高 峰

（新泰市青云街道辦事處，山東 新泰 271200）

我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)與農(nóng)業(yè)大國(guó)，在國(guó)家建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中始終將“三農(nóng)”問(wèn)題作為重點(diǎn)，給予了高度的重視和支持。對(duì)于農(nóng)村農(nóng)民來(lái)說(shuō)，主要的盈利和生存手段就是依靠農(nóng)忙播種莊稼，因此農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)非常頻繁，這就涉及在流轉(zhuǎn)過(guò)程中可能存在的價(jià)格問(wèn)題。如何能夠在保證土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定和公平的同時(shí)，給予交易雙方最大的優(yōu)惠將是下一步“三農(nóng)”工作的目標(biāo)與方向。

1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我國(guó)的土地所有權(quán)和與土地相關(guān)的法律法規(guī)經(jīng)歷了幾十年的改革逐漸趨于完善。在土地革命之前，我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)為私人占有，因此導(dǎo)致了貧富差異與等級(jí)分化。在土改完成之后，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制對(duì)土地進(jìn)行承包使用，基本實(shí)現(xiàn)了土地的公平分配，讓每個(gè)人都有地可種，解決了基本的溫飽問(wèn)題。但是，隨之而來(lái)的是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)。受到客觀或主觀因素的影響，一些人對(duì)土地的需求減小，通過(guò)交易的方式，轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的結(jié)果和影響具有雙面性。一方面，通過(guò)轉(zhuǎn)讓讓擁有大量土地的人積極探索土地利用和開(kāi)發(fā)的新途徑，帶動(dòng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，通過(guò)轉(zhuǎn)讓勢(shì)必會(huì)引發(fā)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易中的價(jià)格爭(zhēng)奪，帶來(lái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格問(wèn)題。在當(dāng)前的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，土地轉(zhuǎn)讓涉及的環(huán)節(jié)非常多，但是相關(guān)的法律法規(guī)并不完善，以至于各地不斷有因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓不清楚、土地使用權(quán)歸屬不明確等原因而產(chǎn)生惡性事件［1］。這不僅危害了農(nóng)民的利益，而且不利于我國(guó)新農(nóng)村公平和諧氛圍的建設(shè)，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題和原因

2.1 成交價(jià)格和理論上的價(jià)格存在偏差

我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中關(guān)于價(jià)格存在的首要問(wèn)題和首要矛盾是，土地的價(jià)值所決定的理論價(jià)格與交易過(guò)程中實(shí)際產(chǎn)生和敲定的價(jià)格之間存在偏差，往往是實(shí)際價(jià)格低于理論預(yù)估的價(jià)格。土地的交易成交價(jià)格會(huì)受到多方面因素的影響，首先是賣(mài)方對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的需求迫切程度，以及買(mǎi)方對(duì)于土地的需求心理，雙方的心理差異將影響價(jià)格的浮動(dòng)更有利于哪一方。其次是土地的實(shí)際價(jià)值和地理環(huán)境等客觀因素是否符合買(mǎi)方的期望，也將決定價(jià)格商議過(guò)程中買(mǎi)方對(duì)價(jià)格的壓制和接受能力。

2.2 土地價(jià)值估計(jì)和價(jià)格核算方法存在差異

對(duì)于農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和流通，國(guó)家給予了相應(yīng)的政策作為參考和幫助，但是，由于地域性差異以及人們經(jīng)濟(jì)水平的差異，導(dǎo)致全國(guó)各地對(duì)土地的價(jià)值估計(jì)和價(jià)格的核算方式方法存在區(qū)別?，F(xiàn)今使用頻率最高和接受度最為廣泛的方法是收益還原法，也就是指通過(guò)對(duì)土地未來(lái)進(jìn)行播種農(nóng)作物之后能夠獲得的相應(yīng)市場(chǎng)效益和利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)估，再利用統(tǒng)一的換算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算和標(biāo)準(zhǔn)化，盡量保證公平和合理，進(jìn)而統(tǒng)計(jì)交易土地的價(jià)格定位。這個(gè)過(guò)程涉及實(shí)地調(diào)查、成本預(yù)估、氣候條件預(yù)測(cè)等環(huán)節(jié)，相對(duì)科學(xué)。即使利用這種科學(xué)性的方法，但是難免會(huì)因?yàn)閷?shí)際情況的改變而產(chǎn)生一些意外的結(jié)果，對(duì)于核算方法的監(jiān)督缺失，使現(xiàn)今某些地方依舊處于土地流轉(zhuǎn)不公平的階段［2］。

2.3 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格擁有固定模式和市場(chǎng)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)過(guò)程需要農(nóng)民、政府及流通交易中介三方的共同參與與支持。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)逐漸擁有了自己的發(fā)展理念和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，也逐漸形成了當(dāng)前形勢(shì)和背景下的固定交易模式。這就容易在某個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生問(wèn)題，例如，中介作為土地流轉(zhuǎn)交易雙方的牽線人和聯(lián)系人，在為消息不靈通的農(nóng)民提供一個(gè)開(kāi)放的交易平臺(tái)的同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)利用權(quán)力之便，私自收取賄賂壓低價(jià)格或保留好地等不公平的、貪污腐敗的現(xiàn)象。但是，由于交易和流轉(zhuǎn)模式的固定性，導(dǎo)致對(duì)于這些不良現(xiàn)象的督導(dǎo)和改正不夠及時(shí)、有效，影響土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易市場(chǎng)的良性發(fā)展。

3 預(yù)防和解決經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)價(jià)格問(wèn)題的對(duì)策

3.1 建立完善公平的定價(jià)交易機(jī)制

地方政府和相關(guān)部門(mén)在對(duì)本地區(qū)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行整改和預(yù)防時(shí)，應(yīng)首先完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立一個(gè)公平合理、適用范圍廣的統(tǒng)一的定價(jià)交易機(jī)制，讓農(nóng)民能夠有法可依、有令可行、有責(zé)可追。并且要盡量縮小理論價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間的差距，保障雙方的利益最大化，推動(dòng)交易的進(jìn)行。

3.2 增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和價(jià)格的監(jiān)管力度

在建立完善的定價(jià)交易體制基礎(chǔ)上，政府和相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和價(jià)格的監(jiān)管力度，嚴(yán)格防范出現(xiàn)中介私自更改雙方交易條例來(lái)從中獲利的現(xiàn)象，并維持價(jià)格的穩(wěn)定來(lái)防止出現(xiàn)土地炒作等投機(jī)性盈利活動(dòng)［3］。

同時(shí)，建立健全土地監(jiān)督制度，也就是說(shuō)，地方政府作為土地管理的主體，需要對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的整體過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。主要是因?yàn)榈胤秸峭恋亓鬓D(zhuǎn)制度的管理者和制定者，需要遵循國(guó)家法律對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的管控，從而在一定程度上保證我國(guó)土地流轉(zhuǎn)制度的完整性和有效性。同時(shí)，政府作為土地制度的管控者，在我國(guó)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的職責(zé)是無(wú)可替代的。

3.3 增強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)和服務(wù)

當(dāng)前背景下，許多土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中價(jià)格問(wèn)題的產(chǎn)生，都是因?yàn)檗r(nóng)民對(duì)于定價(jià)和交易的理解不深入，對(duì)于估價(jià)的缺失。因此，需要政府和相關(guān)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)與服務(wù)，幫助農(nóng)民更好地完成土地交易，保護(hù)自己的合法權(quán)益。政府可以定期組織專家學(xué)者等下鄉(xiāng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)與訪問(wèn)，為農(nóng)民答疑解惑，推動(dòng)相關(guān)知識(shí)的流通，增強(qiáng)農(nóng)民的能力［4］。

3.4 健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法規(guī)

對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善，是目前土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系科學(xué)化、規(guī)范化運(yùn)行的首要任務(wù)［5］。同時(shí)，就當(dāng)前的發(fā)展情況而言，科學(xué)構(gòu)建完善有效的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法規(guī)，能夠?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)體系的成熟帶來(lái)極大的推動(dòng)作用。

4 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)自土地所有制改革之時(shí)就已經(jīng)產(chǎn)生，由于對(duì)土地的不同需求，土地流轉(zhuǎn)的交易價(jià)格和定價(jià)過(guò)程存在諸多問(wèn)題，其原因也是具有復(fù)雜性和多面性的。因此，只有在政府的重點(diǎn)扶持下、農(nóng)民自身能力的提高下以及市場(chǎng)的正確調(diào)節(jié)下，才能對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)修正。