肖文杰

從重慶江北機(jī)場(chǎng)一路向南，會(huì)通過跨越嘉陵江的千廝門大橋，然后穿過一個(gè)隧道，回到陸地。這條隧道就像一個(gè)“結(jié)界”，穿過它后，就來到了人們口中帶有“魔幻色彩”的重慶。

在這里能看到不少中國其他城市難覓的風(fēng)貌：藏在山中的居民樓、從公寓樓里穿堂而過的輕軌、已經(jīng)成為旅游目的地的城市索道、嘉陵江畔開在船上的飯店。

與絕大多數(shù)大城市不同，重慶的主城區(qū)里有兩條河流。自西向東的嘉陵江匯入了蜿蜒向北的長(zhǎng)江，兩條大河交匯處形成的狹長(zhǎng)區(qū)域就是重慶的老城區(qū)，也就是現(xiàn)在的渝中區(qū)。

重慶人口中的市中心“解放碑”就在渝中區(qū)。解放碑這個(gè)建筑本身建造于1947年，由當(dāng)時(shí)的重慶市民募資建成，用于紀(jì)念抗戰(zhàn)勝利，1950年后改名“重慶人民解放紀(jì)念碑”。很長(zhǎng)一段時(shí)間里，重慶最主要的政治、文化、旅游、居住和商業(yè)設(shè)施都集中在這一區(qū)域。解放碑也成為重慶市中心的代名 詞。

當(dāng)時(shí)住在嘉陵江以北的居民把乘擺渡船去一次解放碑稱為“進(jìn)城”。

現(xiàn)在，如果通過航拍鏡頭鳥瞰這塊區(qū)域，它仍是典型的城市中心的模樣。摩天大樓的密度不輸給任何一個(gè)一線城市，人們熟悉的豪華酒店、奢侈品品牌也集中于此。

但事實(shí)上，最近幾年，解放碑正在失去重慶第一商圈的位置。壓過老城區(qū)風(fēng)頭的，是以觀音橋?yàn)槭椎囊蝗盒律倘?。?duì)于大多數(shù)重慶人來說，這是件好事。在“去市中心化”的過程中，重慶的城市商業(yè)也在快速進(jìn)步。

唐正藝是戴德梁行重慶公司商業(yè)地產(chǎn)部的高級(jí)助理董事，同時(shí)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌方提供咨詢服務(wù)。在她工作的頭幾年，解放碑在重慶商業(yè)地產(chǎn)界的地位難以撼動(dòng)?！八猩莩奁泛屯赓Y銀行都只會(huì)選擇解放碑的物業(yè)，這兩種業(yè)態(tài)是判斷一個(gè)商圈地位的核心指標(biāo)?！碧普噷?duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，戴德梁行在重慶的辦公室也位于解放碑。

一個(gè)讓唐正藝印象深刻的標(biāo)志性轉(zhuǎn)折，是2011年，渣打銀行把它在重慶的首個(gè)企業(yè)金融中心放在了江北。外資銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)通常會(huì)讓辦公室靠近自己的客戶聚集地。

在嘉陵江以北，與解放碑隔江相望的區(qū)域就是江北區(qū)，觀音橋的所在地。觀音橋原本也是重慶除了解放碑以外的重要商圈。在《第一財(cái)經(jīng)周刊》新一線研究所2017年的一份報(bào)告中，它已經(jīng)超越解放碑，成為重慶最繁華商圈的所在地。

在觀音橋以北的更大區(qū)域，也就是重慶人所說的北部新城地區(qū)，越來越多的購物中心、住宅區(qū)和商業(yè)地產(chǎn)正在集聚—而在解放碑周邊，九龍坡、大坪、沙坪壩、南岸等商圈也在興起。

政府當(dāng)然是城市擴(kuò)張的主要推動(dòng)力。重慶在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都把開發(fā)北部新區(qū)作為重要目標(biāo)。十多年來，諸如法院、檢察院等公務(wù)機(jī)構(gòu)，以及醫(yī)院、學(xué)校等資源，都從渝中區(qū)搬到了當(dāng)時(shí)的北部新區(qū)。這也是中國城市發(fā)展的常用方法。

緊跟著過去的就是開發(fā)商。龍湖、萬科、中糧等地產(chǎn)商都在那里建造了定位中高端的住宅區(qū)。當(dāng)然，旁邊也會(huì)配套規(guī)劃大型購物中心。既處于江北，又靠近老城區(qū)的觀音橋很快匯聚了一線商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。星光68廣場(chǎng)這樣的商城，也取代了解放碑的傳統(tǒng)百貨，成為重慶奢侈品品牌的聚集地。

不論是政府、開發(fā)商還是城市居民，青睞江北的一個(gè)重要原因是地理特點(diǎn)。

在解放碑，出租車司機(jī)們往往需要更高的駕駛技術(shù)。這里的道路高低起伏，有許多狹窄的單行道，一個(gè)看似很近的大樓，經(jīng)常需要繞上十幾分鐘的路。從無處不在的火鍋店里走出來的行人們，又讓機(jī)動(dòng)車道和人行道混合在一起。

相比于解放碑區(qū)域“山城”的地勢(shì)特征，江北的土地更平整，離機(jī)場(chǎng)也更近。唐正藝告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，除了即將開張的來福士廣場(chǎng)，解放碑區(qū)域已經(jīng)很難有大規(guī)模的商業(yè)綜合體了。

老商圈另一個(gè)歷史包袱是相對(duì)分散的產(chǎn)權(quán)。解放碑的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)大都屬于本地的國資開發(fā)商，且相對(duì)分散獨(dú)立，此外還有很多產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的住宅和民房。想要將它們整合起來重新開發(fā)難度不小。相比之下，嘉陵江以北的新商業(yè)中心土地開發(fā)起來更容 易。

對(duì)于品牌方來說，或許解放碑的人流量依舊巨大，但它們也看中自己入駐的物業(yè)是由誰開發(fā)管理的。顯然，相比重慶本地的開發(fā)商，品牌們還是更信任合作充分的主流開發(fā)商。

不論如何，對(duì)于一個(gè)迅速發(fā)展、中心城區(qū)有近1000萬人口的特大城市，解放碑所在的老城區(qū)無論如何容納不 下。

越來越多的原住民，把自己的家從老城區(qū)依山而建的老公房里，搬到了嘉陵江以北的高層公寓樓里。他們的工作地點(diǎn)或許還在解放碑的寫字樓里，但生活重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了新商圈。根據(jù)《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，在中心城區(qū)中，過去10年，只有渝中區(qū)的戶籍人口在減 少。

當(dāng)然，就算周圍有了較充分的基礎(chǔ)，一個(gè)商圈也并非理所當(dāng)然就會(huì)繁榮，試錯(cuò)和妥協(xié)難以避免。比如觀音橋地區(qū)最早的大型購物中心之一龍湖北城天街，于2004年開業(yè)，一開始更像是傳統(tǒng)的露天步行街，以百貨和餐飲為主。在潮濕悶熱的重慶，露天步行街不那么受歡迎。后來它加蓋了屋頂，并引入諸多快時(shí)尚品牌，這才逐漸成為江北區(qū)人氣最旺的購物中心之一。

讓唐佳藝印象深刻的一個(gè)失敗案例是同樣位于觀音橋的盈嘉中心。它同樣在2014年開幕，一樓擺滿了當(dāng)時(shí)在北京、上海都不甚有名的輕奢或設(shè)計(jì)師品牌。放在現(xiàn)在，這樣的定位是不少購物中心青睞的轉(zhuǎn)型方向。但這對(duì)4年前的重慶來說顯然超前了一些，開幕后這個(gè)項(xiàng)目的人氣一直不旺。

如今，當(dāng)年集中在盈嘉中心的設(shè)計(jì)師品牌和買手店們，比如Maria Luisa、ATTOS和D2C，已經(jīng)在觀音橋乃至更北部的區(qū)域流行起來。