文/王立偉

你或許很難想象得到，許多著名企業(yè)在重慶總部的落腳地，不是我們所熟知的任何一個總部經(jīng)濟(jì)園，而是重慶西站。

眾所周知，車站碼頭嘈雜混亂，盡管人流量大，但商業(yè)轉(zhuǎn)化率低，很難承載高端商業(yè)或高端住宅，更不要說對周邊環(huán)境有著苛刻要求的總部經(jīng)濟(jì)。

那么問題來了，吸引眾多知名大企業(yè)的總部紛紛落戶，作為重慶西站的投資建設(shè)方，重慶市西站投資發(fā)展有限公司（以下簡稱重慶西投）到底放了什么“大招”？

公益項目建設(shè)和運營的兩大難題

話還要從頭說起。

2010年，重慶市政府通過了《重慶西站設(shè)計方案》，將重慶西站定位為重慶對外的又一主要門戶樞紐以及綜合鐵路車站。

2013年，重慶西投成立，同年，西站鐵路綜合交通樞紐正式啟動前期規(guī)劃設(shè)計和征地拆遷。

依托國家“八縱八橫”高鐵主通道，建設(shè)西部最大綜合交通樞紐項目，助推重慶內(nèi)陸開放高地建設(shè)，重慶西投承擔(dān)了重大歷史使命，也面臨現(xiàn)實的巨大挑戰(zhàn)——資金缺口高達(dá)67億元。

重慶西投的母公司是重慶地產(chǎn)集團(tuán)，后者作為政府投融資平臺，主要任務(wù)是收儲土地，投資重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，待土地增值后再出讓土地，從而彌補基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。但這一次的重慶西站項目，情況卻有些不同——它是西南最大的鐵路綜合樞紐，也是一個純粹的公益項目，似乎很難找到投資回報的途徑。

這是機(jī)場、車站、碼頭等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中面臨的共性難題：大量的投資額，全部由當(dāng)?shù)刎斦?fù)擔(dān)，會捉襟見肘；政府平臺公司建設(shè)，則沒有利潤回報。

重慶西投當(dāng)時面臨建設(shè)和運營的雙重難題，從建設(shè)上講，沒有盈利途徑，就不可能在資本市場拿到錢，巨大的資金缺口就成為一道無法破解的難題，將拖延整個西站項目的建設(shè)進(jìn)度。

從運營上講，類似項目每年都還需要花錢來維護(hù)，缺乏收入，卻需要源源不斷的支出，資金缺口會越來越大。據(jù)了解，重慶市某大型體育場館，每年承接的體育賽事收入減去日常維護(hù)支出，還需要財政倒貼數(shù)千萬元。類似的情況在全國體育場館中比比皆是。

另一方面，一座高鐵車站該如何助推當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展？也是不得不考慮的問題。例如，在九龍坡石橋鋪、二郎至臨近西站的華巖一線，在近20年以來的城市化進(jìn)程中自發(fā)成市，集聚著數(shù)十個專業(yè)市場和數(shù)以十萬計的各類企業(yè)，業(yè)態(tài)較為凌亂，市場主體“小散弱”。這樣一個大片區(qū)，能不能借助西站建設(shè)的契機(jī)，整體提檔升級實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

破解難題的關(guān)鍵在于市場化手段

公益性項目突破困局的出路在哪兒？重慶西投開始了正反兩方面案例的比對。研究發(fā)現(xiàn)，廣東和江蘇為承接全國運動會專門修建的場館，冷冷清清的，財政貼錢養(yǎng)護(hù)。但上海在體育館旁邊配備了四星級賓館以及多個商場和其他商業(yè)設(shè)施，每年有上億元的盈利。

上海東方明珠更是一個成功的典型案例。1991年，上海市準(zhǔn)備投資建設(shè)一座發(fā)射電視信號的電視塔。此前修建的北京電視塔和天津電視塔，投資額分別在3億元左右。但上海市硬是拿出了9億元，高標(biāo)準(zhǔn)修建了一座兼具旅游觀光和發(fā)射電視信號的塔，此后每年收入幾億元，并成功上市。

深圳一家國有企業(yè)以自身持有的部分土地、上市公司股份等資產(chǎn)為抵押，與商業(yè)銀行簽訂貸款合同，籌集項目的建設(shè)資金，銀行按照商業(yè)貸款審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評審。由于該公司資本規(guī)模較大，資產(chǎn)質(zhì)量好，有穩(wěn)定的經(jīng)營收入，銀行經(jīng)過評估測算，認(rèn)為該企業(yè)完全能夠承擔(dān)有關(guān)市政項目的建設(shè)資金，因而授予相應(yīng)的貸款額度。貸款雙方僅涉及到企業(yè)和銀行，政府不提供擔(dān)?；蜻€款承諾，也不簽訂項目回購協(xié)議。對于企業(yè)承擔(dān)的市政工程建設(shè)成本，政府則以土地出讓、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行相應(yīng)的資源配置，由企業(yè)經(jīng)營獲利，從而進(jìn)行補償。

事實上，通過市場化的方式來搞公益性項目建設(shè)，既有助于城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升，改善當(dāng)?shù)孛癖姷母＠?，還能在不增加地方財政負(fù)擔(dān)的前提下促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這已經(jīng)成為發(fā)達(dá)地區(qū)改革創(chuàng)新的一種普遍做法。

國家發(fā)改委投資研究所體制政策室主任吳亞平認(rèn)為，政府融資平臺公司應(yīng)重點投資于地方有一定經(jīng)營性收入的準(zhǔn)經(jīng)營性項目，加強投資項目的謀劃和前期研究論證工作，健全投資項目的投資回報機(jī)制，充分挖掘項目潛在的商業(yè)價值，完善相關(guān)價格/收費機(jī)制，提高項目自身信用，為“項目融資”奠定基礎(chǔ)條件。

由交通樞紐站向高鐵新城華麗轉(zhuǎn)身

用市場化手段做公益項目，本質(zhì)上是滿足公益需求的同時，尋找更多的價值接口，簡言之，有多個渠道的經(jīng)營性收入。但具體到一座高鐵車站，該怎么做呢？再具體到重慶西站，又該有怎樣的策略？

紙上得來終覺淺，重慶西站一班人開始走出去，在實地調(diào)研中找答案。他們發(fā)現(xiàn)，巨大的廣場幾乎是國內(nèi)所有火車站的標(biāo)配，但仔細(xì)觀察，廣場上其實都沒有多少旅客，人流稀疏。而在10多年前尤其是春運季節(jié)，車站廣場上人山人海，有人甚至要背著鋪蓋卷在廣場上排隊幾天才能買上火車票。

原來，隨著鐵路網(wǎng)上購票系統(tǒng)的開通，旅客其實并不需要現(xiàn)場排隊買票。而隨著城市“零換乘”交通的完善，四面八方的旅客可直接抵達(dá)入站口，出站后，也可以從地下通道直接疏散。地面上的巨大廣場，它占據(jù)著寸土寸金的城市土地，在鐵路站場與城市之間形成一個巨大的隔離，似乎成為了多余的擺設(shè)。同時，光禿禿的廣場上通常沒有酒店、餐飲等業(yè)態(tài)，中轉(zhuǎn)的旅客要拖著行李箱穿過廣場走上好幾百米去消費，非常不便。

事實上，日本、德國等發(fā)達(dá)國家，火車站與普通的大樓無異，樓前沒有大廣場，旅客樓上樓下進(jìn)出換乘，通達(dá)效率卻更高。

這是一個富有創(chuàng)見性的發(fā)現(xiàn)，把車站廣場變小，可節(jié)約大量土地，土地，是所有價值接口的載體。不過，按照級差地租原理，遠(yuǎn)離城市核心商圈的車站，很難聚集高端業(yè)態(tài)，土地增值空間不大，按照重慶西投當(dāng)時的測算，它并不足以彌補重慶西站巨大的資金缺口。

重慶組團(tuán)式而非平原城市“攤大餅”的發(fā)展模式，給了重慶西投重要啟示——為什么不能以自己為中心，自建一個功能完備的新城區(qū)呢？國際國內(nèi)經(jīng)驗都表明，通過城市化，不僅能最大限度提升土地價值，還能通過自成體系的城市生態(tài)，產(chǎn)生數(shù)以萬計的各類業(yè)態(tài)，它們，正是源源不斷創(chuàng)造財富的價值接口。

從交通樞紐站到一個新的城區(qū)，重慶西站，由此將實現(xiàn)項目定位上的華麗轉(zhuǎn)身。此后，高鐵新城、高鐵經(jīng)濟(jì)帶、高鐵商圈等嶄新表述，陸續(xù)呈現(xiàn)在公眾面前。

以高規(guī)格的規(guī)劃建設(shè)匯聚高端業(yè)態(tài)

一個新城區(qū)，到底該如何建？

首先得在人流最集中的地方建商圈。高鐵車站每年4000多萬客流量，留住消費是關(guān)鍵。而消費，得有商場、酒店、餐飲等設(shè)施。

重慶西投對規(guī)劃進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，地面上此前的18萬平方米商業(yè)，增加至28萬平方米。地下也預(yù)留了相對應(yīng)的商業(yè)面積。車庫，也在此前基礎(chǔ)上增加6萬平方米。

一座新城，還得有產(chǎn)業(yè)。重慶西站定位的調(diào)整，為九龍坡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的契機(jī)?！敝貞c西站片區(qū)向西可承接川渝合作，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。九龍坡石橋鋪、二郎至華巖一線30平方公里土地，被劃定為高鐵臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來將打造成為全市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心和新興產(chǎn)業(yè)集聚地，而以蘇寧為首的企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，只是第一期的示范工程?！本琵埰聟^(qū)區(qū)長劉小強說，重慶西站在發(fā)展定位上從一座交通樞紐躍升為一個城市新區(qū)，為周邊地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)會。

和九龍坡一樣，沙坪壩區(qū)也試圖從公益項目市場化中尋找到自己的價值接口。該區(qū)提出了更有針對性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)概念——高鐵經(jīng)濟(jì)示范區(qū)?！拔覀兊闹饕悸肥恰境且惑w化’，即將作為交通節(jié)點的車站空間與區(qū)域開發(fā)建設(shè)合為一體，通過車站空間和城區(qū)空間的融合，構(gòu)建全新的城市空間?！鄙称簤挝髡竟芪瘯魅沃艿氯A表示。

一座高規(guī)格的新城，除了高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，還需要優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和完備的生活配套。為此，重慶西站周邊的中梁山、九盤子瀑布、天池水庫、華巖湖、華巖溫泉等自然風(fēng)景資源，以及華巖寺、魔幻山等國家5A級景區(qū)，都制定了更加嚴(yán)苛的保護(hù)辦法。生活配套方面，“高鐵新城”片區(qū)現(xiàn)有西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院之外，沙坪壩還還規(guī)劃了全新的“健康城”項目。

“做好做活公益項目，市場化手段被證明是最有效率的方法之一，但要采用怎樣的市場化手段，關(guān)鍵要看價值接口，要看盈利的空間，”重慶西投負(fù)責(zé)人認(rèn)為，通過產(chǎn)城融合高規(guī)格建設(shè)一座新城，會創(chuàng)造難以估量的盈利機(jī)會，每一個機(jī)會，都是一個價值接口。

重慶西投在重慶西站建設(shè)中的大膽探索，還在一定程度上對我市一些在建公益項目給出了啟示。例如，南岸茶園的一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就認(rèn)為，位于茶園的重慶東站項目，如果采用傳統(tǒng)的開發(fā)模式，周邊商業(yè)地產(chǎn)以及土地的價值可能會長時間不溫不火。如果像重慶西站一樣通過“城市化”創(chuàng)造更多財富機(jī)會，整個茶園片區(qū)就有望實現(xiàn)區(qū)域價值大提升。