文/閆春利 空軍房地產管理局沈陽房地產管理處 遼寧沈陽 110015

1、評估人員存在的風險

不管是國家注冊房地產估價師還是國家注冊資產評估師亦或是土地估價師，要想得到國家法律程序的認可，都必須順利通過考試，都需要掌握豐富的相關文化知識并具備豐富的社會工作經驗。評估行業(yè)并不是一個簡單輕松的職業(yè)，從決心踏入這個部門的那一刻，就注定了他未來要面對巨大的困難和考驗。每一個評估人員都必須要對自己所做的每一個評估結論承擔法律責任，這也是評估行業(yè)賦予評估人員的重大責任。評估行業(yè)將理論知識和實踐經驗有效結合，以科學的理論服務于現(xiàn)實生活，在評估過程中，由于評估對象具有豐富多樣和個性鮮明兩個特點，導致每一項評估工作之間很少出現(xiàn)相似性，這就對評估工作者提出了專業(yè)要求，評估工作者不僅僅需要豐富的職業(yè)經驗，還必須對房地產經濟有深刻的了解和認識。面對科技更新速度之快的信息時代，評估工作人員必須堅持與時俱進，及時改進自己的思想認識，并對自己所掌握的專業(yè)知識進行及時梳理。從而對評估對象進行全面而科學的評估，這才是評估人員該有的專業(yè)素養(yǎng)。

2、評估機構管理過程中存在的風險

《中華人民共和國城市房地產管理法》中明確提出“國家實行房地產價格評估制度”，這是對房地產評估機構行業(yè)的政策保護，也反映出我國的法治特點。因此，要想將這一法律堅決落實，我國北京市國土資源和房屋管理局以此為原則發(fā)布了一系列規(guī)定，主要目的就是從科學的角度給予評估單位絕對認定。評估機構和普通行業(yè)別無二致，它在行業(yè)服務中面臨著諸多困難和挑戰(zhàn)。

經過調查發(fā)現(xiàn)，目前在我國北京市房地產市場上有很多規(guī)模不一的評估公司，行業(yè)內部的激烈競爭是評估公司健康運行的巨大阻礙。因此如何在當前局勢中占有絕對優(yōu)勢以促進評估機構的可持續(xù)發(fā)展是評估機構最為關注的。各評估機構的評估人員面對多樣的評估對象應該秉持專業(yè)態(tài)度，根據(jù)不同的評估事件的不同性質采取不同的評估方案，為委托方提供科學合理的答案。但是目前存在的一個非常嚴重的問題就是評估人員的職業(yè)能力不夠，很多評估人員技術不過關，因而給出的評估結果也不具有科學性和合理性。在日漸壯大的評估市場中，許多評估機構為了擴大收益，不顧行業(yè)規(guī)則擅自降低評估收費標準，并私自滿足客戶提出的各種不合理要求。這種不正當?shù)脑u估現(xiàn)象使得我國評估機構在未來的運行中面臨較大風險，評估人員素養(yǎng)不夠也導致管理風險進一步強化，進而使社會各界對評估機構喪失信任，不利于評估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、評估報告中存在的風險

經濟發(fā)展帶動了房地產市場的發(fā)展壯大，房地產市場的繁榮發(fā)展推動了房地產市場評估的順利展開。伴隨著現(xiàn)代化市場經濟的快速發(fā)展，更多的企業(yè)家發(fā)現(xiàn)了房地產的經濟價值，他們認為房地產生意會為他們帶來豐碩的經濟收益，也會覺得房地產是企業(yè)生存發(fā)展中所必需的動力支持。所以很多企業(yè)家把重點聚焦在評估報告上，在評估過程中，評估公司由于各種各樣的問題暫時無法達到委托方的意愿，他們會要求委托方繼續(xù)提供信息和資料，在這段時間內，為了盡快給予委托方評估結果，評估機構會采用虛假評估給予委托方不真實的評估結果。這是評估機構評估過程中潛在的巨大風險。

很多專家明確表示，評估機構作為我國的公證機關，在任何時候都應該保持科學嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，在評估過程中認真審核評估資料和信息，確保評估資料的可信度和真實性，如果不能保證評估資料的真實性，那么評估報告也就會失去參考價值，也就無法體現(xiàn)其公正嚴明，評估人員一旦在評估報告上簽字或者蓋章，就說明評估報告和評估資料都經過了科學審查，這也有效的增強了評估報告的可信度和科學性，站在法律的層面來看，評估機構要想贏得社會各界的信任和支持，就必須從評估報告入手，增強評估報告的可信度和真實性。因為對于評估機構而言，每一份評估報告都存在巨大風險，一旦出現(xiàn)職業(yè)問題就勢必會對評估機構造成巨大影響，因此，在評估過程中，評估人員必須保持專業(yè)的服務態(tài)度，認真研究審核評估資料，最大限度的降低評估風險。

面對房地產評估機構中出現(xiàn)的一系列風險，評估行業(yè)應該著重防范，為評估業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。筆者覺得要想有效降低風險，應該做到以下幾點：①堅持對房地產評估行業(yè)的統(tǒng)一科學管理，實現(xiàn)評估機構的可持續(xù)發(fā)展。堅持配合政府的科學監(jiān)督，然后根據(jù)法律法規(guī)制定相關的房地產法律，科學規(guī)范每一個評估細節(jié)，以科學的方式促進執(zhí)業(yè)資格制度的改進和完善。②評估行業(yè)是技術密集型企業(yè)，毋庸置疑，人才在企業(yè)中扮演著非常重要的作用。要想從根源上加強評估人員的職業(yè)素養(yǎng)，評估行業(yè)必須加大資金投入，對評估人員進行全面教育，在當前，我國設立評估類課程的大學還不是很多，這也造成了理論知識發(fā)展落后于社會實踐的發(fā)展，進一步導致了我國評估行業(yè)發(fā)展存在很大阻礙。由于評估報告所呈現(xiàn)的評估結果含有嚴重的主觀因素，所以評估人員的能力和水平會對評估報告產生直接影響。

總結：

房地產評估市場的發(fā)展是我國經濟發(fā)展的必然產物，它表明了我國現(xiàn)代化經濟正在以前所未有的速度向前發(fā)展，但是房地產評估市場中存在的風險和弊端也需要企業(yè)人員有所警醒，以科學的手段規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展是評估機構可持續(xù)發(fā)展的動力，也是房地產生意健康發(fā)展的關鍵。

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