羅麗娟

1月中旬，鏈家旗下長租公寓品牌“自如”宣布，完成由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構(gòu)領(lǐng)投的40億元A輪融資。這是自2016年5月“自如”分拆獨立后獲得的首輪融資，同時也刷新了中國長租公寓行業(yè)最高單次融資的紀(jì)錄。

對于這筆高額融資，有投資方表示：“大家競爭很激烈?！苯?jīng)過此輪融資后，自如的估值或已超過200億元。

回顧整個2017年，在租購并舉的政策之下，“長租公寓”成為房地產(chǎn)市場上炙手可熱的新星。去年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了12個城市開展住房租賃試點。各地區(qū)積極響應(yīng)，目前已有20多個省市出臺了住房租賃實施細(xì)則。

長租公寓市場迎來了狂歡，場面之熱鬧前所未有。一時間，品牌公寓、房企、銀行、中介、酒店業(yè)龍頭、創(chuàng)業(yè)公司等紛紛入場加碼，長租公寓賽道上人頭涌動，攪局者眾。

多方入場爭奪

相比其他玩家，在資金和資源上有先天優(yōu)勢的房企們，一開始就來勢洶涌。土地市場上，限售及租賃地塊供應(yīng)明顯加速，但并沒有削弱房企們的拿地?zé)崆?。積極投身長租公寓，成為各大房企的戰(zhàn)略布局之一。

根據(jù)《21CBR》的不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)排名前30的房企中，已有三分之一進入長租公寓領(lǐng)域，市場份額被進一步蠶食。

“長租公寓是碧桂園另一條重要的產(chǎn)品線，三年內(nèi)要在全國拿100萬間房?！北坦饒@集團商業(yè)管理中心總經(jīng)理黎婉媚公開表態(tài)。

去年年底，高調(diào)入場的碧桂園正式對外發(fā)布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，并發(fā)布責(zé)任宣言，力爭2020年將落地100萬套的目標(biāo)。產(chǎn)品線方面，除了青年公寓以外，未來還計劃推出單身公寓、情侶公寓、家庭公寓、旅游度假公寓、養(yǎng)老公寓等多層次產(chǎn)品。

2017年11月，華潤置地發(fā)布了內(nèi)部通知，正式進軍長租公寓市場。不同于一般開發(fā)商的入場策略，華潤置地總部專門設(shè)置了長租公寓項目部，并由執(zhí)行董事、高級副總裁分管。

龍湖更是將其列為主航道業(yè)務(wù)之一，聲稱要力爭行業(yè)前三的地位。旭輝領(lǐng)寓也已在上海、蘇杭、南京等地布局5000間長租公寓，預(yù)計今年年底將入市2萬間房源；作為房企中較早探索長租公寓領(lǐng)域的萬科，目前已持有3萬間集中式公寓，連同未開業(yè)公寓達(dá)10萬間，出租率達(dá)95%以上。

除此之外，酒店背景的如家雅住旗下逗號公寓、鉑濤旗下窩趣輕社區(qū)、紅星美凱龍投資的灣流國際青年社區(qū)等非專業(yè)選手的表現(xiàn)，也開始受到市場關(guān)注。

至此，資本開始入場圍獵。

“這個行業(yè)沒有天花板?！比A平投資中國區(qū)聯(lián)席總裁程章倫表示，從宏觀面來看，長租公寓是非常大的產(chǎn)業(yè)。目前，華平投資已經(jīng)投資3家長租公寓企業(yè)，總金額達(dá)數(shù)億美元。

2017年，長租公寓市場融資開始提速，蛋殼公寓、麥家公寓、蘑菇租房等平臺接連獲得新一輪融資。參與的資本包括東方富海、愉悅資本、優(yōu)客工場、啟明創(chuàng)投、保利投資等。

據(jù)媒體統(tǒng)計，目前，中農(nóng)工建交五大行已經(jīng)與30個省市有關(guān)部門簽署了以發(fā)展租賃為核心的戰(zhàn)略合作協(xié)議，五大銀行提供的意向授信規(guī)模合計已超萬億元。

混戰(zhàn)后的盈利尷尬

市場空間還在不斷擴大。據(jù)中國指數(shù)研究院預(yù)計，2020年我國住房租賃市場規(guī)模將達(dá)到1.7萬億元。

“未來北京會有1千萬租房的人，人均20平米左右?！辨溂壹瘓F董事長左暉在去年底公開表示，如今北京的租房總面積為1億平方米，未來要達(dá)到2億規(guī)模還有很大的缺口。

此前，由品牌公寓主導(dǎo)的長租公寓市場，主要以輕資產(chǎn)運作模式為主，但隨著開發(fā)商的介入，重資產(chǎn)運作模式正不斷趕超。如今，重資產(chǎn)模式的市場占比已經(jīng)升至近40%。

2017年是“長租公寓元年”，在一片混戰(zhàn)中，已經(jīng)出現(xiàn)了第一批5家“陣亡名單”，除了一家由于火災(zāi)被查封，其余四家均是由于經(jīng)營不善而被迫出局。

業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，長租公寓市場存在“生死門檻”，依賴于規(guī)模效應(yīng)，持有方需要有5萬間公寓以上方可進入安全線，未來相應(yīng)門檻還會水漲船高。

這不得不讓人思考，長租公寓的賬本，究竟要如何來算？

可以算一筆賬：以一線城市的長租公寓市場為例，每間公寓約20平米，平均每間裝修成本以5萬元計算。建成后每間單身公寓的每月租金大致為3000元-5000元。若是重資產(chǎn)加上拿地成本2萬元/平方米，最終需要7-12年方可收回成本；若為輕資產(chǎn)，僅為二房東轉(zhuǎn)化，仍需經(jīng)歷5-7年的考驗。

“70年自持物業(yè)，不能用10年回本的邏輯來算?！毙褫x領(lǐng)寓CEO張愛華直言。

一手自持物業(yè)，一手推出相應(yīng)配套的增值服務(wù)，是目前多數(shù)重資產(chǎn)類長租公寓的“求生”渠道，這顯然不足以解決緩慢的資金鏈運轉(zhuǎn)難題。

2017年10月11日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃取得深交所無異議函，擬發(fā)行金額為2.7億元，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”，利率5.3%。

“我覺得更重要的是我們創(chuàng)造了一個新的長租公寓盈利模式。”王戈宏對《21CBR》記者表示，目前長租公寓市場更多以房屋改造出租做差價，而REITs模式運營出現(xiàn)后，未來變現(xiàn)主要依托資產(chǎn)管理增值，資產(chǎn)管理能力也將成為行業(yè)的良性競爭力。

2017年10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)行的國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲批，額度為50億元；12月11日，招商蛇口發(fā)行全國首單銀行間市場長租公寓ABN；12月28日，全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地，龍湖集團獲批50億元租賃債。

“這些證券化產(chǎn)品或者說信托計劃，實際上都體現(xiàn)了希望真正盤活租賃市場背后的現(xiàn)金流，這也是做大規(guī)模的重要保障?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進對《21CBR》記者表示。

租賃市場未來是更大的市場。鏈家的數(shù)據(jù)預(yù)測，2020年有近9000萬套房源，“在這段時間里，租金增長速度可能是40%?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，中國未來五年處于由增量市場向存量市場過渡的階段。

在龐大的市場體量之下，類證券化資本和專項債券等資金開始傾斜，促使我國金融市場發(fā)展和成長。資本市場的融資大門，正在向長租公寓市場打開。endprint