夏欣怡

加拿大BC省政府2018年2月20日宣布2018年預(yù)算，同時(shí)推出30條住房政策，旨在控制過高的房價(jià)，并提供更多可負(fù)擔(dān)的住房。

新政條款解讀

在BC省新30條中，最受關(guān)注的是20%海外買家稅和2%投機(jī)稅。

20%海外買家稅（Foreign Buyer Tax）

在2018年2月21日后簽約，或是2018年5月18日后過戶的房產(chǎn)買賣，需要遵循海外買家稅新規(guī)。新規(guī)有兩個(gè)方面的擴(kuò)大：一是把原有15%的海外買家稅到提高到現(xiàn)行的20%；二是擴(kuò)大海外買家稅實(shí)施區(qū)域，從原先的只有大溫地區(qū)征收，擴(kuò)大到5個(gè)大區(qū)——大維多利亞地區(qū)（Capital Regional District）、菲莎河谷地區(qū)（Fraser Valley Regional District）、大溫哥華地區(qū)（Greater Vancouver Regional District）、歐墾娜根河谷地區(qū)（Regional District of Central Okanagan）、納奈莫地區(qū)（Regional District of Nanaimo）。

5月18日過戶這個(gè)限制，讓很多在上述區(qū)域購買了樓花的購房者左右為難。如果5月18日前不能交房，那么必須交納20%的海外買家稅。而如果這時(shí)選擇終止合約，則有可能損失定金，甚至被追究法律責(zé)任。

2%投機(jī)稅（Speculation Tax）

無論是本國人還是外國人，在上述5大區(qū)擁有住房，如果房產(chǎn)并非主要居所或長期出租，則需要交納投機(jī)稅。投機(jī)稅中的一個(gè)細(xì)則備受爭議：擁有高海外收入，而不在BC省繳稅的衛(wèi)星家庭，即使房產(chǎn)為自住用途，也要交納投機(jī)稅。

所謂衛(wèi)星家庭，指的是有夫妻雙方一方在海外工作，一方在加拿大生活的家庭。在投機(jī)稅新政下，有些家庭每年需要額外繳納幾萬加元的稅費(fèi)，很難繼續(xù)在BC省需要交納投機(jī)稅的地區(qū)安居。如果這樣的家庭在BC省有繳稅，那么會(huì)獲得一定程度的退稅，退稅具體計(jì)算方式尚未公布。

新政影響分析

這一系列政策出臺(tái)后，將對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的影響？筆者以最受投資者喜愛的西海岸3城市大溫哥華、大維多利亞和大納奈莫為例來說明。

大溫哥華地區(qū)

大溫哥華地區(qū)由于之前已經(jīng)存在15%的海外買家稅，這次雖然上調(diào)至20%，但是很多其他區(qū)域也開始征收，反而把小部分海外買家擠回了溫哥華。投機(jī)稅雖然對(duì)大溫不利，但今年在溫哥華開征的房產(chǎn)空置稅，已經(jīng)在很大程度上釋放了投機(jī)稅產(chǎn)生的影響。所以對(duì)大溫哥華地區(qū)來說，這次加稅對(duì)市場(chǎng)整體來說影響不大。只是之前為了規(guī)避15%海外買家稅退而選擇樓花的購房者中，如果不能在5月18日之前交割，會(huì)有相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)讓樓花甚至毀約，這對(duì)于溫哥華的期房市場(chǎng)和公寓市場(chǎng)會(huì)造成一定沖擊。

大維多利亞地區(qū)

在2016年8月大溫地區(qū)開征15%海外買家稅后，一些海外買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)BC省氣候溫暖地帶的另外一個(gè)大城市——維多利亞，使得維多利亞坐穩(wěn)加拿大房價(jià)第三高的城市。這次維多利亞和大溫同步征稅，造成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一片哀號(hào)，市場(chǎng)信心受挫，交易量大幅下降。

大納奈莫地區(qū)

在2月21日新政公布后，納奈莫沒有出現(xiàn)不正常毀單，也沒有出現(xiàn)拋售，需求繼續(xù)旺盛，多人競價(jià)的現(xiàn)象繼續(xù)。加稅應(yīng)該是利空，為什么市場(chǎng)沒有反應(yīng)呢？

納奈莫市場(chǎng)房源緊張，供不應(yīng)求的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)超過兩年。即使今年1月1日開始實(shí)行的貸款壓力測(cè)試減少20%的購買力，市場(chǎng)依舊沒有被挫敗。而20%的海外買家稅和2%的空置稅所影響的人群非常有限，在納奈莫市場(chǎng)不到5%。即使降低5%的需求，也不能改變市場(chǎng)需求大于供給的局面，所以市場(chǎng)沒有猶豫，也在情理之中。溫哥華島地產(chǎn)管理局（VIREB）2016年買家來源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，島內(nèi)需求僅占31%，而BC省其他區(qū)域和加拿大其他省的需求，占據(jù)了約2/3，而海外買家僅占市場(chǎng)的2.6%。

事實(shí)上，2.6%的海外買家需求，大量集中于高端房中（100萬加元以上）。在2018年1月的納奈莫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，就已經(jīng)出現(xiàn)了高端房遇冷、中低端房走熱的現(xiàn)象。20%海外買家稅+2%投機(jī)稅出臺(tái)之后，納奈莫的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售變得更加嚴(yán)峻；而60萬加元以下房地產(chǎn)市場(chǎng)影響微小，即納奈莫房地產(chǎn)市場(chǎng)高冷低熱的現(xiàn)象，在未來的一段時(shí)間內(nèi)將更加明顯而持久。

新稅后投資之道

筆者下面對(duì)3類人群進(jìn)行分類討論：

沒有取得加拿大身份的同胞

從投資角度出發(fā)，如果沒有加拿大身份，最好考慮在不收取20%海外買家稅的區(qū)域投資，也就是避開大維多利亞地區(qū)、菲莎河谷地區(qū)、大溫哥華地區(qū)、歐墾娜根河谷地區(qū)、納奈莫地區(qū)這五大區(qū)。因?yàn)?，無論市場(chǎng)走向如何，絕大多數(shù)購房者多支付的這20%稅費(fèi)并不能帶來任何回報(bào)，是純粹的消費(fèi)行為。而BC省氣候溫暖地區(qū)，有一些并沒有征收新稅。選擇這些地區(qū)投資有兩大優(yōu)勢(shì)：第一，免去額外稅費(fèi)；第二，不收額外稅費(fèi)的區(qū)域，可能會(huì)成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)，市場(chǎng)迅速走強(qiáng)。

新移民

2月1日起，CIBC銀行正式宣布取消在不審查工作和收入的前提下，為新移民提供貸款。新移民如果未曾在加拿大報(bào)稅，則要審查國內(nèi)的收入證明和銀行流水；如若在加拿大完成過報(bào)稅，則要審查加拿大收入，貸款批復(fù)條件和當(dāng)?shù)厝讼嗤?。五大銀行中，很多銀行表示可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來實(shí)行該新政。所以，如果屬于新移民并希望貸款買房，筆者建議盡早行動(dòng)。由于不受新稅影響，區(qū)域選擇較為靈活，可以按照自己工作、生活計(jì)劃選擇投資的城市。

加拿大公民或永久居民

如果已經(jīng)獲得了公民或永久居民身份，那么這次的新稅則沒有直接影響，可參照上文中介紹的新稅后不同區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)，進(jìn)行投資組合。