文/江妙軍 寧波市測繪設(shè)計研究院 浙江寧波 315042

近年，在房屋買賣交易中，出現(xiàn)了許多與房屋建筑面積相關(guān)的糾紛案例，究其原因，多與房屋建筑面積計算不準(zhǔn)確、規(guī)定不明確相關(guān)。當(dāng)前，國家相關(guān)部門為了能夠更好的解決因規(guī)定模糊或存在多種解釋引發(fā)的矛盾，頒布了諸多法律文件。但是在實際執(zhí)行過程中，部分開發(fā)商仍感其操作不足。實際上，業(yè)主與開發(fā)商間的矛盾，管理機構(gòu)與開發(fā)商間的糾紛，仍時常會出現(xiàn)。本文就房屋建筑面積計算中的若干問題作一剖析。

1、非共有建筑面積的計算問題

1.1 房地產(chǎn)面積精度等級的明確

最新修訂的《房產(chǎn)測量規(guī)范》將房產(chǎn)面積精度劃分成3個等級，且對各等級面積的中誤差、限差進行了明確固定，即等級一：中誤差0.01+0.0003S，限差0.02 +0.0006S；等級二：中誤差0.02 +0.0001S，限差0.04 +0.0002S；等級三：中誤差0.04 +0.003S，限差0.08+0.006S；S表示的是房地產(chǎn)面積。

在現(xiàn)實操作中，究竟該選用或執(zhí)行哪一等級的精度標(biāo)準(zhǔn)，《房產(chǎn)測量規(guī)范》當(dāng)中對此并未做出詳實規(guī)定，僅指出各地區(qū)房產(chǎn)行政主管單位需依據(jù)本地區(qū)實況而定。筆者認(rèn)為，可理解為如下內(nèi)容：各城市需依據(jù)本地區(qū)實況及現(xiàn)實需要，執(zhí)行符合本地區(qū)要求的精度標(biāo)準(zhǔn)，但如果處于同一城市，那么需執(zhí)行統(tǒng)一的精度標(biāo)準(zhǔn)，不可因價格、地段等方面的差異，而執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，這對于消費者而言，實為不公正、不公平的。結(jié)合當(dāng)前規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的慣例，考慮當(dāng)前需求及量邊器具、技術(shù)等實況與條件，結(jié)合今后發(fā)展需要，針對固定誤差，將其精度等級系數(shù)劃定為2，而將比例誤差相應(yīng)比例系數(shù)的精度等級系數(shù)設(shè)定為3，最后便可進行處理與湊整操作。

1.2 陽臺面積的計算

我國地域廣闊，因各地區(qū)位置差異大，尤其是南北方的房屋，存在著比較大的建筑結(jié)構(gòu)差異。受氣候條件等因素影響，北方商品房的陽臺以封閉式陽臺居多。最新修訂的《房產(chǎn)測量規(guī)范》指出，針對封閉式陽臺，則依據(jù)其外圍水平投影的面積，對其全部建筑面積進行計算；而對于不封閉的陽臺，則依據(jù)其外圍水平相應(yīng)投影面積的一半，對其建筑面積進行計算。但需指出的是，對于封閉式陽臺，究竟是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)，還是以設(shè)計文件為準(zhǔn)，在整個規(guī)范中并未明確。因規(guī)范當(dāng)中所存在的不確定性以及政策的持續(xù)調(diào)整，在房產(chǎn)測量當(dāng)中，針對其中與陽臺面積相關(guān)的計算來講，通常會出現(xiàn)一些矛盾。針對此情況，可以先對封閉陽臺相應(yīng)面積加以確認(rèn)，然后再作詳細(xì)說明，在還未明確前，按設(shè)計圖紙來明確其是否為全封閉陽臺。

1.3 地下車位面積的計算

隨著汽車數(shù)量的增多，地下車位增加了購房者興趣與目光，許多車位擁有者希望車位能夠單獨交易，并辦理與房產(chǎn)一樣的產(chǎn)權(quán)，等待其升值。針對地下車位這一特殊產(chǎn)權(quán)，其有著諸多說法。其中最多的說法主要有兩點，其一，地下車位盡管位于地下，但其面積固定，僅需將其位置明確，便能出售，且可以參與分?jǐn)?，可以為其單獨辦理產(chǎn)權(quán)；其二，認(rèn)為其建于地下，四周無結(jié)構(gòu)，易錯位，容易引起權(quán)屬糾紛，引發(fā)各種矛盾，因而不能辦理產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為，在對車位相關(guān)合同以及擁有者合法證明的基礎(chǔ)上，通過界址點標(biāo)志的埋設(shè)并測量，能夠從中得到坐標(biāo)成果，便能將其交易，且還能辦理產(chǎn)權(quán)。

2、共有建筑面積計算與分?jǐn)傊械膯栴}分析

2.1 室外樓梯面積的計算

所謂室外樓梯，從根本上來講，就是獨立于房屋主體，僅有半截維護結(jié)構(gòu)的樓梯，其有兩種類型，其一為無頂蓋樓梯，其二是頂蓋樓梯。最新修訂的《房產(chǎn)測量規(guī)范》指出，上蓋的室外樓梯為永久性結(jié)構(gòu)，依據(jù)各個層的水平投影面積，進行其全面積的計算；另外，針對那些無頂蓋的室外樓梯，則依據(jù)各個層水平的投影面積的一半來計算。筆者認(rèn)為，需對各層的概念加以理解：針對室外樓梯而言，其層次同于室內(nèi)樓梯，是根據(jù)建筑物層次來進行計算，也就是說，若某建筑有7層，則室外樓梯同樣是7層。此時，所計算的面積包含頂蓋室外樓梯的面積，“各層”均為7個層面；針對那些沒有頂蓋的室外樓梯，因其最上面一層并沒有頂，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，不可計算建筑面積，此時，“各層”就變成了6個層面。由此可知，各規(guī)則中對“各層”有不同的界定，因此，需要，對其加以區(qū)分。

2.2 商住樓室外樓梯的計算

針對大多數(shù)沿街樓房而言，其最下面那幾層通常為商業(yè)用房，在其上面則為住宅房屋，有些樓房需要經(jīng)室外樓梯才能通往住宅房屋。因此，怎樣分?jǐn)偞瞬糠值墓灿忻娣e呢？《房產(chǎn)測量規(guī)范》中指出，針對那些多功能綜合樓，在分?jǐn)偲涔薪ㄖ娣e時，需要依據(jù)各自的服務(wù)對象與功能不同來分?jǐn)偅槍δ切┕灿?、同享的設(shè)施，則將其當(dāng)作整體，并全樓分?jǐn)?。因此，對于此問題，首先需要秉持誰使用、誰分?jǐn)偟幕驹瓌t，做到整體性、全面性考慮。

結(jié)語：

綜上，在銷售商品房時，比較突出的糾紛就是面積計算問題；而通常以建筑面積來進行計價與核算，其準(zhǔn)確與否與產(chǎn)權(quán)人的切身利益直接相關(guān)，因此，有關(guān)房屋建筑面積問題，始終是人們關(guān)注的重、熱點所在。