野村昌二+森田悅子

橫濱中華街附近的“鬼樓”很是有名。從最近的車站出發(fā)，步行4分鐘就能到達(dá)這棟9層高樓，盡管處于規(guī)劃齊整的最佳地段，公寓樓的走廊和樓梯等公共區(qū)域卻恍若垃圾處理站，壞了的沙發(fā)墊、電飯鍋、椅子、鞋子等廢舊物隨意丟在樓內(nèi)，好幾層的照明燈都已損壞，大門口胡亂堆放著居民的自行車。

一位80歲的老人從公寓初建之日起就住在這里，她難掩心中的不安：“墻上有很多縫隙，現(xiàn)在甚至有混凝土撲撲地往下掉?！绷芽p爬過年久失修的外墻，陽臺(tái)處尤為顯眼，逃生梯也因生銹而損壞。幾年前壞掉的廊燈到現(xiàn)在還沒修好，整棟公寓看起來就像陰氣森森的“鬼樓”。

這棟公寓建于1973年，那時(shí)的日本尚處于經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)時(shí)期，作為本地原居民的回遷房，最上層的空間屬于全體居民共同所有，并采取自主管理的方式，由居民自行選拔理事長(zhǎng)。雖然有管理組織的存在，卻只是流于形式，連規(guī)章制度也沒有，這樣的體制無法滿足計(jì)劃性的修繕要求。按法律規(guī)定，公寓管理組織有義務(wù)在一年之內(nèi)對(duì)公寓樓進(jìn)行2次消防安檢，而在這棟公寓，完全沒有相關(guān)的記錄。

居民的冷漠與推卸責(zé)任也是問題所在。上一任理事長(zhǎng)6年前去世，當(dāng)時(shí)他將管理費(fèi)全部花光，大伙兒慌慌張張地重新集資，但意外高額的費(fèi)用讓年事已高的居民難以承受，不少人交不出錢。因?yàn)橘Y金的短缺，公寓不斷發(fā)生影響到正常生活的故障。下水道時(shí)不時(shí)堵塞，還經(jīng)常漏水，現(xiàn)在大家最擔(dān)心的是用水問題。公寓地下有混凝土蓄水池，按理說水池應(yīng)當(dāng)一年檢查至少一次，可這棟樓房的蓄水池已經(jīng)幾年沒檢查過了，有沒有衛(wèi)生問題也不好說。接受采訪的老人說：“飲用水的衛(wèi)生狀況讓人害怕?！?h3>管理資金嚴(yán)重不足

即便是在人丁興旺的地區(qū)，荒蕪化的公寓也在不斷出現(xiàn)，“臨近使用年限的老舊公寓”不斷增多。

上世紀(jì)50年代前期，日本開始修建公寓，這滿足了無力建造獨(dú)門獨(dú)戶房屋卻強(qiáng)烈希望擁有住宅的一代人的需求。60年代，高層公寓正式進(jìn)入大眾的生活?，F(xiàn)在，日本大約有613萬戶公寓居民，而混凝土的使用年限一般為60年。

如今，建筑與居民同步走向衰老。根據(jù)日本國(guó)土交通省的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)有51萬戶居民住在建造超過40年的公寓樓，2025年這一數(shù)字預(yù)計(jì)會(huì)翻兩番，達(dá)到151萬戶，2035年則會(huì)達(dá)到296萬戶。我們無法把老舊公寓問題看作與自己毫不相干的事情。

東京澀谷區(qū)也有一棟這樣的公寓，那里離車站只有步行5分鐘的距離，地段絕佳，卻也在向著衰敗發(fā)展。公寓管理組織的理事長(zhǎng)感嘆說：“很多地方必須重新修繕，可是資金根本不夠。”

該公寓竣工于1980年，管理組織一直存在，但所有事項(xiàng)都由被稱為“公寓管理者”的人拍板決定。每戶承擔(dān)1000日元的年修繕基金，這點(diǎn)錢當(dāng)然不夠進(jìn)行大規(guī)模修繕。公寓外墻遍布裂縫，樓梯生銹，到處都是小洞。去年還因?yàn)樗芷屏?，?dǎo)致一層到三層房屋被水浸泡，搬走的居民丟下的垃圾還堆在樓內(nèi)。看著堆積如山的垃圾，理事長(zhǎng)自嘲地說：“就算在里面發(fā)現(xiàn)貓的尸體，我也不會(huì)感到意外?！?h3>居民意見難以統(tǒng)一

要想讓老舊公寓煥發(fā)新活力，推倒重建是一種選擇，但在現(xiàn)實(shí)生活中，這樣做的難度很大。到2016年4月為止，日本全國(guó)范圍內(nèi)只有227棟公寓完成重建。修整最大的困難就是居民意見難以統(tǒng)一。

公寓是各套房屋所有者共有的特殊形態(tài)住宅。要想重建，必須有超過五分之四的居民贊成才能實(shí)現(xiàn)。但是，由于大家的價(jià)值觀、經(jīng)濟(jì)狀況、家庭情況各不相同，要實(shí)現(xiàn)意見統(tǒng)一并不容易。沖繩縣浦添市的某公寓就是一個(gè)實(shí)例。

2009年9月，在這棟鋼筋水泥建起的三層公寓，二樓走廊部分突然崩塌掉落15米長(zhǎng)的墻體，砸壞了停在樓下的車，9戶人家因此搬離。當(dāng)時(shí)這棟公寓樓的建筑年齡是35年，樓梯坍塌的原因之一是施工不良。如今8年過去了，居民依然沒有全部撤離，原因就是意見不統(tǒng)一。浦添市城市建設(shè)部的負(fù)責(zé)人說：“置之不理的話是很危險(xiǎn)的，所以我們希望早些撤離居民、重建公寓樓，可是業(yè)主們無法達(dá)成一致?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/02/09/hwwz201802hwwz20180210-2-l.jpg" style="">

如果沒有足夠的資金用以拆除重建，老舊公寓就有可能被擱置一邊，導(dǎo)致治安惡化，拉低周邊地段的房?jī)r(jià)。

10萬日元也賣不掉

在新瀉縣湯澤町的休閑公寓，67歲的管理組織理事長(zhǎng)一臉認(rèn)真地問我：“如果白送你一套公寓，你會(huì)接受嗎？”

這棟公寓建造于30年前，居民共200戶左右。有5套住房因?yàn)闊o人繳納管理費(fèi)，被管理組織買了下來，他們?cè)敬蛩阋?5萬日元的售價(jià)出售25平米的住房，可一直無人問津。理事長(zhǎng)覺得空置的房屋還要交管理費(fèi)等費(fèi)用，太過可惜，如果有人愿意要，管理組織真的可以無償贈(zèng)與。

他說：“組織買下的房子需要自行承擔(dān)管理費(fèi)和固定資產(chǎn)稅，一年的管理費(fèi)加起來有120萬日元，這樣下去我們的財(cái)政狀況會(huì)不斷惡化?！?/p>

不僅僅是都市里的公寓樓向老舊化發(fā)展，旅游勝地的休閑公寓當(dāng)中，入住率過低的“鬼樓”也不斷增多。

20世紀(jì)80年代后期，在日本經(jīng)濟(jì)泡沫期間，休閑公寓隨著避暑與滑雪熱潮的興起在全國(guó)修建。湯澤自然環(huán)境優(yōu)美，距離東京又只有2小時(shí)車程，前后共修建了58棟休閑公寓。當(dāng)時(shí)因?yàn)榕鋫溆袦厮睾蜏厝?，一套房屋售價(jià)兩三千萬照樣迅速售罄。然而在那之后，當(dāng)?shù)胤课莸馁Y產(chǎn)價(jià)值急劇下跌，現(xiàn)在根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)商的說法，湯澤的休閑公寓比車還便宜，一套30平米的房子甚至能以10萬日元的價(jià)格成交。空置房屋的增多導(dǎo)致無法征集足夠的公寓維修費(fèi)，整個(gè)街區(qū)都可能成為荒無人煙的“鬼城”。

靈活聽取房主意見

在公寓樓數(shù)量極多的歐美地區(qū)，按照分區(qū)管理法規(guī)，為貫徹施行公寓樓的維護(hù)工作，人們制定了各種政策。東京公寓管理師協(xié)會(huì)的副理事長(zhǎng)若林雪雄擁有美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理師（CPM）資格證，他介紹說：“在美國(guó)，房屋所有人的意識(shí)水平很高，對(duì)自身維護(hù)權(quán)利和盡到義務(wù)要求嚴(yán)格。公寓房屋所有者可以靈活交換意見，普通組織成員相當(dāng)于股東，理事會(huì)則發(fā)揮公司董事一樣的職能?！?

在美國(guó)，大部分公寓的管理組織會(huì)直接聘用常駐現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)理，公寓管理公司只會(huì)提供部分支持?，F(xiàn)場(chǎng)常駐經(jīng)理則站在管理組織的角度，按照理事會(huì)的指示，挑選清掃、檢查、修補(bǔ)公寓的工人，制定防止損害公寓利益的政策。

若林說：“美國(guó)的公寓管理組織獨(dú)立治理公寓事務(wù)，并得到政府與第三方專家的支持，維持理事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)力的同時(shí)，優(yōu)先維護(hù)業(yè)主利益，避免資金不足，做好事前預(yù)防工作?！?h3>自動(dòng)售貨機(jī)賺回資金

13層高的“新海姆池上”公寓位于東京都大田區(qū)，從苔綠色的時(shí)尚外觀完全看不出它已經(jīng)有44年的歷史。

然而，就在幾年前，它還處于接近廢棄的狀態(tài)。公寓管理組織的理事長(zhǎng)山田國(guó)弘今年74歲，他回憶道：“之前就算離得很遠(yuǎn)，也能看出這棟公寓已經(jīng)破舊，外墻有裂縫，陽臺(tái)扶手銹跡斑斑，水管也破破爛爛?！睆那肮芾砉⒌墓緵]有做到計(jì)劃性的樓房修繕，而且一收齊修繕基金，就花在零零碎碎的修理工作上，理事會(huì)沒能進(jìn)行充分監(jiān)管。2009年，當(dāng)時(shí)的理事長(zhǎng)向外部咨詢師求助，發(fā)起“自主管理”改革。

61歲的咨詢師高橋明彥成立了大田區(qū)公寓交流會(huì)，并擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)，他說：“通過解除公寓管理公司的委聘，由管理組織直接與修理工人交易，可以花最少的錢得到服務(wù)，盡量改善收支狀態(tài)?！?/p>

例如電梯的檢修，越過公寓管理公司，直接和獨(dú)立維護(hù)檢修電梯的公司簽訂合同，就能將一年的電梯修繕費(fèi)從110萬日元降到38萬日元，只有原費(fèi)用的1/3。而在開銷最多的人員費(fèi)用方面，將雇傭全天入住公寓的管理員，改為由老年人才中心派遣兩人來進(jìn)行管理，花銷從一年280萬日元降到180萬日元，節(jié)省了100萬的開支。

除了削減費(fèi)用，新海姆池上公寓還努力增加收入，在公寓所有地空出3個(gè)停車位用以出租，這一項(xiàng)業(yè)務(wù)的年收入就有80萬日元。此外，還在公寓樓范圍內(nèi)擺放2臺(tái)自動(dòng)售貨機(jī)，一年增加了接近40萬日元的進(jìn)賬。

通過這樣那樣的改革，管理組織將一年1200萬日元的修繕費(fèi)增加到2200萬日元。2011年，公寓進(jìn)行了第一次大規(guī)模整修，修補(bǔ)翻新外墻，并把從2樓開始搭乘的電梯改為可從1樓進(jìn)入。高橋強(qiáng)調(diào)：“公寓管理組織需要自主完成原本屬于管理公司的任務(wù)，這種覺悟是必要的。只要認(rèn)真去做，老舊公寓就能煥發(fā)新生命。”

富士通總研究所的主席研究員米山秀隆說：“公寓的管理是各個(gè)業(yè)主的責(zé)任，要想避免樓房破舊不堪，就要讓管理組織發(fā)揮作用，進(jìn)行必要的修繕工作，維持公寓的資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)‘即便成為二手房依然充滿魅力的狀態(tài)。只要有新的人愿意出資購(gòu)買房屋，就說明這棟公寓實(shí)現(xiàn)防止廢棄化的可能性非常高?！?h3>借助公寓管理師的力量

橫濱SUNYOU公寓管理公司的利根宏社長(zhǎng)說：“很多公寓依據(jù)管理約定，只允許實(shí)際住在公寓內(nèi)的人擔(dān)任理事，但高齡化的住戶對(duì)公寓的管理是消極的。這種情況下，也有很多公寓選擇從居住在外但擁有房產(chǎn)的年輕人擔(dān)任理事，順利展開‘公寓再生工作。”

另外，大部分公寓管理組織是由外行人組成的。越來越多的公寓選擇借助公寓管理師的幫助，讓樓房重新煥發(fā)生機(jī)。所謂的公寓管理師擁有國(guó)家頒發(fā)的職業(yè)資格認(rèn)證，擁有公寓管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，能站在管理組織的角度給予建議和指導(dǎo)?，F(xiàn)在日本的注冊(cè)公寓管理師已有2.3萬多人。

東京豐島區(qū)的一棟5層居民樓從前一直由房地產(chǎn)商管理，3年前，對(duì)方突然提出無法再對(duì)公寓進(jìn)行管理，將賬本和印章全部歸還，當(dāng)時(shí)賬面上余留的修繕資金只剩下100萬日元。苦惱的住戶想到向公寓管理師尋求幫助，他們聯(lián)系到63歲的中山孝仁。中山為公寓制作了管理制度，調(diào)查建筑老舊情況，擬定長(zhǎng)期修繕計(jì)劃。中山收起1500萬日元的維修資金，打算按計(jì)劃進(jìn)行屋頂防水維護(hù)、外墻翻新、更換水管設(shè)備和電梯維修等工程。

一般來說，公寓委托專業(yè)的管理師需要支付委托費(fèi)，但中山向公寓管理師聯(lián)合會(huì)提出了維修申請(qǐng)，獲得采納。公寓管理師聯(lián)合會(huì)屬于國(guó)土交通省“公寓管理合理化·再生推進(jìn)事業(yè)”認(rèn)證組織，日本從8年前開始推進(jìn)這項(xiàng)工程，每年為聯(lián)合會(huì)發(fā)放上限1000萬日元的資金，用以支付公寓管理師的勞務(wù)費(fèi)。因此，公寓住戶原本打算用以支付委托費(fèi)的100萬公用余額就成了修繕補(bǔ)助金。

有20年以上歷史的好房子

隨著人們對(duì)老舊公寓樓合理修繕的重視，近兩年日本首都圈的老公寓二手房成交量連續(xù)增長(zhǎng)。國(guó)土交通省2016年展開的住宅市場(chǎng)動(dòng)向調(diào)查顯示，老公寓房的購(gòu)買者有七成表示購(gòu)買原因是“價(jià)格合適”，六成表示“周邊環(huán)境好”。不動(dòng)產(chǎn)咨詢師長(zhǎng)嶋修認(rèn)為：“新樓盤和舊公寓的價(jià)格平均差額為2000萬日元左右，即便花1000萬裝修二手房，也比買新房便宜。此外，老公寓大多距離車站近，方便購(gòu)物。”

有些二手房是由專業(yè)人士買下翻新之后再銷售，也有買家先購(gòu)買再裝修。可以按自己的喜好自由裝修房屋的優(yōu)點(diǎn)吸引了不少買家。

但是，考慮到今后的居住年限，公寓樓的“壽命”到底有多長(zhǎng)呢？

長(zhǎng)嶋解釋：“鋼筋混凝土建成的公寓如果定期檢查修繕，住100年也沒有問題，相反，如果管理怠慢，50年也撐不下去?！睂?shí)際上，樓房最堅(jiān)固的階段并不是剛建好的時(shí)候，覆蓋在鋼筋上的混凝土大概有30毫米厚，最初混凝土呈堿性，之后每年大約有0.5毫米厚的混凝土轉(zhuǎn)變?yōu)橹行裕?0年后達(dá)到堅(jiān)固性的頂峰。“但是，如果中性化過度進(jìn)行，水容易滲入墻體，所以需要定期維護(hù)修整?，F(xiàn)實(shí)情況是很多樓房在到達(dá)這個(gè)程度之前就已經(jīng)出現(xiàn)裂縫，一旦失修，鋼筋就會(huì)銹蝕?！?/p>

在日本的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，建筑年份相同的好壞公寓價(jià)格持平，為了改善市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)家交通省成立了“不動(dòng)產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)庫”，收集管理必要信息，促進(jìn)二手公寓的流通?，F(xiàn)在該數(shù)據(jù)庫已經(jīng)在橫濱和大阪市試行，計(jì)劃在2018年正式啟用。專家建議購(gòu)房者在選購(gòu)老公寓樓的二手房時(shí)，需要留意維修基金的征收情況、是否有滯納情況以及公寓管理組織的管理狀況，挑選妥善修繕的公寓，避免無謂的負(fù)擔(dān)和損失。

[譯自日本《AERA》周刊]