請教一個房改房土地用途的問題。

我在研究出售公有住房的可售范圍和集資建房的合法范圍，自國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）開始規(guī)范市場，國務院《關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）強調繼續(xù)發(fā)展，建設部《關于進一步推進現(xiàn)有公有住房改革的通知》（建住房〔1999〕209號）明確可售范圍，但均未提及土地用途。請問：1.公有住房是否必須建在住宅用地上才可以出售？2.如現(xiàn)在業(yè)主持有房產證，土地系工業(yè)用地/教育用地，可否辦理不動產權證書？3.是否有相關允許改變房改房土地用途的文件予以支持？

既然是房改，住戶完全可以享受房改政策。當住戶符合條件出售房改房的時候再說土地性質的問題。

1.土地用途按出讓或劃拔文件上的用途登記，房屋按規(guī)劃手續(xù)上的用途登記。登記的證據合法、真實有效。2.不管什么房，出讓土地上的可以自由轉讓，劃撥土地上的需要縣級以上政府批了才可以轉讓。

樓主的意思是首次房改的時候土地就解決了，但實際中首次房改的時候土地問題都是擱置的，房改戶再次過戶的時候才會說土地問題。

1986年通過的《土地管理法》已經明確土地用途管制了，但在十年后的房改文件里卻沒有提及?，F(xiàn)在有些房改房的業(yè)主所持有的房產證指向工業(yè)用地/教育用地上，甚至建筑是在宗地里面無法單獨分割，該棟建筑上的房產證就被孤懸起來沒法辦證了。

以前辦過的要尊重歷史。

按共用宗處理比較妥當。如果是樓外一米五，那是不是還要考慮共用通行消防通道的問題呢？

本地一向是做土地分攤的，還有個證叫“土地分割證”。

房證都發(fā)了，不登記土地使用權？不能成空中樓閣吧？！

主要是涉及計算土地出讓金、評估不動產價值等計算金額問題，不然這土地的分攤面積都是個象征性的數字，只要在證書上記載總宗地的宗地面積就行了。

土地出讓金才是最重要的。

房改房的土地必須辦理出讓手續(xù)嗎？

出售的時候就要了。按說劃撥土地上的房屋出售時都要繳納土地出讓金，現(xiàn)實里很多地方改為收取一成的劃撥收益。

可以保留劃撥收益金。

房改房需要繳納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%。房改房在上市出售并且繳納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。

土地用途不一致的按照實際用途為準，用于商業(yè)的另外核算。

秦 俊

鎮(zhèn)江市不動產登記局

根據國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）規(guī)定，“加快住房建設和推進城鎮(zhèn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責”“城鎮(zhèn)公有住房，除市（縣）以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售”。結合房改房出售的實際流程，可以推定已售公有住房均經地方人民政府審批。

根據國土資源部《關于進一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2002〕31號）規(guī)定，“職工購買住房，都要由房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續(xù)，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續(xù)”“在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有”?？梢酝贫?，即使房改所涉房屋土地使用權取得方式原為出讓，在職工以成本價購買時，政府其實收回了土地使用權，并以劃撥的方式重新向買受人供地了。因此，已售公有住房上市出售的，應按照規(guī)定繳納土地收益。

實踐中，土地使用權登記滯后于房屋所有權登記。但對于房改售房的土地使用權確權及登記，宜根據上述兩個推定“簡化登記手續(xù)，提高辦事效率，加快辦證速度”。endprint