■ 主持人 藍(lán) 楓

我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法?！白赓?gòu)并舉”可否展開(kāi)新的發(fā)展通道？住宅用地多元化供應(yīng)能否助推建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制？本期會(huì)客廳邀請(qǐng)中國(guó)鄉(xiāng)建院院長(zhǎng)李昌平、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池，就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

住宅用地多元化供應(yīng)有助于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

李昌平

主持人：如何理解政府將不再是居住用地的唯一提供者？

李昌平：過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)的20多年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來(lái)源單一，地方土地財(cái)政依賴(lài)房地產(chǎn)，依賴(lài)土地招拍掛，國(guó)有土地招拍掛出讓?zhuān)巧唐贩孔≌恋氐奈ㄒ粊?lái)源。

城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因?yàn)槌擎?zhèn)土地是歸國(guó)家所有。這些年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地，地價(jià)越來(lái)越貴，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。實(shí)際上從土地所有制來(lái)講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，我認(rèn)為，不僅是國(guó)家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在國(guó)家提倡租購(gòu)并舉、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來(lái)。如北京正在實(shí)施的集體土地租賃住房項(xiàng)目就是這種情況，北京市計(jì)劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。如重慶探索并實(shí)施了地票制度。建立全國(guó)唯一的農(nóng)村土地交易所。當(dāng)進(jìn)城農(nóng)民在城里落戶(hù)以后，如果覺(jué)得自己的宅基地實(shí)在沒(méi)有用處，可以交給政府復(fù)墾為耕地，他可以拿到地票交易所交易，同時(shí)房產(chǎn)商要征農(nóng)民的地需要地票指標(biāo)。一畝地票的價(jià)格如果是20萬(wàn)元，除掉復(fù)墾成本，剩下的就給農(nóng)民。我認(rèn)為，實(shí)行地票交易可以說(shuō)是一舉三得。一是對(duì)進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民來(lái)說(shuō)，把閑置的宅基地復(fù)墾為耕地，自己得到了一筆收入，這筆收入可以作為他進(jìn)城的資金。二是對(duì)農(nóng)村和城市來(lái)說(shuō)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌耕地宏觀上得到了保護(hù)。三是重慶的城市化進(jìn)程會(huì)加快，發(fā)展速度也可相應(yīng)加快。因?yàn)閲?guó)家一年批800萬(wàn)畝耕地指標(biāo)給各個(gè)省市，而地票相當(dāng)于市場(chǎng)配置指標(biāo)，不需要國(guó)家批，這個(gè)過(guò)程中如果多了三五萬(wàn)畝的地票指標(biāo)，就等于計(jì)劃指標(biāo)之外，多了一些市場(chǎng)指標(biāo)。重慶實(shí)施的地票制度我認(rèn)為既合理又有意義，能實(shí)現(xiàn)宏觀長(zhǎng)遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)建設(shè)性用地綜合平衡，保障了城市居民用地供給，同時(shí)農(nóng)村的耕地又能得到保護(hù)。

住宅用地多元化供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。另外，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。

主持人：未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何變化？

李昌平：我認(rèn)為，政府將不再壟斷土地供應(yīng)，推動(dòng)住宅用地多元化供應(yīng)，對(duì)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有著深遠(yuǎn)意義。我認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化將體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。二是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。三是將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。盡管這三項(xiàng)改革的舉措在具體的實(shí)施辦法上都顯得小心翼翼，但這三項(xiàng)改革舉措的落實(shí)，仍然意味著中國(guó)土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化，政府作為土地壟斷供應(yīng)者的歷史將慢慢終結(jié)，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)必然產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

住宅用地多元化供應(yīng)可提升集體建設(shè)用地價(jià)值

董 藩

主持人：住宅用地多元化供應(yīng)，對(duì)集體建設(shè)用地有哪些影響？

董 藩：目前，農(nóng)村集體用地只能用于租賃住房的建設(shè)。已經(jīng)在北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都13個(gè)試點(diǎn)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。這種限制集體土地用途的做法主要是防止大量集體土地建造商品房后，沖擊存量商品住宅市場(chǎng)，也拉低國(guó)有土地出讓價(jià)格。同時(shí)，只準(zhǔn)建設(shè)租賃房，且不準(zhǔn)以租代售，又能避免長(zhǎng)期存在的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的尷尬。因此，這項(xiàng)政策是拿捏過(guò)的，僅僅可以因?yàn)橥恋貎r(jià)格較低而提高租賃回報(bào)率，激勵(lì)租賃房屋的供給。另外，城中村開(kāi)發(fā)將會(huì)降低門(mén)檻，在過(guò)去必須由政府征收與拆遷的做法，導(dǎo)致發(fā)生很多矛盾以及土地價(jià)格變得昂貴。現(xiàn)在，城中村的集體土地開(kāi)發(fā)可以由村民自己決定，自己處理。避免了拆遷與征收帶來(lái)的巨大麻煩。

事實(shí)上，大部分城市的確存在大量沒(méi)有被國(guó)土部門(mén)征收與轉(zhuǎn)化為住宅用地的國(guó)有土地，允許他們?nèi)胧胁⒉粫?huì)突然改變目前市場(chǎng)供需的格局。首先，國(guó)有企業(yè)可以利用原國(guó)有劃撥用地變更土地性質(zhì)為國(guó)有居住用地，進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)，但是，其開(kāi)發(fā)的住房必須是保障性住房，而保障性住房一般會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者設(shè)置很高的門(mén)檻。一般而言，國(guó)企利用自己的土地蓋房大部分是為本單位員工提供住房保障，很少為社會(huì)低收入群體增加供給。其次，實(shí)質(zhì)性的增加商品房供應(yīng)的措施是允許城市內(nèi)的工業(yè)用地與產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地。現(xiàn)在部分城市大量工業(yè)用地閑置但又沒(méi)能轉(zhuǎn)變規(guī)劃性質(zhì)，沒(méi)有被國(guó)土部門(mén)收儲(chǔ)。此外，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地規(guī)模較大但實(shí)際利用率很低，如果允許其轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，就可以為市場(chǎng)提供住宅用地。當(dāng)然，不管是工業(yè)用地還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在城市化大發(fā)展的十幾年中，基本已經(jīng)被消化掉，存在空置現(xiàn)象的主要是在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，規(guī)模也不會(huì)太大，這部分的土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)形成沖擊。因此，新政產(chǎn)生的主要增量是集體用地提供的租賃房以及國(guó)有企業(yè)為本單位員工提供的保障性住房，能夠增加商品住宅的土地很少，并不會(huì)根本改變當(dāng)前由國(guó)土部門(mén)壟斷土地供應(yīng)的大格局。

盤(pán)活宅基地 促進(jìn)鄉(xiāng)村振興

趙秀池

主持人：探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，是否意味著可以適度盤(pán)活農(nóng)村宅基地使用權(quán)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興？

趙秀池：宅基地是指村集體給本集體內(nèi)部村民使用的、用來(lái)建房的土地。宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。以農(nóng)民房屋為例，宅基地土地歸集體所有，什么人具有資格來(lái)享有這塊土地上所產(chǎn)生的收益，則為村集體成員，也即收益按照資格權(quán)進(jìn)行分配，但具有資格的人并不一定使用相應(yīng)的宅基地，可以將使用權(quán)讓渡給其他人從而獲得收益。如果三權(quán)不清，進(jìn)入市場(chǎng)后可能會(huì)引發(fā)矛盾。

當(dāng)前，在許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)村，因?yàn)檫M(jìn)城務(wù)工人員增多，大量宅基地長(zhǎng)期閑置。如何盤(pán)活和利用這些宅基地資源，是一項(xiàng)關(guān)乎鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民收入的重要問(wèn)題。目前，已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向“三農(nóng)”的時(shí)候了。實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，用好土地是基礎(chǔ)，增加投入是關(guān)鍵。宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的“三權(quán)分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置。此前，我國(guó)在33個(gè)縣（市、區(qū)）開(kāi)展了完善農(nóng)村土地制度的改革試點(diǎn)，調(diào)整實(shí)施關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。以浙江義烏為例，義烏早在2015年就開(kāi)始推行宅基地“三權(quán)分置”制度，既保障農(nóng)民的基本居住權(quán)利，又最大限度地促進(jìn)了宅基地價(jià)值的增值，增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。2015年3月，義烏被列為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)以來(lái)，在守牢“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)理論創(chuàng)新和實(shí)踐探索，盤(pán)活農(nóng)村居民的“沉睡資產(chǎn)”。同年4月，義烏在全國(guó)率先提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系設(shè)計(jì)。2016年4月26日，義烏市委、市政府印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作的若干意見(jiàn)》，明確在落實(shí)宅基地所有權(quán)和保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格權(quán)的前提下，允許宅基地使用權(quán)通過(guò)合法方式有條件轉(zhuǎn)讓。由此，義烏基本確立了宅基地制度改革中的宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系。截至2017年底，當(dāng)?shù)匾杨C發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬(wàn)多本。

基于宅基地制度改革中“三權(quán)分置”的頂層設(shè)計(jì)，義烏已對(duì)宅基地的取得置換、明晰產(chǎn)權(quán)、抵押擔(dān)保、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理等七方面進(jìn)行了制度創(chuàng)新，在此制度框架下積極推進(jìn)先行先試，改革多項(xiàng)成果位列全國(guó)第一。

在農(nóng)村宅基地制度改革中，義烏堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，固化宅基地資格權(quán)，完善宅基地使用權(quán)，既保障了農(nóng)民的基本居住權(quán)利，又最大限度地促進(jìn)了宅基地價(jià)值的增值，增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，助力鄉(xiāng)村振興。

為完善城鄉(xiāng)地價(jià)體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，2017年6月12日，義烏建立全國(guó)首個(gè)農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系并正式公布了《義烏市宅基地基準(zhǔn)地價(jià)》。截至目前，義烏當(dāng)?shù)?4家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，貸款余額30.30億元，占全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)總量的三分之一以上。

宅基地“三權(quán)分置”等改革措施也是將使用權(quán)、資格權(quán)賦予農(nóng)民，這將帶來(lái)更大的活力和改革機(jī)會(huì)。鄉(xiāng)村振興就是要給農(nóng)民更多的權(quán)利，讓他們自己根據(jù)實(shí)際情況去處置他們的宅基地。

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網(wǎng)友“祖國(guó)山河”：探索非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地，宅基地“三權(quán)分置”，開(kāi)啟了房地產(chǎn)管理模式和土地市場(chǎng)的深度變革。隨著新的改革舉措實(shí)施，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地，用以建設(shè)住宅，將實(shí)現(xiàn)多元主體的住房供應(yīng)，也是對(duì)土地市場(chǎng)的松綁與放權(quán)。政府不再壟斷住房用地，盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財(cái)政，抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿(mǎn)足住有所居，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

網(wǎng)友“馬光遠(yuǎn)”：在完全壟斷的土地供應(yīng)制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能創(chuàng)造最大的價(jià)值。因此，解決高房?jī)r(jià)的根子在于土地制度的突破，這是真正的長(zhǎng)效機(jī)制。土地“多主體供應(yīng)”，無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)。盡管從目前的舉措來(lái)看，除了“非房地產(chǎn)企業(yè)的用地用于住宅”這一點(diǎn)可以直接增加土地供應(yīng)外，其他諸如集體土地只能用于租賃房試點(diǎn)等，口子仍然開(kāi)得太小。

網(wǎng)友“鄭州樓市”：政府不再壟斷住房供地，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，將對(duì)租房市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。未來(lái)，除了高端公寓、開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)、安置房等不同形式的出租房以外，還會(huì)有大量的集體性質(zhì)租賃房投入，租房市場(chǎng)將逐步分化，以滿(mǎn)足不同需求層次的住戶(hù)。

網(wǎng)友“一條大河”：可以預(yù)料的是，未來(lái)將有相當(dāng)比例的土地和住房供應(yīng)，通過(guò)非房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)，提供給企業(yè)員工以及廣大租房者使用。

網(wǎng)友“菜菜”：宅基地“三權(quán)分置”大有可探索的空間。以往宅基地可以流轉(zhuǎn)只限定在集體所有制內(nèi)部，現(xiàn)在13個(gè)試點(diǎn)城市里有些地方已經(jīng)有了突破，在農(nóng)村的村落之間，有的宅基地就可以流轉(zhuǎn)了，甚至有的進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民，仍然可以回到自己的家鄉(xiāng)，再有償獲得一塊宅基地建房。