霍恩伊

世濤公司的“膽大”，加上政法大學(xué)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的“僥幸”，共同促成了這筆漏洞百出的“生意”

4月18日上午，中國政法大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì)前副主席、教授方流芳，先后接到13個(gè)電話。來電都提到一句話：“蓋子終于揭開了！”

一天前，有不具名人士將方流芳此前微博片段整理成文，標(biāo)題起得很吸引眼球《校恥：中國政法大學(xué)被騙6500萬，沉默十年反成被告》。

文章稱，2008年，政法大學(xué)與北京世濤基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（“世濤公司”）簽訂商品房購房合同，法大為此支付6500萬。合同所涉地塊是一處軍產(chǎn)，而缺乏基本資質(zhì)的世濤公司，與該處軍產(chǎn)沒有任何法律關(guān)系。

上文發(fā)表當(dāng)日，政法大學(xué)官微發(fā)布聲明，稱此文表述嚴(yán)重失實(shí)。聲明指出，近期，學(xué)校已通過司法途徑起訴世濤公司，法院支持了學(xué)校全部訴訟請(qǐng)求，判決已經(jīng)生效，正處于申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行階段。

《中國新聞周刊》拿到了這份一審判決書【（2017）京01民初156號(hào)】。從這份判決書可知，2017年3月，法大以合同無效起訴世濤，由北京市第一中級(jí)人民法院進(jìn)行審理，法大勝訴，世濤被判賠償損失共約1億元。判決下達(dá)的時(shí)間是2017年12月。

此時(shí)距合同的簽訂，已過去近十年。

過期的許可證

在中國政法大學(xué)昌平校區(qū)的北區(qū)，從方流芳的辦公室窗戶望下去，稀疏立著幾棟老舊的六層磚樓。法大的教職工就住在此處。

方流芳告訴《中國新聞周刊》，他第一次聽說家屬院即將整體搬遷，是在2009年10月。

當(dāng)時(shí)，他陪同履新不久的中國政法大學(xué)校長黃進(jìn)在歐洲訪問。校長對(duì)他說，這個(gè)搬遷項(xiàng)目，是他任上需要完成的一個(gè)重要任務(wù)，已經(jīng)和有關(guān)公司簽訂合同。方流芳那時(shí)還不知道，校長口中的合同，此前在校內(nèi)曾引發(fā)很大爭議。

2007年，政法大學(xué)為擴(kuò)大教學(xué)科研用地面積，決定將北校區(qū)內(nèi)的教職工家屬院遷出，通過房屋置換的方式，另尋他處整體搬遷。

一位知情人士對(duì)《中國新聞周刊》透露，通過校內(nèi)人士牽線搭橋，校方獲悉世濤公司剛獲得一處地塊，在昌平區(qū)府學(xué)路10號(hào)院的北京昌平某離職干部休養(yǎng)所內(nèi)，正好位于法大南校區(qū)東門斜對(duì)面，地理位置很好。

《中國新聞周刊》拿到了世濤公司與該干休所簽訂的《合作建房合同》，合同簽訂于2006年8月。根據(jù)該合同，世濤出全資為干休所修建4棟住宅樓，用于安置干休所離退休干部，并負(fù)責(zé)原有住房的拆除工作。干休所則轉(zhuǎn)讓給世濤約19207平方米土地的使用權(quán)。

2007年7月9日，世濤與政法大學(xué)簽訂相當(dāng)于“購房預(yù)約”的《團(tuán)購住房協(xié)議》。7月17日，法大先行向世濤支付定金1000萬兀。

但《中國新聞周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這份協(xié)議簽訂的一個(gè)月前，世濤手中的《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》就已經(jīng)過期。

研究房地產(chǎn)和土地交易多年的方流芳指出，過去，“軍轉(zhuǎn)民”的一種傳統(tǒng)方式，是通過頒發(fā)《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》，將軍用土地“定向”轉(zhuǎn)為民用。憑借此證，開發(fā)商可以向地方政府申請(qǐng)立項(xiàng)，和土地管理部門簽訂正式的《土地使用權(quán)出讓合同》，并辦理《國有土地使用權(quán)證》，完成土地出讓、權(quán)屬過戶手續(xù)?！斑@樣做既把國家劃撥土地變成可轉(zhuǎn)讓土地，同時(shí)又避免了公開的招投標(biāo)?！?/p>

2007年1月31日，國土資源部、財(cái)政部和解放軍總后勤部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》，要求軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓必須在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的土地市場公開進(jìn)行。

也就是說，土地“軍轉(zhuǎn)民”的傳統(tǒng)方式一律停止，不得再定向、定價(jià)、定項(xiàng)目，只能通過掛牌招標(biāo)公開出讓。

但新規(guī)在文末特意指出：已領(lǐng)取《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》的，可按原有規(guī)定辦理，并在2007年6月30日前辦理完畢。而世濤所獲許可證上載明的有效期，也是到2007年6月30日。

另據(jù)《干休所合作建房項(xiàng)目整改方案說明》，2007年土地新規(guī)頒布后，由于干休所與世濤的合作建房項(xiàng)目已列入符合軍隊(duì)土地轉(zhuǎn)讓條件的名單中，由市國土資源局牽頭，協(xié)同市規(guī)劃委、市發(fā)改委、市建委進(jìn)行相關(guān)審批，要求名單中的項(xiàng)目于2007年12月31日前完成土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理，即在上述新規(guī)的基礎(chǔ)上延長了半年。

按照政策規(guī)定，在與市國土局簽訂正式的土地出讓合同之前，首先需要由市發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)。但是，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目到發(fā)改委時(shí)已過2007年12月31日，發(fā)改委拒絕立項(xiàng)。

因此，直到許可證過期，世濤也沒有成功受讓土地。并且由于政策的變化，傳統(tǒng)的《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》已經(jīng)成為歷史，無法補(bǔ)辦。這意味著，位于昌平區(qū)府學(xué)路10號(hào)院內(nèi)被政法大學(xué)看中的這塊土地，性質(zhì)始終沒有改變，是軍隊(duì)所有。

法律建議被無視

2008年10月20日，法大和世濤簽訂正式的《購房合同》。法大以6700元/平方米的單價(jià)，向世濤公司購買建筑面積約40700平方米的商品房項(xiàng)目，共包括三棟住宅樓和一棟樓的地下車庫。約定在2010年10月31日前交房。

值得注意的是，該合同的“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”，只列有《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》一項(xiàng)。而此時(shí)，世濤公司的這一許可證早已失效，也不再可能辦理《國有土地使用權(quán)證》。

據(jù)了解，合法的商品房銷售必須“五證”齊全，除了《國有土地使用權(quán)證》，還須有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。

據(jù)法院判決書和世濤提供的文件，在簽訂合同前，世濤所有的資質(zhì)文件只有四個(gè)：一是已經(jīng)過期的《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》；二是總后勤部對(duì)世濤與干休所合作建房的批復(fù)；三是北京市國土資源局于2008年1月出具的“同意通過用地預(yù)審”的函；四是北京市規(guī)劃委于2008年3月給發(fā)改委開具的“規(guī)劃意見”復(fù)函。

這里的“函”不是正式文件，不具有法律效力。

一位不愿具名的世濤公司高層人士對(duì)《中國新聞周刊》坦言，他們確實(shí)沒有“五證”，唯一的許可證也過期了，但是在和法大簽合同前，已經(jīng)給法大出示了公司的全部材料，并沒有隱瞞和欺騙。

“比如我這個(gè)車是個(gè)半成品，你就愿意買我這個(gè)半成品?！边@位世濤高層人士告訴《中國新聞周刊》。

2008年3月19日和4月培日，世濤兩次給法大發(fā)函，要求盡快簽訂正式的購房合同。第一份函中，世濤表示“該項(xiàng)目進(jìn)展順利，已進(jìn)入項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和審批階段”；另一份函中，世濤稱“項(xiàng)目獲得市規(guī)劃委審批認(rèn)可后已兩個(gè)月”。兩份函中，都沒有提及，由于已過政府規(guī)定的最后期限，發(fā)改委拒絕立項(xiàng)。

有知情人士透露，此前，2007年6月，法大發(fā)現(xiàn)世濤的許可證過期后，曾有擔(dān)憂。但世濤方勸說：這個(gè)雖然過期，但還有一個(gè)半年時(shí)間的時(shí)效（即許可證的最后期限比新規(guī)延長了半年），“我保證給你跑下來”。

這位知情人士質(zhì)疑，即便如此，按常理推斷，最遲到2007年年底，世濤的立項(xiàng)未通過之時(shí)，法大就應(yīng)確認(rèn)其資質(zhì)存在問題，停止合同的談判。

事實(shí)上，法大并非沒有人對(duì)世濤提出質(zhì)疑。2008年4月22日、5月28日、6月2日和6月16日，中國政法大學(xué)法律事務(wù)辦公室曾先后組織四次專家論證，并形成了一致意見。

《中國新聞周刊》拿到的論證會(huì)紀(jì)要載明，論證形成的意見是，合同所涉土地目前仍是軍用土地，不能作為民事合同的標(biāo)的，合同標(biāo)的不合法，合同無效。并且，該土地的建設(shè)項(xiàng)目缺乏合法性手續(xù)。

“購買合同‘實(shí)、名不符，現(xiàn)階段不宜簽訂合同?！睍?huì)議紀(jì)要如此表述。

然而，2008年10月，學(xué)校無視法律辦的意見，在世濤五證全無的情況下，teAR擇與其簽約。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于這種標(biāo)的額過億的房地產(chǎn)交易合同，需要經(jīng)過嚴(yán)格的集體決策審核。首先，需要職能部門和分管校長過目同意，隨后提交至法律辦審核。法律辦給出法律意見后，學(xué)校召開校長辦公會(huì)集體討論，形成書面決議。再將該決議報(bào)請(qǐng)黨委常委會(huì)進(jìn)行二次表決，仍無異議，則校辦才會(huì)同意提供校長印，在合同上蓋章。

并且，一位知情人士指出，理論上，法律辦具有一票否決權(quán)，如果法律辦出具否決意見書，學(xué)校則不應(yīng)簽訂合同。

多位內(nèi)部人士質(zhì)疑，在世濤明顯缺乏資質(zhì)，且法律辦明確出具否定意見時(shí)，為何校辦會(huì)和常委會(huì)仍“一路綠燈”？

前述知情人士認(rèn)為，在這件事上，當(dāng)時(shí)主管基建、資產(chǎn)和后勤，全程跟進(jìn)此事的法大一位張姓副校長應(yīng)負(fù)主責(zé)。目前，這一信息尚無法證實(shí)。

2017年12月，中國政法大學(xué)教授楊帆根據(jù)信息公開的相關(guān)規(guī)定，要求法大就此事公開信息，被拒。楊帆向教育部申請(qǐng)行政復(fù)議，再遭拒絕。他隨即提起訴訟，此案將于2018年5月9日在海淀區(qū)人民法院開庭審理。

前述知情人士還指出，在2007年簽訂首個(gè)團(tuán)購協(xié)議時(shí)，校方繞開了主要職能部門拆遷辦和基建處（合署辦公），讓資產(chǎn)處主導(dǎo)前期談判。世濤方面也證實(shí)，2007年與之接觸較多的法大人員，就是一位李姓的資產(chǎn)處副處長（在2008年4月一份世濤致法大的函上，有這位副處長的手寫簽名）。

一位基建處工作人員向《中國新聞周刊》證實(shí)，直到網(wǎng)上公開了判決書，他才知道2007年法大還和世濤簽了一個(gè)“預(yù)購協(xié)議”，支付了1000萬元定金。并且，該協(xié)議沒有動(dòng)用校長印。除了法大校章外，上述提到的張姓法大副校長，在“代理人”一欄簽下了自己的名字。

6500萬的來龍與去向

2008年8月25日，政法大學(xué)向世濤公司支付購房款1000萬元。11月3日，法大再向世濤公司支付購房款2500萬元。

2009年10月20日，雙方再次訂立《關(guān)于購房合同的補(bǔ)充協(xié)議》。協(xié)議中寫明：因世濤施工許可證尚未辦理完畢，為保證工程順利開展，法大要再次支付世濤2000萬元。

前述知情人士透露，得知要再追加2000萬后，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)處處長金龍河和財(cái)務(wù)處處長徐揚(yáng)（現(xiàn)為分管基建的副校長）都拒絕撥款。

徐揚(yáng)稱，只有校長黃進(jìn)和書記石亞軍兩個(gè)人都在申領(lǐng)支票的報(bào)告上簽字，他才敢簽（支票）。據(jù)了解，學(xué)校的每—張支票單據(jù)都在財(cái)務(wù)處有存檔，由誰簽收，一目了然。

2009年12月4日，法大向世濤公司支付購房款1000萬元。2010年1月22日，又支付購房款1000萬元。至此，法大向世濤支付了全部購房款6500萬。

然而，這筆資金的來源和去向，仍有很多疑點(diǎn)。前述基建處工作人員告訴《中國新聞周刊》，涉及這種大宗房產(chǎn)交易，法大的資金主要來自兩個(gè)渠道：一是教育部或發(fā)改委的專項(xiàng)撥款，二是自籌，一般是通過校友資源獲取贊助。

但方流芳表示，按照財(cái)務(wù)收支兩條線的規(guī)定，校方真正可以自行支配的，只有人事費(fèi)和辦公費(fèi)。他指出，家屬院置換項(xiàng)目屬不動(dòng)產(chǎn)基本建設(shè)，必須要通過教育部向發(fā)改委申N2_項(xiàng)，發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)后，向財(cái)政部申報(bào)資金，財(cái)政部將資金直接撥到教育部后，法大才能啟動(dòng)這一項(xiàng)目。

2014至2015年，方流芳先后三次找到法大黨委書記石亞軍，當(dāng)面要求校方披露6500萬資金來源，有沒有經(jīng)過教育部批準(zhǔn)，以及是否屬于基本建設(shè)資金。

除了資金來源，另一個(gè)關(guān)鍵問題是：6500萬去哪兒了？

在2009年10月簽訂的《購房補(bǔ)充協(xié)議》中，法大和世濤約定設(shè)立“共管賬號(hào)”，交換章印。世濤副總李成民的個(gè)人名章由法大保管，校方的財(cái)務(wù)專用章由世濤保管。每支出一筆資金，都需要雙方同時(shí)蓋章。

多位校內(nèi)人士就此提出疑問：既然每筆支出都需要雙方同意，法大究竟如何履行和監(jiān)督“共管賬戶”？最終是放任世濤直至交房期，也沒有將這筆錢用于給法大建設(shè)商品房。

一個(gè)最明顯的證據(jù)是，直到約定好的最遲交房日2010年10月31日當(dāng)天，在昌平區(qū)府學(xué)路10號(hào)院內(nèi)，應(yīng)當(dāng)交付法大的7、8、9號(hào)樓，還沒有一棟開工。

“跑不動(dòng)了”

2011年4月，交房時(shí)間已經(jīng)過去五個(gè)多月，建房現(xiàn)場擬建樓盤上的舊建筑還未拆除，建設(shè)前期的基本征地手續(xù)仍未到位，“開工”遙遙無期。

《中國新聞周刊》獲得的一份材料顯示，法大黨委專題聽取世濤公司《關(guān)于我校團(tuán)購住房進(jìn)展情況的簡要匯報(bào)》，世濤稱，在不改變《購房合同》條款內(nèi)容的前提下，為了啟動(dòng)換核發(fā)土地證操作手續(xù)，建議法大選擇建設(shè)公租房或限價(jià)房。兩相對(duì)比，法大傾向于選擇限價(jià)房。

5月3日，針對(duì)世濤的匯報(bào)，法律辦經(jīng)專家討論后一致認(rèn)為選擇限價(jià)房的方案存在很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵摲桨傅那疤?，是將學(xué)校家屬院改造項(xiàng)目和世濤無法繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目捆綁在一起，所有立項(xiàng)都以學(xué)校名義進(jìn)行，法律后果也由學(xué)校承擔(dān)。

世濤的角色由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榇k人，雙方實(shí)際的買賣關(guān)系不復(fù)存在。法大被推向前臺(tái)，而世濤卻可以借此脫責(zé)。法律辦建議，可以和世濤另行簽訂代理協(xié)議。

但校方再次無視了法律辦的意見。

據(jù)一審判決書，2011年6月、11月，法大和世濤連續(xù)兩次給北京市國土資源局聯(lián)合發(fā)函，請(qǐng)求將昌平區(qū)府學(xué)路10號(hào)院建設(shè)用地劃撥至世濤公司，世濤按保障性住房建設(shè)，定向安置法大教職工。

2011年至2012年，法大多次給昌平區(qū)政府和北京市政府發(fā)函，請(qǐng)求推進(jìn)項(xiàng)目。

知情人士透露，到了2012年底，世濤方來到法大拆遷辦公室，說“跑不動(dòng)了”。

2013年，有疑似知情人在網(wǎng)上發(fā)帖，對(duì)此事進(jìn)行部分披露，“法大受騙說”開始在校內(nèi)流傳。自此以后，每年的教職工代表大會(huì)上，都有教師提出質(zhì)疑。每次，校方的回答都是“合同正在實(shí)施中”。

2015年12月，法大再次給北京市政府發(fā)函，請(qǐng)求將昌平區(qū)府學(xué)路10號(hào)院項(xiàng)目土地直接劃撥給法大。

前述世濤高層人士告訴《中國新聞周刊》，2014年底，分管基建的法大副校長徐揚(yáng)和招投標(biāo)及采購管理辦公室主任金龍河：前資產(chǎn)處處長）找到世濤，稱受法大委托，要求和世濤及軍隊(duì)土地管理部門協(xié)商，探討直接將土地轉(zhuǎn)讓給法大，并口頭承諾待項(xiàng)目明朗后再簽訂協(xié)議。

這位世濤高管告訴《中國新聞周刊》：“這個(gè)項(xiàng)目的特殊性在于，無論怎樣，政法大學(xué)都想要這塊地，不管用什么形式都行?！?/p>

方流芳指出，對(duì)昌平區(qū)府學(xué)路10號(hào)院這個(gè)地塊，如果軍隊(duì)和北京市政府能夠達(dá)或一致，軍隊(duì)同意無償將土地整體移交給攻府，政府再將土地直接劃撥給政法大學(xué)，法大的確可以在避免招拍掛的情況下，轉(zhuǎn)變其軍用土地的性質(zhì)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

“但這只是理論上的說法?，F(xiàn)實(shí)中，人家怎么會(huì)無償把一塊這么好的土地給你政法大學(xué)，這是天方夜譚。”方流芳說。

到了2016年，法大的態(tài)度開始變化。2016年3月15日，世濤致法大的函中載明：從2015年底至今，世濤多次與法大磋商，要求在目前的大好形勢下，先與法大簽訂框架性協(xié)議，其他內(nèi)容隨事態(tài)的發(fā)展再行確認(rèn)。但法大以種種理由未能完成框架協(xié)議的簽訂。

前述知情人士指出，當(dāng)時(shí)，法大和世濤的合同已經(jīng)成為“一個(gè)爛攤子”，“沒人管了”。校內(nèi)各有關(guān)部門對(duì)此事的態(tài)度是“沒人拒絕也沒人同意，沒人反對(duì)也沒人簽字”。

2017fg3月，政法大學(xué)以合同無效起訴世濤公司。

判決書稱，由于世濤與法大簽訂商品房購房合同時(shí)世濤未取得商品房預(yù)售許可證明，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。世濤需要償還法大6500萬，并以此為基數(shù)，按照同期中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍為標(biāo)準(zhǔn)，共賠償損失約1億元。

方流芳另外算了一筆賬：如果法大選擇以合同違約起訴世濤，按照合同中對(duì)違約責(zé)任的界定，逾期未交房，自約定交房之日至實(shí)際交房之日，世濤每日應(yīng)支付相當(dāng)于合同總額（29989萬元）千分之一的違約金。

因此，假定以2018年4月1日為違約終止日，從2010年10月30日算起，法大可以爭取到的最高違約金賠償總額，若按復(fù)利計(jì)算是80.66億元，按單利計(jì)算是21.6億元。

但是，法大沒有以“合同違約”起訴世濤，而是選擇了“合同無效”，顯然是因?yàn)樵V訟期限的問題。

對(duì)于普通的民事訴訟，訴訟時(shí)效為二年，從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)益遭受侵害之日起算，超過該期間才向法院起訴的，將喪失勝訴權(quán)。

依合同約定，當(dāng)世濤沒有在2010年10月30日交房時(shí)，法大就應(yīng)當(dāng)明確自己的權(quán)益遭受損害，按兩年的訴訟期算，最遲在2012年10月30日之前，法大應(yīng)當(dāng)起訴。

而以無效起訴則不受訴訟期限的制約。最高人民法院于2010年11月發(fā)布《關(guān)于無效合同所涉訴訟時(shí)效問題的規(guī)定》（征求意見稿），規(guī)定無效合同不適用訴訟時(shí)效。

事實(shí)上，早在2011年5月，針對(duì)世濤的項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)，法律辦在意見書中已經(jīng)明確表明：《購房合同》屬無效合同。建議校方嘗試由商品房改為限價(jià)房之前，先處理合同問題。

但是，直到近七年后，法大才以合同無效起訴世濤公司。世濤敗訴后不服，但在上訴不久后撤訴。