從2016年8月2日開始，溫哥華實行15%買家稅。2017年4月20日之后，包括多倫多在內(nèi)的安省大金馬蹄地區(qū)同樣開始實施15%的海外買家稅。這兩個城市價格頗高的獨立屋銷售陷入滯漲狀態(tài)，而在剛需影響下的公寓銷售卻一片火爆，價格連番上漲，筆者將詳解加拿大公寓投資的要領(lǐng)。

中國與加拿大的公寓區(qū)別

中國與加拿大的公寓有一些明顯的區(qū)別，見右表。

購買細節(jié)

進行加拿大公寓投資，有下列問題需要考慮。

土地所有權(quán)

公寓常見的土地所有權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)，所有業(yè)主共同持有。但是也有一部分公寓是業(yè)主共同向所有人租用的土地，如UBC的公寓樓就屬于這種情況，承租時長為99年。從投資的角度出發(fā)，最好購買擁有永久地權(quán)的公寓。

條規(guī)（bylaw）

公寓的bylaw是由所有業(yè)主共同制訂、所有業(yè)主和租戶都必須遵守的各種規(guī)章，如有違反，業(yè)主將面臨罰款。在決定購買公寓之前，最好由自己的買家地產(chǎn)經(jīng)紀仔細審閱這處公寓的bylaw。Bylaw中可能涉及與價值有關(guān)的規(guī)定有：是否允許出租、是否允許養(yǎng)寵物、是否允許年輕家庭或小孩子長期居住。例如有的業(yè)主購買公寓是為了投資，要進行出租，如果購買了不能出租的公寓，就會比較尷尬：想住進去，自己覺得不合適；想租出去，公寓的bylaw又不允許，迫不得已，只好賣掉，最終遭遇各項交易費用的損失。

財務(wù)狀況

公寓的財務(wù)狀況包括管理費用、Form B和財務(wù)報表3個要點。

管理費用 通常公寓的產(chǎn)權(quán)形式屬于共管，需要交納管理費。管理費越高則意味著該公寓的維護成本越高。如果兩處公寓其他條件相同，只是價格不同，那么共管費用越低的公寓越具有投資價值。通常影響管理費用的因素主要有兩個：一是公寓內(nèi)設(shè)施數(shù)量的多少，有健身房、游泳池或其他娛樂設(shè)施的公寓管理費用較高；二是新舊程度，公寓越舊，管理費用越高。

Form B 賣家可以由自己的經(jīng)紀人，向賣家或公寓管理公司索取一份Form B。Form B是一份證明，上面注明了strata的存款情況和各種相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定包括bylaw的變化情況及未來是否有重大維修等。

財務(wù)報表 閱讀管理公司關(guān)于公寓的財務(wù)報表，可以確認所要購買公寓單元的物業(yè)管理月費金額及近期是否將迎來重大維護或其他大筆支出。如果存在大筆支出，費用由買家還是賣家來承擔(dān)？通常情況下以全體居民投票表決該重大支出的日子為分界點。如果過戶之前決議通過，則由賣方承擔(dān)該筆費用，否則由買方承擔(dān)。

管理水平

一般而言，公寓的共管費用每年都會上漲，一些管理水平高的公寓，共管費上漲的時間間隔會短一些，每次上漲的幅度也會更小一些。如果公寓年久失修或管理水平低劣，那么所有業(yè)主都將會負擔(dān)高昂的維護費用，在必要時還會進行額外征收。所以，購買公寓之前，最好仔細閱讀過去兩年的會議記錄和業(yè)主大會紀錄，察看是否有重大維修，每個單元所的額外維修費用是多少。

出租管理

如果不是為了自住，那么公寓購買后面臨的首要問題就是如何出租。由于加拿大的法律在某些方面向租客傾斜，所以在加拿大租房，找到一個好租客非常重要。如果碰到一個經(jīng)常拖延甚至不交房租的租客，租金損失事小，最麻煩的事情在于對方被趕走之前可能出于報復(fù)心理，故意破壞業(yè)主房屋，造成公寓價值下跌。想找到一個好租客，最好留心以下事項。

信用記錄 從公寓樓業(yè)主和經(jīng)理人協(xié)會的網(wǎng)站下載表格，請申請租房者填表，然后查看對方的信用記錄（通常費用為8加元）。

汽車 作為車輪上的國家，一個加拿大人如果沒有汽車，說明對方的財務(wù)狀況可能非常糟糕，最好拒絕這樣的租客；如果對方有車，則要看對方是否愛惜他的車，車子的狀態(tài)如何，比如車窗壞了或車子磕碰之后是否維修。一個不愛惜自己車子的人，很有可能不會愛護你的房子。

公司主管的推薦信 加拿大的人際關(guān)系相對簡單，通常上司不會為下屬故意隱瞞。通過上司的推薦信，業(yè)主可以了解租客是否是一個容易相處的人，以后與他打交道是否會比較融洽。

與上任房東通話 現(xiàn)任房東可能因為急需把房客趕走，不愿談?wù)撟饪偷膯栴}。所以最好向租客索要上一任房東的電話，了解對方是否存在租金拖欠行為。

面試 可以就一些自己關(guān)心的問題與租客面談或委托專業(yè)的租房管理公司面試。比如可以詢問對方這些問題：如果房子出現(xiàn)小修小補，對方是否愿意維護；對方如何看待每年房租上漲的幅度；對方打算在每月的什么時間交納房租。

租客找房的時間 加拿大的房租通常是按月簽約，起租時間通常是每月第一天。如果準租客月初來找房，希望下個月初入住，說明這個人做事比較有條理，對自己的財務(wù)安排也有較為明確的計劃。如果準租客月底前兩天才來看房，并且打算馬上入住，那么這個人做事沒有條理，甚至有可能是被前房東趕出來，急著找房子住。

夏欣怡，澳大利亞悉尼大學(xué)商科碩士，BC省注冊房產(chǎn)經(jīng)紀REALTOR?，專注于溫哥華島納奈莫（Nanaimo）房產(chǎn)交易