文/王靜梅 山東省齊河縣國土資源局 山東德州 251100
不動(dòng)產(chǎn)登記主要有土地、房屋、森林、海洋、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記,改革前各登記事項(xiàng)都有相應(yīng)的登記機(jī)構(gòu)及主管部門,改革后所有登記機(jī)構(gòu)整合為不動(dòng)產(chǎn)登記局(中心),國土資源部門作為主管單位。我國大部分地區(qū)二手房產(chǎn)交易與登記發(fā)證業(yè)務(wù)都整合歸入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),部分地區(qū)將二手房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證分開,設(shè)立房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)二個(gè)部門,相應(yīng)的房產(chǎn)交易也有兩道程序。文章只針對(duì)這部分地區(qū)在機(jī)構(gòu)改革后房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的問題進(jìn)行分析與闡述。
相關(guān)技術(shù)人員要針對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行集中處理,并且保證登記結(jié)構(gòu)對(duì)房屋形狀、位置以及方位層次相關(guān)信息進(jìn)行集中處理,確保圖表、數(shù)字模型等屬性符合實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)技術(shù)分析機(jī)制。另外,在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理過程中,需要對(duì)稅收項(xiàng)目、開發(fā)項(xiàng)目以及城鎮(zhèn)規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)化處理,以保證整體運(yùn)維結(jié)構(gòu)貼合實(shí)際。
不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目,要充分符合國家的相關(guān)規(guī)定,保證整體管控層級(jí)結(jié)構(gòu)貼合實(shí)際需求,構(gòu)建合法性的處理要求,滿足合法性。并且能在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過程中建構(gòu)嚴(yán)格且有效的政策方針,從而優(yōu)化政策標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系,確保不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪后得到的結(jié)果能在相關(guān)部門的核查結(jié)構(gòu)中取得成效。
我國部分地區(qū)根據(jù)國家要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將原來所有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合而為一成立不動(dòng)產(chǎn)登記局(中心),原登記機(jī)構(gòu)所有人、財(cái)、物、業(yè)務(wù)的整合相對(duì)順利。改革后由于分管部門不同,部分地區(qū)將原房產(chǎn)交易與登記發(fā)證這一道程序拆分設(shè)立房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證兩道程序。機(jī)構(gòu)改革方案就設(shè)定由兩個(gè)機(jī)構(gòu)分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的交易與發(fā)證,因此機(jī)構(gòu)運(yùn)行后出現(xiàn)國土和住建兩部門都基于自身職能和工作性質(zhì)進(jìn)行設(shè)計(jì),所依規(guī)章制度以及政策文件不同,部門間難以統(tǒng)一的研究、統(tǒng)籌,造成所出臺(tái)的部分規(guī)章制度只是保證了部門權(quán)益。這種部門之間的工作矛盾是由于機(jī)構(gòu)改革初期設(shè)計(jì)不科學(xué)造成的。
在房屋測(cè)繪中,會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積和實(shí)際面積嚴(yán)重不符的問題,究其原因主要是由于工程項(xiàng)目在建立過程中,存在房屋和規(guī)劃圖紙不一致的問題。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定,考慮到房屋批準(zhǔn)文件在對(duì)房屋進(jìn)行登記的過程中,也是由國家統(tǒng)一測(cè)繪的。不僅要求建筑單位為其提供房屋現(xiàn)狀的變更圖紙,保證登記的合法性,也要對(duì)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)項(xiàng)目的具體要求進(jìn)行標(biāo)定。事后補(bǔ)更圖紙的方式并不可取,甚至?xí)嬖诮ㄔO(shè)單位直接申請(qǐng)房產(chǎn)檢測(cè),而群眾卻不能及時(shí)有效的得到房屋多有權(quán)證書。
我國部分區(qū)域房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作分開,信息系統(tǒng)沒有形成統(tǒng)一合力。就筆者了解,有的地方有3套的房產(chǎn)管理系統(tǒng),存在明顯的分割性,另外,除了以往各個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)信息系統(tǒng)無法形成合力實(shí)現(xiàn)共享之外,由于不同時(shí)期的房產(chǎn)系統(tǒng)也存在嚴(yán)重“代溝”。比如部分區(qū)域城市內(nèi),群眾在辦理房產(chǎn)交易時(shí),房地產(chǎn)登記公務(wù)人員往往要查詢以往不同房地產(chǎn)信息系統(tǒng)才能完整了解到交易房地產(chǎn)的信息。單從房產(chǎn)交易與登記發(fā)證機(jī)構(gòu)的信息化建設(shè)狀況來看,沒有完全整合以往的陳舊房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù),這無疑會(huì)增加房地產(chǎn)登記工作的復(fù)雜性以及難度,這也在一定程度上增大了登記工作的失誤概率,從而造成經(jīng)濟(jì)損失。
在對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪的過程中,基礎(chǔ)面積的計(jì)算是核心數(shù)據(jù),而這其中,主要分為兩類參數(shù):①用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批以及建筑規(guī)劃驗(yàn)收的相關(guān)數(shù)據(jù),要完全符合《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2013);②不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)主要是用于各種等級(jí)和記錄。數(shù)據(jù)要遵從《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(17986-2000)的相關(guān)規(guī)定。但在實(shí)際數(shù)據(jù)分析機(jī)制中,正是由于規(guī)范的差異及不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異,會(huì)導(dǎo)致實(shí)際測(cè)量結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)完整度實(shí)效性,也就造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測(cè)算面積之間的差異化、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測(cè)量面積之間的差異化。
房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)的登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作,業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出復(fù)雜性、多變性等特征。因此,政府部門要積極優(yōu)化內(nèi)部資源,整合房產(chǎn)交易與登記管理系統(tǒng),形成合力。一方面,要積極整合以往陳舊的登記系統(tǒng),通過相關(guān)技術(shù)手段,把其納入到當(dāng)今使用的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)內(nèi),完善當(dāng)今的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù);另一方面,要消除各個(gè)部門之間的隔閡,規(guī)范登記系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)共享房地產(chǎn)登記信息,提高工作效率。
在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)行過程中,相關(guān)管理人員要結(jié)合實(shí)際需求,建構(gòu)更加完整的系統(tǒng)管控訴求和管控模型,確保相關(guān)人員能認(rèn)真學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪知識(shí)。只有提高整體登記信息的完整度,才能有效推動(dòng)房產(chǎn)交易管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目的有序進(jìn)行,并且保證專業(yè)化分工合作的有效性。特別要注意的是,在對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)化分析的過程中,要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告進(jìn)行有效處理,認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹落實(shí)相關(guān)新概念的同時(shí),提升整體項(xiàng)目的發(fā)展水平。
隨著不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象的不斷擴(kuò)大,傳統(tǒng)的測(cè)繪儀器已經(jīng)不能滿足測(cè)繪的精度和廣度的要求。航空攝影、衛(wèi)星定位以及遙感等先進(jìn)技術(shù)代替了原有的地面測(cè)繪技術(shù),數(shù)字地圖以及GIS技術(shù)替代了原來的模擬線化地圖。所有這些技術(shù)的運(yùn)用及相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取,需要城市政府的層面進(jìn)行總體的規(guī)劃和布局。有限化的測(cè)繪市場(chǎng)能夠保證獲得資源并合理的利用。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),使登記的內(nèi)容涉及到登記機(jī)構(gòu)管理的全域范圍、再加上數(shù)量極其龐大的不動(dòng)產(chǎn)管理需要必將采用GIS系統(tǒng),采用地理空間關(guān)系來管理不動(dòng)產(chǎn)的諸多屬性。這就要求測(cè)繪單位的數(shù)據(jù)格式與登記機(jī)構(gòu)的管理系統(tǒng)能對(duì)接;而且不動(dòng)產(chǎn)所需要的空間上的定位也依靠測(cè)繪單位的外業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采樣和精確定位。
技術(shù)人員要針對(duì)實(shí)際坐標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,要保證測(cè)繪數(shù)據(jù)和測(cè)繪流程的完整度,就要選取統(tǒng)一的坐標(biāo)體系,確??刂茰y(cè)量以及測(cè)繪工作符合實(shí)際標(biāo)準(zhǔn),且不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的人力和物力浪費(fèi),提升整體財(cái)務(wù)管控結(jié)構(gòu)的實(shí)效性,確保大地坐標(biāo)系切實(shí)有效。只有從根本上提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度和完整度,才能一定程度上提高在數(shù)據(jù)模型的實(shí)效性,并且便于房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)之間建立有效的系統(tǒng)化關(guān)系。
房產(chǎn)交易程序嚴(yán)格講只是不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)程序??v觀中國歷史,歷朝歷代,土地房產(chǎn)都由政府直接管理,簽章都是當(dāng)時(shí)政府的直接領(lǐng)導(dǎo)。就當(dāng)前房產(chǎn)交易中,在一個(gè)政府體制結(jié)構(gòu)下,應(yīng)該整合內(nèi)部資源,將房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)歸入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),并脫離地方國土資源局與住建局管理,應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直屬地方政府,避免出現(xiàn)多個(gè)婆婆管理,而最后有問題卻沒人負(fù)責(zé)的尷尬局面,也避免部門之間為了利益各自為政,增加或損害房產(chǎn)交易雙方的負(fù)擔(dān)與利益,體現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)這種特殊財(cái)產(chǎn)安全的重視和管理的權(quán)威性。
在建構(gòu)完整數(shù)據(jù)分析機(jī)制后,要對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行集中處理和綜合管控,確保信息模型貼合實(shí)際需求。只有確保信息結(jié)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)有效的共享,才能優(yōu)化自然資源結(jié)構(gòu)和空間地理信息之間的契合度,實(shí)現(xiàn)國土資源數(shù)據(jù)云平臺(tái)的建設(shè)目標(biāo),并落實(shí)數(shù)據(jù)庫的發(fā)展理念和運(yùn)行目標(biāo)。浙江省在實(shí)際發(fā)展進(jìn)程中針對(duì)測(cè)繪地理信息工作進(jìn)行集中處理,建構(gòu)浙江獨(dú)立的測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)庫,能在有效優(yōu)化營運(yùn)管理平臺(tái)的基礎(chǔ)上,保證數(shù)據(jù)分析機(jī)制和共享模型切實(shí)有效。在有效優(yōu)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)利用模型的同時(shí),建構(gòu)優(yōu)化處理框架,減少重復(fù)信息和數(shù)據(jù)。
總而言之,在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行系統(tǒng)化分析的過程中,不僅要提升對(duì)整體管控結(jié)構(gòu)的把握程度,也要結(jié)合實(shí)際需求,架構(gòu)更加完整的系統(tǒng)化處理模型,并且提升房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)創(chuàng)新應(yīng)用測(cè)繪新技術(shù)的能力。各地區(qū)要結(jié)合自身實(shí)際情況,集中強(qiáng)化測(cè)繪人員的基本素質(zhì)。不僅要有相應(yīng)的專業(yè)測(cè)繪知識(shí)儲(chǔ)備能力,也要具備相應(yīng)的政策法律理念,推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪公正、公平、公開的發(fā)展。