李培培

[摘 要] 隨著我國(guó)近兩年房屋租賃市場(chǎng)利好政策的出臺(tái)，房屋租賃市場(chǎng)前景大好。但是由于我國(guó)傳統(tǒng)租賃模式主要提供信息發(fā)布功能，沒(méi)有將租房與服務(wù)相結(jié)合，后續(xù)房屋的管理無(wú)法解決，房東的麻煩并沒(méi)有減少。新模式基于物聯(lián)網(wǎng)，以手機(jī)微信平臺(tái)為依托，使房東從看房、維護(hù)、保潔中解放出來(lái)，使分散的、不規(guī)范的租賃市場(chǎng)變得更標(biāo)準(zhǔn)化、流程化和可復(fù)制化，從而提高房屋的周轉(zhuǎn)率和使用率，繁榮房屋租賃市場(chǎng)。

[關(guān)鍵詞] 租賃模式；租賃市場(chǎng)；標(biāo)準(zhǔn)化；發(fā)展

[中圖分類號(hào)] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2018）03-0114-02

一、我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模龐大

衣食住行是老百姓基本生活需求，在房?jī)r(jià)高漲的今天，租房是剛踏進(jìn)社會(huì)的年輕人解決住的主要方式，越來(lái)越多的人參與到房屋租賃中來(lái)。

某研究機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，目前我國(guó)租賃人口約為1.9億，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億。而隨著城市化繼續(xù)推進(jìn)，持續(xù)增長(zhǎng)的流動(dòng)人口規(guī)模將為租賃人口提供基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年國(guó)內(nèi)租賃人口將達(dá)2.7億，市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億[1]。

（二）近兩年我國(guó)房屋租賃利好政策

2016年6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，從發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房中介機(jī)構(gòu)、完善住房租賃優(yōu)惠政策、允許將商業(yè)用房改為租賃住房、給予稅收優(yōu)惠等方面給予了指導(dǎo)性意見(jiàn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。計(jì)劃到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，從而推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)[2]。

2017年7月，九部委確定首批12個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。目前，除了試點(diǎn)城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。截至2017年10月30日，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了租賃政策，重點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定、拓展房源供應(yīng)等方面[3]。

2017年10月18日，在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)開(kāi)幕會(huì)上，習(xí)近平總書記明確提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居[4]?！笔糯笤俣扔枰灾厣?，可見(jiàn)住房租賃業(yè)務(wù)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將發(fā)揮重要作用。

（三）我國(guó)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

綜上所述，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)既有龐大的需求，又有政府政策的支持，發(fā)展前景一片大好。然而目前與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，無(wú)論從房屋租賃占比還是從租房人口占比，我國(guó)房屋租賃仍然存在規(guī)模不大、零散、不規(guī)范、不活躍、發(fā)展緩慢等問(wèn)題。[5]

二、我國(guó)現(xiàn)有房屋租賃模式分析

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)不活躍的原因多種多樣，主要從現(xiàn)有房屋租賃模式進(jìn)行分析：

（一）傳統(tǒng)租賃模式

傳統(tǒng)租賃模式：即通過(guò)房產(chǎn)中介發(fā)布房源，承租方看到合適的房源，由中介聯(lián)系出租方實(shí)地看房，雙方滿意后簽租房合同，由承租方支付月租金的一半作為中介費(fèi)，交易完成。這種模式長(zhǎng)期以來(lái)一直是租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)，由于沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的流程，租賃過(guò)程需要房東和房客協(xié)商，無(wú)法把租賃看成可復(fù)制的交易商品。所以其弊端顯而易見(jiàn)：1.從承租方角度看，要想租到滿意的房子，首先，要跑中介，約房東看房，有時(shí)由于信息的滯后，房東房子已租或不租了，白等一場(chǎng)，這期間就要浪費(fèi)大量的時(shí)間和精力，讓承租方身心俱疲。其次，由于租房看房耗時(shí)耗力，出租方往往不愿意短租，現(xiàn)在市面上的租房時(shí)間至少三個(gè)月，讓一些有短租需求的承租方望而卻步。第三，押金全額繳納給房東，出租方常以不合理的理由提高房租或沒(méi)收押金，全額收回押金很難保障，侵害了承租方的合法權(quán)益。遇到這種情況，承租方往往只能自認(rèn)倒霉。第四，由于信息不對(duì)稱，出租方的房屋質(zhì)量參差不齊，本應(yīng)該由出租方解決的問(wèn)題，可往往由于推諉拖延，承租方不得不自掏腰包解決，造成了極大的不安全感。2.從出租方角度看，每次有人看房，需要帶著看房，討價(jià)還價(jià)，很多時(shí)候是白跑一趟，浪費(fèi)時(shí)間精力。另外，出租方擔(dān)心承租方對(duì)房屋不夠愛(ài)惜，損壞房屋，影響以后出售或自用，所以對(duì)于裝修較好的房子寧愿空置也不愿出租出去，導(dǎo)致出租房房源不足，質(zhì)量不高。第三，出租房屋的日常保潔和維護(hù)不盡人意，往往在租房到期時(shí)都要花很大力氣進(jìn)行打掃和維護(hù)。3.從中介的角度看，首先由于中介提供的委托合同常常是格式合同，所以常常隱瞞一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，促成租賃后若發(fā)生問(wèn)題，中介將會(huì)以中介服務(wù)已完成為由推卸責(zé)任，由承租方和出租房自行解決。其次中介只承擔(dān)發(fā)布房屋信息、聯(lián)系雙方的義務(wù)，并不履行核實(shí)房屋信息真實(shí)性的責(zé)任，缺乏誠(chéng)信，甚至出現(xiàn)虛假房屋信息。

（二）第三方短租平臺(tái)模式

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、第三方支付技術(shù)、位置定位服務(wù)技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)的迅速發(fā)展，為在線短租平臺(tái)的發(fā)展提供了硬件、軟件基礎(chǔ)。在線短租最早起源于美國(guó)，借助由第三方創(chuàng)建的、以信息技術(shù)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)平臺(tái)，為有閑置房源的房東和需要住宿的房客搭起了橋梁，房客可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)或手機(jī)客戶端搜索符合條件的房源并完成預(yù)定。自2008年美國(guó)Airbnb快速發(fā)展以來(lái)，國(guó)內(nèi)2011年以來(lái)也雨后春筍般出現(xiàn)像小豬、螞蟻、途家等短租平臺(tái)。這些短租平臺(tái)的出現(xiàn)，無(wú)疑是改變了傳統(tǒng)的房屋租賃模式，去中介化，為房東和房客提供了極大的方便，提高了租房效率。具體表現(xiàn)如下：從房客角度來(lái)看，可以在第三方平臺(tái)搜索所需要的房源，并可以進(jìn)行個(gè)性化的選擇；租期可以低于三個(gè)月，滿足房客短租的需求，租房成本降低，節(jié)約成本；有了第三方平臺(tái)作為擔(dān)保，房源的可信性和押金的可退回性有了保證，保障了房客的權(quán)益。從房東角度來(lái)看，拓展了房屋信息的發(fā)布渠道，提高了房屋的出租率。

我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的租賃平臺(tái)彌補(bǔ)了傳統(tǒng)租賃模式的不足，建立了房東與房客的直接聯(lián)系，去中介化，增強(qiáng)了信息的真實(shí)性和透明性，節(jié)約了租房成本，但其主要是提供信息發(fā)布功能，沒(méi)有將租房與服務(wù)相結(jié)合，后續(xù)房屋的管理，如轉(zhuǎn)租看房、保潔、維護(hù)、打掃、安全仍然無(wú)法解決，房東并沒(méi)有減少租房的麻煩，所以怎樣使房東解放出來(lái)，愿意拿出更多優(yōu)質(zhì)房源活躍租房市場(chǎng)正是我們要解決的問(wèn)題。

三、新型房屋租賃模式——房東管家平臺(tái)

（一）房東管家平臺(tái)簡(jiǎn)介

房東管家平臺(tái)將立足私有房屋出租和短租公寓，使租房與服務(wù)結(jié)合，在租客和房東間搭建一個(gè)真實(shí)的信息和服務(wù)紐帶，以期實(shí)現(xiàn)房源發(fā)布、房屋租賃、入住、退租、保潔、維護(hù)的全流程管理，使房東從看房、維護(hù)、保潔中解放出來(lái)，使房客享受更便捷更有效的入住服務(wù)，使分散的、不規(guī)范的租賃市場(chǎng)變得更標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、可復(fù)制化，從而提高房屋的周轉(zhuǎn)率和使用率，繁榮房屋租賃市場(chǎng)。本平臺(tái)主要具有以下特點(diǎn)：1.不僅發(fā)布房源，更要參與到整個(gè)租賃交易過(guò)程；不僅在租賃交易中提供服務(wù)，更在后期租住期間提供服務(wù)。2.平臺(tái)可與房東進(jìn)行結(jié)算；可對(duì)房客進(jìn)行信用和積分評(píng)級(jí)，使其享受平臺(tái)優(yōu)惠。3.平臺(tái)可監(jiān)管押金，可為房東、房客提供糾紛處理機(jī)制。

（二）房東管家平臺(tái)系統(tǒng)構(gòu)成

本平臺(tái)包括軟件系統(tǒng)和硬件房屋物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備。軟件系統(tǒng)運(yùn)行在PC和手機(jī)上，含房東端、房客端和平臺(tái)端，可實(shí)現(xiàn)對(duì)房間、房東以及房客進(jìn)行管理。房東端通過(guò)微信公眾號(hào)在手機(jī)上進(jìn)行操作，房東通過(guò)房東端可遠(yuǎn)程進(jìn)行房客身份認(rèn)證、遠(yuǎn)程授權(quán)看房、開(kāi)房、自動(dòng)催繳房費(fèi)、房間取電管理、房間物品公證、租賃合同自動(dòng)生成；房客端也是通過(guò)微信公眾號(hào)在手機(jī)上操作，房客可通過(guò)房客端手機(jī)繳費(fèi)、下單即可入住、自己設(shè)置開(kāi)鎖密碼，入住期間設(shè)置免打擾模式。平臺(tái)端則是對(duì)房東端、房客端的運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行維護(hù)和管理。

除了軟件系統(tǒng)，還需要與之相匹配的房屋物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備。房屋物聯(lián)網(wǎng)包含智能網(wǎng)關(guān)、智能門鎖、可視門鈴、電器開(kāi)關(guān)、智能遙控器、溫濕度傳感器、電量傳感器。由智能網(wǎng)關(guān)做數(shù)據(jù)和控制中心。房客獲得房屋入住授權(quán)后，可通過(guò)身份證取電、手機(jī)管理門鎖、接入門鈴、控制電器和遙控器、獲知溫濕度、可燃?xì)怏w以及電量傳感器值。設(shè)備采用開(kāi)發(fā)的自組網(wǎng)技術(shù)，無(wú)需任何配置，自動(dòng)配對(duì)，安裝即用。

（三）房東管家平臺(tái)功能

本系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)如下功能：

1.遠(yuǎn)程身份認(rèn)證：身份證照片、個(gè)人照片、下單平臺(tái)、電話等信息。身份信息會(huì)后臺(tái)

推送到房東端。

2.遠(yuǎn)程看房：房東在房客身份確認(rèn)情況下授權(quán)房客看房，房客可用身份證開(kāi)門，并且房客會(huì)在手機(jī)預(yù)覽待看房圖片以及物品清單。

3.租賃合同遠(yuǎn)程簽訂：租賃雙方在網(wǎng)上看到租住合同雙方確認(rèn)后由平臺(tái)寄送簽字生效。

4.房東授權(quán)租期：按合同簽訂的日期，由房東授權(quán)后，在授權(quán)期內(nèi)房客有完全使用權(quán)，租期或租金到期后，自動(dòng)提醒，逾期自動(dòng)解除門鎖授權(quán)，并自動(dòng)切斷供電。

5.物品公證：房客押金繳納到平臺(tái)，在租住合同前，由租住雙方達(dá)成房間物品清單以及賠償辦法，退房時(shí)平臺(tái)按約定辦法退還押金。不存在房東單方面拒退押金。

6.免打擾模式：在房客有效授權(quán)期內(nèi)，非房客請(qǐng)求，房東無(wú)法獲得門鎖授權(quán)，房客具有門鎖的絕對(duì)控制權(quán)，房東可通過(guò)客戶端向房東發(fā)送服務(wù)請(qǐng)求，房東才可獲得授權(quán)。

7.遠(yuǎn)程繳費(fèi)：房費(fèi)可直接在平臺(tái)支付，平臺(tái)會(huì)出具詳盡資金記錄，平臺(tái)結(jié)算并轉(zhuǎn)賬到房東賬戶，平臺(tái)與房東以及平臺(tái)與房客的財(cái)務(wù)結(jié)算按單記錄。

8.保潔任務(wù)自動(dòng)推送：如果需要保潔服務(wù)，平臺(tái)會(huì)自動(dòng)推送任務(wù)到平臺(tái)保潔。

9.完善的房態(tài)管理：根據(jù)入住流程自動(dòng)管理房態(tài)。

（四）房東管家平臺(tái)優(yōu)勢(shì)

本平臺(tái)與傳統(tǒng)租賃方式、第三方短租平臺(tái)相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：1.提高房屋設(shè)備智能水平，保障房屋安全，房客可通過(guò)手機(jī)智能控制房屋設(shè)備，提高入住便利性；2.房東經(jīng)平臺(tái)授權(quán)，可遠(yuǎn)程查看房屋運(yùn)行狀態(tài)（無(wú)房客時(shí)），對(duì)房屋使用做一定的監(jiān)督；3.房源發(fā)布、看房、簽約、入住、退租、維護(hù)、保潔等可通過(guò)平臺(tái)解決，不需房東親自參與，節(jié)約了房東時(shí)間，為房東提供便利；4.房客搜索到真實(shí)房源，可直接申請(qǐng)看房、網(wǎng)上下單，避免為虛假房源耗費(fèi)精力，提高租住效率；5.房屋租賃押金由平臺(tái)代持，平臺(tái)提供糾紛仲裁，保障房客合法權(quán)益。

任何新事物的出現(xiàn)，都不是一帆風(fēng)順的，只要有需求就有市場(chǎng)。在使用中不斷完善產(chǎn)品，解決存在的問(wèn)題，相信隨著房屋租賃新模式的使用和發(fā)展，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)將會(huì)更加活躍和繁榮。

[參考文獻(xiàn)]

[1]國(guó)務(wù)院辦公廳.國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)：國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)[A/OL].（2016-06-03）[2018-01-08].www.gov.cn.

[2]搜狐網(wǎng).超50城出臺(tái)房屋租賃政策龍湖冠寓落地14城補(bǔ)位租賃需求[EB/OL].（2017-11-20）[2018-01-08].http：//www.sohu.com/a/205388206_115124.

[3]習(xí)近平.習(xí)近平在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告[R/OL].（2017-10-27）[2018-01-08].www.gov.cn.

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