魏怡然

【摘 要】近年來青島市發(fā)展迅速，在2017年青島市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度上漲。本文結(jié)合青島市房地產(chǎn)價(jià)格情況及2017年出臺(tái)的限購(gòu)政策，從宏觀和微觀方面分析青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)青島市房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

【關(guān)鍵詞】青島市；房地產(chǎn)；限購(gòu)；發(fā)展

在經(jīng)濟(jì)形態(tài)穩(wěn)中向好的發(fā)展背景下，2017年，青島市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度上漲，如圖1所示，青島市房屋均價(jià)漲幅達(dá)4000元，而核心城區(qū)市南區(qū)和嶗山區(qū)的房屋均價(jià)上漲近8000元，房?jī)r(jià)上漲不僅導(dǎo)致大量購(gòu)房剛需市民對(duì)高漲的房?jī)r(jià)望而卻步，也導(dǎo)致了恐慌性搶房的現(xiàn)象，青島市內(nèi)部房地產(chǎn)格局開始改變。

一、青島市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)走勢(shì)及特點(diǎn)分析

總體上看，近年來青島市房地產(chǎn)價(jià)格一直保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，每年漲幅約0.5%，市區(qū)內(nèi)商品房均價(jià)每年漲幅不超過1000元。然而在2017年出現(xiàn)了比較大的增幅，如圖1所示，自2017年2月開始，青島市房屋均價(jià)便開始不斷上漲，對(duì)比4月和2月的房屋均價(jià)，漲幅達(dá)到近2000元。目前，青島市商品房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到19713元。

青島市由于地處沿海，建筑地基條件優(yōu)良，受歷史文化建筑和交通便利條件的限制，青島市發(fā)展最集中的區(qū)域?yàn)槭心蠀^(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)，而房地產(chǎn)價(jià)格也發(fā)展出明顯的區(qū)域特征。三大城區(qū)由于資源豐富，靠近港口，歷史沉淀悠久，所以發(fā)展非常迅速。依托優(yōu)勢(shì)資源，迅速發(fā)展第二三產(chǎn)業(yè)，吸引了大量的人口，房產(chǎn)開發(fā)量大，因此房屋均價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城區(qū)。其中嶗山區(qū)因環(huán)境適宜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，商品房銷售均價(jià)近37000元/m2。而地處較為偏僻的萊西市，商品房銷售均價(jià)僅6000元/m3。

除區(qū)域特征外，還表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的“中等戶型”需求特征。從戶型結(jié)構(gòu)看，90至144平方米住宅投資416.6億元，增長(zhǎng)27.6%，占全部住宅投資的45%，占比同比提高11.8個(gè)百分點(diǎn)。從銷售情況來看，2017年90至144平方米住宅銷售面積在全市銷售總體下滑的大趨勢(shì)下逆勢(shì)增長(zhǎng)，增速為4.9%。由此可以看出，中等戶型在整體房屋銷量下降的情況下不降反增，滿足了大部分購(gòu)房者的需要。

二、限購(gòu)政策對(duì)價(jià)格的影響及作用

在2017年3月出臺(tái)的限購(gòu)政策中，對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房作出了限制，對(duì)擁有一套住房以上的家庭購(gòu)房也作出了暫不允許的規(guī)定，同時(shí)提高了首套房和二手房的最低首付比例。這一系列政策的規(guī)定旨在抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，然而限購(gòu)令的出臺(tái)使得購(gòu)房者出現(xiàn)恐慌的情緒，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲并喪失購(gòu)房的機(jī)會(huì)，使得大批觀望的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，在短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而根據(jù)供求關(guān)系，這種現(xiàn)象再次推升房?jī)r(jià)上漲。

根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策的頒布對(duì)于房?jī)r(jià)具有明顯的抑制作用，但限購(gòu)政策的效果具有時(shí)滯性。限購(gòu)政策在初期對(duì)房?jī)r(jià)并沒有顯著的抑制作用，但隨著時(shí)間的推移，限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用越來越大且更加顯著[1]。截止到目前，限購(gòu)政策頒布已近一年，青島市房?jī)r(jià)再次回歸2017年之前的穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，可以看出隨著時(shí)間的推移，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)產(chǎn)生了抑制作用，也抑制了投機(jī)性購(gòu)房者的需求。

三、青島市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

根據(jù)青島市提出的發(fā)展規(guī)劃，青島的目標(biāo)是成為中國(guó)北方最具影響力的國(guó)際航運(yùn)中心和區(qū)域性物流中心、服務(wù)中心、金融中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。要從根本上對(duì)青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行新的審視和定位，立足于解決新的發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾，從政策層面上進(jìn)行宏觀調(diào)控[2]。

（一）調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，加速去庫(kù)存

目前青島市全市商品房待售470萬平方米，仍是比較大的庫(kù)存量。因此，要加快完善偏遠(yuǎn)住宅小區(qū)的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)于購(gòu)房居民的吸引力，消化庫(kù)存商品房。還可以結(jié)合城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃，年度住房保障計(jì)劃等，將庫(kù)存商品房用作安置房、限價(jià)商品房，公共租賃房等，多措并舉消化房屋存量[3]。

（二）抑制投資（投機(jī)）性需求

投資（投機(jī)）性需求是推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿4]，大量投機(jī)性需求和高頻次的交易使得供求市場(chǎng)關(guān)系不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)受此影響也會(huì)產(chǎn)生較大波動(dòng)，因此，抑制投機(jī)性需求是青島市房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。抑制投機(jī)性需求，關(guān)鍵在于縮小房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值之間的差距，在流通領(lǐng)域征稅或限制倒買倒賣等行為，可以有效的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（三）完善信貸市場(chǎng)，創(chuàng)造良好金融環(huán)境

根據(jù)不同購(gòu)房者的需要，創(chuàng)造不同的信貸模式，對(duì)不同地區(qū)，不同收入水平的購(gòu)房者建立不同程度的信貸體系[5]，努力適應(yīng)政策的變化，既要滿足政策需要，也要防止過多資金流入市場(chǎng)，增加風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)商業(yè)銀行要加強(qiáng)住房開發(fā)貸款的供應(yīng)，緩解當(dāng)前市場(chǎng)開發(fā)動(dòng)力不足的現(xiàn)象，保證住房保障計(jì)劃、城區(qū)棚戶區(qū)改造計(jì)劃的順利進(jìn)行，為營(yíng)造健康的青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]鄧柏峻，李仲飛，張浩.限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控有效嗎[J].統(tǒng)計(jì)研究，2014，31（11）：50-57.

[2]王玉海.近年來青島市房地產(chǎn)變化及其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2007（03）：2-6.

[3]陳端永.新常態(tài)下青島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與思考[J].中國(guó)統(tǒng)計(jì)，2016（04）：61-62.

[4]張德榮，鄭曉婷.“限購(gòu)令”是抑制房?jī)r(jià)上漲的有效政策工具嗎？①——基于70個(gè)大中城市的實(shí)證研究[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2013，30（11）：56-72.

[5]王玉海.近年來青島市房地產(chǎn)變化及其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2007（03）：2-6.