文/ 朱紅 中鐵二十四局集團(tuán)上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海 200333

目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，土地成本瘋狂攀升，控制好開(kāi)發(fā)節(jié)奏和有效控制開(kāi)發(fā)成本成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保證利潤(rùn)率的關(guān)鍵?？刂坪瞄_(kāi)發(fā)節(jié)奏的主要目的是控制項(xiàng)目的資金成本、管理費(fèi)用、提升項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入，而銷(xiāo)售收入對(duì)于項(xiàng)目而言是個(gè)未來(lái)不可預(yù)期的變量，主要由市場(chǎng)因素主導(dǎo)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保證利潤(rùn)率的重要途徑還是提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制能力。對(duì)于房地產(chǎn)而言，設(shè)計(jì)成本的投入比重不大，卻會(huì)影響到項(xiàng)目75%的成本及盈利，故設(shè)計(jì)是成本控制的核心。本文將結(jié)合中國(guó)鐵建山語(yǔ)城項(xiàng)目來(lái)重點(diǎn)分析設(shè)計(jì)階段的大頭成本如何控制。

中國(guó)鐵建山語(yǔ)城項(xiàng)目位于江西省九江市柴桑區(qū)（原九江縣）沙河鎮(zhèn)，東臨瑞景新城，西至規(guī)劃路，南臨淵明西大道（延伸段），北至江州大道，與八里湖新區(qū)接壤。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地約111.6畝，總建筑面積225535.31平方米，共26棟住宅及3棟商業(yè)樓等，其中住宅面積174393.43平方米，商業(yè)面積20075.02平方米。綠化率為30.01%，容積率為2.61,小區(qū)配套車(chē)位數(shù)1158輛。

1、合理布局，因地制宜

進(jìn)行房屋住宅設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要認(rèn)真的對(duì)設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行深刻的了解，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，合理布局,決定建筑造型和結(jié)構(gòu)。不僅要設(shè)計(jì)出建筑風(fēng)格的獨(dú)特性與潮流性，更要設(shè)計(jì)出其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性與安全性。

中國(guó)鐵建山語(yǔ)城項(xiàng)目在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，考慮以下幾點(diǎn)：

（1）在滿(mǎn)足建筑高度、建筑間距、采光等各方面條件的情況下，盡量用足容積率，增加建筑面積。

（2）戶(hù)型上采用以三房為主，配以一定量的二房戶(hù)型，取消一房戶(hù)型，以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求。

（3）將點(diǎn)式住宅優(yōu)化為兩拼，減少一面墻的結(jié)構(gòu)墻體及外立面裝修、門(mén)窗造價(jià)。

（4）在小區(qū)三面靠近道路及規(guī)劃道路處均設(shè)計(jì)成商鋪，一方面增加商鋪面積，一方面還可以節(jié)約外部圍護(hù)費(fèi)用。

（5）計(jì)算土方平衡，首先以規(guī)劃局提供坐標(biāo)點(diǎn)及標(biāo)高為基準(zhǔn)點(diǎn)，并做方格網(wǎng)，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)標(biāo)高進(jìn)行測(cè)量，然后根據(jù)地勘報(bào)告，分析場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)情況，并假設(shè)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標(biāo)高，根據(jù)地下建設(shè)面積及地下室高度，計(jì)算土方開(kāi)挖量及土方回填量，經(jīng)計(jì)算后，據(jù)此及大市政路標(biāo)高大致確定小區(qū)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標(biāo)高。按此土方平衡計(jì)算，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，實(shí)施時(shí)，結(jié)合土方平衡方案，場(chǎng)地內(nèi)磚渣等可用于前期臨路路基，節(jié)省了一部分費(fèi)用；減少了場(chǎng)地內(nèi)土方外運(yùn)，自然降低了土方外運(yùn)費(fèi)用，增加了回填的便利性，且減少了后期土方的購(gòu)入，在提高施工效率動(dòng)的同時(shí)，又一定程度上降低了施工成本，基本達(dá)到開(kāi)挖回填的土方平衡。

2、設(shè)立設(shè)計(jì)限額指標(biāo)

所調(diào)限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)限額進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證滿(mǎn)足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破，從而達(dá)到控制投資的目的。

中國(guó)鐵建山語(yǔ)城項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，明確提出要求的最終造價(jià)上限、含筋量、砼含量、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)單位可提供附加增值服務(wù)等條件，最終通過(guò)評(píng)標(biāo)確定最佳的設(shè)計(jì)單位，這樣的話(huà)就從根本上限制了工程造價(jià)的加大，也通過(guò)比價(jià)確定了最優(yōu)的設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)。以下為鋼筋、混凝土含量控制指標(biāo)表：

3、注重地下工程的成本控制

在三四線(xiàn)城市地下車(chē)位出售形成的收入小于車(chē)庫(kù)的建造成本，非人防地下室總造價(jià)2000-2400元/ m2，人防地下室總造價(jià)在2700～2900元/m2。經(jīng)測(cè)算，單個(gè)車(chē)位在6.1-6.5萬(wàn)元左右時(shí)為支出、收入平衡點(diǎn)，且去化周期很長(zhǎng)，因此在滿(mǎn)足人防及地下車(chē)位的要求下，盡量減小地下車(chē)庫(kù)的面積。住宅樓的地下室不屬于銷(xiāo)售面積，基本都是買(mǎi)房贈(zèng)送的，但是建造成本卻很高，更需要嚴(yán)格控制。

中國(guó)鐵建山語(yǔ)城項(xiàng)目從以下幾個(gè)方面來(lái)控制：

（1）原有設(shè)計(jì)時(shí)，地下樁體設(shè)計(jì)長(zhǎng)度為15米，后經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)挖樁、做堆載實(shí)驗(yàn)等，結(jié)合地勘資料及現(xiàn)場(chǎng)情況，樁長(zhǎng)更改為＞6米，項(xiàng)目總計(jì)樁1397根，挖樁項(xiàng)目節(jié)約成本約50%。

（2）通過(guò)地勘報(bào)告了解的地下水位標(biāo)高，在有限的地質(zhì)條件下，提高地下室底板底標(biāo)高至水位線(xiàn)以上。

（3）放棄以贈(zèng)送地下室作為房屋賣(mài)點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略，在地下室滿(mǎn)足人防及地下車(chē)位的基礎(chǔ)上，盡量不設(shè)置地下室，減少地下室面積。

4、配套園林綠化的成本控制

園林綠化是一項(xiàng)創(chuàng)造環(huán)境，改造環(huán)境的工作。布局合理、設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特的小區(qū)是理想的居住地。綠化效果作為小區(qū)形象的重要組成部分，不僅能提高小區(qū)的知名度，還可以帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。

中國(guó)鐵建山語(yǔ)城項(xiàng)目從以下幾個(gè)方面來(lái)控制園林綠化成本：

（1）通過(guò)日照、風(fēng)向、交通等條件的分析和疊加，確定場(chǎng)地性能及設(shè)置區(qū)域，從而為場(chǎng)地景觀提供各項(xiàng)豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)依據(jù)，可減少車(chē)庫(kù)頂板覆土厚度，為解決土方平衡提供合理的建議。

（2）合理控制軟硬景比例，控制、灌、草的比例，控制喬木胸徑、冠幅的搭配，保證效果的前提下盡量多用本地經(jīng)濟(jì)樹(shù)種。

（3）在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)理念和展示效果的前提下，盡量減少曲線(xiàn)路徑設(shè)置，減少水景、小品、雕塑設(shè)置。

結(jié)語(yǔ)：

設(shè)計(jì)階段的成本控制雖然不是說(shuō)起來(lái)那么輕松簡(jiǎn)單，但它的確體現(xiàn)了事前控制的思想，有事半功倍的效果。只有真正把控制成本的關(guān)鍵確立在設(shè)計(jì)階段，才能收到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的預(yù)期效果。

參考文獻(xiàn)：

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