維斯、仲聯(lián)量行等國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)行合作，提升杭州商務(wù)樓宇國(guó)際化服務(wù)水平。鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)樓宇管理運(yùn)營(yíng)主體擴(kuò)展服務(wù)范圍，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)由安保、保潔等傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商向樓宇招商、集中采購(gòu)、咨詢培訓(xùn)、投融資等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”等信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，推廣共享空間、開(kāi)放辦公、聯(lián)合辦公等樓宇運(yùn)營(yíng)新模式，并通過(guò)定期講座、行業(yè)沙龍、主題活動(dòng)、黨建活動(dòng)等推動(dòng)樓宇內(nèi)企業(yè)加強(qiáng)合作交流，提升樓宇服務(wù)水平和入駐企業(yè)粘合度。

優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，挖掘國(guó)際樓宇文化內(nèi)涵。加快城市有機(jī)更新，完善商務(wù)配套服務(wù)功能；對(duì)標(biāo)國(guó)際通行規(guī)則，打造便捷高效的政務(wù)體系和接軌國(guó)際的市場(chǎng)規(guī)則體系，優(yōu)化國(guó)際營(yíng)商環(huán)境；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)國(guó)際化生活社區(qū)、商業(yè)街區(qū)，優(yōu)化國(guó)際化人居環(huán)境；全方位營(yíng)造國(guó)際化發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，注重樓宇形態(tài)外觀與杭州整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，挖掘杭州建筑風(fēng)格和歷史文脈，保護(hù)好前人留下的文化遺產(chǎn)，注重文化與產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，塑造與杭州市開(kāi)放大氣、精致和諧的城市精神特質(zhì)相匹配的價(jià)值空間，全面提升國(guó)際樓宇的人文、生態(tài)和社會(huì)效益。

明確事后獎(jiǎng)勵(lì)，提高引導(dǎo)政策的實(shí)效性。設(shè)立國(guó)際樓宇專項(xiàng)建設(shè)基金，重點(diǎn)用于商務(wù)樓宇提升品質(zhì)和檔次、引進(jìn)國(guó)際企業(yè)和組織、優(yōu)化業(yè)態(tài)布局、完善公共配套、提高國(guó)際化水平等，并明確國(guó)際樓宇認(rèn)定后獎(jiǎng)勵(lì)的扶持機(jī)制，切實(shí)提高政策的指向性、精準(zhǔn)性和實(shí)效性。