曹晉超

中鐵二院地鐵院 四川 成都 610000

正文：

引言

當(dāng)前，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程速度的不斷加快，國(guó)內(nèi)很多大型城市的中心地區(qū)，都出現(xiàn)了嚴(yán)重的交通擁堵、人民出行質(zhì)量下降以及城市環(huán)境污染嚴(yán)重等一系列“城市病”。同時(shí)，隨著城市面積的不斷擴(kuò)展，城市建筑占用了大量的農(nóng)田，使土地資源大幅浪費(fèi)，為了緩解這些問題，使城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率得到有效提高，減少環(huán)境污染以及農(nóng)田占用等問題的出現(xiàn)，必須要實(shí)現(xiàn)“真三維”立體式發(fā)展，這是解決這些問題的主要途徑。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，迫于地方財(cái)政的壓力和建造資金的缺乏，致使我國(guó)城市軌道交通阻滯不前。城市軌道交通變發(fā)達(dá)了，就會(huì)使沿途的土地與物業(yè)大幅增值，以地鐵為發(fā)展軸的地下空間開發(fā)，在地鐵開發(fā)過(guò)程中，必須還充分結(jié)合城市的實(shí)際情況，從而保證城市地下空間的應(yīng)用效果。不過(guò)在地鐵建設(shè)中，很容易遇到一些先前沒有預(yù)測(cè)到的問題，很大程度的影響地鐵建設(shè)效果，所以，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些問題的重視，并采取相應(yīng)的問題解決措施來(lái)解決這些問題。在獲得豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，高效地保障城市軌道交通企業(yè)能順暢地運(yùn)轉(zhuǎn)，增加資金籌集的途徑，最大程度的減輕公共財(cái)政的壓力，最終使城市軌道交通發(fā)展的越來(lái)越好，更受眾人的關(guān)注。

1 現(xiàn)代城市軌道交通工程的特點(diǎn)

1.1 軌道交通提供了大容量運(yùn)輸服務(wù)的方式

城市軌道交通作為一種運(yùn)輸方式，載客量相當(dāng)多，還能使資源達(dá)到集中化，同時(shí)環(huán)保舒適、安全高效。它干擾不到現(xiàn)代城市中的其它交通，擁有極強(qiáng)的運(yùn)輸力、高品質(zhì)的服務(wù)水平、明顯的資源環(huán)境效益，是解決現(xiàn)代城市交通難題與可長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定進(jìn)步的主要出路。

1.2 軌道交通是一種集約化的交通方式

現(xiàn)代城市的飛速進(jìn)步不光是簡(jiǎn)單的增加公路的數(shù)量，其已經(jīng)解決不了城市交通問題，畢竟公交專用道的潛在能力有限，而且城市市區(qū)交通路面的土地資源也相當(dāng)有限，使用率也普遍偏低。城市市區(qū)土地資源可提供的地面交通供給已漸耗盡，需要逐步向地下空間發(fā)展，創(chuàng)造出一種新的交通方式，成功地解決了地面空間不足的情況，這是現(xiàn)代城市最終發(fā)展的結(jié)果。

1.3 軌道交通是巨大的綜合性復(fù)雜系統(tǒng)

（1）線路長(zhǎng)度短?，F(xiàn)代城市的軌道交通（地鐵）線網(wǎng)通常只有幾公里至數(shù)十公里。

（2）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高。牽涉到的高新技術(shù)有機(jī)車車輛、通信信號(hào)、土木工程等。

（3）建設(shè)投入資金量多。每公里造價(jià)達(dá)2.5-3億元。

（4）建設(shè)期限久。單線建造時(shí)間為3-5年，線網(wǎng)建設(shè)通常要20-50年。

（5）建設(shè)規(guī)模大。有很多的設(shè)計(jì)、作業(yè)、監(jiān)理單位都融入其中。

（6）系統(tǒng)錯(cuò)綜復(fù)雜。思考到軌道交通有異于其它交通，以及與城市進(jìn)步的關(guān)系，在建設(shè)過(guò)程中需要考慮到的內(nèi)容比較多，其中主要包括工程的策劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)以及資源利用關(guān)系。

2 地鐵發(fā)展對(duì)物業(yè)的影響

現(xiàn)如今，我國(guó)在建、籌建軌道交通工程的城市以及超過(guò)了40座，還有些城市已經(jīng)將地下軌道交通作為交通骨干，將地面交通作為一種補(bǔ)充交通網(wǎng)，為城市居民提供了更加便利的出行服務(wù)，有效保障了人們的出行質(zhì)量。正是因?yàn)榈罔F交通發(fā)達(dá)，地鐵周邊聚集了大量的商場(chǎng)、賣場(chǎng)以及娛樂場(chǎng)所，形成了大范圍的商業(yè)圈，不僅使人們生活質(zhì)量得到有效提高，還有效促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)與研究顯示，地鐵建設(shè)對(duì)周邊樓盤的影響是最大的，周邊樓盤也是最大的受益者，同時(shí)，周邊的商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所也是非常大的受益者。目前我國(guó)很多城市都存在著中心土地資源稀缺問題，很多項(xiàng)目都無(wú)法在城市中心開展建設(shè)，而這就導(dǎo)致了大量下沉廣場(chǎng)的出現(xiàn)，開始利用地下空間來(lái)滿足實(shí)際空間需求。同時(shí)，下沉廣場(chǎng)作為一個(gè)重要的采光、換氣以及緊急疏散空間，往往都被建設(shè)在地鐵站出入口附近。下沉廣場(chǎng)是一種集休閑、娛樂、購(gòu)物以及交通為一體的綜合式城市疊合空間，為人們提供了更加便利的生活服務(wù)，塑造了良好的“城市客廳”形象。

3 物業(yè)開發(fā)模式的分類

3.1 合建式

合建式物業(yè)開發(fā)模式就是物業(yè)開發(fā)與車站屬于同一個(gè)建筑中的不同部分，其主要優(yōu)勢(shì)就是可以使城市空間得到更加充分的利用，且具有非常好的整體性效果；缺點(diǎn)主要是物業(yè)開發(fā)與車站需要同時(shí)開展建設(shè)，如不能同時(shí)開展建設(shè)的話，那么將會(huì)影響整體建設(shè)效果。此形式為地鐵車站特別十地下車站最常用的物業(yè)開發(fā)模式，已經(jīng)在各地的地鐵站中大規(guī)模的使用。最有特色的為深圳地鐵龍崗線華新站的華新自然形成空間物業(yè)開發(fā)。

3.2 附建式

附建式為物業(yè)開發(fā)與車站功能上相對(duì)分開，不過(guò)在體量上又是非常接近的，形式形成了一個(gè)整體。主體雖然可以分開建設(shè)，但是卻有著相互干擾的關(guān)系。其優(yōu)點(diǎn)主要是能減少空間浪費(fèi)、建設(shè)過(guò)程比較靈活；缺點(diǎn)主要是軌道上方的空間不能得到充分利用。目前在深圳地鐵6號(hào)線長(zhǎng)圳站周邊已采用此種模式。長(zhǎng)圳站北側(cè)為保障房用地，南側(cè)為長(zhǎng)圳車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)。兩側(cè)物業(yè)均與長(zhǎng)圳站地面三層連接，形成統(tǒng)一整體。

3.3 分建式

分建式為物業(yè)開發(fā)與車站主體相互分開建設(shè)，通過(guò)天橋連接的開發(fā)形式。其優(yōu)點(diǎn)是流線清晰、功能明確、建設(shè)靈活；缺點(diǎn)是土地利用率低，走行距離較長(zhǎng)。這是目前國(guó)內(nèi)高架車站最常用的連接方式。在深圳地鐵3號(hào)線（龍崗線）、5號(hào)線（環(huán)中線）、6號(hào)線中均有大量的分建式物業(yè)開發(fā)。

4 對(duì)一體化開發(fā)模式的建議

4.1 建立健全激勵(lì)相容機(jī)制

我們應(yīng)當(dāng)知道，開發(fā)城市軌道一體化交通獲得的利潤(rùn)，主要用于開發(fā)城市軌道交通以及運(yùn)營(yíng)方面投入的資金。在確定好城市軌道交通未來(lái)的資金空缺口后，就一定要科學(xué)地預(yù)估城市軌道交通車站周圍土地的價(jià)值與收益，深入地開發(fā)一體化的土地面積。

4.2 完善土地儲(chǔ)備機(jī)制

發(fā)達(dá)的城市軌道交通能帶動(dòng)周圍的物業(yè)，所以拍賣土地的價(jià)格要合理。如果是以“招拍掛”形式來(lái)競(jìng)爭(zhēng)得到的土地，就是對(duì)地價(jià)對(duì)出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，不得使其超出地價(jià)的正常范疇，那么城市軌道交通企業(yè)需要開設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，進(jìn)而應(yīng)對(duì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及獲得投資回報(bào)。為了保證投資回報(bào)率，需要制定貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)制度，并將激勵(lì)機(jī)制與獎(jiǎng)勵(lì)制度相融合。此外，在開展城市軌道交通項(xiàng)目之前，必須要對(duì)土地價(jià)格的合理性進(jìn)行分析，保證土地的增值率。

4.3 優(yōu)化項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)

在城市規(guī)劃建設(shè)中，要同時(shí)引入辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等不同的功能，讓其得到科學(xué)的分配?，F(xiàn)今城市建設(shè)的核心為高密度住宅、寫字樓和商貿(mào)中心，使土地集中使用起來(lái)，不得出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)的情況。

結(jié)束語(yǔ)

軌道交通建設(shè)可推動(dòng)城市的飛速進(jìn)步，還給人們提供了便捷的綠色出行條件。在建設(shè)中，要全面的總體開發(fā)，使地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)能共同進(jìn)步，加大政策扶持等，最終讓地鐵更好地服務(wù)于城市，做到建地鐵即建城市。