文/張好、袁忠 臨沂大學土木工程與建筑學院 山東臨沂 276005

老舊小區(qū)規(guī)劃建設年代早，建設標準相對較低，不同程度地存在著管線老化、設備年久失修、道路破損、樓體飾面脫落等諸多問題，已無法滿足居住環(huán)境和市容美觀要求。最近十多年，臨沂城市面積不斷增大，城市人口不斷增加，城市居住環(huán)境的改造對社會經(jīng)濟的發(fā)展起著越來越重要的作用。老舊居住小區(qū)環(huán)境質量的提高是現(xiàn)代城市建設的一項重要內容，對于曾獲“生態(tài)宜居典范城市”的臨沂更是如此。

1、老舊居住小區(qū)概念

老舊居住小區(qū)是指建設年代久遠至今仍在居住使用建設標準不高、使用功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業(yè)服務不能滿足人們正?；蜉^高生活需求的居住小區(qū)(含單棟住宅樓)[1]。

2、臨沂市老舊居住小區(qū)改造總體概況

2.1 臨沂市老舊居住小區(qū)改造范圍

《臨沂市老舊住宅小區(qū)綜合整治改造實施方案》中明確：1995年以前建成投入使用的老舊住宅小區(qū)，位于城鎮(zhèn)建成區(qū)內的國有土地上，住宅由樓房組成，主體建筑基本完好，并且未納入棚戶區(qū)、城中村改造及重大項目建設計劃[1]。

2.2 臨沂市老舊居住小區(qū)改造內容

老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的要求是干凈整潔、設施完備、秩序良好，讓居民住得安心、舒心。主要內容包括：完善治安防控設施，健全環(huán)衛(wèi)消防設施，改善小區(qū)環(huán)境設施，改造小區(qū)基礎設施及其居民反映比較強烈、確需整治改造的其他設施。

2016年，蘭山區(qū)整治了143個老舊小區(qū)，到2017.1.20為止，這143個老舊小區(qū)整治已全部完成，徹底改善了部分居民的人居環(huán)境。2017年，蘭山區(qū)整治78個老舊小區(qū)，改造居民樓385棟，整治建筑總面積122.19萬平方米[2]。

3、臨沂市老舊住宅小區(qū)改造中存在問題

在臨沂市老舊居住小區(qū)改造工作的過程中發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)綜合改造面臨的一些共性問題。

3.1 相關改造政策不完善，工程標準和后期維護缺乏

在老舊小區(qū)改造工作中，是通過市政府干預的方式推進的。雖制定了有關改造的政策，但在實際中其可操作性還是存在差距的。例如對改造規(guī)模過大致使改造過程簡單化，實際工作執(zhí)法不嚴、有法不依，規(guī)劃控制不嚴等問題。舊區(qū)改造工作出現(xiàn)嚴重的片段化現(xiàn)象。相關改造內容、標準、程序、資金管理等方面的規(guī)范均未出臺。對改造后的成果缺乏有效管理，比如有的小區(qū)改造后缺乏支持和推進物業(yè)管理的手段，致使改造效果降低。

3.2 融資模式單一，改造資金有限

臨沂市當前老舊小區(qū)改造工作的大部分資金來自地方財政，沒有國家政策支持，與其他民生工程相比推進難度大；由于工作面廣且較分散，監(jiān)管不力，存在改造重復施工的情況，造成資金浪費。同時，房屋維修基金(包括房屋公用設施專用和房屋本體維護基金)屬于物業(yè)部門，由于規(guī)定屬于物業(yè)用部分，雖然改造內容符合，但不能用來進行老舊小區(qū)改造；可持續(xù)的市場化推進改造模式和融資方式尚未建立。

3.3 改造過程中忽視現(xiàn)場調查，缺乏公眾參與性

目前的改造工作中，由政府和專家制定、實施舊區(qū)改造設計。在舊區(qū)改造專業(yè)決策方面，社會公眾并沒有充分參與其中。住區(qū)的改造建設中由于一般民眾對建筑設計知識了解甚少，因此只能依法執(zhí)行。決策者往往只理論上做出公眾參與的承諾而實際中公眾真正參與工作很少。居民在很多情況下只是事后參與或間接參與，在老舊小區(qū)改造工作中，改造前征詢居民意見不普及。政府應該加強宣傳培訓，發(fā)揮群眾力量，讓百姓真正意識到老舊小區(qū)改造既是民生工程，又是投資機會，自發(fā)推進老舊小區(qū)改造。

4、臨沂市老舊住宅小區(qū)改造的策略

4.1 完善相關標準規(guī)范，建立改造標準體系

建立和完善相關的法律法規(guī)體系，保證老舊住宅小區(qū)改造的順利實施，設立專門的組織機構，負責規(guī)劃、組織和總體協(xié)調工作，區(qū)和街道應該發(fā)揮好監(jiān)督作用。老舊住宅小區(qū)改造中須有長遠的總體目標與全面規(guī)劃、分期實施的計劃和步驟。

評定舊小區(qū)改造標準與現(xiàn)有綠色建筑評價標準銜接，使改造后的老舊住宅小區(qū)應不低于同期新建小區(qū)的標準。除了整體面貌煥然一新外，在建筑安全性、節(jié)能性等方面應達到最新標準，改造后住宅區(qū)應基礎設施完善，配套功能齊全，并能滿足一定年限的良好運行狀況。同時，具體項目具體分析，允許改造項目的多樣性。

4.2 創(chuàng)新融資模式，拓展資金來源

可以采取PPP模式，PPP模式作為一種融資方式[3]，能有效結合社會資金和政府財政投入，充分利用政府和私營機構各自的優(yōu)勢。臨沂市政府可以通過PPP模式拓寬融資渠道，開展多元化的投資主體，將政府的社會責任和民間私營機構的資金技術支持相結合，這樣也可以減輕市政府的財政負擔。

比如中央財政可以獎勵的形式對已完成改造的工程給予獎勵，緩解地方財政壓力，實現(xiàn)以較少的投入吸引更多的市場融資，推進改造工作可持續(xù)發(fā)展。整合中央、地方和相關受益主體資金，實現(xiàn)資金最大化利用。同時，可出臺優(yōu)惠政策吸引企業(yè)參與惠民工程，力爭更多的資金來源于市場和居民，使老舊小區(qū)改造形成新的經(jīng)濟增長點[4]。

政府要有優(yōu)惠的政策，鼓勵城市更新改造，通過減免地塊出讓金，地價評估費，市政設施配套等各項稅費，減輕開發(fā)企業(yè)負擔過重的困擾，從而加快改造的步伐。

4.3 開展現(xiàn)場調查，加強公眾的參與性

對老舊小區(qū)進行整治、改造前，應該先進行老舊小區(qū)調查，掌握其建筑質量、居住人口、基礎設施的完損等基本情況，同時考察居民在住房面積、改造意愿、配套設施等幾方面的實際愿望，制定各小區(qū)改造整治的規(guī)劃方案，并廣泛征求居民意見。

公眾參與實際上是一個居民、建筑師、政府、投資者之間反復合作的過程。居民作為改造的主體是改造的實施者，甚至是投資者，參與改造的全過程。讓居民主動參與小區(qū)的整治提升和管理。在整治提升中要讓居民參與建設和監(jiān)督,改造項目完成后可讓居民參與驗收和評價。

結語：

老舊居住小區(qū)改造不僅是一個研究課題，更是一個復雜的城市系統(tǒng)問題。在我們提倡的尊重社區(qū)文化和重構鄰里關系的同時，還要尊重城市的發(fā)展和社會的進步。住區(qū)中和諧融合的氛圍和多年來形成的宜人的住區(qū)環(huán)境，比新建住區(qū)更有優(yōu)勢。希望相關的改造可以真正保護居民的利益，建設城市的同時，回歸住區(qū)的本質。

隨著城市居民的生活水平不斷提高，居民對于自身居住環(huán)境的要求不斷提高，臨沂市舊居住區(qū)改造更需要在從建筑的居住功能轉向建筑的健康、美觀、更人性化方面進行嘗試。