朱博+曾曉+樂田
摘 要:本文首先分析了房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)主要內(nèi)涵,并對傳導(dǎo)機制進行全面闡述,提出了形成房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的相關(guān)策略,希望相關(guān)人員能夠加強對房地產(chǎn)財富效應(yīng)的重視,促進我國房地產(chǎn)事業(yè)長期發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財富效應(yīng);傳導(dǎo)機制;策略
前言:近年來,國內(nèi)經(jīng)濟快速發(fā)展,為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件,對房地產(chǎn)財富效應(yīng)進行全面分析,不但能夠加強人們對房地產(chǎn)的了解,還能有效了解房地產(chǎn)與財富之間的關(guān)系,進而促進我國可持續(xù)發(fā)展。
一. 房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)概述
房地產(chǎn)是促進我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素,房地產(chǎn)不但能夠帶動金融行業(yè)的發(fā)展,還能提高個人經(jīng)濟效益,很多人通過房地產(chǎn)進行投資,獲得了較高的利益。房地產(chǎn)財富效應(yīng)主要針對有房戶而言,對于人們有一定程度上的要求,有的人們經(jīng)濟條件有限,沒有屬于自己的房產(chǎn),也就無法獲得相應(yīng)的財富。一般情況下,有房居民戶可以分為三類:其一,只能滿足基本住房需求的用戶,這些用戶普遍收入水平相對較低[1],只能實現(xiàn)基本的居住需求,沒有能力購買其他的房子,這些用戶的觀念較為保守,不管房價漲或跌,他們很難通過賣房子賺其中的差價,這也顯示了他們貧農(nóng)意識,無法獲得較大的財富。其二,改善住房條件的用戶,這種用戶收入水平也不太高,沒有通過購買房子來增加他們的財富,只是在某種程度上提高生活質(zhì)量,沒有實現(xiàn)房地產(chǎn)給他們帶來的財富。其三,以投資為主要目標的用戶。這種用戶經(jīng)濟條件較好,有多套房子,用來出租或出售獲得相應(yīng)的財富,這種用戶具有較強的投資意識,能夠認識到房地產(chǎn)給他們帶來的財富。房地產(chǎn)在人們重要財富,當房地產(chǎn)價格發(fā)生一定程度上的波動時,用戶的財富也會發(fā)生相應(yīng)的變化,從而影響用戶經(jīng)濟水平,這就是房地產(chǎn)財富效應(yīng)。
二. 房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機制分析
一般情況下,房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)主要通過以下幾種方式進行傳導(dǎo):其一,直接財富效應(yīng)。當用戶的房子價格上漲后,用戶可以用房子進行抵押貸款,通過這筆資金進行投資,或者出售房子來獲得一定財富,提高房子給用戶帶來的經(jīng)濟效益,從某種程度而言,當用戶的收入增加時,消費水平也會有所增加,進而實現(xiàn)財富效應(yīng)。其二,間接財富效應(yīng)。當房價價格上漲后,用戶沒有用房子進行抵押貸款或出售,從長遠角度來看,房子的貼現(xiàn)值會逐漸增加,意味著擁有房子的住戶會更加富有,從而增加當期消費,達到財富效應(yīng)的目的。
其三,預(yù)算約束效應(yīng)。對于擁有房子的住戶而言,當房子價格上漲時,住戶會獲得更多的財富,消費水平也會有所增加,對于租房用戶而言,當房價上漲時,他們需要交納更多的資金,對于房子投入的資金也就越多,因此,存在著預(yù)算約束效應(yīng)。如果房價持續(xù)上漲,對于想要購買房子的租戶來說,他們在短期內(nèi)不會購買房子,防止房價上漲使他們支付更多的資金,影響他們正常生活。其四,流動性約束效應(yīng)。財富效應(yīng)還會受到流動性約束的影響,這一效應(yīng)主要針對金融體系而言,近年來,我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整,開始進入新常態(tài),這給金融市場帶來較大影響,這就需要相關(guān)部門確保金融市場的穩(wěn)定,避免金融市場波動太大,給房地產(chǎn)帶來較大影響。我國經(jīng)濟發(fā)展速度越快,金融市場越繁榮,用戶出售房子更加容易,借貸能力也會有所提高,相反,如果金融市場發(fā)展速度較慢,會影響房地產(chǎn)的發(fā)展,進而影響我國經(jīng)濟的發(fā)展。
三. 形成房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的相關(guān)策略
(一) 確保住宅市場的穩(wěn)定
自從2005年開始,我國對住宅市場進行有效調(diào)整,在某種程度上取得了一定成就,但是否長期實行這種宏觀調(diào)控措施,業(yè)內(nèi)人士存在較大爭議,有的專家認為如果繼續(xù)實行這種政策[2],會給房地產(chǎn)市場帶來較大影響,會給我國經(jīng)濟帶來不利影響。但從財富效應(yīng)角度而言,如果房地產(chǎn)穩(wěn)定增長,不但會提高人們消費水平,還會促進國內(nèi)經(jīng)濟水平的提高,這就需要相關(guān)人員對住宅市場進行有效調(diào)整,確保市場的穩(wěn)定性,避免出現(xiàn)暴漲、暴跌現(xiàn)象,影響人們正常生活。
(二) 住宅金融朝著市場化方向發(fā)展
政府對于我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展有著重要影響,如果當?shù)卣块T加大城市化建設(shè),會加大對房地產(chǎn)項目的投資,會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大波動,不能對房地產(chǎn)資源進行合理分配,這不但會降低人們對相關(guān)部門的滿意度,還會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。在此背景下,住宅金融必須朝著市場化方向發(fā)展,這樣能夠充分發(fā)揮金融業(yè)在房地產(chǎn)中的作用,確保住宅市場的穩(wěn)定性[3]。要想確保我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展,相關(guān)部門要對住宅市場進行合理劃分,分為以市場為主導(dǎo)的住宅業(yè)和以政府為主導(dǎo)的住宅業(yè),這樣不但能夠使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加合理,還能使企業(yè)降低風(fēng)險投資,進而為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。
(三) 提高住宅資產(chǎn)的流動性
提高住宅資產(chǎn)的流動性能夠改善財富效應(yīng),這就需要相關(guān)部門加強對二手房市場的重視,制定完善的管理制度,對相關(guān)人員進行有效約束,確保工作人員按照規(guī)定的要求進行操作,從而解決二手房資源短缺問題,為我國房地產(chǎn)發(fā)展提供有利條件。由于缺少相應(yīng)的制度,使得住宅資產(chǎn)不能有效流動,在某種程度上影響了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。在此背景下,政府部門應(yīng)該制定相關(guān)政策,加強對二級市場的重視,為二級市場創(chuàng)造良好的環(huán)境,因此,企業(yè)要加強對工作人員的培訓(xùn)力度,避免有的工作人員素質(zhì)較低,影響人們對二級市場的滿意度。
結(jié)語:房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中具有重要作用,因此,相關(guān)人員要加強對房地產(chǎn)財富效應(yīng)的重視,對傳導(dǎo)機制有一定程度上的了解,這樣才能提高房地產(chǎn)給人們帶來的財富。
參考文獻:
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[3]王培輝,袁薇. 中國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)研究——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J]. 當代財經(jīng),2010(06):92-98.