文/黃光平 廣西中房置業(yè)有限責任公司 廣西南寧 530028

隨著我國稅制改革的推進，“營改增”的出臺和施行為我國社會經(jīng)濟發(fā)揮著重要的作用，在我國各個領域有著重要影響。房地產經(jīng)濟是引領我國經(jīng)濟發(fā)展的主導經(jīng)濟之一，對我國經(jīng)濟發(fā)展意義巨大。“營改增”在房地產行業(yè)的貫徹落實，有效避免納稅，降級了企業(yè)稅負，為房地產企業(yè)的資產流動帶來了動力，從而推動了企業(yè)的進一步擴張和升級。但是，“營改增”的實行時間不長，房地產在這方面存在一定的不適應而產生了問題，如何讓“營改增”對房地產經(jīng)濟產生更大積極作用從而促進房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是值得我國深入研究的重要課題。

1、“營改增”的概述

營改增，即營業(yè)稅改增值稅，是黨中央、國務院，。是我國黨中央、國務院為了加快財稅體制改革、減輕企業(yè)賦稅，調動各方積極性，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的新形勢做出的重要決策。內容是以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，只征收產品或服務增值部分稅額。其最大特點和優(yōu)點是減少重復征稅，降低企業(yè)稅負，以此推進企業(yè)的轉型升級?！盃I改增”自2016年實行于房地產行業(yè)，增值稅全面取代營業(yè)稅。

2、房地產企業(yè)實行“營改增”的意義

房地產行業(yè)是“營改增”的試點行業(yè)，面對稅率的調整和稅制的改革，房地產企業(yè)要不斷調整企業(yè)模式和發(fā)展步伐以適應新的方針，才能從中獲取利益，擁有更大的發(fā)展動力和發(fā)展空間。并且除了我國的以外的很多國家也推行增值稅，使得商品在流通過程中避免被重復征稅，其營改增的優(yōu)勢在企業(yè)中得以體現(xiàn)。

3、“營改增”對房地產行業(yè)造成的影響

3.1 對房地產企業(yè)資金運行的影響

在實行營業(yè)稅期間，企業(yè)資產的購進和出售不會出現(xiàn)進項抵扣的情況，而改為增值稅后，房地產企業(yè)在購進資產時需要開具增值稅發(fā)票，使得賬面上房地產企業(yè)購進資產的資金減少，期末余額必定降低。就短期而言，“營改增”會影響企業(yè)資金的運行，也會增加企業(yè)的財務風險。但經(jīng)過長期的增值稅實行，能夠提高企業(yè)的流動資產和負債，帶給企業(yè)發(fā)展實現(xiàn)規(guī)?；膭恿Α?/p>

3.2 對房地產企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

實行“營改增”后，房地產企業(yè)的現(xiàn)金流量有所變化，主要有三個方面的體現(xiàn)。

（1）“營改增”影響房地產企業(yè)的投資策略。增值稅造成企業(yè)的進行抵扣，從而減少了企業(yè)的資金流動量，企業(yè)就會增加投資以增加企業(yè)資金流動，較多較大的對外投資也會提高企業(yè)的經(jīng)營風險，并提高了企業(yè)負債壓力。同時，對于企業(yè)內部，企業(yè)會想辦法來提升生產經(jīng)營能力來獲得更大的利潤，增加了企業(yè)內部管理控制的動力。

（2）“營改增”影響房地產企業(yè)的籌資策略。實行增值稅后，房地產行業(yè)的競爭更加激烈，企業(yè)會采取更多方式進行融資以增加企業(yè)的現(xiàn)金流動量，使得融資范圍更加寬廣，促進企業(yè)的運行更加靈活。

（3）“營改增”影響房地產企業(yè)的現(xiàn)金運營。房地產企業(yè)常常出現(xiàn)延期付款的情況，增值稅環(huán)境下，進項抵扣的發(fā)票不會立即兌現(xiàn)，導致房地產企業(yè)的現(xiàn)金支出額增加，企業(yè)的現(xiàn)金流動會出現(xiàn)阻礙。房地產企業(yè)采取的預售方式，就會預繳納稅款。在完成房地產項目后才會取得進行稅額。那么房地產企業(yè)在進行稅額抵扣之前繳納增值稅，增加了房地產的現(xiàn)金支出，

3.3 對房地產企業(yè)成本和稅負的影響

實施“營改增”后，在房地產企業(yè)購進原材料時，低價購進的材料不符合扣增值稅的要求，不會開具增值稅發(fā)票，也不會扣除進項稅額，并未真正降低房地產企業(yè)的稅負。其次，“營改增”的實行后，如果房地產企業(yè)并未做好應對增值稅的措施，沒有及時調整企業(yè)內部的產業(yè)結構和優(yōu)化經(jīng)營模式，沒有及時更新財務管理制度和新的計劃，可能會使企業(yè)在新的方針壓力下手足無措，對企業(yè)的正常運行帶來影響和沖擊。

4、房地產企業(yè)實行“營改增”的應對策略

4.1 加大財務管理力度

“營改增”施行后，房地產企業(yè)的各項管理工作會受到不同程度的影響，特別是從財務管理工作，包括財務預算與核算、發(fā)票等方面，企業(yè)要及時對財務制度進行調整。尤其是發(fā)票的管理，因為發(fā)票直接關系到進項稅額抵扣，所以企業(yè)的財務管理要盡快適應新的稅制環(huán)境，加強管理力度和管理規(guī)范，及時獲取增值稅發(fā)票降低企業(yè)稅負。

4.2 確保納稅籌劃科學合理

在新的稅制下，房地產企業(yè)要充分了解和掌握制度內容，確?？茖W的籌劃納稅工作。房地產企業(yè)各部門要積極溝通，對企業(yè)中的一切稅務信息及時獲取，在國家政策的指導下，調整企業(yè)的產業(yè)結構和做好企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以合法節(jié)約納稅，盡量避免外部條件的變動對企業(yè)產生消極的作用，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.3 改善運營模式以提高風險抵抗力

在“營改增”政策環(huán)境下，各種市場因素也會隨之變動，增加企業(yè)運營的風險。這就要求企業(yè)必須不斷完善自身管理模式，不管更新自身資產分配和財務管理等個方面內容。在激烈的房地產企業(yè)競爭下，提升企業(yè)的核心競爭力，占據(jù)有利的市場地位，實現(xiàn)房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

結語：

“營改增”是我國為了實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展所做的重大舉措，對房地產經(jīng)濟有著深遠的意義。我國“營改增”施行時間尚短，但是在降低企業(yè)成本，避免重復征稅，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模等方面也初見成效。房地產經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟重要領導者，要在“營改增”環(huán)境下調整企業(yè)前進步伐，優(yōu)化生產經(jīng)營模式，加強企業(yè)的資金流動性，改善企業(yè)中存在的問題，以適應我國房地產市場的發(fā)展趨勢，這對我國房地產經(jīng)濟有效穩(wěn)定的增長有著積極意義。