信琦

【摘 要】物業(yè)管理行業(yè)是我國(guó)新興的服務(wù)業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)管理水平的要求也在提高，但是物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平在一定程度上影響和制約了該行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展。本文介紹了物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)意義，分析了目前財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；價(jià)值管理

一、物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)意義

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的實(shí)施以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也在迅速的崛起。為了滿足我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理水平有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。具體表現(xiàn)為：

1.有助于提升整體經(jīng)營(yíng)管理水平

物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)由信息、人力、財(cái)務(wù)等管理子系統(tǒng)構(gòu)成的綜合性系統(tǒng)，子系統(tǒng)雖然獨(dú)立運(yùn)作但相互間又彼此支持，分別側(cè)重于價(jià)值、信息、勞動(dòng)因素、使用價(jià)值管理等。財(cái)務(wù)管理作為其他管理的基礎(chǔ)和中樞，通過(guò)對(duì)資金的掌控，以實(shí)現(xiàn)籌資、投資、成本控制和收入與分配的價(jià)值管理，為經(jīng)營(yíng)決策提供有價(jià)值的可供參考信息，提升實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理水平，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2.有助于協(xié)調(diào)內(nèi)部與外部的財(cái)務(wù)關(guān)系

財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部溝通及與外部交往的橋梁。首先，財(cái)務(wù)管理涉及到經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)為每個(gè)部門(mén)和職工提供準(zhǔn)確、完整、連續(xù)的相關(guān)資料；每個(gè)部門(mén)和職工在相關(guān)制度的約束和財(cái)務(wù)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督下在合理地使用資金等資產(chǎn)。其次，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行籌資、投資以及收益分配的過(guò)程中與各種主體發(fā)生著聯(lián)系，形成了與投資者存在產(chǎn)權(quán)關(guān)系、與債權(quán)人存在債務(wù)關(guān)系、與債務(wù)人存在債權(quán)關(guān)系、與國(guó)家存在依法繳納稅收費(fèi)以及享有公共財(cái)政服務(wù)的關(guān)系。因此，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外財(cái)務(wù)關(guān)系不僅有利于各方確認(rèn)職責(zé)和維護(hù)好權(quán)益，也有助于物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。

3.有助于及時(shí)地反映出存在的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題

物業(yè)企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)和制定的指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)中實(shí)際的結(jié)果進(jìn)行對(duì)比與分析，衡量出經(jīng)營(yíng)的好壞，可以及時(shí)肯定成績(jī)和反映存在的問(wèn)題，尋找出現(xiàn)問(wèn)題的原因，修正經(jīng)營(yíng)方針、管理策略等，為改善經(jīng)營(yíng)管理提供可靠的資料。因此，通過(guò)價(jià)值管理來(lái)協(xié)調(diào)、促進(jìn)、控制經(jīng)營(yíng)管理，以財(cái)務(wù)管理為突破口對(duì)提高經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益并實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)具有十分重要的作用。

二、目前物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題

物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理都還處在起步和摸索階段，現(xiàn)實(shí)中也存在著一些問(wèn)題亟需改進(jìn)，具體表現(xiàn)為：

1.財(cái)務(wù)管理定位不清晰

很多物業(yè)企業(yè)雖然建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，但其負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員在思想上和實(shí)際工作中將財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)基本上混為一談，對(duì)于財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)工作混淆不清，在崗位設(shè)置上更將財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)混崗合稱為財(cái)會(huì)部門(mén)，認(rèn)為兩者是單純的核算并提供數(shù)據(jù)信息的工作而已，把財(cái)務(wù)管理工作交由會(huì)計(jì)人員承擔(dān)，從而導(dǎo)致兩者職責(zé)不明，影響了財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)兩者職能的充分發(fā)揮和相互制約的作用，以致負(fù)責(zé)人在迅速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中作出不適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)決策。

2.財(cái)務(wù)管理體系不健全

首先，由于物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性質(zhì)的，很多物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為其無(wú)需現(xiàn)代化的管理，沒(méi)有科學(xué)的市場(chǎng)定位和明確的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)等現(xiàn)代企業(yè)管理理念，管理能力不強(qiáng)且不能優(yōu)化配置資源。其次，財(cái)務(wù)管理觀念滯后且方法落后，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的認(rèn)知和它對(duì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展重要作用的認(rèn)識(shí)，缺乏創(chuàng)新精神和能力，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作效率低下，難以滿足經(jīng)營(yíng)發(fā)展的要求。最后，財(cái)務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)工作上缺乏溝通與協(xié)調(diào)。例如很多物業(yè)企業(yè)缺乏有效的投資、籌資、營(yíng)運(yùn)資金管理等決策機(jī)制；也沒(méi)有與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)措施，即沒(méi)有通過(guò)計(jì)劃與預(yù)算、決策與控制、分析與考核這3個(gè)相互銜接的環(huán)節(jié)來(lái)建立起一套完整的財(cái)務(wù)管理體系。

3.財(cái)務(wù)管理制度不完善

目前，物業(yè)企業(yè)大多屬于注冊(cè)資本比較少的中小規(guī)模企業(yè)，由于其自身規(guī)模的限制導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理水平較低而且財(cái)務(wù)管理制度不全面。由于物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，很多物業(yè)企業(yè)面臨著一定的財(cái)務(wù)困境，例如資金來(lái)源單一、范圍不夠廣泛且數(shù)量有限；不善對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理；可選擇的合適的投資項(xiàng)目少，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)短期資金的有效運(yùn)用與管理，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)大且獲利難；不注重成本費(fèi)用的控制等，都是物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)低甚至難以盈利的原因。

4.現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)運(yùn)用不夠

目前還有很多物業(yè)企業(yè)沒(méi)有建立財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)并充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，沒(méi)有適應(yīng)計(jì)算和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)帶來(lái)的變化，沒(méi)有將經(jīng)營(yíng)交易和財(cái)務(wù)管理記錄到系統(tǒng)，也沒(méi)將數(shù)據(jù)等信息資源和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。隨著經(jīng)營(yíng)內(nèi)、外部環(huán)境的改變，結(jié)果是財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)過(guò)程趨于封閉和信息資源滯后，阻礙了物業(yè)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力。

三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

1.厘清財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)之間的關(guān)系

財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)都是在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的以價(jià)值形式存在的經(jīng)濟(jì)信息；兩者在指導(dǎo)方針、職能、目的、方法和任務(wù)上存在不同點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理著重于對(duì)財(cái)務(wù)的維護(hù)，貫穿經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程，其以財(cái)務(wù)通則為指導(dǎo)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度為依據(jù)，主要是通過(guò)一些數(shù)學(xué)方法制定計(jì)劃，可以有效管理資金的籌集和使用、降低成本、分配收入同時(shí)監(jiān)督經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)狀況，對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策和控制，在于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化和股東價(jià)值最大化；會(huì)計(jì)立足于執(zhí)行，體現(xiàn)在事后核算中，其以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為指導(dǎo)和會(huì)計(jì)制度為依據(jù)，主要利用分戶賬的方式將經(jīng)營(yíng)過(guò)程連續(xù)系統(tǒng)地綜合記錄下來(lái)，通過(guò)特定方法對(duì)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)用貨幣表示進(jìn)行計(jì)量和核算，提供真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息。物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中必須掌握好兩者互為條件和補(bǔ)充、相互促進(jìn)和制約的關(guān)系，設(shè)置會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)兩個(gè)崗位并配備相應(yīng)的人員，提高財(cái)務(wù)管理的整體能力，以達(dá)到不斷完善經(jīng)營(yíng)管理水平。

2.注重財(cái)務(wù)管理體系的健全

財(cái)務(wù)管理體系是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立起來(lái)的，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人樹(shù)立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，樹(shù)立財(cái)務(wù)管理在經(jīng)營(yíng)管理中的核心地位觀念并充分發(fā)揮它的職能作用。財(cái)務(wù)人員也要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，加強(qiáng)素質(zhì)修養(yǎng)，提高知識(shí)更新能力和業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策、預(yù)算、控制、分析的綜合判斷能力，高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員能全面提升財(cái)務(wù)管理水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照投資者、經(jīng)營(yíng)者等不同財(cái)務(wù)層次，明確財(cái)務(wù)權(quán)限、責(zé)任和利益，建立健全以財(cái)務(wù)管理為核心的符合企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)要求的完善的財(cái)務(wù)管理體系，構(gòu)建“激勵(lì)規(guī)范、約束有效”的財(cái)務(wù)機(jī)制，理順各部門(mén)的職權(quán)關(guān)系。財(cái)務(wù)決策是財(cái)務(wù)管理的核心，其包括投資、籌資、營(yíng)運(yùn)資金和成本等管理決策；財(cái)務(wù)考核是構(gòu)建激勵(lì)與約束機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)制定出務(wù)實(shí)、合理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)計(jì)劃與預(yù)算把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)具體化和量化；通過(guò)決策實(shí)現(xiàn)制度化，通過(guò)控制的有效手段保證實(shí)際經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)行；對(duì)于實(shí)際業(yè)績(jī)與控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行差異分析，及時(shí)糾正偏差，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)和激勵(lì)，從而保證財(cái)務(wù)管理職能作用的發(fā)揮。

3.優(yōu)化現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度

物業(yè)企業(yè)建立、健全、優(yōu)化有效的財(cái)務(wù)管理制度是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)以《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》為建立財(cái)務(wù)管理制度的基本準(zhǔn)則，建立與自身經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的財(cái)務(wù)決策、風(fēng)險(xiǎn)管理、預(yù)算管理、內(nèi)部資金調(diào)度控制、合同財(cái)務(wù)審核、固定資產(chǎn)購(gòu)建使用處置、成本控制、財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制、建立健全存貨管理和內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督等制度。例如：物業(yè)企業(yè)根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)需要和外部環(huán)境變化，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不斷改進(jìn)和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制并建立健全財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，提高抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并控制、處理風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失；對(duì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等各方面進(jìn)行涉及到每個(gè)部門(mén)的總體預(yù)測(cè)和預(yù)算，制定營(yíng)運(yùn)資金、費(fèi)用成本等預(yù)算和決策，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格檢查和監(jiān)督，實(shí)際結(jié)果要與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較分析，對(duì)于執(zhí)行好的部門(mén)和員工要獎(jiǎng)勵(lì)，以提高部門(mén)和員工的積極性；通過(guò)擴(kuò)寬經(jīng)營(yíng)范圍及多樣化的經(jīng)營(yíng)方式提高收入，根據(jù)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能，做好資金的籌集、使用與監(jiān)督，利用閑置的資金尋找合適的投資機(jī)會(huì)，以保證資金的合理使用和使用效率，確保經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的正常；結(jié)合實(shí)際情況制定和完善內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，從而使涉及到資金使用、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理、成本費(fèi)用控制、收入利潤(rùn)分配、債權(quán)債務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)勵(lì)和內(nèi)部審計(jì)稽核等有關(guān)的財(cái)務(wù)管理正規(guī)化并有章可循。

4.完善與自身相適應(yīng)的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

隨著計(jì)算機(jī)信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的普及與應(yīng)用，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在符合國(guó)家相關(guān)制度的前提下，逐步建立起以數(shù)據(jù)處理為核心、與經(jīng)營(yíng)和報(bào)表分析等信息系統(tǒng)相連接的與時(shí)俱進(jìn)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，讓數(shù)據(jù)與技術(shù)相結(jié)合，加強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析和預(yù)測(cè)能力，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與資源共享，及時(shí)反饋經(jīng)營(yíng)信息和財(cái)務(wù)狀況，深入分析并及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，為籌資、投資和經(jīng)營(yíng)等決策起到更好的參考作用，拓展和延伸財(cái)務(wù)管理能力，進(jìn)而將經(jīng)營(yíng)管理水平提高到一個(gè)更高的層次。

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