文/唐兵 樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理局交易中心 安徽銅陵 246700

黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這既反映了黨中央對(duì)滿足人民群眾住房需求的重視，更為滿足人民群眾住房需求指明了方向。本文主要針對(duì)如何實(shí)現(xiàn)“租售并舉”的安居夢(mèng)，談?wù)剛€(gè)人的見解：

1、中國(guó)目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)是“重售輕租”，租售發(fā)展不平衡?！百?gòu)”的一端過于旺盛，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲，對(duì)部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房?jī)r(jià)難以接受，購(gòu)房的夢(mèng)想越來越難實(shí)現(xiàn)。 “租”的一端過于薄弱，在我國(guó)住房供應(yīng)體系中，租賃市場(chǎng)是一個(gè)明顯的短板。供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場(chǎng)租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場(chǎng)需求；經(jīng)濟(jì)主體分散化，多以個(gè)人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；?、集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策體系也不夠健全。導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過購(gòu)買住房來解決居住問題，加劇了市場(chǎng)供求失衡，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

2、實(shí)現(xiàn)“租售并舉”的措施

2.1 發(fā)展租賃市場(chǎng)

買房和租房同一個(gè)硬幣的兩面，相互影響，相互作用。要發(fā)展并規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，不斷完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的建立還處于起步階段，缺少保護(hù)租房者和投資者的有關(guān)法律法規(guī)，租房市場(chǎng)不成熟。法律法規(guī)不完善，尤其不能對(duì)承租者的利益進(jìn)行保護(hù)。中國(guó)有13億的人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對(duì)住房的需求是剛性的。因此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行具有重要的意義。國(guó)家應(yīng)該在租房“量和質(zhì)”上都提供政策支持，在制度上規(guī)定租房可以與買房享有同等權(quán)利，包括落戶、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療等。如果住戶的權(quán)利得到保障，使得社會(huì)對(duì)租房的接受度大大提升，讓住房回歸居住屬性，解決很多收入不足以購(gòu)房的住房需求。要發(fā)展租賃市場(chǎng)，必須有政策的支持，歸納起來可分為一下幾類：

2.1.1 供給方面

供地上，加大租賃用地的供給、利用集體用地建設(shè)租賃住房等；房源上，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)，加大租賃物業(yè)供給。打造多元化的供應(yīng)體系，是促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的必然之舉。

2.1.2 金融方面

住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要大量資金，而且其收益的變現(xiàn)需要很長(zhǎng)時(shí)間，因此離不開金融的支持，例如：允許提取住房公積金支付房租、推進(jìn)REITS試點(diǎn)等金融工具幫助企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加速回款速度，另外也可在財(cái)政方面加大稅收優(yōu)惠、推行公租房貨幣化鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

2.1.3 法律方面

推進(jìn)租賃立法，由住建部制定《住房租賃管理?xiàng)l例》，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

2.2 租售協(xié)同發(fā)展

近十年中國(guó)房市發(fā)展的歷史表明，銷售市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展到今天，是由房?jī)r(jià)、貨幣供應(yīng)、土地供應(yīng)政策、工業(yè)化進(jìn)程中的人口流動(dòng)、大中小城市群空間布局以及經(jīng)常變動(dòng)的調(diào)控政策等多種因素共同決定的。就租售體系建立原則看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一方面政府要堅(jiān)持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房?jī)r(jià)上漲的基本穩(wěn)定也是政府宏觀調(diào)控的原則。在堅(jiān)守上述原則下，隨著國(guó)民收入的提高，銷售市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)自然發(fā)展的結(jié)果。對(duì)于在市場(chǎng)原則下仍有一些居民一時(shí)無支付能力購(gòu)房的，政府理應(yīng)通過多種政策，滿足他們“住有所居”的要求，這也是一項(xiàng)重要的原則。因此，政府的各項(xiàng)政策不應(yīng)是刺激他們?nèi)ミ^度負(fù)債、提前購(gòu)房，政府的各項(xiàng)法規(guī)和政策應(yīng)是確保租房人的權(quán)益，做到“租得起，愿長(zhǎng)租，能長(zhǎng)租”。同時(shí)，法規(guī)政策應(yīng)激勵(lì)有房人愿意房屋出租，增加社會(huì)房屋供給，以減少政府相關(guān)補(bǔ)貼和承租人的租金。在以上這些思想指導(dǎo)下，如果政策制定合理，自然會(huì)形成一個(gè)合理的租售體系?！白馐鄄⑴e”并不是說要“壓售挺租”。租和售是兩條線。相對(duì)而言，“租”所面對(duì)的人群，收入較低，對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)的影響并不大。由于中國(guó)傳統(tǒng)觀念依舊強(qiáng)勢(shì)，能買得起房的人，基本不會(huì)去長(zhǎng)期租房。只能租得起房的人，也基本不會(huì)去考慮買房。真正難受的，是中端夾心層——手里有一些錢，只是買房不夠，租房不甘心，對(duì)于這部分人，現(xiàn)在也有相對(duì)應(yīng)的政策來支持。

2.3 建立租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制

對(duì)于一二線大城市及其周邊來說，主要還是以遷入的其他地區(qū)的人口為主，其中中高端人才占絕大多數(shù)；而對(duì)于三四五六線城市來說，主要以當(dāng)?shù)鼗蚋浇倪M(jìn)城農(nóng)民為主，也就是城鎮(zhèn)化人口。在“租售并舉”等一系列調(diào)控措施作用下，購(gòu)的一端，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機(jī)。要讓住房回歸居住本義，必須建立穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

目前北京市發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來5年內(nèi)將建立購(gòu)租并舉的住房制度。上海新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動(dòng)，在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)。廣州率先出臺(tái)租賃新政，新政提出了多項(xiàng)創(chuàng)新舉措，包括“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“租房入學(xué)”、允許“商改租”等。

現(xiàn)階段的樓市調(diào)整已經(jīng)取得了一定的成效，大部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到了遏制，一二線城市的房產(chǎn)交易量有了明顯的下滑，三四線城市的去庫(kù)存也取得了階段性的成果。隨著國(guó)內(nèi)多地出臺(tái)租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來新的變化，而建立租購(gòu)并舉的住房制度，令國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)了前所未有的新氣象。

[1]李宇嘉，CFP.圍繞“租售并舉”樓市長(zhǎng)效機(jī)制漸進(jìn)形成[J].企業(yè)觀察家，2017，(09):20-21.

[2]畢力格圖.租售并舉的共有產(chǎn)權(quán)模式探析[J].科學(xué)經(jīng)濟(jì)社會(huì) ，2015，33(01):87-91.