冷兵

（四川三聯(lián)家禽有限責(zé)任公司 四川成都 610000）

1 引言

目前，建設(shè)監(jiān)理服務(wù)已成為促進建筑業(yè)發(fā)展最好的重要力量，也是建筑市場的主力軍之一。特別是保修和維修階段還處于施工階段，監(jiān)督?jīng)]有貫穿在整個施工過程中，這樣的發(fā)展狀況已經(jīng)不能適應(yīng)監(jiān)管和社會市場發(fā)展的要求，所以，我們就需要改變的現(xiàn)狀，為企業(yè)的進一步發(fā)展鋪墊更堅實的基礎(chǔ)，針對項目決策，勘察，設(shè)計和保修提出具有針對性的服務(wù)，為我國建筑行業(yè)的快速的發(fā)展提供有力的保證。

2 監(jiān)理依據(jù)和重要性

2.1 工程保修監(jiān)理依據(jù)

工程保修是指工程驗收合格后的質(zhì)量保修。為了確保工程使用后出現(xiàn)的問題，能及時進行保修確保工程的正常使用，施工合同中還應(yīng)明確規(guī)定工程質(zhì)量的質(zhì)保金額，一般為程造價的5%，質(zhì)保金的預(yù)留、付款方式和利率，還可以通過與業(yè)主和承包商簽訂的協(xié)議，簽訂項目擔(dān)保專項合同，保證監(jiān)督應(yīng)以支付方法以及保修金的利率進行支付，在保修期中監(jiān)理也可以根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》、《住宅使用說明書》和設(shè)計文件、工程質(zhì)量驗收標準等進行保修期工作的正常進行。

2.2 工程保修階段監(jiān)理服務(wù)期限

在現(xiàn)在的建筑工程中，在工程進行施工時，工程的“施工合同”中包含的承包商保修期期限必須符合國家的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中的第三十二條規(guī)定來進行編制：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程和房屋設(shè)施中的主要工程部位有地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計，同時在設(shè)計項目文件中必須明確指出工程的承載能力和使用的時間；

（2）一般保修期為五年的工程主要有屋面防水工程，廚房衛(wèi)生間，外墻的防滲漏等具有防水要求的部位；

（3）對于工程的采暖系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)而言，一般的保修年限在2個加熱周期合冷卻周期內(nèi)；

（4）工程上的電氣管道，排水管道，設(shè)備安裝和工程裝修一般的保修期都在2年。

2.3 保修期監(jiān)理的重要性

監(jiān)理公司對工程質(zhì)量控制的部分主要集中在施工階段，但在工程完工交付使用后的保修階段監(jiān)管力度比較低，在保修期內(nèi)，監(jiān)理工程師在工程的使用過程中監(jiān)督不足，建設(shè)項目在該項目的交付和使用后，對出現(xiàn)的設(shè)備故障問題，施工和材料的選擇上，竣工驗收后未能及時發(fā)現(xiàn)其中的問題，監(jiān)理工程師應(yīng)與施工單位，開發(fā)單位和業(yè)主了解保修期內(nèi)使用工程過程中出現(xiàn)的實際問題，根據(jù)以前項目管理的工作經(jīng)驗預(yù)測工程交付使用后潛在的事故隱患。

3 工程保修期監(jiān)理的工作要點

3.1 工程狀況檢查

對住戶的的使用滿意度進行調(diào)查是一種比較方便的調(diào)查方法，該項調(diào)查是對用戶和其他管理人員進行工程使用過程中的調(diào)查，了解項目使用過程中的一些問題，由于調(diào)查的對象對該工程比較熟悉，提供的數(shù)據(jù)也比較有可靠性，可以更好的控制工程后期的保修工作，所以監(jiān)理人員應(yīng)該高度重視這種調(diào)查的方法，并收集數(shù)據(jù)分析。

3.2 監(jiān)理工作的方法及措施

（1）項目進入后期的保修階段時，這時承包商已離開現(xiàn)場，監(jiān)管部門可以決定是否要在項目工程中，配備相應(yīng)的監(jiān)督部門和維護部門，在項目的保修階段并且要參與監(jiān)督工程施工階段監(jiān)管機構(gòu)由專門的人員進行負責(zé)。

（2）監(jiān)理單位的相關(guān)負責(zé)人應(yīng)保持與業(yè)主和企業(yè)之間的聯(lián)系，傾聽住戶在使用過程中的一些建議，同時還要時刻觀察工程在使用過程中的一些問題，與此同時，監(jiān)理人員還必須要求承包商有一個專門的人進行工程的后期維修工作。

（3）當(dāng)項目完成后，監(jiān)理單位應(yīng)該督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書》，承包商應(yīng)該提供具體的保修期的內(nèi)容和保修的時間。組織承包商進行項目質(zhì)量控制測試，通常每六個月進行一次，而且隨著氣候的變化（臺風(fēng)，冬季低溫），如臺風(fēng)后暴風(fēng)雨過后，組織使用的單位進行檢查，一旦找到了與該項目有關(guān)的問題應(yīng)按單位工程進行登記。

（4）在工程保修期快到的1～2個月內(nèi)之前，該項目應(yīng)該由監(jiān)監(jiān)理人員在保修期內(nèi)組織業(yè)主和承包商對項目的進行全面的檢查，在檢測的過程中，如果出現(xiàn)了相關(guān)的質(zhì)量問題，需要進行維修登記。

（5）監(jiān)理和承包商都要重視工程后期的維修工作，并且對出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行詳細分析，以確定質(zhì)量問題的原因，并進行責(zé)任的劃分，如果在質(zhì)量上出現(xiàn)更嚴重的質(zhì)量缺陷，應(yīng)由業(yè)主，設(shè)計人員和承包商來進行確定，最關(guān)鍵的是，在正常使用條件下是否對工程產(chǎn)生更嚴重的質(zhì)量的缺陷，符合條件的，監(jiān)理人員應(yīng)及時發(fā)出《工程維修通知書》，要求承包商在收到通知10d內(nèi)派人維修。在質(zhì)量上如果出現(xiàn)比上面還嚴重的缺陷，如地基的不均勻沉降和泄漏的屋頂，以及其他質(zhì)量問題，責(zé)任方應(yīng)出具處理缺陷的方案，制定的方案必須經(jīng)過設(shè)計師，業(yè)主的認可，并由監(jiān)督人員實施監(jiān)督進行缺陷的整改。

4 結(jié)束語

因此，監(jiān)理只要達到了項目驗收合格的標準，它將會為業(yè)主提供全面的技術(shù)支持，有效防止工程質(zhì)量隱患，保障業(yè)主和承包商的合法權(quán)益，提高了項目投資和項目的經(jīng)濟效益，與監(jiān)管后期的保修提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且與業(yè)主的生活息息相關(guān)。

[1]周啟清.房屋建筑保修階段監(jiān)理實踐與探討[J].低碳世界，2016（04）：136～137.