朱玲

隨著去年“3·18”新政、“5·20”新政、“9·23”新政的持續(xù)發(fā)酵，房地產調控已經全面升級，長沙樓市開啟了前所未有的“限購、限價、限貸、限售、限簽”的“五限時代”。而“熔斷”、“搖號”成為了去年到今年長沙樓市使用頻率頗高的新鮮詞。

立春時節(jié)，雖雪后初霽，但氣溫仍在冰點徘徊。長沙樓市的境況是否與這季節(jié)的氣候相似呢？為一探究竟，記者迎著凜冽的寒風，走訪了長沙主城區(qū)的幾個樓盤，真切感受到了長沙樓市在調控之后房源的供給緊張，以及剛需的眾生相。

供給端：新房源有限，限價房出爐

去年8月，長沙開啟了首次“限房價、競地價”的土地市場調控政策，明確住宅用地土地設定銷售限價，同時，按不高于土地掛牌起始價的150%，綜合確定土地交易最高限價，建立“土地熔斷+搖號”機制。

大浪淘沙之下，有的項目脫穎而出，有的項目則被淘汰出局?！?.23”新政之后經過4個月的時間沉淀，各個板塊格局逐漸成型，長沙芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)及開福區(qū)剛需房源稀缺，而望城區(qū)、岳麓區(qū)相對空間充足。

回顧2017年的樓市成績單，長沙岳麓區(qū)總成交面積為六區(qū)第一，占比達56.5%；其次為望城區(qū)。而芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)及開福區(qū)土地成交量相對較少，建設用地面積占比只有20.1%。

2018年1月，長沙內五區(qū)共約29個項目獲得預售許可證，其中，北辰三角洲、梅溪正榮府、長房半島藍灣、萬科金域藍灣等多個品質樓盤入市。2月，長沙推出了包括陽光城尚東灣、保利大都匯等樓盤在內30余個新項目。

然而，搖號政策實行之后，新房源畢竟有限。對于中低收入階層來說，限價房的出臺無疑是振奮人心的利好消息。

2018年2月2日召開的湖南全省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2018年湖南省將加快建立公租房、限價商品房、普通商品房并存的多層次住房供應體系，長沙將要建設一批限價商品房，以滿足中低收入家庭的住房剛性需求。

需求端：剛需旺盛，改善型增加

去年，“長沙人才新政22條”落地。在長沙工作并首次購房的全日制博士、碩士分別可申請6萬元、3萬元的購房補貼，對于初出茅廬的職場新人來說，無疑是頗具吸引力的。目前，長沙的“人才磁場效應”效果初顯。

小琴是上海外國語大學國際新聞專業(yè)研三的學生，她向記者訴說著自己的兩難境地：“盡管手里已經收到幾份面試通過的Offer，但是工作還未最終敲定。如果留在上海，待遇優(yōu)厚，但是高房價實在難以承受；回到長沙，收入會相對減少，專業(yè)對口的工作機會也屈指可數?！闭谒诡^爛額趕工寫畢業(yè)論文時，看到長沙人才新政落地實施，點燃了她扎根長沙的信心。于是，她在朋友圈發(fā)了這樣一條消息：“大上海，再見；大長沙，我來了！”

除了安家落戶的新晉長沙人成為購房主力，還有一批改善型需求的換房族也是購房大軍中的代表。特別是隨著二胎時代來臨，120至140平米大戶型的需求量也在不斷攀升。

記者來到勞動東路某雙地鐵口樓盤，當記者正準備咨詢房源和價格時，置業(yè)顧問曹經理卻告訴記者：“我們二期的高層樓盤主推三房，在開盤當天就已售罄，包括樣板間在內都已全部售完，成交價格在1萬2到1萬5之間。目前只剩下別墅區(qū)了?！倍罔F四號線附近的一家樓盤則表示：“戶型主推108平米三房，140平米四房，開盤價在1萬2到1萬3之間?！?/p>

曹經理表示，目前長沙實行的搖號和限購政策，旨在打壓投機炒房，而對于剛需來說是一個利好，這樣的機制相對公平。她告訴記者：“樓盤開盤當天，我們會請公證處工作人員到現(xiàn)場，每一個購房者會貼一個數字在手臂上，通過電腦隨機搖號，最先搖到號碼的購房者可以優(yōu)先進場，樓層和房源張貼在墻上一目了然，購房者必須在較短的時間內作出決定?！?/p>

說到搖號，也是幾家歡喜幾家愁。在某國有商業(yè)銀行網點工作的蔡先生向記者娓娓道來：“眼看著二娃呱呱墜地，以前90平米小戶型已經無法容納這么多家庭成員了。北辰和保利都是我看好的樓盤，然而，沒想到兩個樓盤搖號都搖到最后幾批次入場，看中的戶型和樓層早已經被認籌了，又不想退而求其次，我的換房夢也就暫時告一段落。等過完春節(jié)，我再去其他地段樓盤物色一下。畢竟，剛需等不起。”

中介：二手房價格堅挺，成交萎縮

按照去年出臺的長沙“9·23”新政要求，取得不動產權證需滿3年方可上市交易，二手房市場房源也一度出現(xiàn)成交量萎縮的有價無市現(xiàn)象。本輪調控之后，購房條件更為嚴苛，貸款成本有所增加，周轉周期延長，使得投機炒房受到較大程度的抑制。

盡管二手房價格比新房要略貴，但是新房源有限，二手房可選擇的余地更大。對于一部分資金充裕又急需優(yōu)質房源的購房者來說，二手房也是一條購房捷徑。相對地段偏僻的新房，二手房附近社區(qū)普遍趨于成熟，周邊交通、教育、醫(yī)療、購物等配套設施相對齊全。

新環(huán)境二手房中介劉經理向記者表示：“我們展示出的房源價格一般在1萬3到1萬5之間，長沙本地戶口只能買兩套房，因此，投資型二手房交易受到了一定打壓?，F(xiàn)在購房者一般都是自住，對于樓層、戶型、采光等有更高要求。我簽約的客戶也是多次看盤，貨比三家之后才成交，相對前兩年交易最火爆時期，客戶的購房動機更加趨于理性。”