周曉燕

摘 要：本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算方法的分析及稅收籌劃的具體措施的實(shí)施來表達(dá)合理的清算方法可以有效降低企業(yè)清算土地增值稅額的誤差性，進(jìn)一步提升企業(yè)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；土地增值稅；清算要點(diǎn)；措施

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中其涉及的成本項(xiàng)目十分廣泛且核算步驟十分繁雜，因此除卻某種特定情況下銷售收入需進(jìn)行預(yù)先征收外，其他增值稅的金額都是在清算過程中確定的，因此清算方法至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算方法分析

（一）明確范圍定要求

對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算要點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)工程項(xiàng)目即將面臨完工、完成某項(xiàng)目的銷售工作、對企業(yè)所有的土地權(quán)做轉(zhuǎn)讓處理、轉(zhuǎn)讓未完工的決策的某開發(fā)工程的情況時(shí)，需請相關(guān)專業(yè)稅務(wù)清算人員對該土地的土地增值稅稅額做明確的統(tǒng)計(jì)。需注意的是針對已完成且驗(yàn)收合格的工程、土地轉(zhuǎn)讓面積高達(dá)85%以上的、銷售許可期限內(nèi)未達(dá)成銷售任務(wù)的、已做稅務(wù)登記的申請但未完成土地增值稅的具體清算的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)工程，應(yīng)合理進(jìn)行土地增值稅的核算。假若某房地產(chǎn)不存在轉(zhuǎn)讓操作，則清算時(shí)不存在成本費(fèi)用的扣除問題，完成清算工作后，對于規(guī)定營銷及期限超過一年的已使用房產(chǎn)，國家相關(guān)條例規(guī)定該情況應(yīng)按照舊建筑物的土地增值稅核算方法進(jìn)行清算并扣除相關(guān)費(fèi)用[1]。

（二）保障計(jì)算的準(zhǔn)確性

在企業(yè)發(fā)展中，因企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲取的收入，一般主要包括轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)所得的金額及與之相關(guān)的以貨幣、事物及其他三個(gè)方式所獲得的各項(xiàng)收入。期間過程的確認(rèn)便是其關(guān)鍵點(diǎn)，假若在清算前相關(guān)部門已經(jīng)對于房地產(chǎn)的銷售有確定的核算金額，并給予發(fā)票作為證明，那么清算時(shí)可直接將該數(shù)據(jù)記為真實(shí)收入；如若清算前沒有相關(guān)單位出具的全額發(fā)票的證明，則在清算時(shí)需清算人員依據(jù)行業(yè)及相關(guān)法律的具體清算方法對金額加以確定。在銷售房產(chǎn)過程中，賣家所提供的房產(chǎn)合同中具體數(shù)據(jù)與真實(shí)數(shù)據(jù)不符導(dǎo)致賣家要求取消交易時(shí)，稅務(wù)的金額應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。為保障收入清算的準(zhǔn)確與高效，企業(yè)應(yīng)事先準(zhǔn)備各項(xiàng)報(bào)告、許可證等材料，為清算業(yè)務(wù)提供便利。

（三）明確扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行具體核算時(shí)，相關(guān)清算人員應(yīng)明確在各項(xiàng)法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則里土地增值稅計(jì)算時(shí)準(zhǔn)以扣除的費(fèi)用具體包括以下幾點(diǎn)：土地使用權(quán)交易中所消耗的費(fèi)用、開發(fā)土地所需的成本、新房產(chǎn)相關(guān)配套設(shè)施的安裝中所需的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交易中需承擔(dān)的稅額、財(cái)管部門明文規(guī)定的5項(xiàng)要求。其中最為關(guān)鍵的方面是在土地開發(fā)、新建房地產(chǎn)及配套設(shè)施的安裝費(fèi)用的成本，可以將其統(tǒng)一歸至為開發(fā)成本范疇內(nèi)，該方面的費(fèi)用主要指拆遷工程中所支付的賠償款項(xiàng)、公共設(shè)施建設(shè)所承擔(dān)的金額、開發(fā)前期工程所需費(fèi)用等等六個(gè)方面的費(fèi)用支出。對于可扣除的具體項(xiàng)目，應(yīng)對其依法減除，在成本的支出上企業(yè)應(yīng)進(jìn)行合法操作，為稅務(wù)管理部門的審核通過提供良好保障[2]。

（四）確定具體稅額

計(jì)算增值稅的具體公式為增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓交易中獲得的收入-可扣除費(fèi)用。在具體計(jì)算增值稅稅額的過程中，適用稅率的確定至關(guān)重要。確定各項(xiàng)數(shù)據(jù)——實(shí)際總收入額、預(yù)上繳的土地增值稅額、獲取土地使用權(quán)的各項(xiàng)支出、開發(fā)項(xiàng)目所需成本、依法可扣除的費(fèi)用、企業(yè)依法扣除的費(fèi)用等等各類所需數(shù)據(jù)均需一一確定，緊接著確定該項(xiàng)目的增值稅的金額及增值率的數(shù)值，進(jìn)一步確定該項(xiàng)目適用的稅率，最終得到應(yīng)繳納的增值稅的具體稅額。

二、在清算管理下的稅收籌劃措施

（一）合理化扣除特定項(xiàng)目

在清算管理模式下，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收規(guī)劃進(jìn)程，相關(guān)人員需根據(jù)其不足之處加以完善，首先應(yīng)熟悉國家與土地增值稅相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則的基本內(nèi)容，尤其需了解特定項(xiàng)目的扣除規(guī)定，在實(shí)施中靈活運(yùn)用，有效降低稅務(wù)費(fèi)用的不必要輸出。像是具體條例中明文規(guī)定企業(yè)中各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出可直接采取真實(shí)費(fèi)用予以扣除，房地產(chǎn)行業(yè)可依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，針對其利息的支付抵扣方式對企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)狀況做合理籌劃，利用國家予以的優(yōu)惠政策，依法抵扣相關(guān)費(fèi)用[3]。

（二）合理劃分成本費(fèi)用

具體清算過程中，不可采用分期清算的方法，清算收入時(shí)，明確關(guān)聯(lián)交易定價(jià)在其中所起到的作用，避免因其引發(fā)沖突，導(dǎo)致非普通收入的降低；我國相關(guān)法律明確指出其開發(fā)所需的費(fèi)用的扣除金額為實(shí)際金額的數(shù)目，在稅收籌劃方向可根據(jù)這條規(guī)定進(jìn)一步規(guī)劃，以便后期發(fā)展。行業(yè)發(fā)展中經(jīng)常存在可以轉(zhuǎn)變清算名目的現(xiàn)象，例如利用費(fèi)用位移的方法巧妙地將費(fèi)用轉(zhuǎn)化為成本；對車位做相應(yīng)統(tǒng)籌，規(guī)避將車位成本轉(zhuǎn)換成公共費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；在營銷過程中增加車房統(tǒng)購的概率，有助于成本抵扣金額的提高。

（三）避免風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)時(shí)，在具體的稅務(wù)籌劃過程中，其風(fēng)險(xiǎn)通常伴隨機(jī)遇而來，避無可避。因此相關(guān)部門應(yīng)對其風(fēng)險(xiǎn)存在正確的認(rèn)知，緊接著嚴(yán)苛控制好各方面操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，盡可能規(guī)避因成本分?jǐn)偛粔蚝侠砗戏?、結(jié)算稅額與上報(bào)稅額對不上、發(fā)票的填寫不規(guī)范等各種問題所帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，全方位監(jiān)控稅收統(tǒng)籌的合理合法化[4]。

三、結(jié)束語

由上述分析可得，企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)，清算人員應(yīng)對具體要求、相關(guān)規(guī)范、可扣除項(xiàng)目的內(nèi)容的深入了解，才能保障發(fā)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中土地增值稅清算的準(zhǔn)確性。對行業(yè)發(fā)展發(fā)揮推動作用。

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