唐兵

【摘要】黨的十九大報告對于我國房產(chǎn)發(fā)展提出了明確的要求，提出實現(xiàn)“租售并舉”的安居夢。在文中主要就如何實現(xiàn)“租售并舉”的安居夢提出幾點建議，希望我國能夠加快完善“租售并舉”體系建設(shè)，為更多的人群提供住房保障，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】租售并舉；房地產(chǎn)市場；機制

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這既反映了黨中央對滿足人民群眾住房需求的重視，更為滿足人民群眾住房需求指明了方向。本文主要針對如何實現(xiàn)“租售并舉”的安居夢，談?wù)剛€人的見解：

1、中國目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀

當前我國房地產(chǎn)是“重售輕租”，租售發(fā)展不平衡?！百彙钡囊欢诉^于旺盛，一線城市和部分熱點二線城市房價過快上漲，對部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房價難以接受，購房的夢想越來越難實現(xiàn)。 “租”的一端過于薄弱，在我國住房供應(yīng)體系中，租賃市場是一個明顯的短板。供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場需求；經(jīng)濟主體分散化，多以個人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；?、集中化的機構(gòu)經(jīng)營者；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發(fā)展的政策體系也不夠健全。導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題，加劇了市場供求失衡，促使房價進一步上漲。

2、實現(xiàn)“租售并舉”的措施

2.1發(fā)展租賃市場

買房和租房同一個硬幣的兩面，相互影響，相互作用。要發(fā)展并規(guī)范住房租賃市場，不斷完善我國的房地產(chǎn)市場。由于中國住房租賃市場的建立還處于起步階段，缺少保護租房者和投資者的有關(guān)法律法規(guī)，租房市場不成熟。法律法規(guī)不完善，尤其不能對承租者的利益進行保護。中國有13億的人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對住房的需求是剛性的。因此，發(fā)展住房租賃市場，對于我國整個房地產(chǎn)市場的健康運行具有重要的意義。國家應(yīng)該在租房“量和質(zhì)”上都提供政策支持，在制度上規(guī)定租房可以與買房享有同等權(quán)利，包括落戶、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療等。如果住戶的權(quán)利得到保障，使得社會對租房的接受度大大提升，讓住房回歸居住屬性，解決很多收入不足以購房的住房需求。要發(fā)展租賃市場，必須有政策的支持，歸納起來可分為一下幾類：

2.1.1供給方面

供地上，加大租賃用地的供給、利用集體用地建設(shè)租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)，加大租賃物業(yè)供給。打造多元化的供應(yīng)體系，是促進住房市場健康發(fā)展的必然之舉。

2.1.2金融方面

住房租賃市場的發(fā)展需要大量資金，而且其收益的變現(xiàn)需要很長時間，因此離不開金融的支持，例如：允許提取住房公積金支付房租、推進REITS試點等金融工具幫助企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加速回款速度，另外也可在財政方面加大稅收優(yōu)惠、推行公租房貨幣化鼓勵住房租賃市場發(fā)展。

2.1.3法律方面

推進租賃立法，由住建部制定《住房租賃管理條例》，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

2.2租售協(xié)同發(fā)展

近十年中國房市發(fā)展的歷史表明，銷售市場的規(guī)模發(fā)展到今天，是由房價、貨幣供應(yīng)、土地供應(yīng)政策、工業(yè)化進程中的人口流動、大中小城市群空間布局以及經(jīng)常變動的調(diào)控政策等多種因素共同決定的。就租售體系建立原則看，在市場經(jīng)濟下，一方面政府要堅持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房價上漲的基本穩(wěn)定也是政府宏觀調(diào)控的原則。在堅守上述原則下，隨著國民收入的提高，銷售市場會有一個自然發(fā)展的結(jié)果。對于在市場原則下仍有一些居民一時無支付能力購房的，政府理應(yīng)通過多種政策，滿足他們“住有所居”的要求，這也是一項重要的原則。因此，政府的各項政策不應(yīng)是刺激他們?nèi)ミ^度負債、提前購房，政府的各項法規(guī)和政策應(yīng)是確保租房人的權(quán)益，做到“租得起，愿長租，能長租”。同時，法規(guī)政策應(yīng)激勵有房人愿意房屋出租，增加社會房屋供給，以減少政府相關(guān)補貼和承租人的租金。在以上這些思想指導(dǎo)下，如果政策制定合理，自然會形成一個合理的租售體系?！白馐鄄⑴e”并不是說要“壓售挺租”。租和售是兩條線。相對而言，“租”所面對的人群，收入較低，對購房市場的影響并不大。由于中國傳統(tǒng)觀念依舊強勢，能買得起房的人，基本不會去長期租房。只能租得起房的人，也基本不會去考慮買房。真正難受的，是中端夾心層——手里有一些錢，只是買房不夠，租房不甘心，對于這部分人，現(xiàn)在也有相對應(yīng)的政策來支持。

2.3建立租售并舉長效機制

對于一二線大城市及其周邊來說，主要還是以遷入的其他地區(qū)的人口為主，其中中高端人才占絕大多數(shù)；而對于三四五六線城市來說，主要以當?shù)鼗蚋浇倪M城農(nóng)民為主，也就是城鎮(zhèn)化人口。在“租售并舉”等一系列調(diào)控措施作用下， 購的一端，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機。要讓住房回歸居住本義，必須建立穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。

目前北京市發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，明確未來5年內(nèi)將建立購租并舉的住房制度。上海新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動，在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)。廣州率先出臺租賃新政，新政提出了多項創(chuàng)新舉措，包括“租購?fù)瑱?quán)”“租房入學(xué)”、允許“商改租”等。

現(xiàn)階段的樓市調(diào)整已經(jīng)取得了一定的成效，大部分城市房價快速上漲的勢頭得到了遏制，一二線城市的房產(chǎn)交易量有了明顯的下滑，三四線城市的去庫存也取得了階段性的成果。隨著國內(nèi)多地出臺租購?fù)瑱?quán)政策，房地產(chǎn)市場正在迎來新的變化，而建立租購并舉的住房制度，令國內(nèi)樓市出現(xiàn)了前所未有的新氣象。

參考文獻：

[1]李宇嘉，CFP.圍繞“租售并舉”樓市長效機制漸進形成[J].企業(yè)觀察家，2017，（09）：20-21.

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