【摘 要】自2015年第二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由冷清到火爆的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次受到人們的追捧，迎來新一輪搶購(gòu)熱潮。僅2016年11月北京市二手房均價(jià)為55686元/m2，比去年同期上漲41.54%。如此高的房?jī)r(jià)變動(dòng)隨之也引發(fā)了公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱話題的再次關(guān)注。為何房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火爆？我們?cè)摬扇『畏N措施控制房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)有序增長(zhǎng)？本文將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并簡(jiǎn)要提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；現(xiàn)狀；措施

一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2016年1-10月，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求總體依然旺盛，70個(gè)大中城市新建商品房和商品住房的市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有漲，全年保持去庫(kù)存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)值達(dá)到83974.61億元，累計(jì)增長(zhǎng)6.6%；商品房銷售面積為12.0億平方米，同比增長(zhǎng)26.8%；銷售額為91482億元，同比增長(zhǎng)41.2%。隨著9月30日及10月初熱點(diǎn)城市樓市新政的落地實(shí)施，部分非理性需求得到一定程度抑制，熱點(diǎn)城市樓市逐步回歸理性，而其余城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期也將受到一定程度影響，預(yù)期全國(guó)商品房銷售同比增幅有望繼續(xù)收窄。

房地產(chǎn)作為社會(huì)大眾投資消費(fèi)的主要項(xiàng)目之一，一直以來都受到輿論的重點(diǎn)關(guān)注。尤其自去年以來，房地產(chǎn)投資再次成為繼股災(zāi)之后的首選熱門投資項(xiàng)目，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成了一二線城市的房源供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不下?！暗赝酢鳖l出，銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆的場(chǎng)景比比皆是。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度超出了許多人的預(yù)期。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的主要原因

1.國(guó)家政策的支持鼓勵(lì)

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的關(guān)鍵角色，一直是國(guó)家為實(shí)施宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措之一。在今年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確提出五大任務(wù)，其中化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為會(huì)議的重點(diǎn)被提及，成為中央到地方政府的主要工作。2016年2月17日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。2016年5月1日起，二手房實(shí)施營(yíng)改增，將二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。這些措施均減輕了民眾購(gòu)房所需承擔(dān)的稅負(fù)，降低了民眾購(gòu)房的成本。同時(shí)，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、開放“二胎”等政策的出臺(tái)增加了市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，提高了人們購(gòu)房的意愿，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。因此，得益于各種政策的支持，市場(chǎng)成交量顯著上升。一二線城市房?jī)r(jià)飆升，部分城市庫(kù)存壓力有所緩解。但是在三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋庫(kù)存堆積現(xiàn)象依舊嚴(yán)重，大部分城市仍出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

2.地方政府的炒房炒地

我國(guó)自1994年實(shí)行分稅體制后，中央政府得到了更多的稅收支配權(quán)，與此相反的是地方政府由于稅收體制的不完善，缺乏充足穩(wěn)定的稅收來源。同時(shí)，地方政府之間形成的上下級(jí)關(guān)系使財(cái)政撥付得不到合理的分配，出現(xiàn)了越往下級(jí)政府財(cái)政越困難的情況。由此中央與地方之間、地方與地方之間的的相互競(jìng)爭(zhēng)甚是激勵(lì)。此外，中央政府對(duì)地方政府有著十分嚴(yán)格的考核制度，如GDP、稅收等。地方政府官員為了實(shí)現(xiàn)政績(jī)的突出，只能將目光伸及土地這類見效快速、獲取便捷、儲(chǔ)量豐富的資源。

3.房地產(chǎn)投機(jī)行為過度

房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱是眾多因素共同作用的結(jié)果，而房地產(chǎn)投機(jī)則是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱產(chǎn)生的直接誘因。我國(guó)房地產(chǎn)投資者普遍存在著“買房是實(shí)現(xiàn)資本保值增值的重要手段”的思想。許多人在投資房地產(chǎn)時(shí)僅僅是考慮房地產(chǎn)價(jià)格在未來能夠保持增長(zhǎng)，從而給自身帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益。但在實(shí)際情況中，許多人并沒有考慮自身?yè)碛械闹Ц赌芰?，存在著貸款買房的行為，這在無形中給自己產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)壓力。其次，許多人忽略了出租房屋所能帶來的收益，因此房屋空置現(xiàn)象十分普遍。此類投機(jī)行為易導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏正確的價(jià)值引領(lǐng)，虛增的市場(chǎng)需求導(dǎo)致價(jià)格大幅度攀升，價(jià)格偏離正常的軌道。同時(shí)，“高漲”的需求會(huì)錯(cuò)誤引導(dǎo)開發(fā)商投資開發(fā)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致更多的供給投向市場(chǎng)，產(chǎn)生“庫(kù)存化”現(xiàn)象。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的應(yīng)對(duì)措施

在國(guó)家大力謀發(fā)展，促改革的浪潮中，一個(gè)合理健康的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)發(fā)展的關(guān)鍵和重要保證。若房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱情況沒有得到合理的控制，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成難以挽回的損失和危害。鑒于我國(guó)的特殊國(guó)情，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的控制需要從多個(gè)領(lǐng)域入手。

1.進(jìn)行制度改革

我國(guó)目前制度的缺陷對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲起到了推波助瀾的作用。一方面表現(xiàn)在地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過大；另一方面地方政府由于承擔(dān)大量資源配置職責(zé)，所獲得財(cái)政支持十分有限，因此財(cái)政緊缺現(xiàn)象普遍存在，為了彌補(bǔ)財(cái)政赤字帶來的影響只能以出賣土地為解決辦法。因此，提高財(cái)政利用率，可以通過事前編制預(yù)算，中央與地方合理分配稅源，拓寬財(cái)政收入渠道等措施，使財(cái)政的一進(jìn)一出都能得到高效運(yùn)營(yíng)。

2.合理控制房貸規(guī)模

市場(chǎng)流通貨幣過多是推動(dòng)房?jī)r(jià)升高的重要因素之一。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱時(shí)，政府可以出臺(tái)了一系列的措施進(jìn)行調(diào)控。如適當(dāng)提高利率、緊縮信貸額、首套房付款比例，增加購(gòu)買第二套房限制條件等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu)。銀行可以通過提高個(gè)人二套房貸款門檻，限制房貸占總體貸款的比重等手段約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度，利用信貸對(duì)資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。

3.改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)由于其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)民生影響范圍大等特點(diǎn)，長(zhǎng)期作為我國(guó)投資拉動(dòng)內(nèi)需的重要措施之一。然而僅僅依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的中國(guó)而言顯得杯水車薪，單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式將不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康合理的發(fā)展。因此只有改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不再過度依賴房地產(chǎn)，才是解決問題的關(guān)鍵。大力發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，尤其是以高新技術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)在多方平衡帶動(dòng)下健康發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：

陳耿斌，福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2013級(jí)財(cái)務(wù)管理本科生。