李文慧，于海斌

（長春理工大學(xué)法學(xué)院，吉林長春，130022）

一、抵押權(quán)預(yù)告登記及優(yōu)先受償權(quán)概述

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記

抵押權(quán)指以不轉(zhuǎn)移占有的方式對于債務(wù)人或第三人提供的作為債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人享有在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或按當(dāng)事人約定的情形實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)優(yōu)先受償該財(cái)產(chǎn)折價(jià)、拍賣、變賣的價(jià)款的權(quán)利。

預(yù)告登記指以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)為目的就當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，而向登記機(jī)關(guān)申請的臨時(shí)性登記。

本文認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記指為了保障擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行預(yù)告登記的抵押權(quán)登記制度。然而抵押權(quán)登記與抵押權(quán)預(yù)告登記并不是等同的。抵押權(quán)預(yù)告登記主要包括房屋、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的預(yù)告登記和預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。［1］這里著重分析預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

（二）優(yōu)先受償權(quán)

優(yōu)先受償權(quán)是指在法律的直接規(guī)定下特種債權(quán)人基于該規(guī)定享有對債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償其債權(quán)的權(quán)利。優(yōu)先受償權(quán)主要包括物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)與債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)兩種。其中，優(yōu)先受償權(quán)以擔(dān)保權(quán)為基礎(chǔ)。具體來講，優(yōu)先受償權(quán)的范圍僅限于特定財(cái)產(chǎn)，而特定財(cái)產(chǎn)就是通過債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。因此，狹義的優(yōu)先受償權(quán)是指在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中擔(dān)任保權(quán)所擔(dān)保的特定財(cái)產(chǎn)范圍上設(shè)定的擔(dān)保權(quán)，且債務(wù)人提供的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保必須是在破產(chǎn)宣告之前一定期限內(nèi)設(shè)定的。故優(yōu)先受償權(quán)的范圍限于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人。債權(quán)人無論就動(dòng)產(chǎn)，還是就不動(dòng)產(chǎn)沒有抵押權(quán)，只要是有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人，可以不依據(jù)破產(chǎn)程序得到優(yōu)先受償。［2］

二、從理論上分析預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)關(guān)于優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

對于債務(wù)人不履行到期債務(wù)或按當(dāng)事人約定的情形實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)人的抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利是否享有優(yōu)先受償該抵押財(cái)產(chǎn)，理論界存在不同的觀點(diǎn)。

（一）肯定說

持肯定觀點(diǎn)者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人享有該抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，且其利益不受抵押人破產(chǎn)或抵押財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的影響。具體情況包括：其一，在混合擔(dān)保中關(guān)于確定債權(quán)人對擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)約定履行的先后順序時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，可以依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）中第176條的規(guī)定，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，在債權(quán)為滿足時(shí)，可以就保證人承擔(dān)的保證責(zé)任提出受償要求。其二，若預(yù)購人向銀行等金融機(jī)構(gòu)提出購房貸款申請時(shí)，債權(quán)人除了要求預(yù)購人將預(yù)購商品房作抵押外，同時(shí)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該購房貸款提供階段性保證擔(dān)保。所謂的階段性擔(dān)保是指當(dāng)事人與房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司或擔(dān)保公司就風(fēng)險(xiǎn)敞口期進(jìn)行擔(dān)保的附解除條件的民事法律行為。若抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，那么在把抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)辦理完畢時(shí)，抵押即成功有效地設(shè)立。在此情況下，保證人若在階段性保證擔(dān)保責(zé)任到期后就而發(fā)生免除保證責(zé)任的效果。其三，抵押權(quán)人可以對抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位進(jìn)行放棄，但是在預(yù)告登記權(quán)利人作為債權(quán)人的情況下，其對債務(wù)人提供的不動(dòng)產(chǎn)享有預(yù)告登記權(quán)利時(shí)，就不能隨意放棄預(yù)告登記或怠于行使優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第194條第2款及《擔(dān)保法解釋》第38條第3款，若預(yù)告登記權(quán)利人放棄預(yù)告登記或怠于行使優(yōu)先受償權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。

（二）否定說

持否定觀點(diǎn)者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人僅僅作為普通債權(quán)人參與分配破產(chǎn)或強(qiáng)制執(zhí)行中的財(cái)產(chǎn)，不享有該抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。具體情況包括：其一，在混合擔(dān)保中，依據(jù)《物權(quán)法》第176條的規(guī)定，若抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)，那么債權(quán)人可以通過選擇任何一種擔(dān)保來實(shí)現(xiàn)自己的合法權(quán)益。其二，若抵押權(quán)的預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)，則需要通過預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，而后通過作為本登記的抵押權(quán)第一次進(jìn)行登記后，債權(quán)人此時(shí)變成抵押權(quán)人后享有優(yōu)先受償權(quán)，保證人在階段性擔(dān)保中依然承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。其三，在混合共同擔(dān)保的情況下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以隨意對預(yù)告登記進(jìn)行放棄或怠于行使優(yōu)先受償權(quán)，其行為不會(huì)導(dǎo)致其他擔(dān)保人的免責(zé)情況發(fā)生。

三、司法實(shí)踐中預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)關(guān)于優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

我國法院關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利的爭議，主要存在于預(yù)購商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記中。

（一）持肯定觀點(diǎn)的案例

在福州市中級人民法院審理的中國建設(shè)銀行股份有限公司福建省分行（以下簡稱建行福建分行）與周文娟、高源簽訂個(gè)人住房借款合同一案中，關(guān)于本案當(dāng)事人發(fā)生爭議糾紛的房產(chǎn)，其初始登記已經(jīng)完成，而且進(jìn)行辦理買受人名義的登記手續(xù)以及轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅旱怯浀臈l件都已具備，然而本案中房屋買受人周文娟怠于辦理上述手續(xù)，因此并沒有完成抵押登記，故房屋買受人周文娟需要履行的義務(wù)是協(xié)助辦理抵押登記，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促其辦理。二審法院判定被告周文娟協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記，而且應(yīng)在30日內(nèi)履行完畢。如果被告周文娟不能辦理抵押登記，此時(shí)因?yàn)樯唐贩繘]有辦理成功不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，故二審法院沒有依據(jù)判決由債權(quán)人自行辦理抵押登記手續(xù)。這是客觀不可達(dá)成的情況，即抵押登記因買受人拒絕配合，故債權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)是可行的。

其裁判要旨是預(yù)售商品房在滿足了已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，且已具備物權(quán)登記條件這兩個(gè)要件后，法院應(yīng)責(zé)令買受人在一定期限內(nèi)協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。如果買受人不這樣做，抵押權(quán)的登記就不能完成。此時(shí)應(yīng)該選擇優(yōu)先保護(hù)交易的安全性、合同的穩(wěn)定性，法院可依據(jù)《物權(quán)法》第170條的規(guī)定，判決債權(quán)人享有行使處分抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先處分權(quán)。債權(quán)人對處置價(jià)款優(yōu)先受償后如果還有剩余價(jià)款，應(yīng)把提供階段性擔(dān)保人的責(zé)任承擔(dān)優(yōu)先清償，之后還有剩余的，直接把其退還給買受人。

（二）持否定觀點(diǎn)的案例

在上海市第二中級人民法院審理的中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案中，當(dāng)事人爭議的房產(chǎn)上設(shè)立的是抵押權(quán)預(yù)告登記，無論從法律性質(zhì)還是法律效力等方面看，其與抵押權(quán)設(shè)立的登記并不等同。我國《物權(quán)法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)有這方面的規(guī)定，也就是說在設(shè)立預(yù)告登記完畢，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不得擅自處分該不動(dòng)產(chǎn)，否則物權(quán)效力不發(fā)生。若在預(yù)告登記后，因?yàn)橄齻鶆?wù)的情況發(fā)生或已經(jīng)能夠進(jìn)行房地產(chǎn)登記，從消除債務(wù)的發(fā)生或已經(jīng)能夠進(jìn)行房地產(chǎn)登記注冊申請之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。抵押權(quán)預(yù)告登記并不是對現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)進(jìn)行登記，而是要求將來變更為抵押權(quán)的登記，此請求權(quán)發(fā)生排他的效力。因此，上訴人光大銀行作為權(quán)利人，對所爭議的房屋抵押權(quán)預(yù)告登記享有債權(quán)，但在抵押貸款登記設(shè)立前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對所爭議房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，而且可能是排他性地針對其他人處置有爭議的房屋，而不是對有爭議的房屋有實(shí)際的抵押權(quán)，如果房屋產(chǎn)權(quán)不以借款人名義登記，抵押權(quán)登記則不能完成，銀行當(dāng)然不能行使預(yù)售商品房的抵押權(quán)。

四、關(guān)于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)

抵押權(quán)預(yù)告登記同抵押權(quán)登記的目的一致，都是為了保障擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的制度，但并不是意味著可以混淆抵押權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)登記。從理論結(jié)合司法實(shí)踐，可以得出關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)主要限制在一定范圍之中，即預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利范圍。

（一）預(yù)購商品房買賣性質(zhì)的客觀因素

買受人在進(jìn)行商品房交易的過程中，通常是把未建成的商品房作為交易的對象，這就意味著買受人要以預(yù)購商品房進(jìn)行抵押貸款。在我國相關(guān)的法律法規(guī)中規(guī)定，買受人為了確定自己商品房的所有權(quán)，保障自己的合法權(quán)益，就需要進(jìn)行登記確權(quán)。故對于未建成的商品房就需要對其辦理預(yù)購登記。銀行等金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人受此情況的限制，抵押貸款的辦理只能通過預(yù)購商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記辦理。如果在商品房未建成的情況下，買受人的期待可能性受到影響的因素有很多，故造成買受人違約的情況時(shí)常發(fā)生。［3］若買受人違約對債權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行損害時(shí)，對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人做法律制度上的保障就需要通過確認(rèn)其享有優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。此時(shí)肯定的觀點(diǎn)，即承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償就意味著對預(yù)購商品房抵押制度進(jìn)行了法律制度保障。此法律制度的保障可以確保預(yù)購商品房抵押的擔(dān)保能力，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸政策可以更廣泛地實(shí)施，我國房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟(jì)秩序會(huì)得到更有利的保障。［4］

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的弱勢地位

當(dāng)債權(quán)人和買受人辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記手續(xù)，則預(yù)告登記轉(zhuǎn)變成房屋抵押權(quán)登記需要兩個(gè)構(gòu)成要件：（1）房屋所有權(quán)的初始登記能否辦理成功；（2）買受人將預(yù)購商品房的預(yù)告登記變更成房屋所有權(quán)登記。其中，房屋所有權(quán)的首次登記是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行辦理的；買受人能否將預(yù)購商品房的預(yù)告登記變更成房屋所有權(quán)登記是買受人自主的意思表示。因此，若預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)變成房屋抵押權(quán)登記，則應(yīng)歸責(zé)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或買受人。此時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人處于被動(dòng)的弱勢地位，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律制度的保障。上文中所述的福州市中級人民法院審理的建行福建分行與周文娟、高源簽訂個(gè)人住房借款合同糾紛的判決體現(xiàn)了對抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人合法權(quán)益的有效保證。

（三）階段性擔(dān)保的有限性

階段性擔(dān)保以保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間直到債權(quán)人完成了合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)登記或有效抵押成立為止為約定事項(xiàng)，在約定事項(xiàng)成就時(shí)，保證人的擔(dān)保使命完成。誠然，階段性擔(dān)保制度是為銀行等金融機(jī)構(gòu)就風(fēng)險(xiǎn)敞口期的信貸行為提供了有利的制度保障，但階段性擔(dān)保制度絕不是與預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)二選一的存在，兩者的制度設(shè)計(jì)各有使命，是可以共存的。在階段性擔(dān)保的性質(zhì)上，無疑其屬于人保，是對債權(quán)設(shè)置的擔(dān)保債權(quán)，相對于物權(quán)擔(dān)保來講，其安全性、便利性、實(shí)現(xiàn)的可能性都要差。因此階段性擔(dān)保的有限性使得預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)更有必要。

（四）抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記

持否定觀點(diǎn)者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記違反物權(quán)法定的原則，其與抵押權(quán)將難以區(qū)分。預(yù)告登記作為保障將來物權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度，其具有雙重法律性質(zhì)即物權(quán)性和債權(quán)性。［5］預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人具有優(yōu)先受償效力，是在必要條件發(fā)生的前提下的結(jié)果，其并未違反無權(quán)法定原則。［6］必須明確抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的前提條件，即抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否決定了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，兩者是遞進(jìn)的關(guān)系。若在未滿足抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的前提下，抵押權(quán)預(yù)告登記僅僅具有限制處分的效力，此時(shí)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人就不存在享有優(yōu)先受償權(quán)，故抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記是不易混淆的。

（五）關(guān)于預(yù)購商品房變現(xiàn)的問題

預(yù)購商品房的存在具有其自身的價(jià)值。完善的商品房預(yù)售信息披露制度，建立健全商品房預(yù)售合同事前審查制度，建立預(yù)售款第三方托管與專用賬戶制度以及完善的商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度等，這對于預(yù)購商品房的發(fā)展乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場的繁榮有著積極影響。在我國，相關(guān)法律法規(guī)政策對預(yù)購商品房在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓流通雖然作出了限制性規(guī)定，但其依然可以進(jìn)行交易。預(yù)購商品房的變現(xiàn)在執(zhí)行中并未出現(xiàn)疑難問題，通過訴請法院以拍賣等方式來實(shí)現(xiàn)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益是通常的救濟(jì)方法。［7］

五、結(jié)論

本文主要分析了抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人在預(yù)購商品房買賣中的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。抵押權(quán)預(yù)告登記具有限制處分的效力，但不能限制抵押人再次抵押該不動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)預(yù)告登記也不能對抗法院負(fù)責(zé)的查封、扣押、拍賣、變賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施。抵押權(quán)預(yù)告登記的順位效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)，即在抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記時(shí)取得原先的順位。抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人原則上沒有優(yōu)先受償權(quán)，但預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人是例外，其在債務(wù)人未清償?shù)狡趥鶆?wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償。［8］

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