章曉清

（云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司，昆明 650000）

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，其蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟的增長具有極大的促進作用，同時由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩(wěn)定因素的影響大，又是一個高風(fēng)險、高回報行業(yè)，要在高風(fēng)險和激烈的市場競爭中實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，就必須對開發(fā)項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發(fā)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本敏感性分析

對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行管控，首先要清楚開發(fā)項目成本構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本通常由七大部分構(gòu)成：土地費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建設(shè)單位管理費、財務(wù)費用及營銷費用[1]。

土地費即土地開發(fā)成本，包括土地出讓金、拆遷補償費、拆遷安置費、耕地占用費、青苗賠償費、土地稅費等，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中約占21%，并呈上升趨勢。其中，土地出讓金是影響成本的敏感性因素，因其投入比重大，會給開發(fā)商的啟動資金造成較大壓力。

前期工程費主要指房屋開發(fā)的勘察、規(guī)劃設(shè)計費、報批報建費、三通一平費、建設(shè)方臨時設(shè)施費等，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中約占5%。其中，規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費由于對項目總成本及銷售影響較大，屬于影響項目總成本的敏感性因素；勘察、報批報建、建設(shè)方臨時設(shè)施等由于產(chǎn)生的費用較小，對總成本及銷售影響較小，屬于影響成本的非敏感性因素。

建安工程費即建筑安裝工程費，包括建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備安裝費及室外工程費等，在整個成本構(gòu)成中占比約41%。由于工程涉及面廣量大，建安工程費受到的影響因素較多，可壓縮性強，所以是影響項目總成本的敏感性因素。

基礎(chǔ)設(shè)施費即公共設(shè)施費用，包含基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費及公共配套費。其中，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費包含供水工程費、供電工程費、燃氣工程費、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)弱電工程費及其他基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費；公共配套費包含學(xué)校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院用房、自行車停車棚、社區(qū)、物管用房等公共配套設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中占比約30%，是影響項目總成本的敏感性因素。

建設(shè)單位管理費即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目籌建、建設(shè)、竣工驗收前的生產(chǎn)準(zhǔn)備等工作中所發(fā)生的費用，包含管理人員辦公費、差旅費、工資及附加費、勞保費、保險費等，在項目總成本構(gòu)成中占比較小，約占2%。由于此部分投資多，獲得的效益就會更多，所以是影響項目總成本的敏感性因素。

財務(wù)費用指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集項目建設(shè)資金等發(fā)生的費用，包括資金成本和稅務(wù)成本兩部分，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中占比約20%。由于資金鏈的持續(xù)良性循環(huán)是項目投資成功的關(guān)鍵，所以財務(wù)費用是影響項目總成本的敏感性因素。

營銷費用指由于廣告與推廣、售樓處和樣板房裝修產(chǎn)生的費用，在整個成本構(gòu)成中占比約2%。由于其受營銷方式、市場環(huán)境因素的影響較大，成本控制伸縮性強，所以是影響成本的敏感性因素。

由上可知，土地出讓金、規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建設(shè)單位管理費、資金成本、營銷費用等八個方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控措施

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各類成本費用，根據(jù)其對總成本或銷售效益影響的敏感性，采取積極有效的措施進行控制，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化[2]。

3.1 強化項目成本控制觀念，完善管控體系

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控觀念，做好項目開發(fā)成本定位，充分考慮各種成本風(fēng)險因素。樹立全面控制成本觀念，重視重點階段（如設(shè)計與施工階段）的成本管控，加強項目開發(fā)前的組織控制與成本預(yù)測，提高開發(fā)項目成本管控的可操作性，大力倡導(dǎo)全員與全過程的成本控制方法，將不同類型專業(yè)人員的智慧凝聚到技術(shù)層面的決策中。

3.2 立項階段，做好可行性研究與投資預(yù)算

項目立項階段，要做好詳盡的市場調(diào)研，充分考慮影響房地產(chǎn)價格的因素，如最佳區(qū)位、環(huán)境配套、市場競爭力與購買力等，同時要考慮政府與金融部門的政策變化。在目標(biāo)定位上充分考慮各種因素，根據(jù)市場價格擬訂項目的目標(biāo)利潤，并在此基礎(chǔ)上推算出項目的目標(biāo)成本，再對目標(biāo)成本及費用進行分解，并擬定開支范圍及費用標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本具有預(yù)見性和可控性。

3.3 招標(biāo)階段，比選出最佳的承包單位

引進競爭機制，盡可能通過公開招標(biāo)或競談來選擇承包單位。在招標(biāo)過程中，認(rèn)真評價、比較投標(biāo)方案的合理性與經(jīng)濟性。如在選擇設(shè)計單位時，通過設(shè)計招標(biāo)與設(shè)計方案競賽比選出技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、工程造價低的設(shè)計方案，進而確定出最合適的設(shè)計單位；在選擇施工單位時，通過攔標(biāo)價控制和公開招標(biāo)，選出最佳單位。

3.4 規(guī)劃設(shè)計階段，有效預(yù)控規(guī)劃設(shè)計成本

在這一階段，實施限額設(shè)計和設(shè)計質(zhì)量獎罰制度可有效預(yù)控規(guī)劃設(shè)計成本。

限額設(shè)計即要求設(shè)計單位在工程設(shè)計中將經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合，在設(shè)計時應(yīng)充分考慮技術(shù)的可能性和經(jīng)濟的合理性，采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計嚴(yán)格遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑模數(shù)、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)程等，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計方面的不合理變更，保證總投資額不被突破。

實施設(shè)計質(zhì)量獎罰制度就是在原有設(shè)計計費的基礎(chǔ)上，對因設(shè)計而節(jié)約投資的，按節(jié)約部分給予提成獎勵；因設(shè)計變更而增加投資的，按增加部分扣除一定比例的設(shè)計費，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的計費方法，這樣有利于激勵設(shè)計人員精益求精地進行設(shè)計，增強設(shè)計人員的經(jīng)濟意識，從而達到于設(shè)計中控制工程造價的目的。

3.5 施工階段，加強合同管理，嚴(yán)控施工現(xiàn)場

施工階段在項目建設(shè)全過程中占用的時間較長，施工成本在整個成本構(gòu)造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強合同管理，還要加強施工現(xiàn)場管控[3]。

首先，在擬寫施工合同時要用嚴(yán)密的文字明確合同的內(nèi)容、范圍以及合同文件的組成，避免出現(xiàn)含糊其辭和前后矛盾的情況，預(yù)防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費用。在合同實施過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，及時糾正合同履約過程中出現(xiàn)的問題，從而更有效地控制工程造價。

其次，在施工現(xiàn)場管控時，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，盡可能減少設(shè)計變更，并嚴(yán)格控制現(xiàn)場工程量變更簽證。

3.6 竣工驗收階段，杜絕未來不必要的費用發(fā)生

工程完工后及時組織各相關(guān)部門和單位依據(jù)合同、圖紙對工程進行詳細的檢查，全面試用各項使用功能，及時督促承包商修復(fù)質(zhì)量缺陷，增補遺漏的工作量，以防止工程交付后發(fā)生爭議、糾紛，產(chǎn)生不必要的費用[4]。

3.7 工程交付后，制定有效的銷售方案，綜合分析各項經(jīng)濟指標(biāo)

工程交付預(yù)售時，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定切實有效的銷售方案，提高銷售增長率和市場占有率，增強項目回款能力，及時回籠資金，同時對該工程的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行剖析，以此檢驗整個項目的盈利情況，對照目標(biāo)計劃以及房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并按照市場慣例完善對相關(guān)人員的激勵機制。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是決定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素，而房地產(chǎn)價格又是影響國民經(jīng)濟的重要因素，因此，要根據(jù)不同時期、不同社會經(jīng)濟環(huán)境要求，加強成本監(jiān)控，降低企業(yè)經(jīng)營成本。在保質(zhì)保量的前提下，嚴(yán)控項目開發(fā)成本，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益與社會效益的最大化。