唐 素 斌

(山西國電置業(yè)有限公司陽泉分公司，山西 陽泉 045008)

1 概述

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)和市場(chǎng)低迷區(qū)域的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

在過去很長一段時(shí)期內(nèi)，因房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，企業(yè)大多不夠重視開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，尤其是一些中小型開發(fā)公司。但是近幾年來，隨著國家新的房地產(chǎn)政策管控力度加大和逐漸飽和的市場(chǎng)需求的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開發(fā)形勢(shì)越來越嚴(yán)峻，如果房地產(chǎn)企業(yè)不加強(qiáng)成本控制管理來努力降低開發(fā)成本，長期下來肯定會(huì)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中一敗涂地。

2 項(xiàng)目成本管理應(yīng)區(qū)別于財(cái)務(wù)成本管理、工程造價(jià)管理、項(xiàng)目投資管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理是開發(fā)項(xiàng)目管理中的一個(gè)基本組成部分，要做好項(xiàng)目開發(fā)，必須重視項(xiàng)目成本管理工作。但是在許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往重視不夠，混淆了項(xiàng)目成本管理與財(cái)務(wù)成本管理、工程造價(jià)管理、項(xiàng)目投資管理等之間的概念和范疇。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

2.1 管理主體不同

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的管理主體是房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)成立的特定項(xiàng)目組織；財(cái)務(wù)成本管理的管理主體是企業(yè)財(cái)務(wù)部門；工程造價(jià)管理的管理主體既可以是政府相關(guān)行政主管部門，也可以是企業(yè)工程造價(jià)管理部門(包括建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)咨詢單位等等)；項(xiàng)目投資管理的主體是個(gè)人、企事業(yè)，也可以是政府相關(guān)部門、專業(yè)的中介投資機(jī)構(gòu)。

2.2 管理對(duì)象不同

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的管理對(duì)象既可以是房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)的項(xiàng)目，也可以是正在開發(fā)項(xiàng)目或已經(jīng)開發(fā)結(jié)束的項(xiàng)目；財(cái)務(wù)成本管理的管理對(duì)象是企業(yè)生產(chǎn)完成后的銷售產(chǎn)品；工程造價(jià)管理的管理對(duì)象是工程項(xiàng)目，同時(shí)也包括參與造價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員、建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、施工單位、造價(jià)咨詢單位等，甚至是低一級(jí)政府行政機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等組織；項(xiàng)目投資管理的管理對(duì)象是接收出資的任意個(gè)人、企事業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體等組織所實(shí)施的項(xiàng)目，可以是一項(xiàng)工程建設(shè)，也可以是設(shè)備采購，或者是一場(chǎng)社會(huì)活動(dòng)等等。

2.3 管理目的不同

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的管理目的是：在各個(gè)開發(fā)期間內(nèi)，為整體項(xiàng)目成本控制提供數(shù)據(jù)和依據(jù)，為成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃提供信息，項(xiàng)目管理者通過成本管理的一系列手段努力降低成本，使得開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

財(cái)務(wù)成本管理的管理目的是：正確計(jì)算企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行開發(fā)生產(chǎn)活動(dòng)發(fā)生的實(shí)際成本支出和應(yīng)攤銷的費(fèi)用，從而按照國家的規(guī)定編制對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)表，正確核算企業(yè)的利潤和應(yīng)繳稅金。

工程造價(jià)管理的管理目的：是控制項(xiàng)目建設(shè)后一階段的工程造價(jià)不得超過前一個(gè)階段已經(jīng)批準(zhǔn)的工程造價(jià)，在滿足批準(zhǔn)前額的前提下，項(xiàng)目實(shí)施期間最大限度合理分配使用計(jì)劃預(yù)算。

項(xiàng)目投資管理的管理目的是降低投資風(fēng)險(xiǎn)、保證投資人獲得預(yù)期收益。

2.4 管理方法不同

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法沒有規(guī)定可循，核算管理方法靈活多樣，可以根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的不同、項(xiàng)目開發(fā)地域的不同、開發(fā)項(xiàng)目類型不同等采用不同的核算方法，除了可以借鑒財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方法外，通常采用的是統(tǒng)計(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、運(yùn)籌學(xué)和其他管理科學(xué)的一般性方法。數(shù)據(jù)處理程序更是沒有定規(guī)，涉及處理的數(shù)據(jù)信息繁雜多樣，數(shù)據(jù)的精確度要求不高，只要符合重要性的原則，滿足成本管理的需要就可以了。

財(cái)務(wù)成本管理：是企業(yè)依據(jù)政府財(cái)政部門制定的財(cái)務(wù)通則和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行的，其核算管理方法是整套固定的核算方法，具有一定強(qiáng)制性。企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理也必須按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)自身制定的財(cái)務(wù)制度來執(zhí)行，并且是在核算的某一特定時(shí)期內(nèi)已經(jīng)過財(cái)務(wù)賬面處理的，數(shù)據(jù)具有唯一性。

工程造價(jià)管理：運(yùn)用一定的技術(shù)原理和科學(xué)的方法，按照政府和行業(yè)造價(jià)制度辦法、造價(jià)計(jì)量計(jì)價(jià)規(guī)范規(guī)則、定額、合同約定等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程項(xiàng)目工程價(jià)格、造價(jià)管理行為人和單位進(jìn)行全面的管理活動(dòng)，以保障工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)維護(hù)相關(guān)各方面的權(quán)益。

項(xiàng)目投資管理：項(xiàng)目投資管理除了包括工程造價(jià)管理外，重點(diǎn)還在于投資實(shí)施前的決策階段和后評(píng)價(jià)階段，運(yùn)用一定的方法(貼現(xiàn)法或非貼現(xiàn)法)通過測(cè)算凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率、投資回收期、投資收益率等指標(biāo)，對(duì)準(zhǔn)備投資的項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略定位、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，主要包括完整估算投資總額、合理籌措資金、財(cái)務(wù)可行性分析、經(jīng)濟(jì)可行性分析、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析、社會(huì)綜合評(píng)價(jià)等等。

3 案例分析

3.1 案例概況

某地級(jí)市新建商品住宅小區(qū)項(xiàng)目一期全部開發(fā)完成，開發(fā)指標(biāo)：建筑面積120 000 m2，其中住宅100 000 m2、其他配套20 000 m2。

總成本費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、主體建筑成本、主體安裝成本、社區(qū)管網(wǎng)成本、配套工程、開發(fā)間接費(fèi)用；期間費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

項(xiàng)目目標(biāo)成本40 700萬元，其中開發(fā)成本38 400萬元、期間費(fèi)用2 300萬元。項(xiàng)目成本實(shí)際數(shù)據(jù)41 900萬元，其中開發(fā)成本37 600萬元、期間費(fèi)用4 300萬元。

項(xiàng)目成本執(zhí)行情況與目標(biāo)成本對(duì)比：總成本費(fèi)用增加了1 200萬元，其中開發(fā)成本減少了800萬元、期間費(fèi)用增加了2 000萬元。

3.2 案例項(xiàng)目成本存在的問題和原因分析

1)項(xiàng)目成本管理的認(rèn)識(shí)觀念較淡薄，缺乏降低成本意識(shí)，更不能做到主動(dòng)控制、事前控制。

2)項(xiàng)目成本管理工作性質(zhì)定位模糊。

雖然建立了目標(biāo)成本體系，但是執(zhí)行當(dāng)中弱化了項(xiàng)目成本管理，側(cè)重了工程造價(jià)和投資計(jì)劃管理，混淆了項(xiàng)目成本、財(cái)務(wù)成本、工程造價(jià)、項(xiàng)目投資概念，將造價(jià)核算等同于成本管理，在實(shí)際工作中硬性將財(cái)務(wù)成本和項(xiàng)目成本二者數(shù)據(jù)扭在一起，最終不能反映真實(shí)的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。

3)項(xiàng)目成本管理重視不夠。

成本管理工作是一項(xiàng)繁雜而細(xì)致、時(shí)效性極強(qiáng)的工作，需要更全面的數(shù)據(jù)來支撐，需得到各部門積極配合按時(shí)按質(zhì)全面提供各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料，更需要專人來承擔(dān)此項(xiàng)工作，在實(shí)際工作中沒有設(shè)置成本管理崗位。

4)成本測(cè)算數(shù)據(jù)出入較大。

原始目標(biāo)成本體系科目設(shè)立與財(cái)務(wù)成本科目錄入數(shù)據(jù)范圍不一致，財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)是按照收付實(shí)現(xiàn)制原則的入賬數(shù)據(jù)，而項(xiàng)目成本體系是按照全面反映最終真實(shí)成本目的錄入數(shù)據(jù)(包括未來一定發(fā)生事項(xiàng))，二者數(shù)據(jù)錄入是不一致的，但是為了和財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)一致進(jìn)行了長達(dá)半年的數(shù)據(jù)核對(duì)工作，最后調(diào)整后數(shù)據(jù)變化幅度較大。

4 項(xiàng)目成本管理的重要性

4.1 項(xiàng)目成本管理貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目始終

項(xiàng)目從立項(xiàng)決策、可研到項(xiàng)目建設(shè)、出售、交付、前期物業(yè)等全部開發(fā)環(huán)節(jié)，不同階段對(duì)應(yīng)不同的成本數(shù)據(jù)，成本管理貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目始終。

4.2 項(xiàng)目成本是項(xiàng)目生存下去的底線

通常情況下，市場(chǎng)肯定有一個(gè)消費(fèi)者可接受的最高售價(jià)，而成本肯定也有一個(gè)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的最低值。銷售最大期望值是市場(chǎng)確定的，而項(xiàng)目單個(gè)產(chǎn)品的成本最低值在很大程度上是由企業(yè)自己本身決定的。單個(gè)項(xiàng)目要想生存下去，銷售收入必須大于成本。如果成本值高于銷售值的產(chǎn)品項(xiàng)目肯定是一個(gè)“死”項(xiàng)目。

4.3 項(xiàng)目成本的高低決定了銷售利潤的高低

房地產(chǎn)項(xiàng)目受所在地域、市場(chǎng)、人文、經(jīng)濟(jì)等諸多因素影響，在同類產(chǎn)品中，在一定時(shí)期內(nèi)當(dāng)?shù)氐匿N售價(jià)是固定在一個(gè)區(qū)間的，也就是銷售價(jià)有一個(gè)合理售價(jià)范圍，項(xiàng)目成本低于這個(gè)范圍越多，項(xiàng)目的銷售利潤就越大。

4.4 項(xiàng)目成本管理成果是管理者經(jīng)營決策的參考

相比較其他項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)受到制約的內(nèi)外因素是最多的，開發(fā)過程中不確定性事項(xiàng)很多，建立完善的成本管理體系、動(dòng)態(tài)控制、主動(dòng)控制、及時(shí)形成階段性成果，可以為管理者的經(jīng)營決策提供參考。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視項(xiàng)目成本管理，重視成本事前控制、主動(dòng)控制，樹立全員、全過程、大成本控制意識(shí)，將更有利于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 房地產(chǎn)成本管理[OL].百度百科,https://baike.baidu.com/item/房地產(chǎn)成本管理/1489355.

[2] 工程造價(jià)管理[OL].百度百科,https://baike.baidu.com/item/工程造價(jià)管理/5190322.

[3] 財(cái)務(wù)成本[OL].智庫百科,http://wiki.mbalib.com/wiki/財(cái)務(wù)成本.

[4] 財(cái)務(wù)成本與項(xiàng)目管理成本的不同[OL].高頓網(wǎng)校,https://www.Gaodun.com/shiwu/860088.html.