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宏觀經(jīng)濟形勢，宏觀調(diào)控，產(chǎn)品多元化，拉長開發(fā)周期，多家合作，降價銷售，介入租賃市場，金融控風(fēng)險、降負(fù)債

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個調(diào)整的過程。國家的宏觀經(jīng)濟形勢也正在發(fā)生一些深刻的變化。黨的十九大提出，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期。具體在房地產(chǎn)方面，為了優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少浪費，抑制投機，完善住房保障機制，在國家層面，14年以來進行了新一輪宏觀調(diào)控，先后出臺了刺激性和收緊性的政策，目的是為了避免過熱和防止過冷。2016年，在經(jīng)歷了降低首付比、提高公積金貸款額度、全面推行異地貸等寬松政策后，一二三四線房市均進入房價上漲狀態(tài)。2016年9月30號之后北京等16個熱點城市推出樓市新政，調(diào)控全面轉(zhuǎn)向，進行緊縮。限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住等限制措施推進，房地產(chǎn)融資全面收緊。棚改、大都市圈外溢、產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移和農(nóng)民工返鄉(xiāng)購房等因素推動三四線城市房價上漲，并構(gòu)成成交面積的重要成分（2017年底占全國成交面積的67%）。調(diào)控中房市呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，呼喚因城施策。房市情況復(fù)雜，各種現(xiàn)象相當(dāng)豐富。給廣大房企巨大的壓力。

那么房企怎樣在市場和政策的變化和起伏中生存，還要生存良好？從市場上的一些案例，我們可以看到幾種抵抗房市浪潮起伏的方法。

一種是產(chǎn)品多元化。這種方法的例子如北京萬科，在本年度各種限制不會放松，正在建立宏觀調(diào)控長線機制的背景下，同時發(fā)現(xiàn)市場的需求已得到了不少的釋放，市場正在縮小。怎么樣占領(lǐng)市場，成功促成銷售？萬科采取了拉長產(chǎn)品生產(chǎn)線，將產(chǎn)品多元化的方法。它因地施材，將產(chǎn)品的內(nèi)容與位置、環(huán)境相對應(yīng)。在“翡翠西湖”項目的策劃和設(shè)計中，看到了項目挨近風(fēng)景區(qū)青龍湖的優(yōu)點，但也有位于六環(huán)外，離市區(qū)較遠的短處。該項目設(shè)計為中低密度的洋房和疊墅內(nèi)容，且定價較低。2018年11月單價低至3.55萬元，明顯低于4-6萬元的五環(huán)外新盤常見價格。該盤因此去化率很高。而在另一個項目“大都會濱江”的策劃和設(shè)計中，充分利用了它的區(qū)位優(yōu)勢，將其價值極大化。該項目采取了日本設(shè)計師的建筑設(shè)計和意大利設(shè)計師的室內(nèi)設(shè)計，打造了一個新市中心超高層住宅（樓高四十二層，位于通州新城市中心，臨河）中的豪宅（140-270平米一套）項目。項目2018年9月定價單價6.5萬（14年拿地，拿地價4.5萬）。

第一種方法是拉長開發(fā)周期。例子如石榴集團開發(fā)的十里春風(fēng)項目，93年拿地，2018年還在銷售。項目面積較大，用地15萬平米，建筑面積43.6萬平米（一共約10億元拿地，還有將用地性質(zhì)從商業(yè)轉(zhuǎn)為住宅的花費）。該項目含多種內(nèi)容，有洋房和小面積別墅。2018年11月單價為2.9萬元，該項目最近的特價房-住宅-定價為2.75萬，200萬左右能買到一套，較為優(yōu)惠。別墅總價470萬，成交單價3.4萬，房本140-150平米，實得200平米（實際單價2.35萬）。該項目在2018年上半年兩月時間成功售出700多套，成為北京樓市普通住宅的銷冠。三是多家合作。這個也不是剛出現(xiàn)的新鮮事，但是最近發(fā)生得比較頻繁，而且合作的單位會很多。例子如和悅?cè)A璽（昌平區(qū)）由金地-首開-保利合作開發(fā)；祥云賦（昌平區(qū)）由中糧、天恒、旭輝、恒基合作開發(fā)。

四是干脆就降價銷售。降價銷售不失為一種比較實在的方法，能夠形成有效回款，能幫助房企付清土地金和自金融機構(gòu)貸款。但是在一些情況下，政府對降價有控制，有的地方就約談了降價的房企，將價格又漲回去了。這樣做的目的主要是為了維穩(wěn)，因為先前的業(yè)主知道后期房子降價銷售之后會有負(fù)面情緒，有的地方出現(xiàn)了退房甚至打砸售樓處的情況。為了應(yīng)對這種情況，房企往往采用了暗降的方式，一般就是送面積。幾年前還只有個別的房企敢于大送面積，現(xiàn)在多數(shù)房企都敢送了，一般從10%的面積到一倍面積都有，在贈送一倍面積的情況下，就相當(dāng)于房價打五折了。暗降對于銷售是有利的，但是也常常遭遇政府的管制。像各種偷面積的做法，在很多地方是被規(guī)劃部門禁止的，有的例子在建好之后被強拆（南京），有的建筑設(shè)計單位被約談（成都），有的規(guī)劃部門及時出臺計容文件進行規(guī)欄（溫州、深圳）。

五是介入租賃市場。應(yīng)該要說明的是，雖然有建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是住房制度改革的新方向的說法；也有很多房企介入了這種業(yè)務(wù)，可以豐富房企的業(yè)務(wù)內(nèi)容；但租賃市場的發(fā)展具有很多問題，造成房企在這個領(lǐng)域的收益方面存在困難。其中的典型問題比如租賃雙方關(guān)系不穩(wěn)定，租售不同權(quán)，從事租賃服務(wù)的主體融資困難等。租賃業(yè)務(wù)基本上來說利潤率低，據(jù)張大偉意見，比如廣州，住宅物業(yè)租金回報率較高的能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率為5個點，但是國內(nèi)資金成本的年化是5-8個點，如果正常運作的話，是不可能盈利的。合計租賃業(yè)務(wù)的平均稅賦是實際收入的25%。因此介入租賃市場，盈利難，不是房企抵抗市場浪潮的主要方法之一。

六是從金融控風(fēng)險、降負(fù)債的角度實施一些辦法。主要有：加快周轉(zhuǎn)，保證企業(yè)運營；引進戰(zhàn)投，從權(quán)益角度擴大資本；輕資產(chǎn)方式；在投資策略上審慎投資，量入為出；建立并完善現(xiàn)金流計劃管理體系；以及發(fā)展供應(yīng)鏈金融等創(chuàng)新型融資方式等。（注1）

小結(jié)：房市的起伏往往很戲劇化，對于房企也是相當(dāng)大的考驗。怎樣應(yīng)對這種起伏，需要房企非常靈活，動足腦筋。在幾種應(yīng)對方法中，產(chǎn)品多元化適合于大型房企；拉長產(chǎn)品周期適合于各種規(guī)模的房企；多家合作非常適合于小房企；而暗降價格銷售，由于有可能遭遇規(guī)劃部門的監(jiān)管，有一定的危險性，在此不被認(rèn)為是一種值得被推薦的做法；介入租賃市場，由于稅收高，收益率低，難以成為房企渡過難關(guān)的有效方法；從金融控風(fēng)險、降負(fù)債方面實施一些辦法，有助于房企渡過市場起伏。

注1：參見2019年1月全聯(lián)房地產(chǎn)商會《房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險防控報告》。

鳴謝：感謝全聯(lián)房地產(chǎn)商會酆嬰垣先生和趙正挺先生的指導(dǎo)和建議。